融資大学こんにちは^^。今回は、不動産投資家の為のお話です。「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」2についてです。積算評価方法の具体的な内容についてお話しますね。実はこれだけではないのです。「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」2についてです。不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、あえて、専門用語を使っていきます。出来るだけ自己資金の支出を抑えて逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。実は、現在の低金利環境下では借入金利の負担そのものは、あまり関係ありません。不動産投資の事業計画と成長に金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながりこれを利用して資産と収入を拡大していくわけです。通常、企業が設備資金を借りる場合、長くても5~7年が返済の期限です。これが、不動産投資だと、10年、20年、超長期になると、30年というローンも組めます。その物件の、耐用年数と、収益が上がる構造と、担保価格がポイントだ、というお話は前回しました。重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。その根拠が、銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。一つが、その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。世間の不動産投資本には「どちらの評価も大事」と書かれています。どこでもこの2つの加重平均で評価を出しているはずです。そのさじ加減が審査マンの力の見せ所でもあるのです(^O^)金融機関によりその評価方法はまちまちでしょうが.....。積算評価方法の具体的な内容についてお話しますね。銀行の立場からその物件を診ることがデキルようになります。詳しく書けば、本1冊になりますが.....。(国税庁)、2固定資産税路線価(市町村)、3公示価格(国土交通省)、4基準地価(都道府県)というのがあることを頭に入れてください。(ー)が所轄官庁です。7割水準が固定資産税評価の目安です。勘案して(事情補正といいます)評価を出すことは、一般的にも想像がつくところです。実はこれだけではないのです。何だと思いますか?銀行だって、自分達の出した評価って、大丈夫かなあ.....。そこで、どうするか......。5最近のその物件の近くで、売買された事例を参考にするのです。一つが、6業者に聞いてしまえ!ということです。同業者=不動産業者の情報が、堅いことを知っているからです。それが、その銀行の取引先なら、なおさら信用度は高いはずです。このように、1~6を参考に積算評価を出すわけです。投資家としては、1~4は、ネットで確認できますから、当然なんですが、5~6=地道に足での聞き込みが、あなたの積算評価能力を高めることになります。販売業者の言う、価格を鵜呑みにすることは無くなるはずです。次回は、建物の解説をしますね。審査のキモ信用保証協会の審査のキモについてお話します。記事を読む【必見】なぜ、仮面銀行マンkが誕生したのか?今回は、どうして、仮面銀行マンkが誕生したのか?についてお話しますね。国内で流通する現金つまり、お札と硬貨を合わせた残高は年末に初めて100兆円を突破する見通し。記事を読む‪投資用一棟マンション価格が下落‬!‪今年1月〜3月に「楽待」掲載物件より。新生とスルガが提携するので。記事を読む銀行は何を頼りにお金を貸すのか?4こんにちは^^kです!今回は、銀行融資のお話し。記入する時はどこに注意すればいいのか?こんにちは^^。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。