コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。コンドミニアムその他courthills10Comment(0)タイの不動産バブルがきっかけとなったといわれているのが1997年のトムヤムクン危機(アジア通貨危機)です。この経験から、タイ中央銀行も独自でこのグラフのような地価とコンドミニアム価格の推移を調査し、経済全体に大きな影響を与える不動産市場を監視してきています。台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろでも4回にわたって書きましたが、外国人の不動産投資がタイ経済全体に悪影響を与える可能性が出てきたことに対し、既に警戒注意を関係業界に促してもいます。今回、タイ人の不動産投資に対する引締めも打ち出してきたわけです。今、これに対しデベロッパーや金融機関は2軒目でなく、3軒目以降の住宅ローンからにするべきとか、このLTVの施行はあと6カ月先延ばしするべきとか中央銀行に陳情しているそうですが、それだけ市場に与える影響も小さくないということだとも思います。地下鉄MRT沿線のビジネス街、スティサーン駅周辺のコンドミニアムなどは、ここで働くアッパーミドルたちがウイークデイの間、この1ベッドルームを購入しそこで寝泊まりして働き、週末は郊外にあるマイホームに帰って家族と過ごすというケースが多いのでよく知られています。いう意味では、これは実需でもあるのですが、一律に2軒目を買う場合はLTV80%というルールが始まると、このような属性は良くても1軒目の自宅のローン支払いの負担で今は現金を持ってない、という人達が2軒目を買えなくなります。住宅を借り換える人も今の自宅を売却してローンを完済するまで新居が買えないという問題が起こり、ここでも実需の購入にまで影響が出ることになります。来年1月1日施行となると、既に2軒目の住宅をプレビルドで買ってしまっている人達の場合、竣工引渡し時に通常のダウンペイメント以外にさらに想定外でもある追加の自己資金が必要になるという問題も起こります。タイ中央銀行は来月中旬には結論を出すといっていますが、いずれにせよ、今後は投資や転売目的の不動産購入に対する規制はさらに厳しくなっていくと思います。CBREやAREAはこの件に関し、不動産市場にとっては中長期的には正しい措置であると肯定的なコメントを出しているものの、一方で短期的には不動産市場に悪影響が出ることも認めています。コンドミニアムその他courthills10Comment(0)それではここで例を挙げてみる。月収が10万バーツある個人が投資として賃貸不動産を購入する場合と、同様に10万バーツの月収があり、自宅として自己居住のための不動産を買いたいという2種類の顧客がいるとする。属性の良い人を優先するのではあるが、それさえ同等であれば自宅として本当に住宅を買いたがっている人なのか、それとも単に利回りの高い投資対象の一つとして不動産を探している人なのかなどは特に考慮せず、ローンを貸し出す。これが実体のない見せかけの需要を増やしているのである。我々は今、不動産投資のために2つ目の住宅ローンを借りようとしている人をよく見かけるようになってきたが、こういった投資需要に対しても属性の良い人なら簡単に住宅ローンを借りられるということが住宅価格を押し上げてしまい、結局は自己居住のために住宅を購入しようとする第一次住宅取得者が、住宅を買えなくなってしまっているのである。不動産市場というのは社会情勢や消費者の購買力に左右されるデリケートな市場であり、他の各国政府はこういった投機的な需要が市場に悪影響を与えるのを避けるべく、住宅ローンに関してその購入目的や既に借りているローンの数によって制限を加える政策を施行している。ダウンペイメント(自己資金)の比率を設定して投機的な不動産バブルのリスクを抑制するのがLTVレシオであるが、シンガポールでは一次住宅取得者の場合であっても、物件価値の25%の自己資金(エクイティ)が必要である。75%のLTVレシオが政府機関によって規定されているのである。住宅ローンを借りていて、新たに追加で住宅ローンを借りようという人に対しては、もっと厳しい規制がある。2つのローンを既に借りていて、3つ目の不動産を買おうとする場合、ローンの申請者は55%の自己資金を用意しなければならない。LTVレシオが45%に落ちるのである。香港のように印紙税などの課税を増やして不動産の投機的な購入を規制し、市場がオーバーヒートするのを食い止めようとしているところもあるし、英国では賃貸用不動産の購入に対しては、LTVが80%以下でなければ銀行はローンを出さない。英国の中央銀行であるバンク・オブ・イングランドは年収の4.5倍以上の住宅ローンの貸出を禁じてもいる。同様にタイ中央銀行もこういった投機的な住宅購入を減らし、自己居住の実需層が住宅を購入できるようにこれまでサポートしてきているのだが、今回、2件目の住宅ローン申請、もしくは価格が1,000万バーツ以上の高級住宅を購入しようとする者には、自己資金20%以上とする提案書を出した。現在、各方面からの意見をヒアリングしているところだが、来年1月1日施行の予定である。コンドミニアムその他courthills10Comment(0)今月13日がサムローンのメトロポリスのインスペクションデイ(竣工が近づいたので、既存の購入者に自分の買った部屋を見てもらうお披露目会のようなもの)でした。メトロポリスは以前から注目しているプロジェクトということもあり、私も早速その出来栄えを見に行ってきたのですが、こんなことができるのが、現地に住んでいてダイレクトに情報を流せる強みだとも思っています。結論から言えば、これ、なかなかいいです。敬遠しておいた方がいいユニットとかもあるので、どれでも全部いいというわけではないのですが...。詳細については、今月の東京セミナーで詳しく話しますが、2,000万円以下の新築を探しているのであれば、一考の価値はあると思います。バンコクポストに興味深い記事が載っていたので今回はそれについて書きます。メトロポリスの投売りにも関係あるのですが、住宅ローンが借りられない中低所得層にとっての今の問題点を書いているものでもあります。マイホームの夢と現実のギャップ(副題:見せかけの需要に惑わされるな)誰でもマイホームを持つことを夢に見るし、1つだけでなくできれば複数の住宅を所有して現代的なライフスタイルにそった生き方をしたい。庭付きの一戸建て、もしくはBTSやMRTの駅から徒歩圏にあるコンドミニアムに住み、資金余力が許せば週末を過ごすビーチ沿いのセカンドホームを持つ、という夢である。こんな夢を持つこと自体は何ら問題はないのだが、金銭的にそんなことが実現できるのかというのはまた別次元の問題である。働き始めて間もないサラリーマンにとって、親からの金銭支援でもなければ、まず、住宅購入のための頭金をためること自体が容易ではない。その一方で、住宅価格はどんどん値上りして行き、彼らの所得水準からますます遠ざかって行くのである。銀行もこのことを熟知していて、こういったマイホームの夢を持つサラリーマンをサポートしている。ratioといって物件評価額に対するローンの貸出し比率)が100%の満額ローンを貸出したりしているのである。エスカレートして住宅ローンの期間を通常の30年から35年に延長して毎月の支払い負担を減らしたりして支援している。銀行は個人の住宅購入を助けるために、返済期間を延長するという形でさらなるリスクを取っているのである。問題は、貸金業者である銀行がその住宅ローン申請者が純粋にマイホームを欲しているのか、それともセカンドホームや投機目的で住宅を購入しようとしているのかを見極めようとしないことにある。バンコク不動産投資セミナー(上級コース)カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今月26日と28日に東京でセミナーを開催します。ラ・アトレアジア社主催のこの上級セミナーは今回で8回目になります。一昨年の7月に第1回セミナーを開催してから既に2年が経ちましたが、この間、バンコクのコンドミニアム市場では大きな変動がありました。都心部地価上昇とコンドミニアム価格の急上昇、ラグジュアリーコンド市場の減速、銀行のますます厳しくなる与信基準による郊外市場の低迷、転売に失敗した竣工直前の投売り物件の増加、続々と参入してくる日系デベロッパー、中国人投資家の台頭等、まさに激動の新興国不動産市場です。日本の成熟した市場に比べて躍動感があり、同時に投資としてハイリスク・ハイリターンの側面もあります。そこで今回は、そういったことを踏まえて最新情報を基にセミナーをしたいと考えていますが、大まかな内容は以下の通りです。4.の有望リセールプロジェクトでは、今回の著書でも触れている注目の「メトロポリス」の竣工が近づいてきているので、このプロジェクトの竣工直前直後の投売り狙いについて解説するいいタイミングでもあり、時間を割くつもりです。従って、今回は予算が1,000万円前後の人も投資できるこの「メトロポリス」の魅力やリスクについて話しますので、興味がありましたら是非ご参加ください。参加者には私の新しい著書、バンコク不動産投資(実践編)を主催者側から無料進呈するとのことですので、セミナーの後に読んで頂くと、今のバンコク不動産市場やコンドミニアム投資の方法がより深く理解できると思います。参加ご希望の方は以下のサイトで申し込んで下さい。今回は都合により、東京で2回のみ、各回20名で合計40名限定の講演会ですので、定員に達した時点で締め切りとなります。従って、ご興味がありましたら早目の参加申し込みをお勧めします。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)この記事の中でLPNは、銀行の住宅ローン与信基準のさらなる引き締めがコンドミニアム売上減の最大の理由と位置付けていますが、これはLPNの主たる市場である中所得層が対象のアフォーダブルコンドに対していえることです。なければ、今後彼らは単に戸建てやテラスハウス等の低層住宅市場にシフトしたところで意味がないことになります。比較的高価格の低層住宅市場はアッパーミドルクラスや富裕層が顧客層であり、資金的にも余裕があるので与信基準の問題も少なく、今後も大きな成長が続くと見込んでいるわけです。2カ月ほど前、バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?でAREAが調査したところ、バンコクの住宅市場での新規供給量が減少し始め、これが来年も続けば不動産バブルのリスクも遠のくのではないかとコメントしていることをレポートしました。その中でAREAはまさにこんなこともいっています。「新規供給の平均売出価格は今後も上昇すると予想している。高額物件の価格上昇が続いて平均価格を押し上げるのである。ここには、中低所得層が経済不況の中で今も収入減に苦しむ中、一方でアッパーミドルクラス以上の高所得層は不況の影響をほとんど受けておらず、もっと高額の住宅が買えるという重要な事実が隠れている」。2月に増えないミドルクラスの住宅購入意欲でコリアーズ・インターナショナルがいっていたように、年初から中低所得層の住宅購買意欲は盛り上がっていなかったのが、結局、10月に入った今も続いているわけです。年初にDDプロパティ、2018年の市場予測で、DDプロパティだけでなくネクサスや多くのデベロッパーがいっていた、今年はタイ経済が上向くので不動産市場もリバウンドする、という都合の良い市場予測は、タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?で書いたように、どうやらはずれたということだとも思います。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)さて、LPN(ルンピニ)はアフォーダブルなコンドミニアムのデベロッパーとして知られていて、タイの中所得層の間で非常に人気があります。コストパフォーマンスがよく、手頃な価格の割にそれ以上のクオリティのプロジェクトを開発するので、私も好きなデベロッパーの一つです。郊外のプロジェクトが中心であり、今の低迷する郊外市場の実情を考えると、我々外国人の投資としてはなかなかキャピタルゲインの実現が難しいものが多いように思います。従って、第3四半期の売上がこれまでの最低水準だったというのは、郊外プロジェクトが多いLPNのビジネスのマーケット特性が原因というのもあると思います。郊外市場だけでなくバンコク市場全体についても、彼らが言うように「他の多くのデベロッパーも実状は同じであり、現在、各社とも大幅値引きの宣伝をして竣工物件の在庫一掃をしようとしている。今年第3四半期の業界全体のコンドミニアムプリセールと竣工引渡しの金額は、どちらも昨年同期比10%から20%減となったと予想している」というのは多分、正しいのだろうと思うのです。ここで一つの例を挙げてみると、3~4カ月前のことですが、BTSに乗っていたらアナンダーの竣工済プロジェクト、アイディオQ・ラーチャテウィが確か6%の利回り保証付でキャンペーン販売中という車内広告が目に留まりました。このプロジェクトはBTSサイアム駅の隣、ラーチャテウィ駅が最寄り駅で、ロケーション的にもパトゥムワンにあってサイアムやアソーク、シーロムへの通勤が便利、全室プライベートエレベータ完備と機能的にも優れたラグジュアリープロジェクトです。将来レッドラインが開通すれば新駅のすぐそばという絶好のロケーションにもなるのですが、それでも最後は、デベロッパーが一番やりたくない利回り保証という販売方法をアナンダーは選択するしかなかったことから、当時私はその広告を見て、ラグジュアリーコンドブームはいよいよ終わりつつあると思ったものです。覚えている方もおられるかもしれませんが、約1年前にラ・アトレ主催のセミナー資料の中で私はこう解説しています。「ラグジュアリープロジェクトの大量供給で、投資家は価格に見合う優れたプロジェクトだけを選別するようになってきている。その結果、かつて好調だったプリセール販売率は2014年の85%から2016年には58%へ急落。ラグジュアリーコンドは多くのデベロッパーがこの市場に参入してきた結果、かつての売手市場からやや供給過剰気味になりつつある。今は勝ち組プロジェクトと負け組プロジェクトが出始めていてるので、今後は物件選択に注意が必要」。今年に入ってこの傾向は顕著になってきているように思えます。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)表題:2019年のコンドミニアム市場の減速を見越して低層住宅市場にシフトするLPNLPN(ルンピニ開発)は、現在のコンドミニアム市場の低迷が続き、来年も成長が鈍化したままであると予想している。従って、今後はコンドミニアムから戸建てやタウンハウス、セミデタッチハウス等の低層住宅開発にシフトするとのこと。今第3四半期は、LPNにとってコンドミニアムのプリセールや竣工引渡しがこれまでで最低の水準となりそうである。これはLPNだけでなく、他の多くのデベロッパーも実状は同じであり、現在、各社とも大幅値引きの宣伝をして竣工物件の在庫一掃をしようとしているとのこと。この市場低迷の原因は金融機関の住宅ローン与信基準の引き締めや金利上昇にあり、これが消費者の購入意欲を減退させているという。LPNは、今年第3四半期の業界全体のコンドミニアムプリセールと竣工引渡しの金額は、どちらも昨年同期比10%から20%減となったと予想しているが、その主たる原因は金融機関与信基準のさらなる引き上げにあると考えている。実際、コンドミニアムに対する需要は今も強く、需要自体が減少したわけではない。購入者の多くはサラリーが不十分なため、銀行から住宅ローンを借りることができないというのが実態である。その結果、第4四半期、及び来年のコンドミニアム市場は来年の総選挙を見越して今よりは若干上向くだろうとは予想しているが、それでもこれまでよりは成長が鈍化し、むしろ戸建てやタウンハウス、セミデタッチハウスのような低層住宅市場の方が活況を呈すると予測している。従って、2019年のビジネスプランでは、LPNはコンドミニアムの供給を減らして低層住宅の開発にシフトし、新規供給全体に占める割合を2018年の10%~20%から30%~40%に倍増させる計画である。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)今年3月、プリセールを開始したトンロー駅前のザ・エッセ(スクムビット36)は、バンコクポストの記事によれば、現在の販売率が56%とのことです。こんな駅前の一等地なのに、半年経ってまだ半分しか売れてないのか、と思う人も多いかもしれませんが、今のラグジュアリー市場であれば、私はこの数字は悪くないと思います。そもそも、平均34万バーツ/m2もするスーパーラグジュアリー級コンドがそう簡単に完売できるはずもなく、2~3年前に始まったラグジュアリーコンドブームは既に一段落したということだと思います。それに、今まで私が見てきた経験からも、マーケットシェア争いに必死になって次々と新規供給を続けているデベロッパーよりも、竣工するまでに完売できればいいという余裕のマーケティング戦略を取っているデベロッパーの方が、結局は良いプロジェクトを開発しているように思います。地価上昇が続くCBDの場合、最初は多少割高感があっても、時間の経過に伴って次第に割高感も解消されてきます。なると、そのプロジェクトのクオリティやデザイン、デベロッパーの信頼度が改めて見直されるようになり、その結果、竣工引渡しを迎える頃にはほぼ完売、というのがうまいマーケティング戦略だとも思います。一方で、ロケーションがよく、かつプリセール価格も少し割安感があるというような人気プロジェクトは、デベロッパーの狙い通り最初から転売狙いの投機目的の連中によって食い物にされ、瞬く間に売れてしまうケースが多いのですが、結局最後になって、ゲンガムライ(転売)に失敗した連中の投売りが出てくるということがよくあります。アシュトンアソークやパーク24、ライフ・スクムビット48などがそうです。従って、今後バンコクで新築を買うのであれば、当初人気があって早めに売り切れとなったものの、転売狙いの投機的な購入が多過ぎたために、転売に失敗して最後に出てくる投売りを狙うか、もしくは販売価格が多少割高で、ダウンペイメントも25%以上と高く、転売狙いの投機家を最初から寄せ付けないしっかりしたプロジェクトを買うかのどちらかだろうと思うのです。このことはすなわち、4~5年前に比べてコンドミニアム市場が大きく変化してきているということでもあり、竣工前の転売で一儲けするプレビルド・マネーゲームの時代が終わろうとしていることでもあると思います。今年も第3四半期が終わり、最後の第4四半期が始まりましたが、このブログでも年初にDDプロパティ、2018年の市場予測や2018年、専門家たちの予測で各社の市場予測について書きました。著書でも今後の市場予測は楽観派と悲観派の2つに分かれるということで、それぞれの見方を解説したのですが、今のところ、どちらの方向に向かいつつあるのか興味があるところです。このことについては、当時、私が連載中の月間経済誌「ArayZ」でも書いているので読んでみて下さい。そこで、今回はビッグ10の一角、ルンピニが本音で語っている今のコンドミニアム市場について触れてみることにします。にほんブログ村2018年10月02日07:27パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その3)カテゴリパタヤcourthills10Comment(0)これは、リゾート地としてのパタヤ発展の歴史を写真で比較したものですが、最近の中国人を筆頭に急増する外国人投資家やタイ人富裕層のリゾートコンド購入を考えると、この発展はまだまだ続きます。以前から、どうしてパタヤのデベロッパーには欧米系が多いのか疑問に思っていたので、セミナー後の夕食会で会社のオーナーであり社長のハウプト氏にその理由を聞いてみたところ、次のように答えてくれました。「タイのデベロッパーにはリゾートプロジェクト開発の経験があまりなく、欧米系の方が一日の長があって勝ち残れる。これがバンコクであれば、用地取得能力や資金力でタイの大手デベロッパーにかなわない。将来もバンコクに進出するつもりはない」。ところで、このプロジェクトは59階建、総ユニット数1、640のパタヤで最高層、最大級のプロジェクトですが、私が今持っているプリセール価格表を見ると、40階以上の40m2弱の1ベッドルームが15万バーツ/m2です。オーシャンフロント(正面が海)よりも、パタヤ市内の夜景と海の両方がリビングから一望できる北西向きのビーチ沿いオーシャンビューユニットが価格に割安感があり、リゾートとして自己使用するのであればこちらの方が向いていると私は思います。投資として将来のキャピタルゲインを狙うのであれば、やはり全面に海が広がり、毎日パタヤ・サンセットが見られるオーシャンフロントのレアユニットだろうとも思います。価格的には50階前後のユニットが17万バーツ/m2前後といったところですが、これはバンコクのコンドミニアムでいえば、プラカノーンからオンヌットあたりの駅前物件に相当する価格帯ですかね。にほんブログ村2018年10月01日07:31パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その2)カテゴリパタヤcourthills10Comment(0)ところで、今日、パタヤのターミナル21がオープンする予定です。2011年10月にアソーク駅前で初めてオープンし大成功を収めてから、不動産会社のランドアンドハウスが全国展開を始めているデパートです。当時のオープン当日、私も早速アソークに見に行きましたが、エンポリのモールグループやセントラルグループとは違ったコンセプトで、タイ人だけでなく観光客からも人気があります。従って、これでパタヤにまた新しいコンセプトのショッピングエリアができたことになります。アクセス面では、日本の新幹線がEEC(東部経済回廊)を通ることが決まり、将来、バンコクから新幹線でパタヤ方面に行けることになるので、バンコクに住むタイ人にとってもパタヤ人気はさらに高まると思います。海外からのアクセスについても既に近くのウタパオ空港が民営化され、将来、日本からも直行便が飛ぶようになるかもしれません。なると、わざわざスワナプーム空港から車で1時間以上かけてくる必要がなくなります。将来、セントラルパタヤでは循環トラム(路面電車)を通す計画もあり、私のようにタイ語が話せる外国人であっても行先の確認に手間取るソンテウから、トラムを使ってパタヤの繁華街を簡単に移動できることになります。以上、これらの情報は彼らのプレゼン内容から拾ってきたものであり、その情報の確実性について調べたわけではありません。いずれにせよ、プーケットなどに比べてパタヤには人口1,600万人を誇るバンコクメトロポリス圏の奥座敷という強みがあり、明らかに今後の発展性は高いと思います。にほんブログ村コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。