URL携帯にURLを送るプロフィールお宝不動産公式HPお宝不動産公式ホームページお宝不動産のメインページです。『お宝不動産で金持ちになる』このメルマガは、沢孝史がお宝不動産投資での重要なポイントや日々発見したことを紹介していこうと思います。ちなみに、こんな方に読んで頂きたいと思っています。»2004.11.28誰がツケを払うのか今日も不動産ファンドの続きです。リートが無理な価格で不動産を購入したとします。無理な価格というのは、キャップレートを極端に低く設定して購入するということになりますね。期待される収益に対して、その収益を得ることに付随するリスクを過小評価することになります。すると、実際に発生するリスク頻度(たとえば空室の発生など)によって期待されている収益を得られなくなる事態が想定されます。リートの市場価格は収益性と確実性によって決まるはずですから、実際に利回りの低下が表面化すればすぐにリートの市場価格に反応するわけです。結局、そのリートを信用して買った人は利回りの低下と評価損というダブルでの損失を被ることになります。80年代の不動産バブルで損害を受けたのは、銀行でしたが、ファンドバブルのツケを払わされるのはファンドに投資した一般投資家かもしれません。バブル経済の後始末役として、不動産ファンドやリートが発展してきました。それが過熱してバブル化したときに(このときに不良債権は高値で処分できることになります)バブルのツケを一般投資家に回そうとどこかに頭のいい人が絵を書いているしまうような気がします。»コメント一つの見方としては正しいでしょうね。REITの利回りや持っている資産の中身を点検すればいいと思います。そこで、ババ抜きゲームになっていると察知したら、ゲームから抜けたらいいと思います。ちなみに僕自身REITを持っていますが、正直なところ今からの新規参入はオススメできません。ババ抜きゲームになったら先に抜け出すほうが勝ちですよね。不動産投資でも出口戦略は大切なような気がします。今日お話を伺ったやすらぎの須田社長が80年代のバブルを乗り切ったポイントは「不動産は確実に下がる」ことを意識していたからだと仰っていました。いつの時代でも、先を読むことが大切ですね。サラリーマン大家マサです。キャップレートってなんですか?REITの利回りが不動産自体の利回りよりもレバレッジを効かせているからその分、利回りがよくなるとかの簡単な仕組みは知っていますが、私がみた説明にはキャップレートって書いてなかったように思います。簡単にわかる説明があるHPがあればURLを教えてください。午前マサさん、こんにちは。キャップレートの説明はここがいいかな。http://www2s.biglobe.ne.jp/~yshr-mat/financial8.htmでも読めば読むほど混乱しそうだね。大雑把な考え方からいえば、不動産投資のリスク分を加算して計算した収益還元価格ということだと思います。リスクプレミアムを正しく計算できる人はいないと思うので、正しい数値はどこかにあるけれどもそれはだれにもわからないことだと思います。今年の9月からサラリーマン大家になりました。沢さんの著書にはお世話になりました。ところで、キャップレートという言葉は、不動産投資道場さんのDVDセミナーにある倉橋隆行先生のお話で始めて知ったのですが、「V(物件価値)=I(ネット収入)÷R(キャップレート)」ということで、物件価値を決める重要な要素のようです。これから導きだされるのは、「キャップレートの高い物件は価値が低い」という?なお話です。キャップレートはどのように計算するのかということですが、「不動産の相場から計算する」ようです。物件価値を求める要素を不動産の相場から計算する・・・バブルで相場が上昇したらキャップレートも当然に変化する・・・これでは安定した不動産経営などできないですよね。バブルでの失敗を繰り返してはいけません。いうことで、沢さんの著書の合理性、説得力を再度認識した次第です。2棟目購入に向けてがんばります。(誰にも言えないおならの悩みを、こっそり短期間で治してしまう方法)RSSを表示するこのブログをマイリストに追加バックナンバー2012年3月2012年1月2011年11月2011年9月2011年8月2011年7月2011年5月2011年4月2011年3月2011年2。