文/住まいの大学編集部0画像/123RF「定期借家という制度があるのは知っているけれど、まったく利用したことはない。縁がない」そうおっしゃるオーナーさんも、たくさんいらっしゃることでしょう。定期借家制度は、平成11年(1999)に借地借家法の一部改正により創設され、翌平成12年3月に施行された制度です。・契約で定められた期間の満了により・更新されることなく契約が終了します。単純でスッキリした、わかりやすい制度です。対して、従来の賃貸借契約では、いわゆる正当事由がなければ、貸主側からの更新拒否ができません。・正当事由として認めてもらえる要件の重さ・それを補うために要求されやすい立退き料と、いった事情から、現実には、「一度部屋を貸した相手に対して、意に反して出て行ってもらうことは困難」な制度になっています。そこで、そうした従来のかたちに加わる新たな選択肢として始まった定期借家ですが、誕生から20年になる現在も、なかなか普及は進んでいません。・定期借家物件の成約数は6,529件。占める定期借家の割合は3.0%となっています。理由はいくつか挙げられますが、一番は、なんといっても強力な借主保護の考えに立った従来型の契約がそのまま存在していることでしょう。「もちろん双方が望むならば、再契約して何の問題もない」と、いった点をうまく活用し、賃貸経営の安定に結びつけているのです。いくつか例をご紹介しましょう。1.家賃の支払い継続が心配な人に利用してもらったそれまでは、家賃が滞ることへの不安から、収入の低い入居希望者さんは基本的にお断りしていたオーナーさんですが、ある機会以降、「まずは短期の定期借家で住んでみては」との提案を始めました。契約期間内に入金遅れが生じた場合は再契約しないとの約束のもと、その後は事故が起こることもなく、どの入居者さんとも再契約に至っているそうです。2.外国人入居者さんに利用してもらったあるオーナーさんの場合、文化や習慣の違いによるトラブルが心配な外国人入居者さんとの契約に、定期借家を活用しています。日本の集合住宅でのルールやマナーに馴染めず、どうしても周りに迷惑をかけてしまう方に対し、スムースな退去を促すためそうしています。3.生活保護受給者の方に利用してもらった生活保護を受けていらっしゃる方については、安定収入が確保されているともいえる一方、保護を打ち切られた際、再び生活の基盤を失うリスクも抱えています。これによるトラブル等に備えて、定期借家を活用するオーナーさんもいらっしゃいます。4.事件・事故から立ち直るために定期借家を活用した物件で自殺などによる「事故」が起きてしまい、その後安い賃料で募集せざるを得なくなったオーナーさんが、定期借家を活用することでピンチを脱した例もあります。低家賃で貸す期間を予定どおり確実に終わらせることで、ダメージが長引くことを避けたかたちです。5.ペット可とともに定期借家も導入した賃貸住宅をペット可で運営する場合、規約を守らない方や、ペットの躾(しつけ)を全うできずどうしてもルール違反してしまう方、周りに迷惑をかける方が、出てくることがあります。した場合のリスクヘッジとして、定期借家を活用するオーナーさんもいらっしゃいます。6.女性専用マンションに定期借家を導入したペット可の場合と同様です。ルールが厳しいために、どうしてもこれを守れない入居者さんが出てきやすい環境での導入です。以上、いかがでしょうか。した活用事例ですが、お気づきのとおり、いずれにしても、契約期間の満了とともに入居者さんに必ず退去いただくことを予定しているものではありません。問題がなければ、ぜひまた再契約をしていただくことが前提となっています。例に挙がる「転勤中の自宅貸し」「物件の建て替え予定に合わせて」といったかたちのほかにも、定期借家にはこうした活用方法もあるわけです。付け加えると、「定期借家で契約すると、なぜかトラブル自体が少なくなる」ともいわれています。間接的な数字ですが、それを示すデータが、下記国土交通省の調査の中に出てきます。平成31年3月」です。221ページ「賃貸住宅に関して困った経験」をご覧ください。オーナー・管理会社などではなく、入居者さん側に対して「困った経験」を尋ねているものですが、定期借家では、例年割合が圧倒的に低くなっています。定期借家という双方対等性の高い契約が、当事者間でのほどよい緊張感を生むことで、こうした結果が生まれているのではないかと分析する方もいらっしゃいます。税理士とファイナンシャルプランナーの資格を有し、法人や個人の確定申告や相談業務を経て、現在は主に、相続税の申告や対策、相談業務に従事。定期的な相談会の開催や、顧客への同行訪問を行っている。前職で専門学校講師をしていた経験を活かし、相続についてのセミナーなどを行っている。