TwitterFacebook0はてブ0Pocket0LINEコピー2019.07.30スポンサーリンク2017年5月に改正民法が成立したのは今は昔、2020年4月1日の施行まであと半年です。民法制定は1896年(明治29年)といいますから、実に124年ぶりに変わります。120年以上も変わらずにやれたものだと感心する一方、古いものが一新されています。改正民法で連帯保証人の扱いが非常に大きく変わりますので不動産オーナーはよくよくチェックしないといけません。同時に家賃保証会社とのお付き合いも考え直さないといけないかもしれません。改正民法で連帯保証人がどう変わるのか、家賃保証会社の利用はどうするかを解説いたします。利用は増える!?家賃保証会社利用が増える理由1.極度額が厳しい家賃保証会社利用が増える理由2.敷金と原状回復費用が厳しい家賃保証会社利用が増える理由3.財産状況の報告が厳しい2020年改正民法5つのポイント改正民法での変更点は多いですが、賃貸のオーナーにとって気にしなければいけないのは次の5つだけ。多少の勉強は必要ですが、それほど複雑ではありません。ポイント1.連帯保証人の支払い限度:極度額とはたぶん、オーナーにとっては今回一番の大きな変更点です。極度額とは、連帯保証人が支払いをしなければならない金額の上限のことです。改正民法では賃貸借契約書に極度額を設けなければなりません。極度額の記載がない契約書は無効になるので注意が必要です。改正民法前の賃貸借契約書では、連帯保証人は賃借人の債務を連帯保証しますので、家賃を支払わなければいつまでも連帯保証人が支払いをしなければなりません。この「いつまでも」は解約されるまでなので金額に上限がありません。家賃5万円なら1年で60万円、2年で120万円とこれが解約にされるまでずっと続きます。原状回復費用やその他、入居者が支払うべき債務を入居者が支払わない場合にはすべて金額の上限なしに連帯保証人が支払う義務がありました。定めた金額以上の支払い義務は連帯保証人にはありません。最初に極度額100万円で定めたら、連帯保証人が100万円を支払った時点で終わりです。連帯保証人はそれ以上を支払う義務がありません。なると家主としては極度額をできるだけ高く定めたいですが、例えば「極度額:1,000万円」とある賃貸借契約書にサインしてくれる連帯保証人はどれほどいるでしょうか?家賃5万の賃貸物件の連帯保証人だから、と改正民法前は気軽に連帯保証人になっていたかもしれませんが、1,000万円という数字を見ると嫌になるのは普通です。極度額を低く設定すると後々困るのは家主です。極度額には設定の下限も上限もありません。そのため、自由に設定して構わないのですが、識者からは家賃の12ヶ月分~24ヶ月分とか18ヶ月分程度が極度額として妥当という意見が出されています。家賃は普通、遅れません。遅れてもそれほど長期化するのは比較的稀です。退去時にもめたり、原状回復費用がかかったりすること、最悪は家賃の長期延滞により建物明渡裁判を行ったとして裁判にだいたい6ヶ月~12ヶ月、その後の荷物搬出処分などを考慮して極度額は18ヶ月という意見が出されているようです。アヒルただし、建物明渡し裁判を行う場合、家賃の18ヶ月では足りません!(後述)ポイント2.敷金の扱いと原状回復費用の扱いが変わるまず、前提として、敷金は賃貸借契約の締結時に家主が預かりますが、入居者の退去時には全額返還すべきものです。退去時に未納家賃がある場合や原状回復費用が発生する場合には敷金を支払いに充てることができます。敷金を入居者に返すのは不動産業界では常識ですが、一部の地域では慣例的に「敷金は家主が預かって、原則、家主が貰うもの」という地域があります。改正民法ではこれは通用しません。改正民法前でも敷金を返すのは当然でしたが、改正民法では明文化されました。原状回復費用についても、壊れたものや傷んだものはすべて入居者負担で直すという慣例がある地域もありますが、改正民法では経年劣化や通常使用による損傷は家主負担で修理することになることが明文化されました。アヒル感覚的には、「東京ルール」が民法になった、みたいな感じコグマ東京ルールについてはいつか別の記事にしますポイント3.賃料減額請求権の発生これも不動産業界では常識ですが、賃貸物件に付属している設備や物件そのものに不具合がある場合、入居者は家賃の減額が請求できます。エアコンが壊れている、給湯器の動作がおかしい、ドアがキチンと閉まらない、網戸がないなど、物件にあるべきものがない場合や動きべきものが動かない場合には入居者は本来の物件の価値を享受できないわけなので、その分は支払わないという請求できます。改正民法前では文句を言ってくる入居者に対して優先的に修理したり、家賃を下げたりということがまかり通りやすかったのは事実です。改正民法では、物件に不具合がある場合には、家賃減額しなければならない、と変わります。仮に家賃を満額支払っている場合には、入居者から不具合分は返せと請求が来る可能性もあります。ポイント4.連帯保証人への財産状況報告とはこれは事業用の賃貸物件について、しかも賃借人の義務ですが、家主も知っておいて欲しいです。改正民法では賃借人から連帯保証人への財産状況報告義務があります。賃借人から連帯保証人に報告し、連帯保証人は賃借人がその物件を借りて、家賃を支払い続けるだけの資力があるかどうかを判断した上で、ポイント1で紹介した極度額に納得した上で、賃貸借契約を結ぶことになります。イメージとしては、家賃保証会社が入居者を審査するように、連帯保証人が入居者を審査するように見えます。アヒル財産状況の報告は事業用限定です。一般居住用には関係ありませんが、覚えておくとよいです。ポイント5.連帯保証人からの問い合わせに対する家主の回答義務さらに、改正民法では連帯保証人から、賃借人の家賃支払い状況を聞かれた場合には、すぐに返答しなければならないということが付け加えられています。家賃の支払い状況は個人情報ではありませんが、民法で定められることになりますので注意が必要です。逆に答えないことで、民法違反を盾に連帯保証人への請求の際にもめる可能性が出てきます。家賃保証会社の利用は増える!?前述したように、5つのポイントを見てみると、改正民法では入居者と連帯保証人に有利なように変わったように読めます。消費者が有利な日本ですが、更に消費者有利が加速しそうです。民法を笠に着て文句を言ってくる入居者も増える可能性があります。そんな改正民法ですが、家賃保証会社は各社追い風だと思っています。家賃保証会社の利用は伸びていますし、民法が変わることで家賃保証会社の利用は更に加速する可能性があります。増える理由1.極度額が厳しい極度額の設置が義務になりますが、家賃の18ヶ月分ではぜんぜん足りない可能性が高いです。家賃5万円なら極度額は90万円、家賃10万円でも極度額は180万円です。100万円以上かかります(荷物量に依存します)。これとは別に裁判をするための弁護士費用がかかります。連帯保証人に請求できるとはいえ、裁判になったら家主は完全に赤字です。負担してくれるところも数多くあります。増える理由2.敷金と原状回復費用が厳しい経年劣化は家主負担ですが、それ以外の入居者に依存する傷や破損の原状回復は入居者に請求できます。原状回復費用を請求する前に敷金があれば充当できますが、敷金でも足りない場合には不足分は入居者に請求します。ここですぐに入居者が支払えば問題ないですが、支払いが遅れるということはよくあります。連帯保証人がいれば原状回復費用を請求することは可能ですが、極度額の上限に達している場合には請求できなくなる可能性があります。利用すれば、原状回復費用の保証をしてくれる会社もありますので損害を抑えることはできそうです。アヒル本来、そもそも敷金は利益じゃないんですけどね家賃保証会社利用が増える理由3.財産状況の報告が厳しい事業用限定ですが、賃借人から連帯保証人に財産状況を報告する義務ができました。財産状況というとざっくりしていますが、どこからいくら借りて、毎月いくら返済していて、収支がどうなっていて、担保がどうなっていてなどという情報を出すのは単純に面倒ですし、情報を出すことそのものを嫌がる人は出てくると思います。料金は月額賃料の30%~100%!家賃保証会社の料金についてよく聞かれますが、一般的には初期費用として月額賃料の30%~100%程度、さらに更新料が1年に1度かかります。場合によっては月額保証料がかかることもあります。おすすめ家賃保証会社ランキング!審査通過率や外国人対応などを加味!全国に150社~200社あるといわれている家賃保証会社。その中でどこを選べばよいのか?おすすめ家賃保証会社をランキングしてみました。家賃保証会社は100社~200社あるといわれています。誰も数えたことがないと思います。そこで徹底調査いたしました。現時点で150社確認できましたが、調査中ですので随時追記いたします。何か?2020年の民法改正もあり、需要が高まっているという家賃保証会社。2018年の段階で賃貸借契約の7割~8割は家賃保証会社を利用しているといわれています。?ホント?】なぜ家賃保証会社の回収方法はヤクザなのか?インターネットにはよく、家賃が遅れたら家賃保証会社からヤクザみたいな電話がかかってきたという書き込みがあります。言いますが、私の周りにはヤクザみたいな督促をしている人は1人もいません。後をたたないヤクザ論争。連絡が来て更新料を請求された。賃貸借契約の更新ではなく、保証契約の更新料だと言われた。そんな経験をしたことがある方も多いはず。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。していたら家賃保証の中に飲まれました。何を言っているのかわからねーと思うが、俺も何をされたのかわからねー。していたら家賃保証の中に飲まれました。何を言っているのかわからねーと思うが、俺も何をされたのかわからねー。契約にも学割があった。保証人代行会社の違い!保証人代行サービスは怪しい?2019.07.06スポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。