【アパート経営の流れ入門】手続き9ステップ!不労所得への道を総チェックアパート経営をはじめる前は、これからどんな流れで準備が進むのかがまったくわからずに、不安でいっぱいのはずです。不動産投資に不安は禁物!できるだけ早い段階で、アパート経営のやりかたをマスターしてしまいましょう。今回の記事では、スタート前に知っておくべき下記3点について、「あぱたい」が詳しく解説していきます。総合ハウスメーカー:大和ハウス工業、積水ハウス、三井ホームなどアパート専門建築会社:大東建託、東建コーポレーション、シノケンなど地場工務店どうしても知名度のある1や2を中心に選びがちですが、信頼できる会社であれば地元の工務店も悪くありません。いくつか気になる会社をピックアップしたら、問い合わせしてみましょう。建築会社のホームページ内に設置された「お問い合わせフォーム」へ、名前や住所などを記入して送信すれば、あとは企業からのコンタクトを待つだけ。主な建築会社についての情報はこちら>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介アパート経営をスタートさせるときに、最初に頭を悩ませるのが「どの建築会社に依頼すればいいのか」ではないでしょうか。日本にはたくさんのアパート建築会社があり、それぞれに独自の特色や評判を聞きます。どの会社(メーカー)とおつきあいをするかで、今後のアパート経営が大きく変わってきますから、業者選びが慎重になるのは無理もない話です。つくるこの段階では数社と相談している状況です。予算やアパート経営の収支目標などを伝えて、各社それぞれから「事業計画」と「資金計画」のプランを提出してもらいましょう。3実際に収益を出せてきちんと返済できるかということを、読んだ人がすぐにわかる計画書にしなくてはならないということ。利回りについてですが、通常地方のほうが高くなる傾向にあります。(購入価格が安いため)しかし実際には、地方よりも大都市圏駅近物件のほうが入居率は高く、安定した収益を生むことが多いものです。利回りはあくまでも参考として、極端にこだわりすぎないようにしましょう。表面利回りは、10%近く確保できればうれしいね資金計画についての記事はこちら>>アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法までアパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで不動産投資やアパートの経営にリスクはつきもの。近年は、リスクを背負ってでも経営をはじめる人が増えており、サラリーマンのかたわら副業としての人気も出てきました。アパート経営は、準備の時点でポイントを押さえることでさまざまなリスクを回避することが可能です。事業計画と資金計画ができたら、今度は建築計画です。アパートの規模・資材の選定・カラープラン・階数・間取り・配置・設備の選定など、具体的に打ち合わせをしていきます。資材や設備機器の選定は適切か適正な建築費用については「あぱたい」の別記事を参照してもらうとして、ほかに気をつけたいポイントがいくつかあります。建設予定地の周辺環境に合った間取りや建物の配置を考えなくてはなりません。駅から至近距離の立地ならば、必然的にワンルーム〜1LDKという間取りになるでしょう。意外に忘れがちなのが、「竣工時期(工事の完成時期)」です。賃貸の需要は、2〜3月へ極端に集中しています。中途半端な10月などに竣工というのは、絶対に避けたいところですね。最悪の場合、最初から空室を出してしまうかもしれません。2〜3月から入居者募集をかけられるように、完成は1〜2月がベストであると、覚えておきましょう。建築費用は本体工事のほかに、付帯工事費用を別途20%ほど見積もっておく必要があるよタシカニ不在がちな単身社会人がターゲットなら宅配ボックス、女性向けなら防犯カメラなど、プッシュすべき設備も変わってくるカニアパート建築費用についての記事はこちら>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?アパート経営をはじめる前に一番気になるのが、アパート経営に必要な費用です。「たくさんお金がかかるのかなあ」と不安を抱え、なかなか行動に移せない人はたくさんいます。4つを中心に、アパート経営に必要な費用の全貌をおみせします。建築計画が決まったら、いよいよ正式に建築会社と契約です。取り交わすのですが、詳細な建築内容を記載した「設計図書」や「仕様書」などが添付されているかもきちんと確認してください。建物の欠陥修繕義務を記した「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」や、トラブルの保証については、契約約款(けいやくやっかん)に定められています。契約書なので、どうしても表現がわかりづらいのが難点。理解できない内容があれば必ず確認しましょう。正式な融資申請前に銀行へ依頼する「事前審査」の結果も重要です。事前審査にとおらなければ、ほかの金融機関を探さなくてはなりません。あぱたい王子どうしても融資が受けられなければ、契約は白紙になるよタシカニ「融資がおりなければ、契約は無償で撤回される」という文章が、契約書に書かれているかどうか、必ずチェックするカニ5.融資の申し込み事前審査を受ける前に、まずはどこの金融機関を利用するか検討しましょう。1番簡単で確実なのは、建築会社の提携ローンを利用することです。金融機関にとっても、取引のある会社から紹介された事案のほうが安心して融資できます。提携ローンの融資は通常よりも低いことが多いので、うまくいけば1%台の金利も期待できるでしょう。提携ローンに強い建築会社の記事はこちら>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介アパート経営をスタートさせるときに、最初に頭を悩ませるのが「どの建築会社に依頼すればいいのか」ではないでしょうか。日本にはたくさんのアパート建築会社があり、それぞれに独自の特色や評判を聞きます。どの会社(メーカー)とおつきあいをするかで、今後のアパート経営が大きく変わってきますから、業者選びが慎重になるのは無理もない話です。できなくなった場合は、アパートを強制的に売却して残金回収します。死亡(重病も含む)で返済不可になれば、信用保証協会があなたに代わり、銀行へローン残金を支払ってくれます。アパートローン利用時には、加入を義務づけられていることがほとんどです。土地の状況や工法によって多少違いますが、大まかな工事の流れは下記のとおり。地盤調査:基礎工事の前に、補強が必要かどうかしっかりと確認します。基礎工事:床全面をコンクリート打設した「べた基礎」がおすすめ。躯体工事:木造・軽量鉄骨造がメイン。木造には「在来工法」と「プレハブ工法」があります。自由度は在来工法ですが、若干コストが高め。外部工事:外壁下地材に防湿シートを張り、サイディングなどの仕上げ材を施工。内装工事:内装ボードのうえにクロスを貼り、建具なども設置していきます。電気・ガス・設備工事:仕上げの前に、電気・ガス・設備工事を並行しておこないます。トイレや洗面器具などへの接続は、水漏れをおこさないように細心の注意が必要。外構工事:敷地内の舗装や植栽、門扉などをきれいに仕上げていきます。アパートでは、木造と軽量鉄骨造のどちらかで建築されるのが一般的です。なかには木造しか施工しない会社もありますので、事前にそれぞれの会社が得意な工法を調べておくといいでしょう。木造は、主に「在来工法」と「パネル工法」で施工されるよタシカニ工事の流れは、どこの会社でも基本的に同じカニアパートの工法についての記事はこちら>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介アパート経営をスタートさせるときに、最初に頭を悩ませるのが「どの建築会社に依頼すればいいのか」ではないでしょうか。日本にはたくさんのアパート建築会社があり、それぞれに独自の特色や評判を聞きます。どの会社(メーカー)とおつきあいをするかで、今後のアパート経営が大きく変わってきますから、業者選びが慎重になるのは無理もない話です。今回アパート建築会7.管理会社との契約アパートが完成したら、すぐにアパート経営がはじまります。期間でも空室を出さないように、なるべく早い段階で管理会社を選び、入居者募集をスタートしなければなりません。大手建築会社で建築する場合は、グループ内管理会社と契約するのが1番ポピュラーでしょうが、もちろん自分で探しても構いません。管理会社には、アパートの管理だけでなく、入居者募集の窓口もやってもらいます。管理能力と入居者づけ両方に実績のある会社を選んでください。管理会社を選ぶコツはたくさんありますが、「インターネット集客」を積極的に活用しているかどうかは非常に大事です。完成してから探したんじゃ、遅いカニ不動産会社の探しかたはこちら>>アパート経営【不動産会社6つの探し方】不要な手数料や入居者とのトラブル回避術アパート経営【不動産会社6つの探し方】不要な手数料や入居者とのトラブル回避術アパート経営をスタートする際には、まず物件を管理してくれるいい不動産会社を探さなくてはなりません。探しかたってわからないですよね。アパート経営には苦情やトラブルがつきもの。不動産会社(管理会社)には、しっかり対応してもらいたいです。態度の悪い管理会社や口コミ評判のよくない会社、管理委託料など手数料の高い会社もあります。建物が完成したら各種検査を受けて、建物に不具合がないかどうかをチェックします。竣工時に受ける主な検査は下記の3つ。社内検査(建築会社の内部検査)建築確認完了検査(役所立会い)完了検査(施主立会い)社内検査と建築確認完了検査は建築会社に任せておけばいいのですが、完了検査は施主の立会いが必要です。と実際の仕上がりが違っていないか傷や汚れはないか可動部が問題なく作動するか(建具や設備機器など)施主ができる主なチェックポイントは、上記3つ。気づいた点があれば、遠慮せずに指摘してください。これらはいわゆる「手直し事項」となり、修正後に引き渡しとなります。主要な構造体などには、10年間保証責任を負う「瑕疵担保責任」が定められているよ9.引き渡しすべての検査が終わり、手直し工事後のチェックに問題がなければ、いよいよ引き渡しです。忘れずにもらってください。変更点を修正した最終的な図面がないと、のちほどリフォームや大規模修繕工事をする際に、トラブルの原因となります。写真があると修繕の際に助かるんだよね。多く撮影してもらっておこうタシカニ役所の検査済証がないと、用途変更や増改築ができないから気をつけるカニアパート経営の3大メリットとは?知っておきたいデメリットとその対策法1:長期間入りつづける不労的収入アパートはうまく経営すれば、長期間の安定した収入が期待できます。労働力の見返りとして手にする「労働収入」ではなく、「賃貸」という投資の仕組みが家賃を生んでくれます。高齢になり労働が厳しくなっても管理会社へ委託すればいいですし、アパートを子供に相続させることも可能です。自分がいなくても経営が続けられる、非常にありがたいビジネスモデルといえます。2:物価変動に強いお金は景気の影響により、その価値が激しく変動します。ここでは、企業物価指数および消費者物価指数が1つの参考材料になります。企業物価指数を見ると、平成30年の物価は昭和40年の約2.1倍なので、昭和40年の1万円は平成30年の約2.1万円に相当する計算になります。Q:昭和40年の1万円を、今のお金に換算するとどの位になりますか?どの指標をつかうかで倍率は変わります。少なくとも現在1万円のものが、昭和40年ごろには5,000円の価値しかありませんでした。対して不動産という「もの」は、物価が上昇すれば一緒に上昇します。物価が下落しても、家賃は物価ほど下がりません。不動産はインフレに非常に強い資産なのです。土地の価値が路線価として約20%減。そのほかに、借地割合や借家権割合なども減じて計算される。更地と比較して、千万円単位で税額が変わることも。相続した土地がある場合は、更地のままだと大きく損をするよ3つのデメリットとその対策法1.空室リスクアパート経営最大のリスクといえば、間違いなくこの「空室リスク」。空室があれば家賃収入が減り、最悪ローン破綻につながりかねません。人口減少やアパートの過剰供給など、原因はいろいろと考えられますが、これからますます空室が増加していくのは間違いないでしょう。「立地条件のいい場所を選ぶ(特に駅からの距離)」「入居者募集に長けた管理会社と契約する」「無料Wi-Fiの導入」など、さまざまな対策を講じて、最悪でも空室は20%以内に抑えたいところですね。空き家率は10~30%。平成30年における賃貸住宅の空き家数は431万戸と総務省が公表しています。賃貸アパートの空室が埋まらない日々が何か月も続くことも。不動産経営では、空室期間が長ければ長いほど死活問題です。賃貸アパート経営やマンシ2.家賃滞納リスクある意味、空室よりも問題なのが「家賃滞納リスク」。空室は対策次第で翌日にでも解消できる可能性があります。家賃滞納は、解決までに最短でも半年〜1年かかる厄介な問題なのです。相手に支払い能力がなければ、最終的に回収できないこともありえます。なればキャッシュフローが劇的に悪化して、これまたローン滞納につながるかもしれません。1番の対策は、保証会社の利用を義務づけることです。保証会社が間に入ってくれれば、滞納が発生しても保証会社が弁済してくれるので安心。タシカニ今は保証会社の利用義務づけが一般的になったカニあぱたい王子ただし、保証料は全額入居者の負担だから、入居を敬遠する人も結構いるね家賃滞納リスクの記事はこちら>>アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説アパート経営はリスクがあるからやらないほうがいいなんて思っていませんか。たしかにアパート経営にはリスクもあります。いったリスクに対してきちんとした対策法があれば、やらない理由はありませんよね。今回は「あぱたい」が、アパート経営の10大リスクとその対策法について、詳しく解説していきます。アパート経営の10大リスクと3.経年劣化リスクアパート経営は、最低でも10年以上の長期的な計画をもとに動いています。しても経年劣化による「家賃下落問題」から逃れられません。現在でも共同住宅の空き家が400万戸を超えているのに、毎年40万戸もの新築共同住宅が建設されています。これはアパートに限定した数ではないにしても、アパートが余っているのは間違いありません。毎年約1%ずつ家賃を下げざるをえないのが現実なのです。入居期間を長くすることが1番のリスク対策だよタシカニ根本的な対策としては、古くなる前に売却することも考慮すべきカニ資産価値の下落についての記事はこちら>>アパート経営はデメリットが多いと言われる3つの理由!失敗談から学ぶリスク対策アパート経営はデメリットが多いと言われる3つの理由!失敗談から学ぶリスク対策アパート経営をはじめる前は、誰もが「お金持ちの自分」を想像するもの。」なんて記事を多くみかけます。これではアパート経営の魅力も半減ですよね。アパート経営の失敗には必ず原因があります。原因がわかれば対策もとれるというのが世の常。そこで「あぱたい」では、「アパート経営の3大デメリット」について詳しく解説しまアパート経営で知っておきたい4つのポイント最後にアパート経営をつづけるうえで、絶対に知っておきたいポイントを4つご紹介します。すべてが今後の経営に大きく関係してくることばかりです。押さえておきましょう。ポイントその1:頼りになる建築会社の探しかたアパート経営を考えたときに、まず気になるのが「どの建築会社に依頼するか」ですよね。アパート建築を請け負う会社は大きく3パターンあり、それぞれ得意分野が違います。自分がイメージするアパートを建てられるよう、下記のポイントに注意しながらリサーチしてみてください。)建築会社(担当者)の対応・態度ほかにもみるべきポイントはたくさんあります。「あぱたい」の別記事を参考にしてみてください。アパート経営に強いメーカーについての記事はこちら>>アパート経営に強いハウスメーカーの選び方!評判の業者ランキングTOP10アパート経営に強いハウスメーカーの選び方!評判の業者ランキングTOP10アパートを建てるためにいろいろなハウスメーカーに話を聞いてみても、結局どこがいいのかよくわからないということはないでしょうか。実は、アパートの建築をハウスメーカーに依頼するときは、その土地の特徴やオーナーの希望によって注意しなければならないポイントがあるのです。「1社だけでなく複数の会社を比較して決める」というのも、非常に大事!タシカニ「防災に強い」「提携ローンに力を入れている」など、優先ポイントを決めておくといいカニよポイントその2:アパート経営の要!管理会社といいおつきあいをするにはいざアパート経営がはじまれば、建築会社よりも管理会社とのおつきあいが深くなっていきます。管理会社はいわば経営パートナーのようなもの。自分に合った管理会社を探したいですよね。ほとんどの大手建築会社では、自社で管理会社を運営しています。ある程度期間が経過して、テコ入れのために管理会社を変更することはあっても、通常は建築と管理を一括で依頼することがほとんどのはず。口コミ・評判タシカニ入居率は、最低でも95%以上を継続しているかどうかチェックしたいカニあぱたい王子インターネット集客に力を入れている会社を選びたいね音声ありポイントその3:軌道に乗ったら法人化を考えようアパート経営をはじめたばかりのころは関係ありませんが、いずれ「個人事業か法人のどちらが得か」を検討するときがきます。通常個人事業主よりも所得税が低くなるのは、おおよそ800〜900万円といわれています。ほとんどの人は、収入が800〜900万円を超えたあたりから法人化を検討しだすようです。これから2棟、3棟と投資を拡大していく予定であれば、ぜひとも積極的に法人化を検討してください。あぱたい王子ただし、会社設立費用や経理費用などのランニングコストが増えるから、たいへんにはなるよタシカニだいたい900万円を目安に法人化すればいいカニ。個人事業と法人のどちらがよいか。アパート経営をはじめたら、いつかは考えるべき課題と言えるでしょう。規模が大きくなるにつれて、個人事業では不都合が生じてくる場合も少なくありません。上記のような条件にあてはまるのであれば、法人化ポイントその4:知識を仕入れて賢い経営をしましょうアパート経営でなにが怖いかといえば、「知らないこと」です。アパート経営の流れを掴んでも、それだけでは足りません。どんなトラブルが起きても、知識さえあればほとんどのことに対応できます。大家になったからには定期的に知識を仕入れて、実際の経営に役立てていきたいですね。最後に、スタートしたばかりの大家さんへ、オススメ本を1冊ご紹介します。新築ではなく中古物件投資の本ですが、空室をつくらない方法や家賃をあげる方法・選んではいけない立地条件など、初心者におすすめの良書です。買ったのに自分が知りたい内容が書いてなかった......なんて気持ちになりたくないですよね。税金や投資分析までがまとめアパート経営を決めた直後は、とにかく不安でいっぱいのはず。これからどういう流れでアパート経営が進んでいくのかを知っていれば、特に怖れる理由もありませんよね。今回「あぱたい」が説明した、「アパート経営のメリット・デメリット」「アパート経営で知っておきたいポイント」と合わせて、しっかりと頭に入れておきましょう。カオル記事一覧わたしは自宅や会社を任意売却した経験があります。その時に痛感したのが、不動産取引には知っておかないと大きく損をしてしまう知識が、たくさんあるということでした。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。