コンサルティングマスター。宇都宮市の不動産会社、サンプランの荻原功太朗が運営。宇都宮市の不動産売買・投資について皆様へお伝えしたいホンネのお話!街の動向も含め、独自の視点でお伝えします。【続!地価上昇!宇都宮市の地価をマップから見ると!?】明らかになる傾向が浮き彫りに!!!先日、25年ぶりに地価上昇が公表された宇都宮市の商業地。宇都宮市の公示地価の平均も上昇に転じています!住宅地でも上昇に転じた地点が非常に多くなりました。宇都宮市全体のマクロな視点だけでは見誤ってしまう点が多い、不動産の相場。ミクロな視点を地図と共にチェックしてみることが不可欠です。今は便利なサイトがあって地価をマップ上で閲覧できるサービスがありますので、今回はそこからデータを引用させて頂きます。(土地代データより引用)地図で見ると、やっぱりな結果に!赤が下落、青が横ばい、もしくは上昇した地点。宇都宮市を全体で見るとほぼ真っ赤っ赤!しかし!さらに寄って、ミクロな視点で見てみると!JR宇都宮駅を中心に青色のゾーンが集中。周辺部が真っ赤っ赤で中心はブルー。寄ってみると!JR宇都宮駅を中心とした半径5キロ圏内はほぼブルー。地価は上昇!もしく横ばいになります。地図から地価の様子を見ると、外側は赤、内側はブルーと、逆ドーナツ化減少が鮮明にわかります。上昇地点が多いのが宇都宮市の駅東エリア。上昇率の幅も東口エリアが大きくなっています。逆に宇都宮市の北西エリアや、戸祭台を除いた坂の多い住宅街の下落も目立つ結果となった。取引の現場感覚でも、需要の多い駅東口エリア。職場を数多く抱える駅東口エリアは今後も需要が旺盛でしょう。LRTの開通に伴い、今下落している地点も上昇に転じる可能性が高いでしょう。街の開発と地価は連動しているので今後LRT沿線エリアは要注目!北道路にLRT(東口)事業費の2倍の400億円以上も投資して(LRT反対派はなぜか沈黙!)北西エリアの地価が下落し続けている現実。スルーされるエリアになってしまったのが痛い。マイカー依存の西北エリアは今後も、企業誘致ができないと、更に地価が下落してしまう可能性が高いでしょう。【LRT開通が大成功になる理由!】宇都宮北道路はLRTの2倍の405億円使って赤字なのに!?車社会の宇都宮市も、今後は高齢化の進展で車が乗れなくなる方が急増します。道路への投資よりもLRTのような公共交通の整備の方が波及効果が大きくなるのは必然。地図からもわかるように、これから2極化は更に鮮明となり、逆ドーナツ化の現象が進んでいくことは間違いありません。今後は、今までのように、地価全体が一斉にすべての地点で上昇していくことは、あり得ないでしょう。一部の勝ち組みエリアを所有する人が笑い、需要のないエリアの所有者がババを引く。需要のないエリアは地価で値段が付いていても、実際の取引の現場では、全く売れない負動産となってしまっている物件も増えてきています。逆に、中今泉エリアなどの地価上昇が大きいエリアは、公示地価よりかなり高い価格で取引されているのが現実です。今後、人口減少に入ることが確実な状況では、街全体で選択と集中が加速することは避けられません。地価減少が続くエリアに多くの不動産を所有する方は、さっさと損切りして、価値の上昇が見込めるエリアに資産を移行させるのが賢い選択となるでしょう。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。栃木県全体ではマイナス0.9%(東京新聞)これは大きなトレンドのチェンジです!!県全体では、地価はまだ下落しているが、宇都宮市のみプラス0・1%!残りの二十四市町はすべてマイナスでした。人気のないエリアは今まで通り地価が下落していくことになるでしょう。便利な商業地の上昇から、逆ドーナツ化の動きは地価からも明確になってきました。最近では車に乗れなくなったことを考えた、高齢者の住替え需要の急増もあり、中心市街地への人の流れが再び戻って来ています。このような流れからも、宇都宮市としてはLRTを早急に整備して、公共交通の充実を図ることが経済成長には不可欠になるでしょう。重要なのは、25年ぶりのこの大きなトレンドチェンジをしっかり理解しなければならないこと。いままでのデフレ感覚では、待っていればどんどんすべてのモノが安くなっていた。これからは、今まで通り価格が下がり続けるエリアと、値上り、もしくは価格が維持されるエリアが明確に2極化していく。地価が値上がりし始めて起こる重要なマインドチェンジがあります。値上がりが更に値上がりを呼ぶ!という事実。地主さんは地価が上昇を始めたら、売る理由がなくなってしまいます!デフレが続いて毎年、地価が下落を続ければ、さっさと手放してキャッシュにしようと考える方も増えますが、状況は逆転したのです!【相場のことは相場に聞け!】という格言もありますが、長期金利の動向からもデフレ脱却のサインが見えてきています。下がり続けた金利がついに底を打っています。直近の一年間をみるとさらに明確にトレンドが出ています。去年の極端なマイナス金利から底を打ち、明確な上昇トレンドに転換しています。金利が上がるというこは?市場はデフレを脱却して、インフレを想定してることになります。郊外で地価の下がっている地域に不動産を多く所有するの地主さんは、できるだけ早く売却して、地価が上昇を始めた地域に資産移転するのが賢明になったのは明白です。下がる地域は放っておくと、どんどん価値がなくなる。上がる地域は、黙っていてもどんどん価値が上昇していく。マイホームを購入する際も、資産性を重要視するなら、買える地域は限定されてきます。ローンを返し終わった後、消費として何も残らない家か、資産として価値の残る家を買うのか。上昇が始まった流れから、資産として価値の高い地域は今後さらに人気が上昇してしまうのは間違いありません。購入予定のある方は、素早くトレンドに乗ることが得策となるでしょう。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。おとり物件は存在するのか!?】不動産を買いたい場合は◯◯を味方にしないと!?一般の方にとって、不動産を賃貸すると場合と違って、売買するケースは圧倒的に少ないので誤解が多いトピックをひとつ。賃貸物件では、すでに契約済みの目玉物件を客寄せの『おとり広告』として使うケースがよくあるようです。不動産売買において『おとり広告』はまずありません!それは、不動産を賃貸するケースにおいてなぜ『おとり広告』があるのかを考えればわかります。不動産を賃貸する場合は、物件を内覧した日に申込みをするケースがほとんど。申込みした物件をキャンセルすることはまずありません。物件を内覧して、その場で申込みをするケースはまれです。仮に申込みをもらったところで、ほとんどの皆様はローンを組んで購入を検討することから、ローンが通らなければそもそも、申し込みしても購入できない。申込みをしてから、契約までにも時間がかかるし、何しろ高額な取引。慎重にならざる得ないので、おとり広告打って、信用を失って他の業者にいかれては元も子もない。実際、購入の申込みがあった物件でも、契約前にキャンセルになるケースはよく有ります。そんな状態ですので、おとり広告で購入ユーザーを集めるなんて時間の無駄になることをやる業者はまずいません。不動産売買において業者が重要視しているターゲットは【売り手】だけなのです!物件を案内してもらう際に、個人情報を書くことを非常に警戒する買い手の方がたまにいらっしゃいますが、それはお預かりしている高額な物件を、どこの誰かもわからない人に見せるわけにはいかないからです。この部分を勘違いしている買い手の方は結構多いです。逆にゆうと、買いたいユーザーの個人情報はほとんど重要ではありません。優良物件を預かれば、その物件の買い手は黙っていても沢山来るからです。業者の営業の矛先は売主さん優先になっています。不動産取引において、買主さんにしつこく営業するメリットは業者にはほとんどありません。理由はいくつもありますが、まず、ローンが通るか通らないかわからないような買い手をいくら追っても成果はあがりません。仮に、多額のキャッシュを持っていると言われても、確認のしようがないのでなんとも。『看板を設置してあるような売主に近い業者に直接交渉した方が自分にとって得では!?。』なんて考えて、いろいろ物件を紹介してもらってても、簡単に他に行く方が多いのが常。そもそも業者も、日々の問い合わせや案内と売り手へのフォローだけで手一杯なのが現実で、買い手サイドを継続的にフォローしている余裕がない。結局、買い手への継続営業は、あまりにも効率が悪すぎなので、フォローできないのが現実です。問い合わせ頂いた物件の情報で、売れてしまっているケースもよく有りますが、おとり物件ではありません。同じものが二つと無い不動産市場では、リアルタイムで物件が動いていて、申込みが入れば、その場で終了。残念ながら、現状ではリアルタイムに物件の有無を確認できるシステムが不動産業界全体で構築されておりません。弊社でも、できるだけリアルタイムに物件の状態を確認する努力をしていますが、元付けの業者がのんびりしていたり、物件の情報を囲い込んでいたり、はたまた売主さんが沢山の業者に依頼していて連絡するのを忘れたりと、すでに売れた物件の情報がしばらく掲載されたままになることはよく有ります。このような物件を『おとり物件』と勘違いするケースも多いでしょう。現実は、物件の情報がリアルタイムで共有できないための情報のタイムラグでしかありません。不動産を賢く購入する方法としては、仲介業者を味方にするのが一番の得策です!ここをわかっていない買主さんがいかに多いか。そもそも、業者サイドは基本的に一般買主さんをフォローしません。信頼関係がないですから。買主さんの立場から言えば、どこに頼んでも仲介手数料の上限は決まっているし、元付けに直接行った所で、支払う手数料も変わらない。それなのに、値引き期待で、ウロウロしても。みんなが欲しい!と思うような人気物件なら、価格も手数料もまず値引きされません。考えたら、浮気性になるのが得策でないのは明白!一番のおすすめの物件の探し方は??とにかく気の合う優秀な営業マンを見つけること!大手だとか中小だとか個人だとか、会社の大きさは全く関係ないのが不動産業界。信頼できそうな営業マンを見つけたら、とにかくお願いする。最初は買主さんから細めに連絡を取る。『なんでお金を払うこっちから連絡しないといけないの!』なんて、ケチなこと考えてはいけません。優秀な営業マンとタッグを組めたら、不動産売買で大きなメリットがあることを考えて下さい。微々たる手数料を値引きしてもらうより、物件そのものを有利に購入できたり、価格交渉を頑張ってもらうほうがよっぽどお得なのは明白です。上からな対応はしてはいけません。買主さんと営業マンはパートナーとして対等でフェアな関係なのです。物件を紹介してもらったのに、興味がない物件だったからと、返信も返さずスルーしていては、2度とフォローしてもらえません。できる営業マンは忙しいのです。できる営業マンの所には優良物件の情報が沢山入ってい来ます。いうか、優良物件を見分ける目利きのセンスがあるのです。そんな優秀な営業マンから、物件を紹介してもらえる立場になったらしめたもの!優良物件は、情報が入ったらすぐに売れてしまいます。みんなお値打ち人気物件が欲しいのです!住み替えの多い欧米では、優秀な不動産エージェントととのお付き合いは一生ものと言われております。それだけ、売る時も買う時も信頼できる人間関係が不可欠という事なのです!不動産売買は地域に根ざしたもの。地元の情報に精通している優良業者や優秀な営業マンとの、より良い信頼関係を築ければ不動産に関する心配は無用になり、大切な不動産は一生安泰なのです。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。勘違い!?】それでもマイホームが必要な宇都宮の事情とは!?これから人口減少で空家がどんどん増えるから、マイホームなんか買うもんじゃない!なんて発想の方が結構いらっしゃるようですが。根本的に間違えています。持ち家がない方は、【買う】か【借りる】かしか選択肢がありません。空家問題とマイホームは、はっきり言って全く関係ないので注意が必要です。あなたが住む家という時点で、マイホームは消費の側面が強いものになる。昨今のビジネストレンドは、『モノ消費よりコト消費!』などと言われています。物を買うよりも、体験にお金を使う消費者が増えているということです。マイホームも昔の資産形成のためから、家族との大切な時間を過ごす住まいを買う、体験としてのコト消費に変化しているのです。マイホームを物から事と考えれば、まだまだマイホームが売れ続けるのも納得いくのではないでしょうか。資産としての価値が見込めないないから、音がダダ漏れの粗悪な賃貸物件に住んで我慢しよう!なんて考える方は少数派です。誰だって、家族ができて、子供が生まれたら、『オシャレで快適なお家に住みたい!』と考えるのが人の性!資産性なんて考慮してたら、郊外に家なんて買えません!今は住むという体験(コト)の対価としてマイホームにお金を支払っているのです。資産としてのマイホームだけを求めるなら、それなりの選択肢もあります。ほとんどのユーザーはマイホームに資産性をそれほど求めてはいないでしょう。宇都宮のような賃貸市場が成熟してないエリアでは、ファミリー層は賃貸よりもマイホームの方が圧倒的に住まいの満足度が高いのが現実。賃貸物件はすべてが安普請!最低ランクの住宅設備のオンパレード。貸主はいかにコストかけずに、借主から家賃を最大限もらって、利益を出せるかを考えるだけに終始してしまう。競争の激化で、ハリボテの見た目だけ立派な賃貸物件がいかに多いか。これでは賃貸ユーザーは住まいそのものに満足できない。結局、賃貸の空家率は上昇しているのに、マイホームが売れ続けている理由はこういった時代背景と価値観からでしょう。資産性ばかり気にし過ぎて、いちばん大切な時間を残念な住まいで我慢して過ごす。何か間違っていませんか?幸せになるための手段としてのお金が、お金そのものが目的になってしまっては本末転倒です!一番の理想を言えば、資産性と快適性のバランス型のマイホーム選びがベストです。宇都宮市でいえば、逆ドーナツ化で中心市街地やLRT沿線へこれから人の移動が増えるのが明白です。そのエリアで、快適性も満足できるバランスの取れる物件を探す。マイホームの満足度は個人の価値観の部分が非常に大きい。あなたが住まいに満足して幸せなら、どんな立地やどんな家でも、大成功です!日本人は、マイホームを買ったら死ぬまでそこで暮らしたいと考える方が大半です。考えれば、どんなに空家が増えても、幸せな時間を過ごす住まい(体験)にお金支払うマイホームという選択も理解できるのではないでしょうか。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。【続!中心市街地に住んでみたら!?】バスの行き先がわかりづら過ぎ!!LRTに期待するしかないか?宇都宮市の中心市街地に引っ越して早3ヶ月。マイカーはもちろん使いますが、バスを利用する機会が非常に増えました。!!バスカード買わなきゃですね(*^^*)さてさて、本数もめちゃくちゃ多くて、中心市街地に暮らす私には便利なバスですが。問題点も!!私の場合は、東武宇都宮駅あたりから、JR宇都宮駅までがよく利用する区間なのですが、JR宇都宮駅のバスステーションから乗るのが大変!!バスがだいたい5方向位に分岐するので、どのバスが大通りを通るのかが非常にわかりにくい!不動産屋の私は街の町名に詳しいので、バスのサイドにある行き先の概要をみれば簡単に行き先がわかりそうなものですが。省略されぶりに容易にわかりません。結局いつも、不安なので、運転手さんに行き先を尋ねるのが常。厳しい言い方ですが、独占商売の弊害が出ちゃってますね。メインの利用者が多い、東武からJRまでの路線がひと目でわかるような工夫が必要でしょう。いうことで、勝手にアイデアを出してみます。JR宇都宮駅のバスターミナルから乗る方が圧倒的多数であることを考えると、そこからどの方向に行くかで、色分けをする!例えば、大通りを通る、メインの路線は、ブルーラインですべの行き先の上にブルーの表示、サイドの行き先の上にもブルーのラインを入れる。