建築/Architecture再生が新築と大きく異なる点の1つに「既存建物がどのくらい大丈夫なのかが分かりにくい😥」という点があります。言い替えると「既存の建物が再生できるのかを分からないままにプロジェクトを進める」というリスクを抱えることになります。今日は、「そもそも既存躯体を使うにあたり気をつけるリスク」と「リスクを回避するための方法」を解説するです。既存建物を使うにあたり気をつけたいリスク最も怖いかつ分かりにくいのが「既存建物の遵法性」です。違法な建物はそもそも使うことはできないというのが原理原則。:最初から法令に適合していない、または維持が認められていない既存不適格が存在するのどの状態にあるのか、よーーーーく調べる必要があります。調べる方法には以下のようなものがあります。手軽で安心なのは検査済証をチェックすること。検査済証とは、建物が竣工したときにお役所などの職員が出来上がった建物を実際に検査し、その建物が法令に適合していることを認めた証となる書類。有効な書類がひとつも残っていない、残っている書類だけでは不十分なときは、既存図面を復元してチェック。何度も書いていますが日本の耐震基準は昭和56年で大きく変わっていて、昭和56年より前に建てられた建物は旧耐震建築物といって改正前の耐震基準をもとにつくられているため、現在の耐震基準を満たしていないものが多いです。旧耐震建築物が現行の耐震基準を満たしていないのか、どのくらい耐震性が足りないのか、それを調べるには「耐震診断」という作業をします。これは簡単にいうと、改正前の球体新基準でつくられた建物が、現行の耐震基準に対してどのくらい耐震性を有しているかを計算するという作業です。計算結果は建物によって本当にピンキリで、全く補強する必要がないものから2倍以上も強度をアップしないといけないものまで実に様々です。築年数が古い方が弱いってものでもない。ひとつの作業として、「躯体調査」というものをします。先の耐震診断が「建物全体の骨組みの強さ」を評価するのに対して、こちらは骨組みを構成している「部材そのものの強さ」を評価するものです。さび具合・種類や太さ・形状、鉄骨のさび具合・溶接の状態、建物全体の傾き、ひび割れの状況などです。プランニングが成り立つのか遵法性も耐震性もクリアしたら、次は実際に計画が成り立つのかをチェックをします。既存建物を利用するので新築みたいに何もかも思いどおりに形をつくるわけにはいかず、「遵法性と耐震性をクリアしながら機能的に満足する間取りを考える」ことが必要になります。これが結構難しいそう。これが結構難しいのです...。どれか?既存不適格はどんなところがあるか?それは維持出来るのか、現行規定に適合させないといけないのか?)を調べ、さらにどういった構造的状態にあるのか(旧耐震か?旧耐震なら建物全体でどれくらい耐震性が足りないのか?躯体のコンクリートや鉄骨は問題ないか?)を整理するという作業が必要になるのですが、こーゆー設計を習得する機会って本当にごくごく限られている。大学の授業や建築士試験ではほぼ全てが新築がベースにされているし、既存再生の実務でも表面だけオシャレに塗り替えるリノベーションしか携わる機会に巡り会えない。既存不適格のあることが後から判明してしかも現行の規定にあわせて改修しないといけない。これまで考えてきたプランが全てお蔵入り😓いざプランが完成して各確認申請を出しに行ったらプランが法的に全然NGでイチから計画のやり直し😭そもそも法的・構造的に必要な処置を施した時点で予算オーバー。希望の間取りどころじゃない😱なんていう冗談にもならない顛末になってしまいますwそーゆー事態を未然に防ぐために、まずはざっくりと調査・ラフプランニングをして「想定しているプロジェクトが上手く進みそうかを事前にチェックする」という実現可能性の検証がとても重要なのです。どこまで密に検証をするかはオーナー次第ですが、時間と費用をかければその分だけリスクは減り、密度を下げれば期間とコストは下げられますが不安材料は残ります。当たり前っちゃ当たり前。その辺は適切な情報をもとに正しい意思決定をしてプロジェクトを進めてください。!はじめましての方へ自己紹介:ぼくのことと再生建築についてスタートのきっかけ:新築じゃない。【用途変更】100m2未満の用途変更でも建築基準法には適合しなければならない検査済証は「再発行」できないけど「再取得」する方法がある検査済証のない建物で用途変更の確認申請を出す方法4年半つとめた設計事務所を退職しました。Tumblr広告を非表示にする関連記事2016-10-10ホームインスペクション築年数の古いビルを買うときに不安になるのが、見えない部分の...2015-12-19【用途変更】100m2未満は確認申請が不要だけど法適合はさせようね用途変更の申請が必要となる要件、現行の規定に適合させなけれ...2015-11-12「既存不適格」と「違法」の違いまだまだこれが知られていないと実感。検査済証は「再取得」できるよ。Akkun_Nabechanはてなブログをはじめよう!akitectureさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。