コピー2020.02.01前回の「イールドギャップ10%アパート」記事に続いて、今回は「戸建て編」です。駅徒歩15分3DKの70m2比較的土地値は高めですが、首都圏郊外で探せば時々出てくる典型的な築古戸建てです。(私が狙っているゾーンです)<前提>500万円・フルローンを組んで、不動産取得税を含めた購入時の諸費用+売却時の仲介手数料で合計10%(50万円)を手出しするとします。購入して半年後にリフォームと客付けが完了し、そのまま4年半住んでもらい、5年経過のタイミングで売却すると仮定します。ローン返済が約46,000円、その他運営費と半年の空室期間もあるので、5年間トータルでのキャッシュフローは0円とします。土地値に近い物件であれば、5年後も市況の影響を受けることもなく、買値と同じ500万円程度で売却出来る可能性はかなり高いです。公庫は元金均等返済のため、5年後の残債は250万円となっております。購入時の土地・建物比率にもよりますが、譲渡税が20%程度かかったとしても、購入時・売却時の費用の50万円を差し引いたとしても、固く見て150万円程度の最終利益(手残り)が見込めます。買値から20%ダウンの400万円で売却しても、一応プラスフィニッシュです!前回の記事のシミュレーションでは、3,000万円のアパートが5年後に奇跡的に買値と同じ3,000万円で売却出来たとしても、最終利益は500万円でした。掛からず、事務手数料や早期完済の違約金もありませんので、実際はもう少し戸建ての方が収益率は高いと思います。無担保であることを生かして、他物件購入時の共担にも使えます。戸建ては単価が安い分購入する手間がかかること、期間中のキャッシュフローを再投資出来ないこと、公庫は原則年に1回程度しか融資を受けられないというデメリットもあります。私の場合、太陽光分のキャッシュフローが多少はありますので、戸建てはキャッシュフローがほとんど出なくても資金は回るので「いかに早く返済をして、純資産を増やすか?」を重視しております。今の融資状況ですと、アパートを購入するにはある程度の頭金が必要ですので、一気に数億円規模まで投資規模を増やすことは現実的には無理です・・・また私の場合、アパート価格の10%+諸費用の現金を投入したら、次のアパートの頭金を貯めるのに2年くらい掛かってしまいます(笑)手元資金や市況を見ながら、どちらを購入するのを柔軟に検討していきたいですね!ブログランキングを見るよろしければ「ポチっ」とクリック下さい。~2014年当時の私1~2013年に築浅都内ワンルームと、太陽光の投資の検討を開始しましたが、何も購入しないまま2014年となってしまいました。2014年になり、都内のワンルームが2013年以上に、明らかに価格が上昇しているのを感じました。区分投資はこれからどうなるのか?2昨日の続きです。区分の価格が天井を打ち、融資も引き締まり価格が下落し始めると、1棟ものと同じく、融資は厳しいわ、今無理して買ってももっと価格は下がって損するわ、、、で需要(=買う人)が急速にしぼみます。持ち分無しの私道修復問題2昨年12月に発生した横浜市金沢区戸建ての私道陥没問題について、第二回住民集会が開催され、再度参加してきました。簡単におさらいすると、台風19号の影響により住民が通行している私道が陥没してしまったため、どのような形で修復かを決めるための...不動産2020年は戸建てとアパートの投資妙味が逆転?アパートの価格は都内中心部以外は、2017年を頂点に少しづつ下がって来ており、供給過剰気味な横浜方面や、台風被害が大きかった千葉県の大半のエリアは特に下落傾向のようですね。計算すると確かに・・・ここ1年、再びリストラが盛んになり、特に45歳以上をターゲットにしたリストラが活発なようです。首都圏在住のフツーの40代サラリーマンです。株やFX、仮想通貨も多少やりますが、現在は専ら、不動産(主に築古戸建て)と太陽光発電に集中投資して徐々に規模拡大しております。土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。3つの事業により、お客様の暮らしに「価値」を提供いたします。首都圏在住のフツーの40代サラリーマンです。株やFX、仮想通貨も多少やりますが、現在は専ら、不動産(主に築古戸建て)と太陽光発電に集中投資して徐々に規模拡大しております。土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。3つの事業により、お客様の暮らしに「価値」を提供いたします。www.excelliving.netアーカイブ2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2018年4月メタ情報ログイン投稿フィードコメントフィードWordPress.orgタイトルとURLをコピーしました。