新築・中古・土地などの不動産を扱う「ハウスメディア」のスタッフブログです。不動産情報だけでなく、色々なことを発信していきます。fujiiryo新築収益物件の評価方法についてツイートシェアはてブLINEPocket現在弊社所有土地(旧ぺこぺこ・足利麺跡地)の運用方法について検討中です。土地のまま借りてくれる方を探すのが最も効率的なのですが、中々大手さんでもなければ店舗が無い状態で借りるか借りないかを判断するのは難しいです。大手飲食チェーンなどを色々当たってみましたが、足利という市場へ進出するのはリスク、という考え方のところが多く(ちょっと悔しいですねw)現在は建物を建築して、地元周辺で新規出店を考えている中規模飲食店オーナー様にアピールしようという考え方で動いています。・いくらで建築をして・いくらで貸せば・現在市場に出ている収益物件と同等の収益率を上げることができるかです。(市場に出ている中古収益物件よりも低い利回りしか出ないのであれば、土地を売却してしまって中古収益物件を購入したほうが効率が良いわけですからね)ここで問題なのは、建物には耐用年数がありますから新築の利回りと中古の利回りは当然ながら、そのままの数字で比較をしても全くもって意味が無いということです。不動産投資を長年されている方でも築年数が違う収益物件の利回りを比較する厳密な計算方法を理解している人は中々いないのではないでしょうか。計算方法については説明すると長くなるのでこちらのサイトなどを参照して頂くとして、結論として新築収益物件と中古収益物件(仮に築20年の物件とする)の評価方法は、ローン返済20年設定で、20年時点でのマイナスのキャッシュフロー累計で家賃を割ることで、築20年時点での利回りを計算することができます。x%)ここで築20年の収益物件なら、利回りを15%程度は欲しいと考えた時、上記計算後のパーセンテージが15を超えていれば、新築で建ててok、超えていなければ土地を売って別の中古収益物件を買った方がよいとなります。いったところで、仮に建物建設費用総額3000万円、土地の価値を仮に2000万円、初期費用200万円、家賃月額25万円などなどいった下記のような設定でシミュレーションをしてみます。(一枚目は各種条件設定の表、2枚目は建物を3000万円で建築した場合、3枚目は建物を2600万円で建築した場合、4枚目は建物を2200万円で建築した場合のシミユレーション結果)ここで建物建築金額3000万円の場合の20年目累計マイナスキャッシュフローは2364万円で、270÷2364=11.4%動揺に建物建築金額2600万円の時は270÷1924=14.0%、建物建築金額2200円の時は270÷1485=18.1%となります。よって、家賃月額25万円で貸せるとした場合、2500万円前後で建物を建築可能であれば、現在市場に出ている中古収益物件よりも効率の良い投資であるということが言えます。お金の計算だけではなく、新たな中規模飲食店を足利市に呼び込む社会的意義、近場に新しい飲食店が出来るのは個人的に嬉しい(笑)といった効果も含めて考えると、ざっくり2500万円~2800万円以内におさまるように建物の建築、及び内装・設備を整えることが出来れば悪くない投資だ、という結果なりました。建築計画などもうちょっと煮詰まったらテナント募集をかけさせていただきますので、どうぞよろしくお願いいたします。今回はテナント物件での新築収益物件の評価をしましたが、当然賃貸アパートでも計算可能です。現在は足利市全体で新規賃貸アパートの建築が盛んです。誰かに任せっきりの「大家さん」ではなく、「賃貸経営者」になれるよう精進していきたいものですね。やみくもに「人が少なくなるのに不動産投資とかダメ!」「たくさん、アパートが建築されてるのに不動産投資なんてやったら失敗する!」ではなく、正しい計算方法で評価ができるようにもなりたいものです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。一括借り上げ系収益物件へ投資する前に一歩立ち止まろう経営者向けの資産運用についてRECOMMENDこちらの記事も人気です。商品紹介2019.6.2足利市伊勢町のマンション「セントラルハイツ」のリフォームが完了しました。投資2018.2.24弊社所有テナントが火事になりました投資2017.8.23中古住宅再生事業のカチタスがニトリとの業務提携をしたそうです。リフォーム完了しました!商品紹介2017.2.27廊下が広いおウチってカッコイイプロフィール栃木県足利市の不動産業者「ハウスメディア」のスタッフブログです。詳しくは、「ハウスメディアについて」をご覧ください。リフォームが完了しました。佐野市米山南にて中古戸建を仕入れました明けましておめでとうございます。