itコン・パス代表、村上です。買わなければよかった...当社に相談に来られる投資家さんからときどき聞かれる言葉です。RC———-破たん確定の事例が続出中...———-例えばこんな物件です。表面利回り:9%オーバーローンで買えるから、という業者の言葉に乗って買ってしまいました。———-満室想定で年間キャッシュフローが200万円程度になる物件ですが、カバーしきれないリスクが潜んでいます。畑の真ん中にドカンと巨大なマンションがひとつ。周りに民家も商店もありません。入居付けに苦労しそうです。2LDKなのに家賃4~5万円、リフォームや広告費にお金をかける余裕がない。売却時の利回りを考えると家賃の値下げもNGです。———-リスクに見合うリターンなし!———-屋上や外壁の防水工事など必要になると数千万円です。手出しは出てしまうでしょう。リターンになってしまっています。それだけリスクや手間を負担しても年間の手残りが100~200万円。いう物件はなんとしても早めに手放すのが吉です。維持費が膨大なのでキャッシュが持ちません。加えてデットクロスです。大規模修繕が不要だったとしても税金負担が重くのしかかります。元利均等返済では返済額は一定ですが利息が減っていき、元金返済が増えていきます。元金返済は経費にならないのでお金は出ていくのに所得とみなされる、ということです。今回の物件も5年~10年程度でデットクロスを迎えます。キャッシュフローという状況で税金が逆ザヤになってしまいます。何のために2億円の借金を背負うのか分からなくなってしまいますね。———-そもそも購入金額が高すぎる———-この物件の資産価値を考えてみましょう。建物の再調達価格が1億2000万円程度。単純に積算すると1億5000万円となります。購入金額が2億4000万円ですから9500万円も差があります。収益性からも見てみます。地方の資産家が購入する目線は大体利回り15%程度です。家賃年収2000万円であれば1億3000~4000万円で買付を入れるイメージです。今回の購入金額:2億4000万円は地元の人が絶対に買わない金額です投資家さんがいかに高い買い物をしたかが分かりますよね。———-自己資金を入れて「損切り」しました———-地元の相場よりもはるかに高い価格で購入してしまいしかもオーバーローンです。残債以上の金額で売却することはできません。手放すのであれば損切りをするということになります。