>初心者必見!マンション経営を失敗させないための不動産投資入門2016.03.31初心者必見!マンション経営を失敗させないための不動産投資入門(写真=PIXTA)マイナス金利が日本にも導入されたことで、不動産投資への関心が高まっています。マンション経営は投資用住宅ローンの金利が低下傾向にあることで、千載一遇のチャンスという専門家もいます。そこで、初心者が失敗しないための不動産投資、なかでもマンション経営について、10個のテーマに分けて解説します。今がチャンスと言われている「マンション経営」の理解を深めてください。マンション経営(不動産投資)のメリット(写真=PIXTA)不動産投資が、いま注目されることには大きな意味があります。様々な投資商品があります。これらの金融商品の大半が、現在の「マイナス金利導入」によって、これまでのトレンドが一変し、将来の見通しが立ちづらい状況に陥っています。そんな中で、注目されているのが「マンション経営」をはじめとする不動産投資です。マンション経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。家賃で安定収入が得られるマンション経営の最大のメリットが「安定収入」です。マンション経営は毎月安定した家賃収入が得られます。少ない自己資金で投資がスタートできるマンション経営ではローンを組むことが一般的なので、初期にかかる頭金は低く抑えることができます。他の不動産投資と比べても初期費用を抑えられるので、マンション経営は比較的少ないリスクで運用できるメリットがあると言えます。呼ばれる生命保険に加入することが義務付けられています。万が一、ローン返済中に病気や事故で死亡した場合、「残債」は保険によってカバーされます。残された家族は、マンションが資産となります。「老後資金」の代わりになる自分が退職した頃にはローン返済も完遂し、物件はそのまま自分の老後資金として残ることになります。わずかな自己資本のみ、ほとんど自己負担なしで大きな老後資金を作ることができるわけです。節税効果があるマンション投資の大きなメリットが、この節税効果です。毎年の「確定申告」で、不動産所得が赤字になれば他の所得から赤字分を差し引くことができる「損益通算」によって節税効果が期待できます。生前に財産を贈与した場合にかかる「贈与税」、死後の相続にかかる「相続税」でも、現金に比べて税が安くなります。土地部分は国税庁が発表する「路線価」によって評価されますが、路線価は時価とほぼ同じ「公示価格」の約80%程度の評価と言われます。評価額が低い分、節税効果が出るわけです。80年代後半の不動産バブル時代のように、どんな物件でも値上がりして売買益がでるという時代ではありませんが、投資のタイミングなどによってはキャピタルゲインを得ることできます。タイミング」といった3つのポイントで失敗しないことが大切です。自分自身で不動産投資の正しいノウハウを身に付け、信頼できるビジネスパートナーと巡り合うことも重要になります。新築マンションか中古マンションかマンション経営をするなら、新築マンションを選んだ方が安定した賃貸収入を得られるケースが多いです。新築ワンルームと中古ワンルーム、投資マンションとしてはどちらがお得なのか?価格は新築の方が高いですが、築浅の中古であれば新築とさほど変わらない場合もありますし、大事なのは購入価格よりも「賃貸需要」です。新築は担保価値が高く、融資を受けやすくなるのも大きなメリットと言えるでしょう。他方、中古マンションの場合、修繕費が上昇するリスク、劣化具合によっては空室率が上昇するリスクを考慮しなくてはなりません。不動産投資、銀行マンが融資したくない物件の5つのポイントとは?最近では外国人観光客の増加に伴い、Airbnbに代表される「民泊」が注目されています。現在、分譲マンションで民泊の営業をすることは、国家戦略特区などを除き旅館業法に抵触する可能性があります。マンションか戸建てか不動産投資での物件種別の選択は、長期的に考えるとマンションの方が戸建住宅よりも耐久性が高く、管理に手間がかかりません。そのため、貸しやすく高い稼働率が見込めるものと言えます。マンションの寿命はどれくらい?他方で、賃貸物件の供給は戸建てに比べてマンションの方が圧倒的に多く、競合物件も多いです。戸建ての場合はファミリー層に需要が限定されるため、空室となるリスクはどうしても高くなります。これに対し、都内などでは単身者の世帯は増えていますので、ワンルームマンションは底堅い需要が見込めるでしょう。安心してマンション経営を行う上で重要な立地条件を挙げてみます。周辺にスーパーや金融機関があると、長く居住してくれる方が多くなります。緑や公園が近くにあるといったことや、騒音がないかといった環境も大事な要素です。資産価値が高いマンションの5つの特徴とはこうしたマンション経営を失敗しない物件の選び方は、すべての要素が満たされている必要はありません。これらの条件の中で一つでも抜きんでていれば、物件の価値は長期に渡って維持される可能性が高いと言えます。マンション経営を失敗させないためにはデザイナーズマンションがいいと言われる理由では、実際にどんな物件に投資をすればマンション経営を成功できるのでしょうか。近年人気の「デザイナーズマンション」について解説します。専門家が「快適な住空間」にこだわったマンションデザイナーズマンションというのは、建築家や設計者が建物の外観や内観の意匠を凝らし、工夫を重ねた個性的なマンションのことです。業界では「デザイナー物件」と呼ばれていますが、建物の外観や間取り以外の家具や設備、壁紙といった建物全体に、独自の工夫や創造を加えたマンションと言ってよいでしょう。デザイナーズマンション=コンクリート打ちっぱなしの外観、というイメージがありますが、外観だけではなく、床や壁の素材にこだわり、キッチンや洗面化粧台にも人間工学的に考えられたものを使うことで「より快適な空間づくり」のための工夫が凝らされています。そんなデザイナーズマンションには、当然のことながら物件価格は割高になり、「賃貸料」なども割高に設定されます。割高では入居者探しに苦労すると思われがちですが、実は割高な家賃になっても住んでみたいと思う人が多いのも事実です。「他人とは異なる部屋に住んでみたい」「既存の概念にとらわれない自由な空間に住んでみたい」という人が多く、家賃にはこだわらずに借りたいというニーズが一定の範囲で存在するのです。ランニングコストを抑えられるさらに、デザイナーズマンションの特徴として、ランニングコストが割安というメリットがあります。コンクリート打ちっぱなしの建物では、外壁やコンクリートの内側に立てるボードやクロスを最小限にすることができ、入退去後のリフォームが少ない、将来のメンテナンスコストも抑えられるという特徴があるのです。くわえて、デザイナーズマンションに入居を希望する人というのは、ある程度生活にゆとりのある人が多く、家賃を滞納、室内をひどく汚される、といったリスクが少ないとも言われています。要するに現在は、他の人とは違う、個性を大切にしたい、そんなニーズが高いことを意味しています。マンション経営には、こうした人々の考え方の変遷を読み取ることも大切な要素になります。マンション経営を失敗させないための物件の管理方法マンションの賃貸経営について大切なのは、家賃収入の安定確保です。そのためにオーナーが常に注意を払っておきたいのが「空室リスク」です。空室になっても、すぐに次の入居者が埋まる対策や工夫が必要になります。サブリースとは?では、空室率を下げるための対策とは何でしょうか。その方法として注目されているのが「サブリース方式」です。マンション経営の管理手法、サブリースとは何?サブリースとは、オーナーが所有するマンションを「サブリース会社」が一括して借り上げて運営する方法です。オーナーは、サブリース会社から毎月定額の借り上げ賃料を受け取れます。入居者の有無にかかわらず家賃に相当する借り上げ賃料を受け取ることができ、加えて入居者の募集から契約、更新手続き、集金、退去の立合いなど、煩わしい業務をすべて代行してもらえます。賃貸人とのトラブルや建物の管理なども一括して代行してくれる場合がほとんどです。空室率を下げるためのマンション選びサブリースはマンションオーナーにとって魅力的な契約ですが、大切なことはいずれ「契約終了」になることです。家賃収入を稼ぎ出してくれる魅力ある物件を購入することが求められます。すれば空室率の低い物件を選ぶことができるでしょうか。大きく分けて6つのポイントがあります。複数物件の所有とサブリース契約マンション経営を安定的に推進して行くためには、複数の物件を所有して「空室リスク」を分散する。「サブリース契約」を結んで空室リスクを管理することです。した努力が、マンション経営を成功に導きます。マンション経営を失敗させないための初期費用、諸経費の知識マンション経営を行うためには、物件購入にかかる初期費用はもちろん、さまざまな経費が必要になります。経営を成功させるにはまず経費をしっかり把握しておきましょう。初期費用マンション経営に必要な初期費用には、以下のものがあります。次に、マンション経営で発生する経費についてご説明します。マンション経営で知っておくと得する10の経費マンション経営の所得は「賃料収入-必要経費」ですので、経費計上額が大きいほど所得が減り、節税につながります。マンション経営のために必要な経費であれば、どんな小さな額でも領収証などを整理・保管しておきましょう。マンション経営を失敗させないための税金の知識と節税対策マンション経営のメリットで忘れてはならないのが節税効果です。マンション経営で知っておくべき税金マンション経営で納税が必要になるのは次の4つのパターンです。節税効果を最大限に活用するためにも、不動産投資にかかる税金については正しい知識を身に付けておきましょう。<物件取得時>物件取得時には「不動産取得税」が課税されます。マンション購入後、新たに購入した家具や賃貸人募集のための広告宣伝費などを運用コストとして確定申告で計上できます。物件取得時だけの経費もあるのできちんと整理しておきましょう。<ローン返済中>不動産経営で「収益」が得られれば「不動産所得」として、年1回、確定申告する必要があります。事業所得」を合算して「損益通算」することができます。そこから各種所得控除を差し引いた金額が課税所得になります。簡単な数式で表すと、次のようになります。マンション経営者なら知っておきたい確定申告の基礎知識<マンション売却時>マンションを売却する時には、譲渡価格から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いた金額が「黒字」になれば、確定申告して「譲渡所得税」を納めなくてはなりません。譲渡費用というのは、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や、売買契約書に貼る印紙代などのことです。印紙税、リフォーム費用などがあります。マンションを売却するときにかかる手数料と税金とは?<相続時、贈与時>保有するマンションを相続したり、贈与したりするときには節税効果を狙えます。2015年から相続税や贈与税の控除額が引き下げられて事実上の増税になりましたが、今後もこうした資産に対する課税基準は年々厳しくなる可能性があります。詳細は、税理士などに相談しましょう。建物に適用される「減価償却」の凄い節税効果?さらに、建物だけに適用される節税方法で、建物の取得費を毎年経費計上できるものに「減価償却費」があります。減価償却費は、建物の価値の減価分に合わせて税金の額を調整するものです。2000万円のマンションを一度に税処理してしまうと、その年だけで終わってしまいますが、建物には法律で定められた「法定耐用年数」があり、その年数に応じて建物の取得価格を分散して必要経費にできる仕組みです。200万円」になります。今後10年間、毎年200万円をマンション経営の経費として使うことができるということです。ちなみに、減価償却には一定金額を減価償却して行く「定額法」、そして一定の率で減価償却する「定率法」の2種類がありますが、現在、建物は定額法だけになります。マンション経営を失敗させないためのリスクへの知識と対応(写真=PIXTA)マンション経営にも、当然ながら様々な「リスク」があります。リスクをきちんと認識したうえで投資することで、初めて大きなリターンを得られるのがマンション経営の基本中の基本です。リスクを取らない投資にリターンはないのです。マンション経営には、どんなリスクがあるのでしょうか。空室リスク空室が発生すると、急激に資金繰り(キャッシュフロー)が悪化します。敷金、礼金なしの物件が増えたことで、ニーズに対応できなくなった物件はすぐに引っ越され、空室リスクは年々高まっています。家賃滞納リスクこうした事態を防ぐためには、入居審査を厳しくして保証人を付けたり、保証会社を活用するなど対策が必要ですが、あまり厳しくし過ぎると空室率が高まるなど弊害も出ます。家賃下落リスク家賃は景気動向に左右され、下落するリスクもあります。ローンを組んでマンション経営をしていても家賃収入の下落で、ローン返済額の方が多くなれば、赤字経営になってしまいます。金利上昇リスクマンション経営ではローンを組んでマンションの購入代金を工面します。それも、「固定金利型ローン」ではなく「変動金利型ローン」を組むのが一般的です。日銀によるマイナス金利の導入もあって超低金利時代ですが、今後マイナス金利が解除されて金利が上昇する可能性もあります。ローン金利が上昇すれば、ローンの返済金額も上昇することになります。低換金性リスクマンションの売却に当たって低い価格でしか売れない「低換金性リスク」があります。中古の場合、新築と比較して低価格で査定されてしまうのが現実です。その他のリスク地震や火災、津波などの天災リスクがあります。建物には老朽化のリスクもあります。マンション経営の利回りを理解して、収入を確保するための方法マンション経営における収入の種類は2つあります。一つは毎月得られる賃料収入で「インカムゲイン」と呼ばれます。一つはマンションを売却した時に得られる売却益で、「キャピタルゲイン」と呼ばれます。本当はどうなの?マンション経営でどれくらい儲かっているのか?また、マンションには次のような2つの「利回り」があります。この2つを把握しておきましょう。これもマンション経営の基本です。表面利回りに対して、管理費などの諸経費を差し引いた、より正確に利回りを計算したもの>>マンション経営で重要な2種類の利回りとは?マンション経営の収益力を判断するときには「実質利回り」が重要になって来ます。そのためには、マンション経営で毎年かかる諸費用などをきちんと算出する必要があります。マンションの経費には次のようなものがあります。マンションの立地やエリア、物件価格や物件の広さなど、そしてローン返済金額などによっても異なってきます。自分自身で不動産会社などにあらかじめ聞いて、年金コストを計算し「実質利回り」を算出しておくことが大切です。その上で、表面利回りとのバランスや近隣の似たような物件と比較して「収益力」の有無を判断するといいでしょう。マンション経営を失敗させないための資格や情報収集方法マンション経営には不動産市場の動向や年間の収支、そして税金に至るまで様々な分野の専門的な知識が必要になります。マンション経営で成功するにはどのような資格が役に立つのか、どのように情報を集めたらいいのかを紹介します。