-その2-前回に続き「不動産の売買価格」についてのお話しです。あなたが「この不動産は幾らですか?利回りは何パーセントですか?」と質問した答えとして、「この不動産の値段は1億円です。利回りは10パーセントです。」と言われたとします。この答え方はある意味正解ですが、ある意味において不十分で不正確なものになります。その二つ目の問題点は、対象物件に入居している賃借人から売主が預かっている敷金・保証金などの取り扱いがどうなっているのか不透明という点になります。不動産を賃借する際に、所有者に対して差入する敷金や保証金などは、通常、賃借を終了し退去する際に所有者から賃借人に対して返還されることになります。(一般的に退去時の原状回復工事の費用などを差し引いて返還されることが多いかもしれませんが、それについてはまた追って言及するとしてここでは一旦無視します。)つまり、所有者は入居者に敷金や保証金を返還する債務を追っていることになります。存在するような物件も存在します。売主買主間でどう承継し、引継ぎするのかという問題があるのですが、商習慣上は主に2種類の方法が存在します。金銭を売主が買主に対して渡す方式。例のケースの場合、買主は1千万円の敷金返還債務を負う代わりに、売主に対しては1億円(消費税別)から1千万円を差し引きした9千数百万円を支払いすればよいことになります。売主が負担する入居者に対する敷金返還債務を買主が承継するだけで、その見返りの金銭交付は特にない。例のケースの場合、買主は売主に対し1億円(消費税別)を売主に対し支払いし、それとは別に入居者に対する敷金返還債務1千万円を負担することになります。上記の2種類の承継方法は、あくまでも売主買主間での合意に基いて決められるものであり、どちらが良い方法であるというものではないのですが、不動産の売買価格として判り易いのは明らかに東京方式になります。敷金返還債務は、今直ぐにお金は必要ではないですが、入居者が退去する時には必要になる債務であり、入居者からの借金と同じような性質のものです。大阪(関西)方式では、投資する不動産が1億円の値打ちがあると思って買おうと思った後に、「別に1千万円の借金がついてますんでよろしく。」と言われるようなものです。実質的な不動産取得価格は1億円(消費税別)+1千万円となります。敷金承継方法が東京方式なのか大阪方式の差で、実質的な不動産取得価格が10パーセント変動することもあるのです。ここまでこの記事を読んで頂ければ、あなたが「この不動産は幾らですか?利回りは何パーセントですか?」と質問した答えとして、不動産会社が「この不動産の値段は1億円です。利回りは10パーセントです。」と答えた時、その不完全さが理解できると思います。前提で利回り10パーセントと答える不動産会社から物件を購入するのは避けた方がよいと思います。WordPress%d人のブロガーが「いいね」をつけました。