見に行ってきましたが、外壁は明るい色のタイル張り(うわぐすりあり)塗装は必要なさそう。問題は屋上ですが、今日は確認できず。詳しく書くとやばそうなのでこのくらいにしておきます。みた目はいいけど今後のメンテナンスは不透明です。一応排水は外を通っていたのでその点は安心ですがそれに利回りは年数もたっているし駐車場も全戸分はないので、この程度ではまだ難しそう。15%くらいが大まかな目安になりそうです。すると1億2千万くらい。そのくらいにならないとリスクが大きすぎるようです。この物件の話とは別にちょっと面白いことを聞きました。銀行からの融資条件をいろいろと尋ねましたが「キャップレート」というやり方があるようです。簡単に言うと変動金利でも、取り決めた上限金利以上にはならない方式だそうです(ただし法人のみに使えるとのこと)REITの収益還元法でもキャップレートという言葉を使っていましたが、(この場合は還元利回りの計算のときのプレミアムの意味)融資の世界でのキャップレートは上限金利のことを指すようです。私は今まで個人でしか融資を受けたことがないので知りませんでした。金融の世界は深い?というより「出し惜しみ」してるのではないかなと。いう方式を個人融資まで広げてほしいものです。»コメント沢さんのところへは、色々な話が持ち込まれるんですねー。物件もなかなか良さそうですが、以外に土地が狭いんですね。福岡だと、余程の好立地でないかぎり、この売値に近い担保価値がでません。キャップレートですか~。時々、この「キャップ」がついているものがありました。それに見合った上乗せをどこかで要求されましたが。企業の信用力も関係してくるんでしょうねー。