近野貴行のフドネタスマートフォン用の表示で見る近野貴行のフドネタこの広告は、90日以上更新していないブログに表示しています。2017-02-28近野貴行のフドネタ近野貴行のフドネタです。収益を上げ資産形成していく投資商品です。株やFXなどの投資商品に比べて、ハイリスクではないですが、投資である以上、危険性がない、デメリットがない訳ではありません。今回は、不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクについて紹介したいと思います。これから不動産投資を始めようとしている方に、少しでも参考になれたらと思います。よって違うリスクがあります。今回は不動産投資のリスクについてまとめてみました。不動産購入時のリスク不動産購入する時に起きるリスクです。費用リスクお金不動産の購入を検討されている方であれば、物件価格の他にどのような費用がかかるか気になることでしょう。全てを併せると大体物件本体価格の8%~10%となります。10,954,548以下では各費用の内容と、できるだけ費用を抑える方法(そもそも支払わずに済むかも含めて)について具体的にみてみましょう。2.不動産仲介手数料について(1)費用の内容について不動産仲介会社に依頼し、物件を購入した場合は、その依頼した不動産仲介会社に対して仲介手数料という費用を支払う必要があります。その仲介手数料の上限は下記の表のように決められています。3%不動産仲介手数料は上記表のように物件の売買価格によって、手数料率が違ってきます。400万を超えた場合は、上限仲介手数料は「売買価格×3%+60,000円(消費税別)」の計算になります。上記は上限金額の計算になりますので、これより高く支払うことはありません。逆に、業者さんによって、多少手数料を安くしてもらえる場合もあります。(2)支払わなければならない費用か?「売主」から直接購入の場合は、支払わなくても大丈夫です。仲介手数料はあくまでも不動産仲介業者に対して支払う報酬なので、売主には支払う必要がありません。物件価格が1、000万円な場合は、約39万円の手数料が節約になります。販売図面の「取引様態」で確認しましょう。不動産売買の仲介手数料については詳しく「知らないと損する?不動産売買の仲介手数料について知っておくべき10個のこと」をご参照ください。税金を支払う必要があります。税金の種類としては下記の通りです。それぞれについてみてみましょう。(1)売買契約書に貼る印紙税1費用の内容について不動産を購入する際に、売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。50億円以下360,000円50億円超540,000円2支払わなければならない費用か?この費用は支払わなければなりません。(2)登録免許税1費用の内容について購入した不動産が自分のものであることを証明するため、不動産を管轄する法務局に不動産の権利や物理的な概要を公示するために登記簿に記載します。登録することによって、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。登録免許税とは登記をする場合にかかる税金です。債権額×0.4%2支払わなければならない費用か?この費用は支払わなければなりません。1費用の内容について不動産を購入した際に、決済日を基準に、日割り計算で売主に支払う清算金です。(※1)は毎年1月1日に不動産の所有者に対して課される税金です。従って、実際購入の時は、その年の一年分の税金は売主より納めることになるので、売却したあとの期間分買主が返金してあげるのです。決済日が5月15日になった場合は、売主が所有した期間は1月1日~5月14日(134日)となりますので、5月15日~12月31日(231日)の分の税金は買主が払うことになります。毎年1月1日現在,不動産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその不動産の所在する市町村に納める税金です。2支払わなければならない費用か?この費用は支払わなければなりません。いう税金が課されます。大体不動産購入6ヶ月後に税金事務所から納税書が郵送で送られてきます。不動産取得税は1回のみ納付する税金です。3%2支払わなければならない費用か?この費用は支払わなければなりません。司法書士へ支払う報酬について(1)費用の内容についてこのように所有権などの不動産の権利を登記するとき、司法書士に依頼する場合は手数料が発生します。司法書士によって変わりますが、費用は大体10万円前後になります。司法書士」のキーワードで検索し、費用などを比べてから依頼してもよいでしょう。(2)払わなければならない費用か?登記の手続きはご自身で行うことも可能なので、必ずしも支払わなければならない費用ではありません。申請書の記入から、添付書類の用意、また登記手続きは売主、買主が共同で申請する必要があり、一方的に手続きを行う場合は、他の一方から委任状をもらって手続きをすることになるなどご自身でする場合は相当な労力と時間を要するので、手間隙書けたくないという方は司法書士への依頼を検討されてもよいでしょう。不動産を購入する際には、現金一括ではなく融資を受ける、という方が多いのではないでしょうか。融資を受ける際には、下記のような種類の費用がかかります。以下、それぞれ具体的にみていきましょう。(※1)」を金融機関と締結する必要があり、その契約書を締結する場合に、印紙税を納めなければなりません。融資を受ける人と金融機関が締結する契約書です。2支払わなければならない費用か?この費用は支払わなければなりません。(2)融資事務手数料1費用の内容について融資を受ける金融機関に支払う事務手数料です。金融機関によって違いますが、大体3万円~5万円程度です。定率及び最低事務手数料を定める場合もあります。2支払わなければならない費用か?この費用は支払わなければなりません。よって費用が異なります。(35年返済の場合)くらいだと考えればいいでしょう。2支払わなければならない費用か?この費用は支払わなければなりません。保険料について火災や地震もまた不動産投資においてはリスクです。このようなリスクを回避する方法としては、保険に加入することが有効ですが、保険料がかかってしまいます。以下では、(1)火災保険料(2)地震保険料について見てみましょう。(1)火災保険料1費用の内容について不動産購入後、万が一火災や自然災害などの危険に見舞われたとき、近隣からの類焼などの損害を補償する火災保険があります。詳細については、火災リスクで詳しく説明します。2支払わなければならない費用か?必須ではありません。加入しておくと「火災リスク」を回避することができます。(2)地震保険料1費用の内容について地震・噴火・津波を原因とする火災などの損害については火災保険では補償されませんので、これらの損害を補償するのは、地震保険になります。詳細については、地震リスクで詳しく説明します。2支払わなければならない費用か?必須ではありません。加入しておくと「火災リスク」を回避することができます。加入の場合は火災保険とセットでなければなりません。家テレビなどで欠陥住宅の被害が増えている!などのニュースを見たことがあるのではないでしょうか。投資不動産を購入する時にも、けして高い確率ではないですが、欠陥物件を購入してしまうリスクがあります。欠陥があると、その物件自体の価値も下がってしまう上、入居率が下がるなどで家賃収入も十分に得られない可能性があります。今回は、欠陥物件のリスクとそのように問題がある物件の購入を回避する方法について書いていきます。そもそも、欠陥物件のリスクには大きく分けて以下の通り3種類あります。これから「瑕疵」という言葉が出てきますが、これは「欠陥があること」をいいます。物理的瑕疵とは?建物について雨漏りする、シロアリが発生する、耐震強度が不足しているなどです。心理的瑕疵とは?例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合などです。環境瑕疵とは?物件自体に問題はなくとも物件の周辺環境に問題があるような場合にも欠陥物件であるとされます。近くに暴力団事務所があって安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合などです。以下、それぞれ具体的にみていきましょう。物理的瑕疵について(1)瑕疵の内容について物理的瑕疵としては以下のようなものがあります。下記の項目の現状について記載している書類です。それを確認し、物理瑕疵があるかどうかを判断します。項目は以下の通りです。心理的瑕疵について(1)瑕疵の内容について心理的瑕疵物件は、一般的に「事故物件」と呼ばれており、具体的には以下のような物件をいいます。建物内での不審死その他、建物内での事故死など詳細については、「事故物件リスク」をご参照ください。一入居者が部屋中で自殺した場合は、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対し、賠償請求訴訟を起こすことも可能です。判例からみると、認められるのは自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用になります。※1、告知事項とは、買い手や借り手に必ず伝えておくべき情報のことをいいます。環境瑕疵について(1)瑕疵の内容について環境瑕疵としては以下のようなものがあります。全て確認するのは難しいですが、購入前に現地に行って、周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音、振動、異臭などのクレームがあったかどうかの確認をすることができます。されているので、売主は買主に知らせる義務があります。不動産所有時のリスク不動産所有時にも、様々なリスクがあります。それぞれのリスクについて詳しく見て行きましょう。空室リスクマンションのキャラクター|入居可不動産投資の魅力の一つとして家賃収入があるでしょう。空室となって家賃収入が入ってこない月であってもローンの返済をしなければならず負担が大きくなってしまうので、空室になるリスクを避けたいとろでしょう。そのように考えて空室率で不動産投資会社を探している方も少なくないのではないでしょうか。以下では、不動産投資においての最大のリスクと言われる「空室リスク」を回避するため、どんな物件が空室になりやすいかみてみましょう。空室になりやすい物件は?一般的には下記のような物件が空室になりやすいといえます。立地が悪い駅から遠かったり、駅から近くてもその駅が比較的乗降者数が少ない駅である場合には立地が悪いといえるでしょう。空室になりにくい物件は?そもそも空室になりにくい物件を知って購入することで空室リスクを回避することができます。具体的に以下のような物件が空室になりにくいといえます。管理されている物件では、詳しく見てみましょう。(1)利便性のいい物件ターミナル駅から徒歩10分以内とか、大企業が多く並ぶエリアを通っている路線に注目してみるのがいいかもしれません。東京はこれから高齢化社会が進み、一人暮らしをするのは若者だけでなく、高齢化が進むことよって「一人暮らしのお年寄り」も増えていくことが予想されます。病院や商業施設などに近い都心の便利なところで暮らしたいと考える高齢者も増えているようです。賃貸需要がある場所と言われても、人によってニーズが違うし、どこになるでしょうと考えてしまう方が多いと思いますが、簡単に言えば人が多く集まる場所ですよね。「東京23区内」でしたら、外国人留学生や上場企業の本社数、求人数もダントツ多いので、空室になりにくいと言われます。競合物件と差別化できる物件とは、需要はありますが、数として相対的に少ない物件のことを言います。サラリーマンに人気のエリアでしたら、ワンルームより1LDKなど少し違う間取りの物件を選ぶことによって、競合物件と差別化できるので空室率が下がります。(4)きちんと管理されている物件きちんと管理されている物件は、建物の外観や共有部分に好感がもてて、年月が経っても古臭くならないのです。マンションの管理会社によって差が出てきます。従って、購入予定の物件がありましたら、現地に行って確認するようにしましょう。空室になりにくい物件の探し方などについては詳しく「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。空室保証サービスを利用して空室リスクを回避する空室に対する回避策として、賃貸管理会社の「空室保証サービス」を利用するという方法もあります。(1)空室保証サービスとは空室保証サービスとは、賃貸管理会社(※1)が入居のない空室の家賃を保証する制度です。そのサービスに加入することによって、毎月安定した家賃収入が得られます。(2)保証賃料額はいくら空室保証の賃料は大体相場賃料の80~90%になることが多いです。サービス内容を参考にみてみてください。日神住宅サポート(株)日本財託リクルートフォレントインシュア※1、賃貸管理会社とは、オーナーさんの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる管理会社のことを言います。マンション全体の管理をしてくれる管理会社とは別です。空室対策については詳しく「空室率を下げるため知っておくべき6つの空室対策」をご参照ください。taschenrechner不動産投資をしようとして気になるリスクの一つに、「入居者が家賃を滞納したらどうしよう」ということがあるのではないでしょうか。家賃滞納があると想定した利回りとならず、損してしまう可能性があります。今回は、家賃滞納リスクについて書いていきます。家賃滞納でも支払わなければならないお金は?きちんと家賃収入が毎月入ってくれば、入って起きたお金から支払いを差し引いて利益が出ることがありますが、家賃滞納で家賃収入がなくとも費用は支払わなければならないので、月次の収支がマイナスになってしまいます。支払わなければならないのは。上記のように家賃滞納で月次の収支が赤字になるのは避けたい所でしょう。実は家賃滞納を回避する方法があります。具体的には以下の通りです。(1)賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう(2)入居者審査を厳しくするでは、詳しく見てみましょう。(1)賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう賃貸管理会社(※1)に管理委託をすることによって、万が一家賃滞納があった場合は、管理会社が立て替えしてもらうことができます。管理会社によって、立て替えしてもらえる期間が変わりますが、大体6ヶ月、長い会社は12ヶ月も立て替え可能です。それに、立て替えだけではなく、オーナーの代わりに、入居者に対して支払いの督促もしてもらえます。2例外はある?「オーナーチェンジ物件」の場合は、立て替えの期間が短く、もしくは利用できない時があります。オーナーチェンジ物件は、既に入居されている方の審査は自社の基準で審査していないので、その責任を負わないとのことです。投資用の不動産は、「オーナーチェンジ物件」は購入後すぐ家賃収入があるとして、人気があります。その場合は、管理委託すると考えている管理会社の制約をしっかり確認しましょう。3管理会社に委託するデメリットは?管理会社に委託するデメリットとして、費用があります。一般的には家賃の5~6%がかかります。※1、賃貸管理会社とは、オーナーさんの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる管理会社のことを言います。マンション全体の管理をしてくれる管理会社とは別です。(2)入居者審査を厳しくする入居審査を厳しくしてきちんと家賃を毎月支払えそうな入居者にのみ入居してもらうようにしましょう。勤務先や年収などをしっかり確認する親類を連帯保証人につける(連帯保証人の勤務先や年収などもしっかり確認する)連帯保証人が居ない場合は、必ず保証会社をつけてもらうようにする上記の体制を取っていれば、万が一入居者が家賃の支払いを滞納しても、連帯保証人もしくは保証会社に支払ってもらうことが可能です。2入居審査を厳しくするデメリットは?入居審査を厳しくするとデメリットがあります。それは、入居しにくくなってしまうために空室になりやすくなるということです。入居審査を厳しくする場合にはこの点に注意しましょう。事後の対策として、入居者を追い出す建物明渡訴訟があります。(1)建物明渡しの流れ1.支払の催告2.契約解除の通知3.建物明渡しの起訴する4.判決5.強制執行の申立6.強制執行(2)訴訟費用は?保証会社がいる場合は、ほぼ保証会社が費用出すことになります。それぞれの費用について見てみましょう。■弁護士報酬1建物明け渡し訴訟は弁護士がいないとできない?結論としては、建物明け渡し訴訟は弁護士がいなくてもできます。手続きが面倒なので弁護士報酬を支払っても依頼した方がよいケースもあるので、弁護士費用などを踏まえて検討されるとよいでしょう。2弁護士報酬は?現在の相場では、明渡し訴訟の報酬は安い所だと20万円ほど、高い所だと80万円ほどだといわれます。「見えない報酬」といわれる、日当や交通費の実費なども事前に確認しましょう。3弁護士を探す方法は?身近に弁護士がいればいいですが、そうでない場合もあるでしょう。探し方としてはインターネットで探す方法があります。「建物明渡し」などと検索すると弁護士事務所が出てくるので、その中から選んでもよいでしょう。1LDKで通常の荷物量であれば、20万円~30万円位はかかるようです。(3)明渡しまでの期間は?建物明渡しまでの場合は、最短で3カ月ほどかかります。家賃下落リスクグラフ・売上不動産投資は、毎月に安定した家賃収入が大きな魅力だと感じられる方が多いでしょう。状況に応じて家賃が下がってしまう可能性もあります。以下では家賃が下がってしまう原因と家賃が下落しにくい物件の選び方について書いていきます。家賃は何で決まる?まずはどのように家賃がどのような要因で決まるかについてみていきましょう。上から家賃に与える影響度が大きい要因です。家賃下落の原因は?次に、家賃が下がってしまう原因をみていきましょう。大きくは以下の通りです。(1)建物の経年劣化(2)需要の低下(3)立地、利便性がよくない以下、それぞれ具体的にみていきましょう。新築物件も時間が経過するにつれて劣化していくので、それに応じて家賃も下がっていきます。平均的には1年で1%ずつ家賃が下落していくと言われています。大きい流れとして、以下のように段階に応じて下がっていきます。1第一段階(築3~10年)新築物件との競合が強いので、家賃下落の幅が大きいと言われています。2第二段階(築11~20年)築浅の物件との競合になるので、家賃下落の幅が少ないと言われています。3第三段階(築25年まで)第二段階よりもさらに下落の幅が少ないです。次に、近隣の地域に大型商業施設ができて発展すると、その地域との関係で「相対的」に需要が低下し、家賃が下落することがあります。(3)立地、利便性がよくない立地、利便性がよくない物件も家賃が下落安い傾向があります。具体的には以下のような物件です。家賃が下落しにくい物件のポイント家賃下落を止めることはできないですが、下記のような物件であれば、需要が高いので、賃料は下がりにくいと言われています。(1)立地・利便性がいい(2)人気のある間取りでは、それぞれ詳しく見てみましょう。(1)立地・利便性がいい一人暮らしする方が賃貸物件を選ぶ際に、「通勤・通学の利便性」が最も重視するポイントとして挙っています。具体的に下記のような物件です。駅から徒歩10分以内ターミナル駅へのアクセス近くに商業施設があるなど生活環境が整っている(2)人気のある間取り一人暮らしの間取りは、建築年数によって大きく「築古」と「築浅」と2つに分かれ、間取りも変わってきます。築浅の物件は設備が充実するなど間取りがいいとされていいと言われています。最近の賃貸物件を選ぶ際に、「通勤・通学の利便性」と同様に「物件の設備」もかなり重視されるようになり、こういった入居者にとって魅力的に思える間取りの物件を選びましょう。具体的には以下の通りです。トイレ・お風呂別クローゼットの収納力がある床はフローリングオートロック宅配ロッカーなど。気に入った物件がありましたら、まず家賃相場を調べてみるのはいかがでしょうか。以下のサイトにて「無料」で家賃を調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。正確に査定して頂くためには、4社以上の申請をオススメします。chart不動産を購入した際に、融資を受けてご購入される方が多いのではないでしょうか。その場合は、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的だと思いますが、変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がると支払いが増えていきます。現状固定金利型より変動金利型の方が金利が低いので変動金利型を選びたいと思う方が多いと思われますが、金利上昇リスクは避けたい所でしょう。そこで、以下では金利上昇リスクを避ける方法について書いていきましょう。投資ローンと住宅ローンについて金利が上昇した場合の具体的なリスクについて書く前に、混同されやすい投資ローンと住宅ローンとの違いについて説明しておきます。不動産投資で利用するのは投資ローンですが、住宅ローンに比較して債務者の返済可能性が低いのと、相対的に需要が少ないことから、住宅ローンより審査基準が厳しく、かつ金利も高く設定されています。投資ローンと住宅ローンには以上のような違いがあります。金利の仕組み次に、金利の仕組みについて知っておきましょう。金利上昇リスクがあるのは「(1)変動金利型」です。名前の通り、金利が変動します。金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。金利の上昇によって返済額が増えた場合は、これまでの返済額の1.25倍までと定められています。2014年6月現在、固定金利より変動金利の方が金利が低い状態となっています。すると、できれば変動金利を選択しておきたい所でしょう。金利上昇の原因そうすると、どのような場合に金利が上昇するか気になるのではないでしょうか。金利上昇の主な原因は「景気」と言われています。景気がよくなると、物価も上がってきます。すると金利も上昇します。変動金利型を選択した場合の金利上昇リスクを回避にはもっとも効果的な方法として、繰り上げ返済という方法があります。金融機関にお金を預けても増えないので、余裕な資金がありましたら、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくと金利上昇リスクを回避することができます。金利が上昇するということは、景気がよくなり、つまり物件価格が上昇するという効果もありますので、金利は「経費」として計上できるため、節税効果が高くなるというメリットがあります。デメリットばっかりではない、ということです。ちなみに、変動金利型と固定金利型の中間的な制度として、固定金利特約型というものがあります。変動金利型と固定金利型のいずれかを選択することが可能です。金利が固定する期間は大体、3年、5年、10年が多いようです。固定期間が長いほど、金利が高くなります。一般的に短期の固定金利特約は、変動金利に比べ金利が低いのでその点が変動金利型に比較してメリットとなります。金利変更ができないので、現在より金利が低下した場合は変動金利型より金利が高くなってしまいます。不動産投資ローンについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。費用リスク住宅不動産投資で費用がかかるのは購入時だけではありません。所有時にも借り入れして購入した場合のローンの返済はもちろん、その他税金などの費用がかかります。実際にどんな費用があるか見てみましょう。下記は年間物件を所有すると主にかかる費用です。税金について不動産を所有すると、以下の税金がかかってきます。おいて知っておくべき7つの税金と節税方法」にて詳しく説明しますので、下記概要だけ説明します。毎年1月1日現在,不動産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその不動産の所在する市町村に納める税金です。大体毎年の6月に納税通知書が届き、納税通知書に従って納付します。不動産所得は、他の所得と合計する総合課税として計算し、確定申告によって税額を確定、納付します。(3)不動産取得税について不動産取得税とは、家屋や土地を購入、もしくは家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。大体不動産購入6ヶ月後に、納税書が郵送で送られてきます。不動産取得税は1回のみ納める税金です。(1)管理費について1管理費とは上記管理会社が管理してくれることに対して、毎月報酬として支払う費用のことです。3管理費用は?上記管理形態や管理会社によって、管理費用が変わります。ワンルームの場合は、1万円前後となるでしょう。(2)修繕積立金について1修繕積立金とはマンションの維持、保全するため、定期的に修繕が必要です。管理費とは別にその修繕に使うための費用として、毎月積み立てている費用が「修繕積立金」と言います。2積立金額は?マンションの修繕計画に合わせて金額が決められます。建物が古くなるにつれ、修繕する回数も増えることから、金額が高くなる可能性があります。管理委託費用についてみていきましょう。退去時のクリーニングなど。管理会社によって変わりますが、一般的には「家賃の5~6%」になることが多いです。(加入した場合)こちらは、保険に加入した場合はかかる費用になります。火災保険は、保険にもよりますが、ワンルームの場合は10年一括で大体3~4万円前後になります。地震保険は火災保険とセットでの加入が必須です。こちらも保険会社によりますが、大体5年一括で1万5千円前後になります。ローンの返済(融資を受けた場合)融資を受けた場合は、当然ながらローンの返済があります。借入金額:1,000万、金利:3%、借入期間:30年の場合は、毎月の返済額は「42,160円」で、年間返済額は「505,920円」になります。火災リスク火の用心の赤提灯不動産投資に、火災による建物の焼失もリスクの一つとして挙げられます。ご購入された物件が、入居者の不注意による出火、近隣建物からの類焼など、オーナー様ご自身で防ぎきれない部分が多くあります。火災リスク回避する方法としては、以下の4つの方法があります。5.無料の火災保険の一括請求を利用する以下、それぞれみていきましょう。建物に対する火災保険に加入する(1)保険の種類まずは保険の種類について知っておきましょう。火災保険には、立場によって大きく3つに分かれています。建物の保険とは言っても、建物本体だけではなく下記設備も保険対象に含まれています。2施設賠償責任保険(特約)建物に対する保険には、所有する物件が原因で、入居者を含めた第三者へ損害を与えてしまった場合にその賠償をする特約を付けられることもあるので、必要に応じて利用するようにしましょう。入居者の火の不始末が原因で所有する物件以外の周囲の物件まで火災が及んでしまったような場合です。特約として付けることできず、別途加入しなければいけない保険会社に分かれていますので、火災保険に加入時確認しましょう。3火災保険に加入するデメリット火災保険料という費用が発生することが挙げられます。保険会社にもよりますが、ワンルームの場合は10年一括で大体3~4万円前後になります。入居者の火災保険加入状況を確認する前述の通り、火災保険にはオーナーが加入するものと別に入居者が加入するものもあります。一般的に、入居者が家を借りる際に、必須条件として火災保険を加入してもらうことになっていますが、入居者が加入する火災保険の期間は「2年」となっているので、更新を忘れて、万が一火災が起きて損害賠償してもらえないという事態を防ぐためにも、物件購入の際には入居者の火災保険加入状況を必ず確認するようにしましょう。信頼できる建物管理会社に任せ、防火管理を徹底するそもそも火災を防ぐために事前にできる対策として、防火管理を徹底することが挙げられます。消防設備点検を定期的にきちんと行っている管理会社かどうかを事前に確認しておきましょう。火災に強いコンクリート造のマンションを選ぶ火災による被害を最小限に抑えるには、そもそも火災に強いマンションを選んでおくことが重要です。できるだけコンクリート造のマンションを選ぶようにしましょう。5.無料の火災保険の一括請求を利用する以下サイトでは無料にて火災保険を一括請求する事が出来ます。ほかの国に比べて建物の耐震技術はかなり優れているとは言え、地震や津波などの天災リスクはないとは言えないでしょう。地震によって建物が破損、倒壊すれば家賃収入が得られなくなります。天災である以上、完全に防ぐことは難しいですが、被害を軽減する方法があります。具体的には以下の通りです。地震に強い物件を購入するでは、それぞれ詳しく見てみましょう。地震保険に加入する天災リスクの軽減策として最も効果的に言われているのは、「地震保険」です。地震保険について見てみましょう。(1)地震保険とは地震保険とは、火災保険では補償されない地震、津波、噴火などの自然災害の影響による損害を補償する保険のことです。火災保険とセットで加入する必要があります。地震保険の種類は大きく2つに分かれています。物件を購入した際には専有部分の地震保険に加入することになります。通常、オーナーは建物にだけ保険をかけるので、建物が保険対象となります。家具付きの賃貸マンションを経営している場合は、家財に対しても保険かける必要があります。保険金額は火災保険の保険金額の30%~50%の範囲内で決めることが可能です。建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です。物件が所有する地域(都道府県)や建物の構造によって決まります。建物の耐震・免震性能に応じた割引制度があります。保険料は保険会社によりますが、ワンルームの場合は、大体5年一括で1万5千円前後になります。地震に強い物件を購入する地震保険に加入する以外に、「新耐震基準」に適用物件を選ぶことも一つのリスク軽減方法として挙げられます。そもそも「新耐震基準」とは1981年にできた基準です。そのため、1981年6月以降に建てられた建物であれば、比較的地震に強い物件と見られています。施工ミスなどで危険性の高い建物もありますので、大手ゼネコンが施工した建物、大手ディベロッパーが分譲した建物を購入するのがいいでしょう。賃貸管理の委託をお願いしている、もしくは依頼しようか迷っている方も多いでしょう。一般的に管理会社が倒産することは考えにくいのですが、しかし、起きてないわけではないです。万が一自分の物件管理をお願いしている管理会社が倒産した場合は、どうなるでしょう。破産した場合の流れを見てみましょう。倒産した場合のデメリットは?(1)倒産した場合の流れまず、賃貸管理会社が倒産した場合の流れを知っておきましょう。クリーニング費用(場合によります)賃貸管理会社が破産した場合は、上記費用がもらえなくなる可能性が高いです。場合によっては、全部ではなく、一部は戻ってくることもありますが、その場合でも少なからず損失は出ます。管理会社からの賃料の振込が遅れることが何ヶ月も続いた場合は、管理会社の変更を検討するといいのかもしれません。選ぶべき?こういった倒産リスクの回避策として、慎重に「信頼できる管理会社を選ぶ」ことが大事になってきます。どんな会社が信頼できる会社と言えるの?と思う方も多いでしょう。下記選ぶポイントを整理したので、ご参考に頂ければと思います。管理会社を選ぶポイント」をクリアしているといえるでしょう。日神住宅サポート(株)日本財託リクルートフォレントインシュア(3)管理会社の探し方は?不動産投資会社に紹介してもらう方法もありますが、インターネットで探すことも考えられます。検索すると不動産管理会社が広告を出しているので、その中から選んでもよいでしょう。インターネットで探す場合、以下のような比較サイトを利用することも選択肢の一つでしょう。line不動産取引において、建物内での自殺や他殺などがあった物件を「事故物件」として扱います。不動産投資においても、知らないで購入してしまう、もしくは所有している物件が事故物件になるリスクが考えられます。以下では、事故物件を購入することによる具体的なリスクの内容を説明して行きます。どのような物件を事故物件という?(1)事故物件とは?まずはどのような物件を事故物件というか知っておきましょう。以下のように、人の死亡にかかわる事件があった物件を事故物件といいます。建物内での不審死その他、建物内での事故死など(2)事故物件のリスクの具体的な内容は?事故物件には具体的に以下のようなリスクがあります。購入前に事故物件であることは分かる?そもそも買う時点で事故物件であることが分かれば前述の事故物件のデメリットを回避することができます。そこで、事前に事故物件であることを知ることはできるのでしょうか。事故物件は法律上の「告知事項」(※1)に当たり、売買の場合、売主は販売図面に「告知事項あり」と記載し、買主に事故物件であることを告知する義務があります。何年前の事件・事故まで説明しなければならないのかは法律上明確な規定はありません。裁判例では3年ほどとしたものがあります。仮にもし、事故物件であることの告知がなく事故物件を買わされてしまったような場合には、契約を解除することができる可能性があります。※1、告知事項とは、買い手や借り手に必ず伝えておくべき情報のことをいいます。購入後、事故物件となってしまうことを回避する方法あるの?購入後に事故物件になることを確実に回避することはなかなか難しいでしょう。損失を最小限に抑える方法はあります。(1)保険の加入(2)損害賠償請求では、それぞれ詳しく見てみましょう。一部の保険会社(少額短期保険会社)では、入居者の自殺や孤独死を理由とした建物復旧期間中の家賃収入の損失に対して、保険金が支払われることがあります。1保険内容は?保険の内容は以下の通りです。金額としては補償の内容によって異なりますが、100~200万円ほどです。保険期間は1年または2年になります。保険料は、対象とする物件の月額家賃で定めます。詳細は保険会社に確認しましょう。相場としては月々数100円ほどです。具体的な保険料は下記2社の保険内容をご参考下さい。万が一入居者が部屋中で自殺した場合は、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対し、賠償請求訴訟を起こすことも可能です。判例からみると、認められるのは自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用になります。入居者の遺族からきちんと損害を回収できるよう、親族の保証人を付けさせるなど厳格な入居審査をしておきましょう。返済投資不動産をご購入の際に、一括にて物件代金をお支払いする方もいらっしゃいますが、多くの方は金融機関から融資を受けて購入するので、当然のことながら借金というリスクを抱えることとなります。順調に返済ができればいいですが、空室が続いた上に何らかの事情で働けなくなったりして借金の返済ができなくなることが考えられます。その場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがあります。ならないためには、事前に自分が借入できる金額を知っておくといいでしょう。以下のサイトにて無料で数社の金融機関にて住宅ローンの審査を同時申込することが出来ますので、ぜひ利用してみてください。費用リスク帳簿をつける女性不動産は購入時と同じように、売却時にも以下のように様々な費用がかかります。不動産仲介手数料について不動産仲介会社に依頼し、物件を売却した場合は、その依頼した不動産仲介会社に対して仲介手数料という費用を支払う必要があります。売却時の仲介手数料の決まりは、購入時の仲介手数料と同じなので、購入時の費用リスクにてご参照ください。不動産売却時の仲介手数料については詳しく「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。税金について売却時には以下のような税金がかかります。(1)売買契約書に貼付印紙税こちらは不動産購入時の印紙税と同じなので、購入時の費用リスクにてご参照ください。するにも、登録免許税がかかります。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円かかります。2司法書士の登記手数料また、物件購入時に融資を受けた場合は、その物件を担保にし、融資受けたことになります。売却の際に、設定されていた抵当権を抹消する手続きが発生します。ご自身で対応することも可能ですが、申請書など作成して法務局に提出するなど手間がかかります。司法書士費用の相場は約1万円くらいです。売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスになった場合のみ課税されます。詳細については、「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」にてご参照ください。融資返済について不動産売却により、金融機関に対して残りのローンに対して一括繰り上げ返済することになります。その場合は、手数料がかかります。金融機関により異なりますが、大体3,000~5,000円程度です。固定期間選択型ローンでは3~5万円必要です。不動産を売却する際の諸経費について詳しくは「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参照ください。戻ってくるお金なお、一括で支払うなどして支払いすぎている費用は戻ってくることがあります。具体的には以下の通りです。売却の場合は、自分が多めに納付した分買主から返してもらうことが可能です。決済日が5月15日の場合は、売主が所有した期間は1月1日~5月14日となりますので、5月15日~12月31日の分の税金は買主の負担になります。管理会社に前払いになります。5月分の管理費は、4月に支払いますので、決済日が5月15日の場合は、5月15日~5月31日の分の費用は日割り計算で買主の負担になります。G不動産投資は流動性リスクがある投資と言われています。そもそも流動性リスクとは、売却しようと思ったときに、市場ですぐに売れなかったり、また希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。不動産投資に流動性リスクがあるのは、不動産の売却期間は、一般的には3カ月~6か月かかるため、すぐに売却することが難しいからです。不動産を持ち続けるのであればよいですが、様々な状況の変化で売却したくなることもあるでしょう。以下では、売却しやすい不動産の特徴を書いていきます。購入する際にも以下のような特徴がある物件を選ぶとよいでしょう。-3.他の物件と差別化できる物件では、詳しく見てみましょう。空室率の低い物件は想定利回りをきちんと得られるので、人気が高く、売却もしやすいといえるでしょう。具体的には以下のような特徴がある物件です。中古不動産の価値は、「外観や内部の状況」など見た目で判断されることが多いと言われています。物件の外観や内部がきちんと管理されていると売買しやすいので、購入の際にはその辺りのポイントを確認しましょう。多く分譲されるタイプと違う間取りを購入するなど、他の物件と差別化できることによって、売却時の競争率が下がり、短期間での売却が可能になります。多く分譲されるタイプと違う間取りを購入するなど、他の物件と差別化できることによって、売却時の競争率が下がり、短期間での売却が可能になります。まとめいかがでしょう。不動産投資にはたくさんのリスクがあります。リスク対応策もあります。株やFXは、自分では予測ができない要因に収益が左右されることが多い事に対して、不動産投資は、リスクの予想もでき、またその対応策も講じる事が可能なのです。リスクを理解し、失敗しない不動産投資をしましょう。フドネタ近野貴行のフドネタ近野貴行のフドネタ近野貴行のフドネタ近野貴行のフドネタ月別アーカイブ参加グループ年代はてなブログをはじめよう!takayuk1-86320さんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。