Inc.それぞれの用語は執筆時点での最新のもので、常に最新の内容であることを保証するものではありません。土地は耐久的な生産要素であるから,財産所有者の資産選択の対象となり,ストックとしての土地そのものが売買される。地価とはストックとしての土地の価格をいう。個人・法人を問わず,いかなる用途にせよ土地を所有するか否かは,土地が資産である以上,資産選択の問題である。したがって,土地の価格の決定は基本的には資産一般の価格決定となんら変わるところがない。各種の資産の価格は,各種の資産の単位期間当りの期待収益率が均衡化するように決定される。土地を売買するときの価格。土地の単位面積あたりの価格。図表・付録は収録させておりません。それぞれの用語は執筆時点での最新のもので、常に最新の内容であることを保証するものではありません。日本大百科全書(ニッポニカ)地価ちか土地の価格、すなわち土地の時価ないし売買価格をいう。土地に価格がつけられるのは、商品経済の発展につれて、私有され商品化されて売買の対象となったからである。埋立地のように土地が創出される場合には、その生産費用をもとに市場価格が算出されよう。消滅せず永久に収益をあげられるという他の商品にはない特性をもっている。[一杉哲也]資本還元説かくて地価は、まず土地からの収益(地代)を利子率で除して資本還元したものと考えることができる。これは土地が一種の資本(擬制資本)となり、そこから地代という利子を生むとみなすことを意味する。1980年代までの日本の場合のように長年にわたって地価が上昇を続けると、値上りによる投機的利益が期待され、土地価格はこれを含めて決定されることになる。ここでp(1)は現在の地価、r*(i)はi時点に予想される地代、p*(n)はn時点に予想される土地価格、ρは割引率ないし土地と同じリスクをもつ耐久資産の予想収益率、nは経済的に有効な予想のできる年数である。右辺第1項は地代の資本還元価値、第2項は値上りによる利益にほかならない。この資本還元説の難点は、土地という無限の耐用年数をもつ資産を割り引くべき、ρという割引率が現実には得られないこと、そして現在地価を得るのに将来地価の値上り予想が必要であるという循環論法であることである。保有している宅地面積と、それを買おうとする個人の動員可能な資金量から推定される需要面積とを比べると、前者がはるかに大きい。供給が需要を上回っている。したがって不動産会社が、土地売却(資金回収)→土地購入(資金投下)の回転を、不況時に続けられなくなると、土地投げ売り、すなわち地価下落がおこるという説である。対比させたにすぎないことに難点がある。これらを修正したのが、次の限界需給説である。[一杉哲也]限界需給説いま一般人の関心の焦点である宅地価格をみると、それは、勤務先の所在地である大都市中心部への交通の便ないし通勤時間の長さに反比例する傾向が強い。経済的位置の優れた都心部において高く、周辺部にいくにつれて低くなっている。この現象を説明しようとするのがこの説である。これは、地価が、新たに売り出された更地(さらち)(限界地)においてまず決定され、それが既成地の地価に波及して都心に及ぶとするものである。東京都八王子の奥で更地が供給されると、この限界地においては、土地の生産価格というものは本来ありえないのだから、結局買い手の出しうる最大限の価格が地価を決めることになる。するとそれが八王子駅により近い地域の地価の評価をあげ、八王子駅前の地価の評価をあげ、吉祥寺(きちじょうじ)駅前の評価をあげて東京都心に及んでいくとみるのである。これはD・リカードの差額地代説を地価に応用したものといえよう。この説では、買い手の出しうる最大限の価格がどう決定されるかの説明が困難であるが、それは買い手の所得、財産、可能な借入資金などによって左右されるものといえよう。この説で興味深いのは、たとえば、政府が住宅金融公庫(2007年4月より住宅金融支援機構となった)の貸出枠を拡大すると、買い手の借入資金が大となって一時的には土地購入を刺激するが、やがてそれが地価上昇を誘発してしまうとする点である。この「いたちごっこ」は確実にみられるものであり、日本の土地政策の不妊性を暗示している。実際に行われている地価の評価方法には、収益還元方式と取引実勢方式とがある。前者は前述の資本還元方式で、農地について用いられている。後者は、当該土地近傍の売買取引価格を参考にして評価するものであり、農地以外について主として用いられている。その一種に路線評価(路線価)法がある。これは、土地の面している道路について標準を定め、他の土地はこれを基準にして位置・形状などを考慮して評価する方法であり、固定資産税や都市計画事業に伴う評価に用いられている。)が判定公示することになったが、その評価方法は取引実勢方式から収益還元方式重点へとかわって現在に至っている。前者は、経済活動の外延的拡大すなわち新しい宅地(住宅地、商業オフィス用地、工場用地)の開発(10万ヘクタール)が地価上昇を強めたが、後者は、この4年間に新開発が8万ヘクタールにとどまっていることから、地価の上昇はあきらかに東京の都心の地上げが誘発したものである。1985年国土庁(現国土交通省)が東京ウォーターフロント周辺のオフィス需要が巨大であるとの予測を発表したのが引き金となり、円高不況対策としての金融緩和により、ノンバンク等を含めた金融機関から膨大な資金が不動産業に流れ、これが地上げに用いられて都心の地価を暴騰させた。都心の住宅地を売った人々が、郊外に住宅の代替地を求めるとそのためにまた地価が上がるという形で、地価上昇は都心から郊外へと波及していった。この場合、売却価額と購入価額の差額のみに課税されるという税制上の特例が有効に働いた。[一杉哲也]政府の地価対策この暴騰に、土地政策ないし地価対策にまったく無能であった政府も、次のような対策を打ち出した。第一は不動産業に対する融資の総量規制である。これは日本銀行が金融機関の対不動産業融資を、前年同期と同額に抑える指導であり、地価抑制にかなり効果をあげた。いわゆるノンバンクはこの規制の対象でなかったため、金融機関→ノンバンク→不動産業へと融資が流れ、バブルの崩壊とともにその多くが不良債権化して「住専問題」を発生させた。第二は税制上の改正であり、前記の売却価額と購入価額の差額のみに課税されるという特例の廃止、値上りを期待して購入した分譲マンションなどのローン返済額中、利子は経費として落とせる制度を改正して土地部分の利子は経費としない措置などが行われた。第三は地価税の施行である。これは路線価を課税標準として、個人と資本金1億円未満の法人の保有土地は15億円以上の部分、同1億円以上の法人は10億円以上の部分に0.2%(1992年度、次年度からは0.3%)の税率をかけるものである。地価税の直接的な地価(時価)引下げ効果はきわめてわずかであったが、ムード面での効果は大きく、所期の目的は達成されたとみてよい。1997年には税率0.15%となり、1998年度税制改正により当分の間停止されることになったが、やがて廃止されるであろう。第四は地価監視区域制である。これは都市計画上の市街化区域内で土地取引が行われる場合には、その売買価格をあらかじめ地方公共団体に届け出て、その価格が高いと低下を勧告するという制度であり、土地取引を不活発にしたという批判はあるものの、地価抑制にかなりの効果をあげた。宅地供給の円滑化、増加を目ざしたものが、1992年の借地法と借家法を統合した借地借家法の施行である。した諸施策にもまして効果があったのが、バブルの崩壊ないし複合不況であった。1991年9月をピークに1996年9月まで20.4%下落し、以後も下がり続けている。Inc.それぞれの解説は執筆時点のもので、常に最新の内容であることを保証するものではありません。Inc.それぞれの用語は執筆時点での最新のもので、常に最新の内容であることを保証するものではありません。「地価」の用語解説はコトバンクが提供しています。小学館|「コトバンク」とは|辞書全一覧|利用規約|Q&A|サイトマップ|使い方|「コトバンク」は朝日新聞社の登録商標です。MARKETINGに帰属します。当サイトで提供する用語解説の著作権は、(株)朝日新聞社及び(株)朝日新聞出版等の権利者に帰属します。記事、写真、データ等の無断転載・転用を禁じます。