退去時はいろいろ物入り。滞納してしまったところ、家主から、「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのか?(回答)日本には、「契約自由の原則」(私的自治の原則)というものがあります。誰と契約しようがしまいが自由であり、契約内容も原則として自由、契約の方式も自由であるというものです。市民間においての契約については、できるだけ当事者の自由に任せようという国の判断があります。事項を承認しているということになりますから、従わざるを得ないということになります。ところが、居住用の建物の賃貸借契約においては、家主が一方的に定めた契約事項を、借主が承諾するかどうかだけの権利しかないため、もともと、対等・平等ではないのです。そのような違いを放置して、当事者の自由に任せておくことは、家主が好き放題の契約を定めることを容認することになり、良好な社会秩序にも悪影響を及ぼすことになります。そこで、いくつかの制限を設けて、好き勝手な契約ができないようにしているのです。第一は、借地借家法上の「強行規定」に違反していないことです。二つ目に、契約内容が公序良俗に反していないかどうかです。「公序良俗」の法律用語としての意味は、「現代社会の一般的秩序を維持するために要請される倫理的規範」とされています。殺人依頼の契約、愛人契約などの誰が考えても公序良俗に反している契約以外でも、男女によって定年年齢が異なるようなケースでも、性別による不合理な差別として、公序良俗違反とされた場合もあります。そこで、「1ヶ月の滞納による契約解除」が、社会の秩序を壊すほどの不合理な契約内容かどうかが問題となりますが、人によって判断が分かれるでしょう。逆に言えば、誰が考えても、「公序良俗違反である」とも言えないレベルですので、「公序良俗違反により契約は無効」とは言えないでしょう。三つ目は、法律用語で言うところの「例文解釈」による契約内容の無効とはならないかという点です。これは、少しややこしいのですが、不動産の賃貸借契約などで、文言どおりに解釈することで、結果があまりにも不当なことになってしまう場合、契約内容そのものを「単なる例文である」として、その効力を否定するものです。「例文解釈」によって無効であると判断されたケースはないようです。四つ目は、2001年4月に施行された消費者契約法による「消費者の利益を一方的に害する規定は無効である」という規定に違反していないかどうかという点です。「消費者の利益を一方的に害する」規定だという判断を行うことが可能かもしれません。契約内容を判断することになるでしょう。判例での考え方は、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれているものです。関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、家主からの契約解除を認めるようにして、借主の居住権を守ろうとしているのです。なり、契約解除の可能性があります。契約書には「家賃を1日でも滞納すれば、年利30%の滞納補償金および滞納手数料5000円を支払うこととする」と書いていたが、うっかりして家賃を所定の期日に振り込まなかったところ、管理会社から、「契約違反なので、滞納補償金と手数料を請求する」と言われた。契約書に明記されていたら、従わざるを得ないのか?(回答)「滞納補償金」というのは、「遅延損害金」のことです。利息ですので、約定としては、10万円までの利息は、20%×1.46=29.2%、100万円までの利息は、18%×1.46%=26.28%以下でなければなりません。法律で認められた上限を超えていることになります。支払う義務はないということになります。その契約が2001年4月1日以降に契約されたものであれば、消費者契約法が適用されますので、消費者契約法第9条によって、年14.6%を越える部分については、支払う必要がないとされています。いずれにしても、契約書の内容どおりにする必要はないということです。共用部分の問題(1)家主から、「共用部分の清掃を入居者に手分けしてやってもらう」という通告を受けた。契約書にそういうことは明記されていないが、家主からの通告には従わざるを得ないのか?(回答)共用部分の清掃や維持管理のために、「共益費」や「管理費」などの名目で、家主が徴収していると思います。「共益費は無料」という場合には、家賃に共益費部分も含んでいると解釈されます。家主は、家賃や共益費を徴収している以上、入居者に使用収益させる義務がありますので、共用部分の清掃は、家主が行わなければなりません。家賃や共益費の支払いとの二重負担を求めることになります。苦茶な要求ですので、従う必要は一切ありません。居者間に不協和音を与えてしまうことになり、結果的に、他の入居者も清掃をやる羽目になるかもしれません。居者全員で拒否するように、他の入居者に働きかけたほうがよいでしょう。負担になるため、一切拒否する」という通告を行ったほうがよいでしょう。厳密に言えば、次のような違いがあるとされています。敷金は、個人の住居の契約によく使われています。通常、敷引きがなく、実費精算です。敷金は、民法第316条,第619条などに規定のあるお金です。判例では、敷引きのない保証金は「敷金」と同じ扱いとなっているようです。敷金は原則として新しい家主にも引き継がれます。保証金=敷金+礼金という解釈もあります。礼金を取る地域が多いということです。礼金が高額なので支払いたくないのですが。礼金が高額なので支払いたくないのですが。(回答)礼金というのは、法律上、特に規定のないお金です。礼金のやり取りは、単なる慣習に過ぎません。家主が契約を拒否するだろうということです。家主は、誰と契約するかの自由があるのです。家主が認めてくれなければ、契約できないだけなのです。契約そのものを強制することはできないからです。契約書5契約書の内容を見ていたら、「契約更新ごとに家賃を5%値上げする」となっていた。いう契約内容は不当だと思うのだが、削除を求めるべきか、それとも、法的に認められないと思うので無視して契約したほうがよいのか?(回答)「契約更新ごとに家賃を5%値上げする」という合理的な根拠はあるのでしょうか?万が一、そういう根拠があれば、「不当な契約」とは言えません。ふつうは、「更新ごとの自動値上げ」を行うような合理的な根拠はないと思います。いう場合には、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」に該当しますので、契約内容そのものが無効となります。契約そのものができなくなる(家主が契約を拒否する)可能性もあります。入居を優先したいのであれば、あまりに強い要求は避けたほうがよいでしょうが、その代わり、契約更新時には交渉を行う必要があります。どちらがよいとは一概に言えませんが、最終的には、借主の判断次第となります。自社で使用している契約書を間違って使用したことが原因だと思います。すれば、正しい契約書は、管理会社が用意したものとなります。仲介業者に対して、損害賠償を行うことが可能となるでしょう。手付金として支払ったが、キャンセルしても返金されない。(回答)本来、手付金として受け取ることができるのは、契約の当事者である家主だけです。家主から、手付金の受領を認めるという委任状等を提示する必要があるとされています。解約手付金扱いとなり、手付金の返金は不可能になっても仕方がないでしょう。仲介業者が受け取っているケースです。手付金は、解約手付金として扱われてもおかしくないと思います。解約手付金として処理されても仕方がないと思います。「一定の期間」は、通常、1週間もあれば十分でしょう。返金に応じるべきであると解釈されるようになってきたのです。「キャンセルする場合には返金されない」ということを覚悟して支払うべきだと思います。手付金を支払えば、借主だけでなく、家主に対しても強い拘束力があるからです。安易に、「仮押さえ」するつもりで手付金を支払うべきではありません。高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅の登録・閲覧制度や終身借家制度などが誕生し、高齢者に対する一定の保護が前進しましたが、いまだに「高齢」を理由とした入居の拒否があとを絶ちません。強制的に、入居を認めさせることはできません。根本的には、上記の法律で登録された高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅を探すことだと思います。家主が承諾しない場合には、契約が成立しません。日本では、「契約自由の原則」が幅を利かせすぎているのです。家主が入居を認めない以上、何ともすることもできないのが現実なのです。共用部分の問題(1)保証金と敷金は、どのような違いがあるのか?礼金が高額なので支払いたくないのですが。