日銀によるマイナス金利政策の影響で、生命保険会社や投信会社の運用する金融商品が軒並み利回りを引き下げる状況に陥っている。中長期の視点で安定的なインカムゲイン(利回り)を求める投資家は、いま、ポートフォリオの見直しを迫られている。直之氏に、マイナス金利時代のポートフォリオ運用、海外および東京の不動産市場の見通し、そして不動産投資、マンション経営の魅力について話を伺った。とっては運用利回りの確保が難しい状況に陥っている。「生命保険会社の間では、契約者に約束する利回りを引き下げたりする動きが一段と広がっている」という。安全性に配慮した投信と位置付けられてきたMMFも運用難の状況で、MMFを扱う全11社が運用を停止する見通しだ。投資家のお金はどこに向かおうとしているのか。今、ポートフォリオの一つとして、相対的に高いインカムゲイン(利回り)が見込める不動産投資に注目が集まっている。4%前後のリターンが想定できるため、相対的に高いイールドギャップ(借入金金利と利回りの差)が見込めるでしょう」と語る。「投資物件の価格自体はその時の市況で上下することは予想されます。家賃収入は、比較的安定的に見込める。この長期にわたる安定収益の確保こそが不動産投資の最大の魅力」だという。世界が注目する東京の不動産ここで、世界都市の不動産の状況を見てみよう。CBRE/グローバル投資家意向調査(2015年)による“投資したい都市ランキング”によれば、ロンドンに次いで東京は2位。その人気はニューヨーク、パリ、サンフランシスコを上回っている。東京の2015年の投資取引額は前年から58%と大幅に増加しており、2016年に向けて「優先して投資したい」とした投資家の割合も22%に上昇している。世界の投資家の間で東京の不動産に人気が集まるのか?それは、東京が域内総生産で世界一であり、東京五輪開催でさらなる成長性が見込まれるにもかかわらず、不動産の価格水準が世界の名立たる都市と比較すると割安である点だ。2015年4月時点)、その相対的な割安感は魅力的に映る。世界都市の不動産市場を見た時、千代谷氏によればそれぞれの市場に特徴があるという。「投資家の間では、ニューヨークやロンドンでは流動性が非常に高いこともあり、キャピタルゲイン(値上がり益)を求める傾向があります。東京の場合、安定的な家賃収入が相対的に見込めることを背景に、インカムゲイン(利回り)を求める傾向があります。投資家としては、それぞれの市場の特徴を見極めて分散投資をしているようです」。インカムゲインを重視する投資家にとっては、海外よりもまず東京での不動産投資を検討したほうがよさそうだ。五輪後の東京の不動産市場2020年の東京五輪の開催に向けて準備が進む中、東京の不動産投資市場は好調に推移している。その一方で、東京五輪後の不動産投資環境への不安の声も少なからずある。その判断材料となるのがロンドン。ロンドンは都市の成熟度や規模の面で東京と共通点が多いといわれている。ロンドンは、五輪後に残った各施設(選手村、メディアセンターなど)を有効活用することで、都市の価値をさらに高めることに成功した。結果、ロンドンのオフィス不動産(ロンドンの住宅投資の参考指標となる)におけるキャピタルリターンの指数は、ロンドン五輪開催決定後のピークから比較しても約26%上昇している(出典:MSCI)。「ロンドン自体がもともと成長性の見込める企業が集積する街づくりに成功したからこそ価値が高まったのです。五輪はあくまでも外的要因の一つにすぎません」と千代谷氏は指摘する。「このことは東京でも当てはまります。五輪による経済効果はあくまでも限定的です。五輪に関わらず東京全体の街づくりが着実に進展する中、五輪後に不動産市場が大幅に落ち込むとは想定しづらいです」。千代谷氏が解説するように、東京のインフラ整備が中長期的なスパンで大きく進んでいく。羽田空港の更なる国際線枠拡大(2020年)、田町―品川駅に山手線の新駅(2020年暫定開業予定)、品川発のリニア中央新幹線の整備(2027年に品川―名古屋で開通予定)、渋谷駅の再開発(2027年に完了予定)など、東京の世界都市としての価値がより増していくことは間違いないだろう。首都圏では国家戦略特区が創設され、国内外の企業誘致が一段と加速する可能性が高まっており、当エリアへの人口流入も期待できる。不動産投資のリスクを低減するためには現在、トーシンパートナーズは不動産投資のなかでもメガシティ東京を中心としたワンルームマンション、コンパクトマンションを推奨している。「マンション経営のリスクは“空室”、つまり、賃借人が付くか否かが最大のポイントとなります。入居率を中長期にわたり高水準で維持するには、需要の見込める立地であることが大前提となります。東京では単身者世帯が増加しており、ワンルームマンション、コンパクトマンションの需要は今後も強いと当社は予測しています」と千代谷氏は語る。「日本全体で見れば、出生率の低下により若年人口は減少していますが、大学や上場企業が集中する首都圏では地方からの人口流入も多く、増加傾向にあります。実際、過去10年間(2005~2014年)の東京の転入超過数(総務局調べ)は約70万人にのぼります」と千代谷氏は強調する。推移予想(東京都総務局)によれば、2015年309万世帯に対して、2035年で324万世帯に増加する見込み。単身者世帯が増え続けている東京のワンルームマンション、コンパクトマンションの需要は底堅いといえるだろう。同社では単身者やDINKSに人気のある立地に的を絞って開発している。「利便性の高い人気エリアを中心に、基本的に駅徒歩10分圏内という立地条件にこだわる」ことで、賃借人が付かないという不動産投資のリスクをより低減しているといえる。Page1Page2同特集記事は広告主の見解を示したものであり、ウォール・ストリート・ジャーナルの見解ではございません。