Feedly「かぼちゃの馬車」のシェアハウス問題では、スルガ銀行の不祥事が取り上げられています。この問題で、シェアハウスに対する世間のイメージが悪くなってしまいました。そのため、シェアハウス業界は大きな影響を受けています。現在も多くのシェアハウスが運営されています。これは当然のことなのです。「シェアハウスという業態」が悪いのではありません。シェアハウスの名前を悪用して投資家を募り、投資物件として次から次へと建設・販売していたことに問題があるのです。シェアハウスのプロが見れば、実は「かぼちゃの馬車」はとてもシェアハウスとはいえない作りの物件だとわかります。本当のシェアハウスとは、入居者同士が交流して助け合って生活する、魅力的な建物と仕組みが整ったものなのです。現在も真面目に運営しているシェアハウスや会社はたくさんあります。その結果、きちんと利益を得ているオーナーも大勢います。三者が、しっかりと満足できるシェアハウスは数多くあるのです。いったことは報道されないので知らない方が多いと思います。このコンテンツでは、「かぼちゃの馬車」の問題の本質を解説しています。本当のシェアハウスがどういうものかを知ることで、シェアハウスがビジネスとして健全に成立していることを理解することができます。メディアの情報だけに左右されず、「実際に運営している生の声」にも注目してください。2007年から実際にシェアハウスを運営している筆者が、プロの目から見た情報をお伝えします。まとめ(かぼちゃの馬車)「シェアハウス」を正しく理解する前述のとおり筆者は、2007年からシェアハウスの運営に携わっています。その私から見て、スマートデイズが運営していた「かぼちゃの馬車」はシェアハウスとは言えません。「シェアハウス」とはどういうものかを見ていきましょう。本当のシェアハウスをきちんと知ることで、かぼちゃの馬車がシェアハウスではないという理由がはっきりとわかるようになります。揃っている(運営側が揃える)水道光熱費・ネット料金が固定されている水回りを住人で共用する(下宿のイメージ)外国人を含めた様々な人と交流できる水回り・キッチン・リビングなどを共用して生活します一般的にシェアハウスとは、一戸建てもしくは寮、社宅などの既存建物を水回りなどに手を加え、同じ建物内で共同生活をする場のことを言います。(一昔前の「下宿」のような住まい方に近いものです。)原則として、個室には水回り設備はありません。個室の面積がそれほど広くない代わりに、トイレ・シャワー室・洗面所などの設備が共用部に設置されていて入居者同士で使用します。保証金(デポジット)のみです。「共益費」の中に電気・ガス・水道・インターネット使用料などが含まれており、個人で契約する必要はありません。そのため、トータル10万円くらいの初期費用で入居が可能となります。個室には、ベッドやエアコンなどの家具や家電が備えてあります(※内容は物件によって異なります)。リビング・キッチンなどの「共用部」があり、冷蔵庫・テレビ・洗濯機・乾燥機やトースター・電子レンジ・電気ポット・炊飯器などの調理器具が準備してあります。シェアハウスで最も特徴的なのは、外国人も含め様々な人と「交流」ができることです。ひとつ屋根の下で協力して住むことで、いろいろな人と知り合い、毎日を楽しく暮らす大きな家族のような生活を提供しているのです。家具や家電も購入しなければなりません。その上、毎月の水道光熱費やインターネット費用もかかります。シェアハウスはワンルームを借りる際の初期費用や毎月の生活費用を大幅に軽減できます。様々な人と交流しながら暮らせるという、他にはない楽しさがあります。そのため、東京で手軽に楽しく生活したい若者に人気となっているのです。こんな物件は「シェアハウス」とは言えないので注意する管理運営会社などがどんなにシェアハウスと謳(うた)っていても、下記のような物件はシェアハウスとは言えません。「シェアハウス」という言葉にだまされないように注意しましょう。筆者は、2007年からシェアハウスの運営に携わっています。その私から見て、スマートデイズが運営していた女性専用の「かぼちゃの馬車」という物件はシェアハウスとは言えません。その理由をプロの立場から解説します。シェアハウスに見せかけた建物・間取りかぼちゃの馬車の物件には、入居者同士が交流する「リビング・ダイニング」がありません。キッチンはありますが、共用廊下の隅に簡素なものが設置されているだけです。(詳細は間取り図を参照)基本的には、建物の中に個室がずらっと並んでいる間取りになっているのです。共用リビングがないため入居者が交流できず、シェアハウスとはいえない間取りかぼちゃの馬車(女性専用)の間取りでは共用部が極端に少なく、個室の数だけが目立つものになっています。上記の例だと、若い女性が14人(満室時)で暮らしているにもかかわらず、リビングもダイニングもありません。廊下の隅に小さなキッチンが設置してあるだけです。これでは入居者が生活しづらいですし、シェアハウスの魅力である「交流」も起こりにくくなります。(かぼちゃの馬車を投資物件として販売していた会社は、個室の数を増やして家賃収入を増やすことで高利回りにしていたと思われます。シェアハウスの一番の魅力である「交流」がないかぼちゃの馬車のような間取りの建物で共同生活を行なったらどうなるでしょうか。廊下にあるキッチンで食事を作っても自分の部屋で食べるしかありません。夕食を作って食べたり、飲み会やパーティーをしたりする場所がないのです。一緒にテレビをみたり、おしゃべりをしたりすることもできません。リビングやダイニングがないため、シェアハウスの最大の魅力である「入居者同士の交流」がなくなってしまいます。これでは、学校や仕事から帰って寝るだけのハウスです。同年代の人達と共同生活をしているにもかかわらず、ゆっくりと話をする場所がないのです。これは、シェアハウスの入居者にとっては住みにくい物件であることは間違いありません。住みにくさを感じれば入居者は簡単に退去してしまいます。なるとオーナーや管理会社は、想定していた家賃を長期的に得ることは難しくなります。当然ですが、入居者あってのシェアハウスです。ユーザーが満足しないものは需要がないのです。かぼちゃの馬車は「女性専用のシェアハウス」を特徴にしていましたが、共用のリビングがないので入居者同士がくつろげるスペースはありませんでした。個室はほとんどが7平米(5畳)。コンパクトな個室と家賃の安さを前面に押し出しましたが、「楽しい共同生活」がメリットであるシェアハウスの魅力を備えておらず、空室を多くかかえる結果となってしまいました。かぼちゃの馬車は、賃貸経営の面からも「シェアハウス」の要件を満たしていなかったのです。シェアハウスの交流の魅力については、下記のコンテンツで詳しく解説しています。失敗事例を学ぶことができます。どんなリスクがあったのか。リスクを最小限に抑えるにはどうしたらいいのか。「3つのリスク」を反面教師として見ていきましょう。家賃の相場かぼちゃの馬車の物件は、土地を購入して新築の建物を建築する契約になっていたようです。購入したのは、不動産投資に興味があるサラリーマンが多かったとされています。賃貸経営の経験や知識がない人も多く、物件の販売会社によるセミナー等で勧誘されたようです。驚くのは、建物が建築される前も後もオーナーが現地を見学していないケースが多かったことです。物件の企画・運営をしていた会社がオーナーに見せないようにしていたようですが、これは購入した不動産投資家のほうにも問題があるでしょう。物件によっては1億円を超える投資を行うにもかかわらず、現地を見ない、建物のプランを見ない、竣工した建物を見学しない、家賃相場を見ない、というのは信じられません。サブリースというオーナーに支払われる家賃が保証された契約だったこともありますが、それにしても驚くことばかりです。不動産投資家(事業家)としての自覚がなかった人も多かったのでしょう。多額の借金をして不動産オーナーになるという意識がないと、自分の目で確かめることをしないで「業者の言いなり」になってしまう恐れがあります。これから不動産経営・投資をする人にとっては、教訓として重要な示唆を得ることができると思います。販売業者(仲介業者)は、物件を投資家に売ることで仲介手数料を獲得します。(自社物件を除く)どんなに集客・営業しても売れなければ全く利益になりません。そのため自分たちの利益のためには、投資家に不利なことを平気でしたりすることがあるので注意が必要です。オーナーの預金残高を不正に操作して、銀行の融資を得ていたケースが問題になっています。物件の警備保障の契約をして建物にはALSOKのシールが貼ってあったにもかかわらず、実際には契約せずにダミーの監視カメラが設置されているだけということもあったようです。スルガ銀行の第三者委員会の報告によると、「かぼちゃの馬車」の物件を扱っていた販売会社は80社以上にのぼるとのこと。投資家やオーナーが不動産を購入する際には、物件の販売会社は信頼できる企業なのか、しっかりと調べる必要があります。【最新版】スルガ銀行の不正融資(投資用不動産)について[シェアハウスのプロが解説]「サブリース事業者」に法規制!(国土交通省が検討中)物件の「管理会社」にも注意が必要です。販売業者と管理会社が異なる場合には、管理会社が信頼できるかどうかチェックする必要があります。オーナーに対して家賃保証をするサブリース契約などの(入居者への)転貸契約の場合、管理会社からオーナーに毎月決まった家賃が支払われます。管理会社からの入金が途絶えると、オーナーは金融機関への返済ができません。「かぼちゃの馬車」ではこれが問題になり、破産などに追い込まれるオーナーが多くいます。サブリースの一般的な契約関係のイメージ(国土交通省)また、金融機関にも注意をしましょう。「かぼちゃの馬車」に関連するトラブルでは、スルガ銀行の不正融資も問題になりました。不動産会社と金融機関が不正をすることもありますので、オーナーは融資の契約も慎重におこなう必要があります。調べず安易に「サブリース契約」をするのは問題があります。契約前にサブリース契約のメリット・デメリットや、そもそも家賃の金額が妥当かどうかといったことをしっかりと把握する必要があります。業者は基本的にメリットを強調することが多く、デメリットをしっかりと説明しないこともあります。リスクが潜んでいないかどうかは、オーナーが自分で調べたり質問したりして把握するしかありません。自分の投資内容を客観的に見たり、第三者にアドバイスがもらえたりするとリスクを軽減することが可能になります。シェアハウス経営ついては、下記のコンテンツで詳しく解説しています。今後のシェアハウス経営の見通しでは今回のかぼちゃの馬車の問題の影響で、シェアハウスの運営は困難になってしまうのでしょうか。私はそうは思いません。その理由を実際にシェアハウスを運営している立場からお伝えします。シェアハウス経営の見通し(首都圏の事例)入居希望者が多い(需要が多い)東京圏は若者の人口が増加している活用されていない建物が多いインターネットを通じて、全国・海外からシェアハウスの入居希望の問合せがあります。アパートやマンションに比べて初期費用が低いため、住宅費をおさえたい若者に人気があります。外国人を含めた様々な交流ができることも独自の魅力となっています。総務省のデータによると、2018年は東京圏で約14万人の転入超過により人口が増加。若者の増加が多く、15~29歳で全体の90%以上を占めています。平成30年(2018年)結果)https://www.stat.go.jp/data/idou/2018np/kihon/youyaku/index.htmlシェアハウスは既存の物件を活用できるので、物件によってはリフォームなどの建築費を抑制しながら経営することも可能になります。東京圏では、築年数のたった物件や空き家・空きビルなど、シェアハウスとして活用できる物件が今後も増える可能性があります。筆者は2007年からシェアハウスに携わっています。10年以上、きちんと運営している物件も多くあります。本来のシェアハウスの魅力を生かした物件であれば、今後も十分に運営が可能だと思っています。シェアハウスについて疑問に思っている方や運営を考えている方には、メディアの情報だけで判断せずに現場の意見も含めた正しい知識を身に付けて欲しいと思います。シェアハウスの将来性については下記のコンテンツでより詳しく解説しています。シェアハウスの需要と将来性は今後も大きい/その理由を解説します(オーナー向け)まとめ(かぼちゃの馬車)「かぼちゃの馬車」は、間取りや運営などがシェアハウスとはいえない物件でした。シェアハウスに興味のあるオーナーや管理会社は、シェアハウスとはどのような特徴の物件なのかということを十分に理解し、経験と実績のある会社やパートナーに相談することが重要です。【最新版】スルガ銀行の不正融資(投資用不動産)について[シェアハウスのプロが解説]2019.5.21このコンテンツでは、スルガ銀行の不正融資についてシェアハウスのプロの視点からまとめました。シェアハウス管理10年以上の経験を生かして、金融機関や不動産会社の実態をお伝えし、契約の注意点や管理会社の選び方を解説します。【シェアハウス経営の教科書】...【シェアハウスのサブリース契約】オーナーが注意する5つのポイント(国土交通省の契約書サンプルを事例に解説)2019.4.26「サブリース契約書」は、オーナーが管理運営会社とシェアハウスの管理を委託するときに結ぶ契約です。一般のアパートの「管理契約」とは異なりますので注意が必要です。シェアハウスは、オーナーから管理運営会社が「建物を一括で賃借」し、実際の入居者に「転貸」することが多くなります。このような入居者への...個人で始めるシェアハウス【管理・運営の方法と注意点まとめ】2019.3.11シェアハウスはオーナーが自分で管理・運営すれば、収入は最も高くすることができます。このコンテンツでは、シェアハウスを自主管理をするための正しい知識と手順をまとめました。20棟・300室のシェアハウスを運営している管理会社にたずさわり、10年以上の経験がある筆者が、プロの視点から解説しています。...シェアハウス運営【よくある失敗例7つ】プロが事例で解説します2019.1.16このコンテンツでは、シェアハウスの失敗例を7つにわけて解説しています。20棟・300室のシェアハウス管理会社に10年以上たずさわってきた筆者が、失敗例とリスク回避のポイントをわかりやすくお伝えします。【シェアハウス経営の教科書】...優良な「シェアハウス管理運営会社」の見極め方【3つのポイント】(オーナー向け)2018.12.27このコンテンツでは、信頼のできる優良なシェアハウス管理会社を選ぶために3つの重要なポイントをまとめました。シェアハウス管理会社で10年以上の経験をもつ筆者が、プロの目線で注意点も含めてお伝えしています。【シェアハウス経営の教科書】...シェアハウス経営「3つのメリット」をプロが解説します2018.12.18このコンテンツでは、シェアハウス経営の魅力・メリットについてお伝えしています。20棟・300室のシェアハウスの管理会社で10年以上の経験がある筆者が、シェアハウス運営・経営の優位性や魅力について、事例を交えて詳しく解説します。資料「サブリース契約の注意点」を更新しました。このコンテンツでは、「サブリース契約の注意点とポイント」についてシェアハウスの事例を中心ににまとめています。【シェアハウス経営の教科書】...シェアハウス経営【3つの管理方法】具体的な事例を解説します(オーナー向け)2018.12.21シェアハウスの管理には3つの方法があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットをわかりやすくお伝えします。オーナーが契約するサブリース契約書の注意点もくわしく解説しています。資料「サブリース契約の注意点」を更新しました。このコンテンツでは、「サブリース契約の注意点とポイント」についてシェアハウスの事例を中心ににまとめています。運営者情報お問い合わせ(※当サイトには著作権があります。