不動産売却で囲い込みを防ぐ2つの対策2019.08.19不動産売却で囲い込みを防ぐ2つの対策Tweet不動産の売却活動中に、仲介を依頼している不動産会社に「囲い込み」をされると売却スピードが遅くなります。「囲い込み」は売主にとってはデメリットしかありませんが、残念ながら未だに「囲い込み」が存在するのは事実です。そこでこの記事では、そもそも「囲い込み」とは何か?「囲い込み」をされないために売主は何をすべきか?という点を解説していきます。■「囲い込み」とは何かを知る囲い込みを防ぐ方法を理解するためには、そもそも囲い込みとは何か?について知る必要があります。以下を理解しましょう。・囲い込みとは?・実際の現場で行われること○囲い込みとは?囲い込みとは、不動産会社が自社だけで売却物件を囲い込み、他社からの紹介を断ることです。売主AさんがX社(不動産会社)に自分の不動産の仲介を依頼したとします。X社は、不動産の売買が成立したときに売主から仲介手数料をもらえます。仮に、X社が買主も見つけてくることができれば、売主だけでなく買主からも仲介手数料をもらうことができ、これを「両手仲介」といいます。他社であるZ社から紹介された買主が、売主Aさんの不動産を購入した場合は、買主はZ社に仲介手数料を支払うことになります。X社は売主からしか仲介手数料をもらえません。これを「片手仲介」といいます。両手仲介と片手仲介を比較すると、仲介を担当しているX社は当然ながら収益が高くなる両手仲介の方が良いです。そのため、自社で売却を担当している物件を囲い込み、他社には紹介しないという問題です。○実際の現場で行われることでは、囲い込みが実際の現場でどのように行われているかというと、以下のようなイメージです。・売却を担当している物件をレインズ(後に説明します)に登録する・レインズを見た他社から「うちで物件を探している人が検討しています。・囲い込みをするために「既に申込者がいるから案内できない」と断るこのように、他社からの紹介者を「申込者がいる」などと伝え断ります。本当に申込者がいるわけではなく、両手取引をしたいがために嘘をついているのが囲い込みです。囲い込みをされると集客が減ってしまうので、売主にとってはデメリットしかありません。■対策1:レインズのステータスを随時確認する前項のような囲い込みを防ぐためには、レインズのステータスを随時チェックすることです。この点に関しては以下を知っておきましょう。・レインズとは?・レインズのステータスとは?○レインズとは?レインズとは不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムであり、以下の情報が掲載されています。過去の成約事例は主に査定額を算出するときに利用します。現在の売り出し事例を掲載することで、不動産会社の間で「現在売り出されている物件」を共有できるという仕組みです。3種類あり、一般媒介以外はレインズに登録する義務があります。一般媒介契約でもレインズに掲載することが多いので、現在売り出している大半の物件はレインズに登録されているということです。○レインズのステータスとは?レインズは基本的に不動産会社しか閲覧できません。中で、他社からの紹介を受けられるのは基本的に「公開中」のみです。それ以外のステータスの場合は、他社は案内できないと思い問い合わせしてこないでしょう。申込みを受けていないときや、売却を停止するとはいっていないのに「公開中」以外のステータスになっている場合は、囲い込みをされている可能性があるということです。パスワードでレインズにログインして確認するという方法です。囲い込み防止のために、逐一ステータスを確認すると良いでしょう。■対策2:媒介契約時に不動産会社に伝える2つ目の対策としては、媒介契約時に不動産会社へ「囲い込み」という行為があることを知っていると伝えることです。囲い込みが発覚すると媒介契約違反になるので、売主は一方的に媒介契約を解除できます。売主が告発することで、不動産会社は行政処分を受ける可能性もあります。囲い込みが発覚してしまうと不動産会社にとっては大きなリスクになるということです。そのため、「レインズのステータスの確認のしかたを教えてください」「他社からの検討者も接客的に内見案内お願いしますね」など、担当者に一声かけてみましょうささいなことですが、担当者は「囲い込みの存在を知っている」と思い、簡単には囲い込みをしなくなります。■まとめこのように、囲い込みをされると売主には不利益しかないので、上記2つの対策を実施しましょう。それでも囲い込みを100%防げるわけではないので、優良な不動産会社選びが最も重要です。そもそも囲い込みをしないような「不動産会社選び」をすることが、不動産売却においては重要というわけです。掲載内容は2019年08月19日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。APIマンション、土地、一戸建の居住用不動産のほか、投資用不動産や、事業用不動産もお任せください。権利関係の難しい借地権や底地権などの不動産についてもお気軽にご相談ください。?2019.10.07不動産売却は引き渡しに注意!やっておくべき3つのこと2019.09.30不動産売却はいつが良い?売り時を見極める3つのポイント2019.09.23不動産売却で税制優遇が利用できない2つのケースを徹底解説2019.09.16不動産売却で知っておきたい登記事項証明書(登記簿謄本)の読み方2019.09.09不動産会社の見極めに重要!売却査定額が会社によって異なる3つの理由2019.09.02空き家の不動産売却を成功させるために知っておくべき3つのこと2019.08.26ペットを飼っている不動産売却|高く売るための3つのポイント不動産の売却、不動産の査定をご検討の方はトヨタホーム近畿にお任せください。ご提供できる不動産仲介会社です。各種不動産ポータルサイトへの物件掲載を行うなど、積極的にご所有される不動産の売却をサポートいたします。お気軽に「無料査定依頼」や「無料売却相談」のお問合わせをしてください。