相続した土地をアパート経営などで上手に土地活用したいと考える地主はたくさんいます。「アパート経営をはじめる際に、土地を所有しているメリットやデメリットはなんだろう?」といった不安でいっぱいですよね。今回はアパート経営において「土地あり」と「土地なし」で、どんな違いがあるのかを「あぱたい」がわかりやすく解説します。新しくアパート経営をするなら、必ず「土地」と「建物」が必要です。幸運にも相続で土地がある人もいれば、新たに土地を購入する人もいるでしょう。結論からいうと、アパート経営は「地価が高くて立地がよい地域の土地を所有(相続)している人が圧倒的に有利」。なんといっても土地があるメリットは「土地の購入資金が必要ない」ことに尽きます。土地の場所と面積にもよりますが、土地購入と比べて、少なくとも3,000〜6,000万円程度の支払いが浮くわけです。あぱたい王子もう少し具体的に説明するね借入総額を抑えられ、融資を受けやすいアパートローンの借入れには、万が一のときでも貸し倒れがないように、銀行から、土地・建物に抵当権を設定することを求められます。担保があって、年齢・勤務状況などの条件をクリアしていても、際限なく借入れできるわけではありません。借入金の減額や最悪、融資が受けられないこともありえるのです。そこで土地代が必要ないとなれば、借入総額を抑えることになり、その分融資がとおりやすくなります。土地の価値が高ければ担保価値も高く、融資に有利です。大きな出費が建築費だけなので、返済負担が少なくて済む土地がなければ土地購入代金もローンを組み、返済していかなくてはなりません。地価が高くて立地がよければ、需要が多いので家賃を高く設定できます。アパートの建築費は地価や立地に関わらず、全国どこでもほぼ同じ水準。家賃を高くできるぶん、当然返済が楽になります。土地代の分を建築費に回すことで、ワングレード上の建物にできる土地代として支払うはずだったお金をある程度建物に回せます。すると例えば、アパートの構造体を木造から鉄骨に変更することも可能に。2018年国土交通省の建築着工統計調査によると、木造と鉄骨造の建築費用の差は平均でおよそ4,700万円ですから、土地の条件によっては十分に可能です。負担がないので、その分高利回りが期待できる土地ありと土地なしの表面利回りを比較してみましょう。土地代がないから、利回りが大幅に高いね!また、土地代の分を使って、ニーズに合った広めの間取りにしたり、グレードの高い設備機器にしたりすることも可能。なると入居者がつきやすくなりますから、安定した収入と高い利回りが期待できます。このように土地があればたくさんのメリットがあります。これは、あくまでも「アパート経営に適した土地」を所有している場合。所有している土地がアパート経営に向いてない場合は、別の活用方法を考えるべきです。これについては、またのちほど詳しく説明します。【土地あり】相続した土地でアパート経営をする4つのメリット先ほどは土地をすでに所有していて、アパート経営をはじめるメリットについて説明しました。土地を相続したら必ずアパートを建築して、賃貸経営を続けなくてはいけないわけではありません。駐車場やコインランドリーなどの事業施設にするのもいいでしょう。計画が決まるまで、更地のまま保有もできます。それでも「あぱたい」は、アパート経営での土地活用を1番におすすめします。これからなぜアパート経営がおすすめなのか、4つのメリットについて詳しく解説していきますね。安くなる相続税が安くなる資産が残る1.毎月の家賃収入アパート経営の醍醐味は「家賃収入が毎月あること」に尽きるでしょう。家賃収入には空室・滞納リスクがあるのですが、基本的には自分の労働とは関係なく入り続ける、ありがたい収入に変わりありません。×アパート経営は、なんといっても長期的な収益が魅力。売却は一挙にまとまった現金が入りますが、「一度きりの収入」です。できれば継続的な収入を得る方法を選びたいですよね。駐車場や更地に比べて、税金の優遇措置があるのもうれしいところ(土地の固定資産税が1/6・土地の都市計画税が1/3に軽減)。駐車場は更地と同じ扱いなので、税金面での負担が大きいままです。駐車場はアパートに比べて小資金でスタートできるのが最大のメリット。収入面では物足りないといわざるを得ません。生和コーポレーションの土地活用比較表例によれば、賃貸経営(この例ではマンション)と駐車場経営では、年間おおよそ1,500万円も収益に差があります。土地活用簡易シミュレーションまた駐車場経営は、月極駐車場など長期契約をしている場合、どうしても未納料金の催促が発生します。アパート経営でも家賃滞納がありますから、リスクとしてはどちらも変わりませんが、管理会社に委託するなど上手にサポートを受けていきましょう。安くなるアパート経営には更地に比べて大きく税制上の優遇措置があり、「固定資産税」と「都市計画税」が軽減されます。アパートがあると、建物の税金も合わせて41.6万円ですから、更地に比べて年間43.4万円も節税できます。駐車場経営のデメリットあぱたい王子アパート経営の節税効果は大きなメリットだね!3.相続税が安くなる駐車場は税評価の面からみると、基本的に更地と同じように評価されます。アパートがある土地は「貸家建付地」とされ、自分で使っている土地よりも安く評価できるのです。駐車場は更地と同じように自家用地として評価されるため、上記例では土地の評価額は8,000万円です。貸家があることで自由に使用できませんから、その分評価額が下がり7,040万円になりました。約1,000万円も安く評価され、その分税金が下がるため、アパート経営は相続税の面でかなり優遇されていますね。相続税の節税メリットは大きいね!4.資産が残るアパート経営は、アパートと土地という資産が手元に残ります。土地を売却してしまえば、それでおしまいです。たしかに一時的には多額の現金が手元に入ってきますが、その代わりにキャッシュを生む手段はもう残っていません。所有する土地が3,000万円で売れたとします。3,000万円がそっくり手元に入ってくるわけではなく、そのなかから「所得税と住民税」を支払う必要があります。2,640万円になります。今度はアパート経営をする場合をざっくりと計算してみましょう。返済比率を50%・諸経費を20%とすると、年間の収益は252万円になります。252万円アパート経営を続けていけば、土地売却金額は単純に計算して約10年で回収可能。10年経過した時点でアパートローンは約1,800万円残ってしまいます。(アパート借入総額6,000万円・毎年の返済420万円と仮定)そこから年間返済額420万円と収益252万円を全額返済に回すと、ローン完済は約2.7年後。アパート経営をスタートしてから、最短約13年で土地売却金額を完全に回収できることになります。回収が終われば、あとは年間672万円の純粋な収益が継続します。実際には、修繕積立金や固定資産税などが手取りから減額されますが、いずれにせよアパートは収益を生み出す資産であることは間違いありません。土地は売ってしまえばそれで終わりですよねタシカニアパートは長期的な収益を生み出してくれる資産ですカニ!アパート自体を相続することになったかたへのオススメ記事はこちら>>アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで!争続を避ける4つの行動アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで!争続を避ける4つの行動アパートを相続する機会は、おそらく一生に一度あるかどうかでしょう。相続の仕方や税金、今後の経営について、不安で一杯な気持ちはよくわかります。多くの人と同じで、あなたもこれら相続に関係する悩みを抱えていませんか?【土地あり】相続した土地でアパート経営をするデメリット多額の建設資金が必要アパートを建設するために最低でも数千万〜数億円という多額の資金が必要になります。更地であればとりあえず資金は必要ありません。長期経営を強いられる駐車場経営は途中で止めることも容易ですが、アパートはそうはいきません。解体費用だけでも300〜400万円はかかります。そもそも数千万円も投資していますから、投資回収するまで(20年〜30年)は止められないのです。転用性の低さ更地はいうまでもなく駐車場にしても、経営を止めてほかの用途に転用することは比較的容易です。ところがアパートは建物がありますから、転用には多大なコストが発生します。リスクアパートは経年劣化により、15〜30年周期で必ず大規模な修繕工事が発生します。修繕費用として、最低でも1,000万円程度は確保しておかなくてはなりません。リスクも増加していきます。このようにアパート経営にも大きなデメリットがあります。アパート経営は長期戦です。事前にリスクをきちんと想定して、しっかりと計画を立てておく必要があります。あぱたい王子そうか〜。修繕費用に最低でも1,000万円はかかるんですよねタシカニ空室の増加や家賃が下がるリスクも頭に入れておかないとダメカニよ【土地あり】アパート経営に必要な資金はどのくらい?アパート建築費用アパートの建築費用は「土地の状況」「構造の種類」「建物の大きさ」「資材や設備のグレード」など、さまざまな条件によってまったく変わってきます。データをもとに、主に「構造体の違い」と「坪単価」から建築費用の概算を算出します。上記ではあくまでも全国の平均的な数値を用いて、概算を算出しました。住む地域によって建築費に違いがあるかどうかは、誰しも気になるところですよね。そこで地方ごとの建築費の差をまとめたカニ。データをみる限り、エリアによって多少の差はみられるものの、大枠ではほとんど地域差はないといってよいでしょう。それよりは各施工会社による違いのほうが大きいと考えられ、契約前にしっかりと見積もりを比較することが重要になってきます。タシカニアパートの建築費用はしっかりと見積もりを比較するカニ!そのほかの諸費用アパートの大まかな建築費は把握できましたが、前述の建築費だけでアパートが建てられるわけではありません。建築費以外にも、手数料や税金など、さまざまな諸費用が必要です。三井住友銀行の場合:加入可能。アパートローン上記の例では諸費用は建築費の約5%ですが、一般的に諸費用は建築費の10%程度といわれています。少ない金額ではありませんから、最初からしっかりと計画に組み込んでおきましょう。思っていたよりも諸費用がかかるんだね......資金に関して、こちらの記事も一緒にご覧ください>>アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法までアパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで不動産投資やアパートの経営にリスクはつきもの。近年は、リスクを背負ってでも経営をはじめる人が増えており、サラリーマンのかたわら副業としての人気も出てきました。アパート経営は、準備の時点でポイントを押さえることでさまざまなリスクを回避することが可能です。管理会社や銀行などのサポート自己資金は何割?アパートローンは建築する建物と土地を担保として貸し出すローンなので、担保の範囲内ならローンはほとんど承認されます。自己資金(頭金)がまったく必要ないわけではなく、一般的には必要な資金総額のおおよそ10%は、最低限準備すべきだといわれています。前述のとおり、頭金(自己資金)が多いほど、ローンの返済負担も減り、なによりもローンの審査自体がとおりやすくなるのです。頭金がほとんど必要ないフルローンのように、自己資金を用意しなくても借入れできるローンもあります。フルローンを積極的に受け入れて売り上げをあげていたスルガ銀行では、頭金10%を融資条件としていました。ところが、2018年に同行の不正融資が発覚したのをキッカケに金融機関全体の不動産向け融資条件が極端に厳しくなっていきます。銀行によっては、自己資金30%を要求されることも珍しくなくなってきました。担保の状況や交渉次第で下げることは可能ですが、しばらくの間は、できれば自己資金20%程度を計画しておくのが間違いないところだと考えられます。タシカニ自己資金は20%用意しておくと安心ですカニ【土地あり】アパート経営に不利な土地を相続したら?これまでみてきたように、土地の所有はアパート経営にはとても大きなアドバンテージとなります。自分で選んで土地を購入するのと違い、土地を相続する場合は注意が必要です。相続した土地が、必ずしもアパート経営に向いている土地とは限らないから。アパート経営を成功させるポイントは、なにがなくても「立地条件のよさ」しかありません。立地条件があまりよくないと判断した場合は、無理せずに土地の売却も視野に入れるべきです。売却した資金をもとに、新たにアパートにふさわしい土地に買い換えるのも賢い選択といえます。しても土地を手放したくないのであれば、アパート経営はやめて、駐車場やコインランドリーなどの別な土地活用を選択したほうがよい結果を生むでしょう。【土地なし】アパート経営は成功できる?〜唯一有利なのは立地を選べることここからは土地がない場合のアパート経営について検証していきます。アパート本体に関しては、ニーズや資金に沿って新たに設計・建設をするので、土地があってもなくても変わりはありません。大きく違う下記の2点を中心に、【土地なし】アパート経営のメリットとデメリットを詳しく解説します。土地なしのアパート経営のメリットを詳しくみていきましょう。立地が選べるアパート経営開始までの維持コストがかからない投資コストが安くなる1.立地が選べる土地なしの唯一かつ最大のメリットが「立地が選べる」こと。前述のようにアパート経営は、立地条件がすべてと言えるからです。どんなにきれいで最新の設備を備えていても、立地が不便であれば、いずれ入居者探しに苦労するでしょう。近隣にある落ち着いた住環境で騒音が少ない・治安がよい周辺に競合物件が少ないなどです。これから土地を購入するなら、こういった立地条件にマッチした物件を自由に選べます。条件のいい中古物件を買えます。タシカニ立地が選べるのは最大のメリット!2.アパート経営開始までの維持コストがかからない先ほどの立地が選べるメリットに比べると小さいかもしれませんが、この「維持コストがかからない」というのも、決してバカにはできません。土地を所有していれば固定資産税が発生します。前にも説明したとおりに、仮に土地面積:300m2課税標準額:5,000万円の土地を所有していた場合、年間に発生する固定資産税額は、85万円です。更地の税額は高いですから、これが3年4年となれば、あっというまに数百万円にも跳ね上がってしまいます。更地の安全管理や夏場の雑草処理も必要です。そもそもこういった無駄な経費が一切かかりません。タシカニ維持費がかからないのは助かるカニ!3.投資コストが安くなる景気が悪くなると、土地の価格が下がることが多くなります。中古アパートの価格も同様。アパートローンの金利も下がるし、建築資材や施工費も下がる可能性が高くなります。要するにアパート経営をスタートするのは、不景気のときがベストなのです。景気の動向を検証しながら、よいタイミングまで待てますね。土地に関しては、一番コストの大きい「購入」ではなく、「借地権つき土地」でアパート経営をはじめる方法もあります。借地権とは?他人の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる権利。建物売却の際には土地所有者との煩雑なやりとりが発生しますが、土地を購入するよりも40〜60%も安く土地を利用できるのは大きな魅力。アパート経営にもデメリットはいくつか考えられます。“土地あり”に比べて、土地購入資金が余分に必要。アパートを建てるとき、ほとんどの人がアパートローンを利用するはず。借入れの有無など、個人の条件を審査されるのは一般の住宅ローンと同じです。それ以外に下記のような点も厳しく審査されます。土地と建物の価値・担保性アパートの収益見込み自己資金・所有する資産の有無ただでさえ条件が厳しいアパートローンなのに、土地購入費用の負担分も加算されることになりますよね。有り余る自己資金がない場合は、土地がないのは大きなデメリットなのです。土地がないと資金の確保が大変ですね2.投資利回りが低い先ほど土地がなければその分多額の資金が必要であるという話をしました。いうことは当然アパート経営の利回りにも大きく関わってくるということです。ここでは「土地あり」と「土地なし」の場合で、どのように利回りが違ってくるかを検証していきます。利回りは、半分以下にまで落ち込んでいます。土地がないことは、資金面で大きなデメリットになるのは間違いありませんね。3,000〜6,000万円にもおよぶ多額の追加資金が最大のデメリットです。倍の購入資金が必要になることも。「自己資金は何割?」の項目ですでにお話しましたが、自己資金はやはり最低でも20%は用意しておきたいところ。土地と建物合わせて1億円の物件であれば、2,000万円もの自己資金が必要になります。どのくらいの人が、すぐに2,000万円もの資金を用意できるでしょうか。いって、頭金がほとんど必要ないフルローンでは、いざというときに売却しても借入れが残ってしまうリスクがあります。立地を自由に選べる大きなメリットを打ち消すくらい、資金面でのデメリットが大きいことが明確になりました。まとめアパート経営における「土地あり」と「土地なし」の違いをここまで、詳しく比較してきました。どちらにもメリット・デメリットの両面がありますが、アパート経営は「土地あり」のほうが圧倒的に有利。なんといっても、何千万円にもおよぶ土地購入費用の支払いがなくなるのは、なにごとにも変えられないメリットでしょう。相続した土地がアパート経営に向いているとは限りませんし、そもそも相続できる土地がなければ自分で購入するしかありません。双方のメリット・デメリットをしっかりと頭に入れて、自分の状況に合った方法を上手に取り入れてください。カオル記事一覧わたしは自宅や会社を任意売却した経験があります。その時に痛感したのが、不動産取引には知っておかないと大きく損をしてしまう知識が、たくさんあるということでした。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。