改訂版」を発刊しました。市場分析レポート・ディレクトリ各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。)の分譲マンションは、供給戸数が2010年代前半のピークを付けた後は減少基調で、価格も2013年~2014年あたりから急速に高額化している(東京カンテイのデータ)。一部の都市ではインバウンドの宿泊需要が旺盛なホテルや、一棟賃貸マンションなどとの用地取得競争が激化している様子がうかがえる。HOW?-地区別に異なる産業集積度合いと将来のオフィス供給のミスマッチに注目-」(PDF)2019年後半から運営者やテナントからの床需要が鈍化したとはいえ、フレキシブルワークスペース市場は今後も健在だろう。今後は東京に適した市場構造に進化し、より現地化が進んでいくとみる。コア型」ビジネスモデルが勝ち残っていく公算が大きい。このモデルは、貸し主にとっては質の高いテナントを維持しつつも、常に変動する人員数に合わせたオフィス環境を提供することで追加の賃料収入を稼げる可能性がある。このため、オフィス環境にフレキシブルな要素を幅広く導入してビルの競争力を高めることが重要になるだろう。この際、フレキシブルワークスペースの運営に不慣れなら、経験豊富な運営業者にアウトソーシングすれば良い。投資家には、既存ビルのテナント向けサービスとアメニティの向上による賃料収入の引き上げに焦点を当て、運営業者と提携して活用度の低い物件の価値を高めたうえで売却する戦略を取ることを推奨する。テナントは、フレキシブルワークスペース活用に伴う費用対効果を管理会計の観点から認識し、総合的に生産性を向上させる観点から1人あたりの占有コストを再評価すべきだ。▼グレードA空室率:0.1%(YoY-0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント)▼オールグレード空室率:0.7%(YoY-0.4ポイント、QoQ-0.2ポイント)▼グレードA賃料:2万7800円(YoY+5.1%、QoQ+1.8%)※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。投資口の振込金額合計。ファンドのセキュリティトークン化は2020年内にも実現し、徐々に普及していくだろう。クローズドエンド型の私募ファンドで多く利用されているGK-TKスキームによる匿名組合出資持分に関して、プライマリーマーケットでの活用が有効と考えられる。次に、いずれは私募REITなどでも活用される可能性があるのではないだろうか。私募REITでは、投資家間で譲渡する際の投資口価格の決定方法やAMの承認方法など、クリアすべき課題もあり、実現にはある程度時間がかかるだろう。セキュリティトークン化が実現できれば、ホワイトリストなどを活用したセカンダリーマーケットの形成による投資口の流動性向上などが期待できる。■オフィス従前はオフィスに従業員が合わせていたが、今後はオフィスを従業員に合わせることが主流になる。オフィス立地の分散化も進むだろう■店舗グリーンコンシューマーと呼ばれる消費者の増加が、リテーラーの店舗選択に変化を促す。(EC)化率の上昇に伴い、物流施設に対するニーズが今後も拡大する。女性の就業人口の増加と高齢化が食品類の宅配の増加を促す。冷蔵・冷凍倉庫の増加、場合によっては厨房設備を併設した物流施設の登場も考えられる■ホテル向こう10年間でみて供給は過剰にはならないだろう。things)の普及、ビッグデータの利用の拡大がデータトラフィックの急増を招き、データセンターが電気、ガスなどのような社会インフラとして重要性を高める。)は4.51%と、ファンドバブル期の最低値(2007年11月:4.66%)を下回っている。不動産キャップレートは、リーマン・ショック後の2009年8月までは上昇が続いたが、その後は下落トレンドとなっている。現在までの下落幅は76bpsだ。不動産キャップレートと10年物国債利回りの差であるイールドギャップは同期間で14bpsの下落と、おおむね横ばいを維持している。不動産キャップレートが下落したにも関わらず、イールドギャップが横ばいである理由は、10年物国債利回りの大幅な下落だ。日本銀行による量的質的金融緩和を背景に、同期間の10年物国債利回りの下落幅(63bps)は不動産キャップレートの下落幅と同程度となっており、この結果として2019年12月末時点のイールドギャップは4.54%の水準(10年物国債利回りは-0.025%)となっている。不動産投資を実行する/増やす予定である:58%(YoY±0ポイント)不動産投資は、検討すべき投資対象の一つとして考えている:12%(YoY-2ポイント)現状の不動産投資額を維持する予定である:24%(YoY+10ポイント)不動産投資は減らす予定である:0%(YoY±0ポイント)不動産投資は行っておらず、今後も行う予定はない:6%(YoY-8ポイント)※年金基金と機関投資家などを対象にアンケート調査を実施。回答数92(年金基金59、機関投資家33)。マーケットトピックス2020年1月号「国立大学による土地等の有効活用に関する取り組み」ほか(PDF)国立大学法人法が一部改正され、2017年4月から国立大学法人が所有する土地などを無関係な第三者に貸し付けられるようにする措置が講じられた。これに伴い、従来の売却に加えて貸し付けによる土地活用の動きがみられるようになってきた。2018年には更地を駐車場用途向けに貸し付ける動きが始まり、2019年に入ると定期借地権を設定した開発事業への活用も広がりを見せている。▼賃料:2万5476円(YoY+6.4%、QoQ+1.5%)※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。2020(PDF)アジア経済は減速しているものの、縮小してはいない。インドや中国南部では急成長を続ける都市もある。オフィス賃貸市場は地域によって状況が異なる。シンガポール、マニラ、バンガロールの賃料は今後3年~5年間、安定的に上昇するだろう。逆に香港や上海はトップロケーションであり続けるが、賃料は押し下げられる見込みだ。アジア主要都市での投資活動は、不透明な状況のなかで2019年は堅調だった。2020年は投資総額が前年比+7%と増えると予測している。シンガポール、東京、バンガロールのオフィス資産は依然として投資妙味がある。シンガポールと東京では一部のホテルやリテール資産も注目されている。中国、韓国、インドの物流施設やデータセンターは高いリターンが見込まれる。これらへの投資には相応の専門知識が必要だ。:20万5753坪(MoM-2382坪)※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。坪あたり月額(共益費込み)。2020世界金融危機から10年以上が経過した現在、アジア太平洋地域の不動産は引き続き良好なリターンを生み出している。現行のサイクルの終わりに向かって時計が進むなか、投資家の戦略に慎重さの度合いが増している。市場がビークに近いのか、あるはピークを越えたのかについて明確なコンセンサスはない。関わらず、こうした状況が生まれている原因の一つには、アジア太平洋地域の市場が均質でないことがある。シンガポールのあるデベロッパーが述べたように「市場の下降リスクは大幅に高まったが、その状況は市場によって異なっている」。加えて、アジア太平洋地域の市場や部門はそれぞれ独自のサイクルの中で異なる段階であることが多い。シンガポールは3年ほど前に底入れした景気不振からようやく回復したところだが、ほかの市場では6年以上も同じ景気の波に乗り続けているところもある。▼東京23区:4044円(YoY+5.8%、QoQ横ばい)▼都心5区:4842円(YoY+6.2%、QoQ+2.0%)※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第4四半期は10月~12月。▼成約賃料:2万8178円(YoY+6.8%、QoQ+1.0%)▼空室率:0.1%(YoY-0.5ポイント、QoQ-0.1ポイント)※成約賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。▼賃貸面積:278万坪(中小規模ビル139万坪/大規模ビル139万坪)▼棟数:1714棟(中小規模ビル1526棟/大規模ビル188棟)▼平均築年数:32.8年(中小規模ビル33.3年/大規模ビル29.2年)※2019年12月に調査。▼新築ビル:2万8870円(YoY-934円、MoM±0円)▼既存ビル:2万2021円(YoY+1417円、MoM+136円)※平均募集賃料は坪あたり月額。Reserved.このページに掲載されている記事・写真・図表などの無断転載を禁じます。掲載している情報は、記事執筆時点のものです。