いう住宅系(レジデンシャル)リートがあります。賃貸住宅特化型リートです。最近株価が大きく下落しており、投資機会が来たのかどうか検討してみます。検討の参考になれば幸いです。その名の通り日本の賃貸住宅に特化したリートです。スポンサーは今は大和証券グループ本社。旧プロスペクトリートを吸収したり、スポンサーが変わったり、紆余曲折した結果今の大和証券グループ本社がスポンサーとなり体制になりました。運用会社は大和リアル・エステート・アセット・マネジメントです。日本ヘルスケア投資法人があります。と日本ヘルスケア投資法人が合併すると予想しています。会社側はそのつもりはないといっていますがね。このような事例としてはケネディクスレジデンシャルとジャパンシニアリビング投資法人が合併したケースがあります。会社側は否定していますが、同様のことは起こってもおかしくはない前提の元で投資すべきでしょうね。投資対象は賃貸住宅でワンルームとファミリーの組み合わせ東京23区と3大都市圏を中心とした全国の組み合わせ両方を考慮し広く投資対象を分散させています。このため保有物件数が198(2018年9月30日時点)(時価総額1400憶円)と非常に多いのが大きな特徴です。広範囲に物件を保有し、リスクが分散している分配金のページを見ると、過去から非常に安定した分配を出し続けている。商業施設リートだと例えばイトーヨーカドーが退去してテナントに大穴が開いたりすることもありますし、オフィス系でもキーのテナントが移転するなんてこともあります。住宅系リートの場合一つのテナントへの依存度が非常に低いので退去による分配金へのインパクトがほとんどありません。リートが運用している物件は基本的にきちんと管理されている物件が多いため、退去してもすぐに埋まるケースが多いようです。投資には二つのリスクがあると考えています。増資と消費税増税です。場合、過去の例を見るとだいたい2-3年に一度増資をしています。最後に増資をしたのが2015年5月ですから既に3年7カ月がたっているわけです。時間を考えるといつ増資してもおかしくはないタイミングです。いまソフトバンクのIPOをやっている真っ最中に増資の発表はしないと思いますので、私の個人的観測だとソフトバンクのIPOが終わって少ししたら増資の発表をするんじゃないかと予測しています。リートとしては増資は規模の拡大につながりポジティブですが、投資家にとっては株価下落の可能性が出てくるリスク要因です。一つが消費税増税問題です。「2019年10月消費税増税の住宅系リートへの影響について検討してみた」でも書いたのですが、物件管理費など物件を維持運用するためのサービス費用は消費税が課されるので、今の8%→10%になった場合は単純に運用コストが増えるということです。住宅リートなので賃料には消費税を請求できないものの、コストには消費税が乗っかってくるという構造ですね。利回りも高く投資機会が到来したのかな?と感じたのですが、二つの理由で今は見送るべきだと考えます。増資のリスクがある消費税が8%から10%になることの分配金へのインパクトがいまいちきちんと予測できずリスクが判断できない逆に言うと、増資が実行され、消費税が10%になった後の最初の決算で状況さえわかれば投資してもいいでしょう。消費税増税が実行されるのが2019年10月ですから、投資タイミングとしては2020年の春くらいでしょうかね。今は見送るべきだなあというのが私の見解です。」で記載したJリート銘柄選択基準に合致しているかを見てみましょう。決算期は3月、9月で、現在私の保有ポートフォリオでこの決算期のリートはありません。投資は私のJリートポートフォリオの分配金受領月の穴を埋めることになりとても良い投資です。私のJリート選択基準に合致します。思い投資機会が来たのかどうか検討してみました。以下の2つの理由で買い付けは見直します。増資で株価下落リスクがある消費税増税のインパクトを正確に見通せない私の掲げたJリート銘柄選択基準にも完全に合致はするので本来であれば買ってもいいのですが、ほかのリスクがあると感じました。Jリート投資は長期保有前提で慎重に投資判断をするものなのです。今回の検討結果にも含め、ゆっくり時間をかけて質の高いポートフォリオの構築を目指していきましょう。この記事がJリート投資の銘柄選定の参考になれば幸いです。他のJリート銘柄も検討していますのでご参考までに。はてブこの記事を書いた人テマセク太郎シンガポールリート投資家。普通のサラリーマンが誰でも金持ちになり、若くして経済的自由を獲得する方法を日々考え、ブログやSNSで発信しています。temasektaroプロフィールテマセク太郎シンガポールリートを基軸資産として、日本株、米国株などに投資しています。投資歴20年、うちシンガポールリート投資歴は8年です。ブログの収益化を通じて、サラリーマンが金持ちになる方法を発信していきます。シンガポール投資やブログの内容について質問などあれば気軽にお問い合わせください。ブログで稼ぐ節約・家計管理プロフィールお問い合わせプライバシーポリシ。