15/11/09バブル期から学ぶ住宅購入の教訓バブル期に住宅購入した人が定年を迎える年齢になってきました。その中には高い住宅ローン金利を支払い続けたり、家を売却したくても売れずに困っている人も多くいます。定年後、収入が減り、老後資金が必要になる時期に、住宅の負担が重くのしかかる事態は避けなければなりません。これから家を買う人に、バブル期の住宅購入から学ぶ教訓を考えてみたいと思います。バブル期には不動産価格が高騰し、今、家を買わないと「一生、住宅が買えなくなる」という風潮がありました。土地価格は上昇を続け、「将来も上がり続ける」と普通に考えられていました。終身雇用が当たり前の時代であり、「賃金は年齢とともに上昇し続けるので、ローンは支払い続けられる」、「退職金で残債を支払ってしまえは、定年後はローンもなく悠々自適に過ごせる」ということが普通に信じられていました。よって、多くの人がこぞって住宅を購入するようになり、不動産価格は更に上昇するという時代でした。通勤に2時間以上かかる遠距離でも、かなりの高額で不動産が取引されていました。選ぶことになり、変動金利は1990年頃には8.5%まで上昇し、家を買う際のローンの総支払額は、借入金の倍以上になっていました。3000万円の家を買うのに、6000万円以上のローンを返済しないと家が買えないということです。全期間固定金利で組んだ人は、その後、変動金利に借り換えをしたり、逆に2000年頃にはITバブルにより、金利上昇が予想されたことから多くの人が変動金利から固定金利に切り替えています。下がりつづけ、当時、固定金利に借り替えた人も、現在よりもかなり高い金利で固定してしまった人も多くいます。金利の変動を読むことは非常に難しいことがわかります。これから住宅を買う人にとって、バブル期から学ぶ住宅購入の教訓はどのようなものでしょうか?まず、ローン返済がいくら苦しくても、家が売れないという悩みがあります。都心から遠く離れた不動産は、買手がつかないことが多く、資産価値が大幅に下落しています。買い手がいたとしても、残債を返済できるほどの金額がつかなかったり、また老後資金の足しになるほどの価格で売れないということがあります。このことからわかるように、住宅を購入する際には、なるべく資産価値の下落が少ない物件を選ぶことが重要になります。利便性のよい場所など、将来的にも需要が見込めると、リスク回避に繋がります。終身雇用が崩壊した今、将来に渡り、必ず賃金が増える、または現在の水準が維持できるという保証はありません。賃金が増えていくことを前提とした、資金計画をせず、余裕をもった資金計画を立てることが重要です。転職をしても、いくらかの期間は生活ができる程度の預貯金をもてるようにしましょう。多くの人が我れ先にと、家を買う時期は、住宅価格が高騰します。実際の不動産価値よりも高い金額で販売、取引されることになります。熱が冷めたら、本来の不動産価値にもどります。今の時代は、東京23区の一部を除いては、不動産価値が実質的価値に近い価格で取引されています。このような時代に住宅を購入することもリスク回避方法のひとつです。現在の金利は、変動金利では1%を切り、全期間固定のフラット35でも、1.5%前後と非常に低金利時代の時代です。多少はこれから金利が下がることはあっても、銀行の経費、利益を考えると、変動金利が0%以下になることはないですし、長期金利が0.3%前後とほとんど0に近く、こちらも、金利の下値余地は限られています。今のような低金利時に住宅ローンを組み、長期間の固定金利を選ぶこともよいでしょう。1990年前後に起きたバブルは、2度と起きるわけがないと思われるかもしれません。歴史が証明するように、バブルは何度も繰り返され、忘れたころにやってきます。上昇し続ける」とみんなが思ったように、バブルだと気づかないものです。常識を疑うことも必要になってきます。このまま低金利が続く、不動産価格は人口が減っているのに上昇しない、という常識も疑う必要があるかもしれません。