コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。セミナー開催2019年02月22日08:08東京セミナーの最終案内カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)明後日、24日(日曜日)の東京セミナー、最終のご案内です。参加ご希望の方は、申し込み手続きのご案内を送りますので、直接私までメールでご連絡下さい。行うセミナーは、営利目的ということもあって物件の販売説明会的な傾向が強くなるのは当然であり、どうしても都合の悪いことは言わないようになります。その結果、空室リスクを考慮したキャッシュフロー予測、売却時の税額、全てを含めたROIやIRR、そしてマルティプルはいくらになる見込か、といった具体的な投資リターンの話はあまり出てきません。その代わり、なぜ今、タイの不動産が魅力なのか、なぜ、タイの不動産投資は儲かるのか、タイはこれからAECの中核になるのでどうしたこうした、便利で将来性のあるロケーション...、というマクロで抽象的なプレゼンが多いのですが、それに惑わされてタイの不動産を購入してしまい、結局は失敗している人が多くいます。実際には、どんな市場にも光と影の2面性がある中、今はタイの不動産市場においてこの影の部分である市場の不透明性が非常に大きくなっています。従って、私個人としては、今は「休むも相場、待つも相場なり」のスタンスで、これはと思えるような物件が底値で出てくるのを待ちながら、しばらく様子見を決め込んだ方がいいと考えています。今から新規で売り出されるプレビルド物件を買うのは、既に時期を逸している可能性が高いとさえ思っています。バンコク不動産投資セミナー(上級コース)カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今月26日と28日に東京でセミナーを開催します。ラ・アトレアジア社主催のこの上級セミナーは今回で8回目になります。一昨年の7月に第1回セミナーを開催してから既に2年が経ちましたが、この間、バンコクのコンドミニアム市場では大きな変動がありました。都心部地価上昇とコンドミニアム価格の急上昇、ラグジュアリーコンド市場の減速、銀行のますます厳しくなる与信基準による郊外市場の低迷、転売に失敗した竣工直前の投売り物件の増加、続々と参入してくる日系デベロッパー、中国人投資家の台頭等、まさに激動の新興国不動産市場です。日本の成熟した市場に比べて躍動感があり、同時に投資としてハイリスク・ハイリターンの側面もあります。そこで今回は、そういったことを踏まえて最新情報を基にセミナーをしたいと考えていますが、大まかな内容は以下の通りです。4.の有望リセールプロジェクトでは、今回の著書でも触れている注目の「メトロポリス」の竣工が近づいてきているので、このプロジェクトの竣工直前直後の投売り狙いについて解説するいいタイミングでもあり、時間を割くつもりです。従って、今回は予算が1,000万円前後の人も投資できるこの「メトロポリス」の魅力やリスクについて話しますので、興味がありましたら是非ご参加ください。参加者には私の新しい著書、バンコク不動産投資(実践編)を主催者側から無料進呈するとのことですので、セミナーの後に読んで頂くと、今のバンコク不動産市場やコンドミニアム投資の方法がより深く理解できると思います。参加ご希望の方は以下のサイトで申し込んで下さい。今回は都合により、東京で2回のみ、各回20名で合計40名限定の講演会ですので、定員に達した時点で締め切りとなります。従って、ご興味がありましたら早目の参加申し込みをお勧めします。にほんブログ村2018年09月09日07:00タイ不動産セミナーでの注目エリア(その2)カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今回セミナーの注目エリアさて、今回の日本セミナーの話に戻る。本誌前月号で「スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来?」と題して、このところ南部延伸線沿線の新規供給が落ち着いていることから、今後注目すべきと予告した。デベロッパーにとっては、売行きがよく続々と新規供給できるラーマ9駅からやラチャダーピセーク駅にかけてはビジネスとして有望なロケーションだ。不動産投資家にとっては供給過剰リスクは最大の敵でもある。機関投資家にとってはデベロップメントパイプライン(将来の新規供給予定)を投資判断基準として常に重視するのは常識でもある。その点から見ると、スクムビットライン南部方面沿線、特に都心部に近いミッドタウンの方がラチャダーピセーク通りより投資に適していると筆者は考える。そこで、今回のセミナーではダウンタウンだけでなくオンヌット以遠のミッドタウン、サブアーバン(郊外)市場に関しても、その将来性と問題点について話す。いうのも、オンヌット駅前のコンドミニアムは既にタイ人アッパーミドルクラスの手に届かなくなっていて、彼らの購入対象は駅から離れたオンヌット通り、そして次の駅のバンジャークからウドムスクへとシフトしつつあるからであり、同時に欧米企業やそのエクスパット(外国人居住者)も増えてきているからだ。今回はパタヤの大手デベロッパーにも来日してもらい、筆者が通訳しながらこれからのパタヤ市場についても話す。パタヤは、以前はロシア人購入者が多かったため、ルーブル危機以降、大量のキャンセルが出て長期間市場低迷が続いた。それもあって筆者も今までパタヤ市場を取り上げるのは敬遠してきたが、今は明らかに活気が戻ってきている。そのきっかけの一つは中国人バイヤーの急増であり、市場の主役交代が起こると同時に需給も急回復してきているのだ。筆者も先日、現地視察に行ってきたが、3、4年前までは魅力に乏しかったジョムティエンビーチが随分賑やかになってきている。パタヤでまとまったビーチフロントの土地が入手できるのは、多分、もうここしかない。従って、あと5年もするとノースパタヤのような高級ビーチリゾートとして様変わりする可能性も高い。関西住宅産業協会が主催する、不動産のプロである会員企業1500社の方々を対象とした特別なものであり、一般の方の参加はできません。内容もバンコクだけでなく、最近回復が著しいパタヤ市場を含めた2部構成になっています。本誌9月号がバンコクで発行される9月10日、筆者は全国住宅産業協会が東京で開催するタイ不動産セミナーで講演予定だ。有難いことに筆者の著書やブログが評価され、講師として呼んで頂けることになった。実は、昨年11月にも関西住宅産業協会の招待でタイ不動産セミナーの講師をさせて頂いたが、今回も翌11日に大阪でも同セミナーを開催する。ところで、昨年の同セミナーでのテーマは「スーパーラグジュアリー・コンドミニアム、アシュトンアソークの投売りを買う」であった。当時、竣工が近づき、住宅ローン審査に落ちたり転売目的で買って失敗した連中が焦って投売りを始めていた。筆者はそれを仲介業者を介さず売主から直接買い叩くという戦略を立て、セミナーを開いたのである。その後、アシュトンアソークは引渡しが半年も遅れる想定外のトラブルがあったものの、7月には無事、引渡しが終わった。従って、そのセミナーに参加し、リテインドエージェント(買主代理人)として筆者に一任勘定で任せてくれたクライアントに対しても、その責任を全うできてほっとしている。その中には、レアユニットである40階以上の高層階角部屋、2ベッドルームを安く買えた人もいる。今は100万バーツ以上値上りした上に早速入居者も決まり、CBD(中心部ビジネス街)の超一等地でありながら5%以上の高利回り運用に満足して頂いている。ちなみに、この大阪セミナーと時期を同じくし、本誌2017年11月号でも「久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え!」と題して、筆者はバンコクの読者にも同じことを伝えたつもりだ。その記事を読んでアシュトンの投売りを買い叩きできた人がいれば、決して損な買い物はしていないはずである。バンコク不動産投資セミナー開催カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)2冊目の著書の校正も一段落し、29日からGWの休みで帰国します。ラ・アトレさん主催の第7回バンコク不動産投資セミナーを開催することにしました。今回は、直近のマーケット動向の説明だけでなく、もう少しアカデミックにバンコクで不動産投資をする際のキャッシュフローの作り方、税金の種類、IRR(内部収益率)やエクイティマルティプルについてケーススタディの中で解説していくので、ちょっとややこしい内容になります。正味現在価値とか将来価値、割引率という話を聞くと面倒くさいと思うかもしれません。ロケーションやクオリティ、賃貸利回りといった誰でもわかる単純なことだけで不動産投資がわかったかのように言う投資家がいますが、これは素人です。不動産投資の「入口」と「出口」の判断にはこういう数値分析も必須なのです。今回のアシュトンアソークの問題でわかったタイのデベロッパーの問題点等、日本に居てはわからない現場の情報をお伝えできればと思います。日程は以下ですので、参加ご希望の方は私までメールでご連絡下さい。ラ・アトレ本社このセミナーは無料ですが、定員20名で締め切らせて頂きます。にほんブログ村2018年03月22日22:052018年3月セミナー終了カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今回のセミナー日程が終了しました。今日は天気が快晴であったこともあり、20名の定員枠一杯の参加者に来ていただけました。昨夜のセミナーでもそうだったのですが、セミナー後の質疑応答でも多くの参加者から次々と質問が寄せられ、ただのお勉強会的なつもりで来ている人達でなく、どちらかというと年配の方が多くバンコクの不動産に強い興味を持っておられる方々に集まっていただけたようでした。それもあり、私も楽しい時間を過ごさせていただきましたが、特に今回のセミナーでは何故かラーマ9についてどう思うかという質問が複数の方からあり、話を聞いてみると最近ラーマ9で買った人が結構いるようでした。残念ながら、私としてはラーマ9については以前から悲観的な見方をしているので、敬遠しておいた方がいいと答えるしかありませんでしたが...。同じ事を昨年末にバンコクのプロンポンでのセミナーでも言ったのですが、バンコクに住んでいる参加者の人達は違和感なくなるほどと納得していました。その点、東京に居る人達はデベロップメントパイプラインや賃借人の層といった目に見えないところでの土地勘がないのでわからないのだろうと思いますが、これがやはり海外不動産の怖さです。私がラーマ9に否定的な理由については、昨年末にこのブログでも私の考えをラーマ9交差点のリセール物件に割安感?などで書いているし、現在執筆中の本でも書いていますので読んでみて頂ければと思います。ところで、私にとっては海外不動産せみなーどっとこむさんとのセミナーは今回が初めてだったのですが、私がこれまでやってきたセミナーの参加者の方々とはまた違った客層を持っているという印象を受けました。これもマーケティング方法が他とは違う独自のやり方があるからだろうと思いますが、聞くところによると毎月数百万円もの費用を使って海外不動産セミナーのオンライン広告をしているそうで、なるほどと納得した次第です。チャンスがあればここでセミナーを開きたいと思いますが、いずれにせよこれで今回のセミナーも終わり、明日、バンコクに戻ります。今の予定では、5月に「続・バンコク不動産投資」という題で、前著書の基礎知識編に続く実践編を出版するつもりです。にほんブログ村2018年03月11日08:41今週末のバンコク不動産投資セミナーについてカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)3月16日と17日に東京で不動産投資セミナーを開催します。16日、金曜のセミナーは既に満席のようですが、土曜の分はまだ数席残っているそうですので、もしご興味がありましたら海外不動産せみなーどっとこむでお申し込み下さい。内容については以下で考えています。リテインドエージェントのメリット以前にもこのブログで書きましたが、2018年のマーケット予測は、市場がリバウンドするという楽観派と不動産バブルになるリスクがあるという悲観派で年初から見方が大きく割れていて、その動向、特に需要と供給のバランスには最新の注意が必要です。東京セミナーカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)新年、おめでとうございます。今年もまた、バンコク・コンドミニアムの市場動向について、ポジショントークなしで思った通りのコメントをしながらレポートしていくことにしますので、これからのバンコク不動産投資の参考にして頂けたらと思います。ところで、日本では海外不動産セミナーとは称するものの、実際には特定のプロジェクトを販売するための単なる販売説明会になってしまっているものが多いのですが、私の場合はそれはやりません。そもそも売るべきプロジェクトが先に決まっている場合、都合の良い側面だけを列挙してそれがまたとない投資物件であるかのように解説すればいいのですが、「先に結論あり」のセミナーはプロコン考察もリスク分析もなく、いたって単純なものになってしまいます。プロの機関投資家がやるように多くのデータを集めた上で結論を導き出すというボトムアップの積み上げプロセスがないので理論武装と説得力に欠け、不動産投資のある程度の経験者であればすぐに矛盾に気が付きます。私の場合は、ブログや雑誌のコラム記事等で書いてきたデータを基に、第三者の立場から投資対象として優れたプロジェクトはその理由を挙げて推薦するし、一方でリスクの割にあまり投資妙味のないものは、これも理由を挙げて否定的なコメントをするようにしています。従って、ニュートラルな意見が知りたい、セカンドオピニオンが欲しいという人にとっては、私のブログやセミナー、コンサルティングでの解説はメリットがあるのではないかと思います。今年は、ここ2年ほどの都心部供給シフトで地価が高騰した結果、これまでの記録を更新する200万バーツ/ワーを超える取引がスクムビット通り沿いの各所で行われるようになるはずです。従って、今年販売されるCBDの新規プレビルドについても相当な割高感が出てくることになり、むしろまだ地価が安かった頃に用地取得した築浅物件や、これから竣工を迎えるプレビルドのリセールが逆張り投資として狙い目だと考えています。来週末のセミナーではその市場動向と、希少価値がある物件を余分な仲介手数料を払わずに効率的に取得する実践方法について解説します。少人数制のセミナーでありその後の個別相談にも応じられますので、今年こそバンコクで不動産投資をしてみようと思っている方は、直接私までメールでお申込の上、是非ご参加下さい。にほんブログ村2017年12月10日11:22ASPO・アジア士業共同体カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)年初のセミナーについてアジア士業共同体ASPOさんのご協力を得ることができ、各会員様へセミナー開催のお知らせが行くと聞いています。いわゆる士業に携わる人達です。実はもう3年前になりますが、某地方都市の司法書士さんが10人近い地元の取引先を同伴してバンコクにやってきたことがあります。そこで私に不動産投資セミナーをしてくれということで、1時間ほどのセミナーをやらせていただきました。その方たちは最初から買う気満々で来ておられたので、一行のほとんどの方がバンコクやパタヤでサクッと数千万円もするコンドミニアムを買っていかれたのですが、ロケーションもクオリティも一流のものを買うので、こういう人達のコンドミニアム投資は結局は失敗しないと思ったものです。いつもこのブログで書いているように、CBDやダウンタウンフリンジのロケーションがよく、広めの大手ブランド物件を買うべきという定石をそのまま踏襲しているわけです。不動産投資のプロではないにしろ、お金の使い方を心得ていて、不動産の買い方もおのずとわかっている人達なのだろうと思います。今回のセミナーはそういう方々を対象に、それでも一流のプロジェクトをタイの売主買主直接市場の中で現地仲介業者を介さず安く買う、しかも常にクライアント側に立つ公認会計士事務所がやるので仲介料は片手だけで抑え、宅建業法もないタイでは利害相反を起こし顧客に不利になる両手商売はしない、という方針に基づいたセミナーです。にほんブログ村2017年12月02日09:50来年最初の東京セミナー開催についてカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)来年早々に東京でセミナーを開催することになりました。先月大阪やバンコクでやったセミナーと基本的に同じですが、「プレビルド・バイジョーング(購入予約権)と築浅物件を安く買う方法」と題して極めて実践的な内容でやります。具体的には、主催者の現地法人である不動産会社が投資家のリテインド・エージェントとして、プレビルドの投売りだけでなく築浅物件をも含め、現地の売買市場で直接売主から格安にコンドミニアムを購入するという方法です。この場合、売主には仲介料がかからないのでぎりぎりの価格まで下げてきてくれ、日本の投資家にとってもその分安く買えるという大きなメリットがあります。今回はアシュトンアソークの投売りが一段落する中、スクムビット24についてで4回にわたってレポートした日本人駐在員に人気上昇中のソイ24で、パーク24の投売りが始まりつつあるので、この2つのプロジェクトを例に解説していきます。この手法は物件発掘にかなりの手間と時間がかかり、さらにタイ語でのタイ人オーナーとの直接交渉も要求される購入方法なので、一度に多くのクライアントに対応するのは無理です。従って、これまでのように不特定多数の人を対象にしたセミナーとは違い、予算が最低2,000万円以上あり、かつ真剣にバンコクの不動産購入を検討しておられる方を対象に行う少人数制のセミナーとしました。ところで、なぜ今、こういう買い方がベストなのかについて、年末に発行予定の2018年版「バンコクハウジングガイド」にコンド購入の教科書として6ページにわたりデータを使って解説しました。今がまさに買いのタイミングであるアシュトンアソークやソイ24についても触れています。今年半年間にわたり現地の週刊誌ワイズに連載したバンコクの不動産購入に関するお役立ち情報を抜粋したもの4ページと合わせて10ページが掲載されています。これらは、バンコクでのコンドミニアム購入を検討している方にとって参考になると思うのですが、残念ながらこの年刊誌は大版で重くバンコクでしか入手できません。にほんブログ村2017年11月29日13:49第2回バンコクセミナーを終えてカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)先日、BHGさん主催のセミナーを終えましたが、前回同様満席となり、参加していただいた方々にお礼を申し上げます。今回のセミナーでは、アシュトンアソークの投売りを買う、をテーマにしました。投売りとは言ってもCBDのアソーク駅前の一等地ということもあって、34m2の1ベッドルームでも最低800万バーツ(約2,700万円)はするので、それならちょっとポケットマネーで買っておくか、というわけにもいかないとは思いますが...。ところでちょうど今、40階より上の夜景が非常にきれいな1ベッドルームの物件情報が私のところに来ています。835万バーツ(245,590バーツ/m2)という価格で、他を検索してもらえばわかりますが、現地の仲介業者にはこんな投売り価格の物件はありません。売主は個人で、3年前のプリセールで買ったが資金繰りがつかないので引き渡しを受けられず、プリセール価格に6万バーツ上乗せしただけで大至急売りたい、という投売りです。40階以上でこういう価格が出てくるのはこれが最後だろうと思うので、もしご興味があれば、早目に私までご連絡下さい。(11月29日にこのブログで書くと同時に関係各方面に同物件情報を流したところ、昨日の12月1日、早速日本在住の方がこのユニットを購入されました。投売り物件は時間との勝負で動きは速いですね。)ただし、アシュトンアソークの投売りにも期限があります。私は12月中旬位で一巡し、その後は次第に難しくなると思っています。それなら次はどの物件が投売り買いのターゲットになるかという質問がセミナーの中でありましたが、今は前回のブログでも書いたように、パーク24が面白いのではないかと思っています。それもあって、付き合いのあるタイ人投資家に連絡をとっていたところ、次第にいくつかパーク24の投売り情報が入ってきつつあります。いまのところ、30m2以下の1ベッドルームばかりなのであまり興味がありませんが、このプロジェクトは40m2以上のユニットが20万バーツ/m2以下で出たらすぐに買わないと無理だろうなという感触です。セミナーの質疑応答で、バンコクでコンドミニアムを買った場合、入居者募集をどうすればいいかという質問がありましたが、これについては私の考え方を12月10日に発行される経済雑誌のArayZ12月号にも書いたところなので、是非読んでみて下さい。にほんブログ村2017年11月14日08:18今週末の第2回バンコク不動産投資セミナーカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今週末、プロンポンで開催される第2回バンコク不動産投資セミナーのリマインダーです。主催者のBHGに聞いたところ、既に40名ほどの参加希望が来ているとのことですが、まだ大丈夫なようです。今回のセミナー内容についてで既に書きましたが、今回フィーチャーするアシュトンアソークがいよいよ竣工引き渡しとなり、駅前にその独特の姿を現しています。先日、私のクライアントが購入した物件の竣工検査に同行したついでに35階からの写真を撮ってきました。天気が雨模様だったのでちょっと暗いですが、そのパノラミックビューはなかなかのもので、夕方になって空が真っ赤に染まる南国特有のサンセットや高層ビル群シティビューの夜景は絶景だろうと思います。今、この高層階の1ベッドルームが続々と売り出されてきています。私が付き合いのあるタイ人投資家からも売却の打診が来ているのですが、ほとんど3年前のプリセール価格での投売りです。私がお勧めする36階以上のハイゾーン・ユニットは800万バーツ以上するので、2,700万円以上の予算が必要ですが、将来もヴィンテージコンドとして価値が維持できる物件を買う絶好のチャンスだと思います。にほんブログ村2017年11月12日09:12今回のセミナー内容についてカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)昨日の大阪セミナーも無事終わりましたが、会場は満席でたくさんの方に来ていただき、本当にありがとうございました。今回のセミナー開催にご尽力頂きました理事長の福井氏にお礼申し上げます。今回のセミナーはこれまでのようなバンコクのコンドミニアム市場の動きを中心に解説するセミナーとはちょっと趣向が違います。前半ではいつもと同じように、今のバンコク不動産市場の動向について説明しますが、後半では、これから竣工引き渡しを迎える価値あるプロジェクトが安く買えるチャンスだということを、私なりに理論武装しながら解説していきます。最後に、具体例として今ならアシュトンアソークが買いのチャンスであるし、その後に続くパーク24やノーブルリコール、BE33等、2018年は興味深いプロジェクトが続々と竣工引き渡しを迎えるので、注意深く市場をウォッチしていれば、思わぬ投売り物件を拾えるチャンスの年になりそうだという攻めの話をします。EMQUARTIERでのセミナーに是非参加して頂きたいと思います。アシュトンアソーク、20万バーツの損切りで投売りします!西向きの1ベッドルームでサイズは33.5m2竣工しても引き渡しを受けられないので、売買契約記載の価格からさらに値引きの損切りMRTとBTSに至近のCBD一等地で11月末竣工引き渡し投資家の場合、この価格なら100%ローンも可能これは実際にネット上で出た売り物件情報ですが、冒頭の”หนีตาย”というのは直訳すると”死に物狂いの脱出”とか"必死の逃亡"という意味で、ちょっと大げさで笑ってしまいますが、売主の焦りが何となく伝わります。具体的にはマーケットウォッチの中でこのような物件を見つけたら、本当に3年前のプリセール価格からさらに20万バーツの値引きが取れるのかを確認し、階数や部屋の位置等の詳細も調べた上で、最終的にこれは買いだという判断をしたら交渉に入っていきます。いうロケーションのいい物件の場合、待ち構えるバーゲンハンターも多いので迅速な行動が必要になりますが...。コンドミニアム物語」というコラム記事を連載させて頂きました。最後の締め括りに不動産セミナーでもやってみたらどうかということになり、7月末に試しに開催したところ、盛況で定員を超える参加者がありました。その後、関係者とは機会があればまたやりましょうということになっていたのですが、今回「2018年版バンコクハウジングガイド」の発行を記念して、BHGさんとのコラボで第2回目のセミナーを開催することに決まりました。私は、日本国内各地で既に30回以上のセミナーをやってきていますが、やはりバンコクでやる場合、土地勘があり、不動産市場動向もよく分かっている人が多いので、参加者のレベルが高いのを実感します。ちなみに、この不動産年刊誌のメインの記事は、去年に続き今年も私が執筆させて頂きました。編集長の話では11月15日頃に発行されるようですので、是非手に取って読んでみて下さい。私は提灯記事は書かないので、今回も結構悲観的なことが書いてあり、タイのデベロッパーにまたも嫌われることになりそうですが...。^_^"さて、今度のセミナーの日時は11月26日、午後1時半開場、午後2時開始です。場所は前回と同じく、便利なプロンポンのエムクオーティエ31階の会議室ですので、是非、お時間のある方はご参加ください。大阪会場のご案内カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)前回ご案内しました「バンコク不動産投資セミナー」の会場と時間が決まりましたので、以下ご連絡します。瓦町4丁目ビル大阪ではこれまでに5回、主にバンコク都内のコンドミニアム市場動向やロケーションごとの特性についての上級者セミナーを開催してきましたが、今回はアシュトンアソークという個別物件に絞った実践セミナーです。同物件については、タイに駐在するビジネスマン向け月間経済誌「ArayZ(アレイズ)」の10月号でも書いたばかりであり、まさにこれからが安値で拾えるチャンスです。同様の「バンコク不動産投資セミナー」をバンコクでも開催検討中です。大坂開催のご案内カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)来月、バンコク不動産投資セミナーを開くことになったので、そのご案内です。理事長を務められる福井正順氏のご尽力により、11月11日の午後開催の運びとなりました。当初は東京でもセミナー開催を、という話もあったのですが、今回はパタヤの不動産投資セミナーも同時開催ということもあり、なかなか全員のスケジュールが合わず、まずは大阪で開催します。成り行き上、このパタヤセミナーでも何故か私がイギリス人デベロッパーの解説を通訳することになっています。パタヤ市場のことはよく知らないのですが...。いずれにせよ、このブログ読者で関西方面にお住いの方は無料セミナーですので是非ご参加ください。開始時間や会場等の詳細は追ってご連絡しますので、まず私宛にメールで参加希望のご連絡をお願いします。1ベッドルームのリセール買い、と題して30万バーツ/m2以上の高額物件がオーバープライスで苦戦する一方で、3年前に売り出されたスーパーラグジュアリー級コンド、アシュトンの竣工引き渡しが間近に迫ってきている。今はこういう物件こそが買いのチャンス、と書きました。当時、ゲンガムライ(購入予約権の転売)目的で買ったがまだ手放せていない連中や、今も厳しい銀行の与信基準のせいで住宅ローンが借りられずに手放さざるをえなくなった購入者からの失望売りがこれから出てくると思います。一方で、アソークからトンローの地価推移状況で書いたように、アソークからトンローエリアでは、過去7年間の地価上昇率が年率19%です。このアシュトンのプリセールが2014年9月だったので、当時のアソーク駅前の地価を100とすれば、単純計算でも今は168へと地価が約7割も上昇したことになり、この駅前の高級コンドミニアムが3年前の売り出し価格と大差ない値段で買えるチャンスです。従って今回は、私自身の最近の取引事例をもとに、プレビルド方式の弱点をついた投資戦略、投売り物件を見つけ出す方法、リテインド・エージェントとして仲介業者を通さず売主との直接交渉で安く買う手法を使った、アシュトンアソーク購入の実践的セミナーになります。にほんブログ村2017年07月31日17:05バンコクのセミナー終了カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)昨日、バンコクで初めての不動産投資セミナーが無事終わりました。ワイズさんで毎週不動産コラム記事を書き始めたことがきっかけで、一度バンコクでも日本と同じ形式でセミナーを開いてみようということになったのですが、ありがたいことに3連休中にも関わらず定員30名のところ、それ以上の方が参加して下さり、盛況に終わることができました。会場であるプロンポンのエムクオーティエはバンコクの中心部だけあって、周りに人がたくさん居て買い物がてらに立ち寄って聞きに来てくれた方も多かったと思います。このセミナーでは、私なりにできるだけ参考になるデータを集めてまとめていますが、最後はそれらデータを基に自分の判断と予測に頼ることになります。独断と偏見の域を出ない予測も多々ありますが、投資の世界とはそういうものでもあり、予想が外れることもしょっちゅうです。従って、あくまで参考意見程度にして後は各自が自己判断で行動してもらえればと思います。いつかバンコクでセミナーをする機会があるかも知れません。にほんブログ村2017年07月21日12:56第6回セミナーツアーを終えてカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)日本各地での第6回バンコク不動産投資セミナーツアーも無事終わり、昨日、バンコクに戻りました。今回は香港からもゲストスピーカーに来てもらいました。会場ではいつもながらリピーター参加者の方が多かったですが、ありがたいことです。特定の物件販売を目的とした宣伝をせず、バンコクでの不動産投資を検討している人にできるだけ有益なセミナーにする、ということがセミナー主催者であるラ・アトレさんとの当初からの合意だったこともあり、おかげさまでもう6回目というセミナーツアーになりました。次回は30日の日曜午後、WiSEさん主催によるバンコクでのセミナーですが、これが今回の第6回セミナーツアーの締め括りとなります。WiSEやArayZに現在連載中の私のコラムを読んで面白そうだと思ったら、場所もプロンポン駅前のエムクオーティエ・オフィス棟31階なので、買い物がてらにでも是非聞きに来て下さい。約3週間、日本に帰っていましたが、その短い間にも新しいプロジェクトが次々と発表されたりして、やはりバンコクのコンドミニアム市場というのは動きが速いです。その内、どこかで一旦天井を打つだろうと思いますが、今のところ、まだちょっと読めません。そんなこともあり、30万バーツ/m2を超えるような馬鹿高いコンドミニアムはやめておいた方がいいと思うし、今回のセミナーでもデータを挙げて解説しますが、ラーマ9やペチャブリ、マッカサン周辺はやめておいた方がいいと思っています。こんな具合でいつものように独断と偏見に基づき辛口の解説をします。的外れのことをいっていることもありますが、できるだけデータに基づいた理論武装をしていきます。にほんブログ村2017年06月28日07:41バンコクでのセミナー開催のお知らせカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)7月30日の日曜日、午後1時半から現在連載記事を書かせて頂いている週刊WiSE(ワイズ)の不動産会社であるBHG(バンコクハウジングガイド)社主催で、バンコクで初めての不動産投資セミナーを開くことになりました。セミナーでは、最近のバンコクコンドミニアム市場動向だけでなく、プレビルドか築浅中古か、今はどのような買い方をした方がいいのか、空室リスクやそのミティゲーション方法、どのエリアを買えばいいのか等、現地の最新情報に基いたセミナーをやるつもりです。参加費は無料ですのでお時間のある方は是非ご参加下さい。bkk.condostory@gmail.com宛にメール下さい。先日もご連絡しましたが、7月14日から19日まで、以下の日程で5回にわたり日本各地で第6回バンコク不動産投資セミナーを開催します。参加ご希望の方は、上のメールアドレスに直接私宛か、主催者のラ・アトレアジア・タイランド(https://lattrait.asia/contact/seminar-entry#form)までご連絡下さい。前回のセミナーから4ヶ月が経ち、マーケット状況も変わってきているので最新情報をアップデートしていきます。バンコクのコンドミニアム購入に興味を持っておられる方は是非、ご参加下さい。バンコク不動産投資セミナーのお知らせカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)3月初めにセミナーを行って以来、もう3ヶ月以上経ちましたが、この間にバンコクの不動産市場にも新たな動きが出てきています。そこで、来月、そのアップデートのつもりで久し振りにセミナーをやることにしました。このところ、タイ経済も以前よりは改善してきているようで、トンローなどでもそれを見越した不動産の買いが引き続き入ってきています。日本のデベロッパー勢もこれまでの地所、三井不、アトレに続いて信和、阪急がバンコクのコンド市場に参入してきていますが、それ以外にも今後出てくるような噂を聞いています。仲介ビジネスの方でも、日本人投資家だけ相手にしていても規模が小さいので、もっと大きなビジネスチャンスを求めてタイ、フィリピン、香港、シンガポールを含めた東南アジア諸国での支店を通じてクロスボーダー仲介を展開しようとしている日本の大手仲介会社もありますが、この戦略は面白いと私も思います。英語だけではどうにもならないのが東南アジアであり、タイ語、中国語、タガログ語など言語の壁を甘く見たら失敗するだろうとも思いますが...。そんな中、バンコク市場では最近台頭してきた中国勢を始め、外国人投資家の投資意欲は今も旺盛で、相変わらずダウンタウンのプレビルド新規プロジェクトの売行きは好調のようです。購入層が広がってくるに連れてターゲット価格も2,000万円前後が主流になってきているようで、ラグジュアリー物件からハイクラス、アッパークラスにも人気が出てきているという印象を受けます。筋の価格帯、人気エリア、こんなの買ったらダメだ、こういうのが面白い等、最近の動きで気のついたことを独断と偏見でまとめながらセミナー展開していくつもりです。横浜を加えて全部で5回のセミナーを行います。7月14日スタートなので、ちょうど3連休をまたぐことになりますが、時間があれば是非参加お願いします。注)7月15日と17日の大阪、東京セミナーでは休日で時間もあることから、カナダの商業不動産投資についての紹介もします。私も個人的に10万ドルほど投資していますが、為替リスク、空室リスクの観点から悪くない投資だと思っています。経済評論家の藤巻健史氏も言っていますが、今の原油安はいつまでも続かない、と思う人には、世界有数の産油国であるというだけで、資源国通貨安でこの10年で最低の安値にまで売り込まれているカナダドル資産へのシフトはお勧めです。カナダはサミット先進国7カ国の中でアメリカに次いで2番目にGDPの成長率が高いにもかかわらず、今のカナダドル安は異常です。いつリバウンドが始まるか分かりませんが、いつまでも今の状態は続かないだろうと思っています。それと、この投資にはタックスヘイブン(租税回避地)である香港でHSBC、ハンセン、スタンダード・チャータード銀行等でインターネットバンキング口座の開設ができるというメリットもあります。口座開設できれば、この口座をベースにタイを含め、世界中で不動産投資できることになります。審査があるので100%確実というわけではありませんが、カナダへの投資のためという証拠があれば通常は口座開設できます。にほんブログ村2017年03月20日11:51第5回セミナーツアーを終えてカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)3月16日、第5回目のバンコク不動産セミナーツアーを終えました。(2日間)、群馬と北上し、計6日間のセミナーで約100名の参加者がありました。毎回5回程度のセミナーを開催するので、昨年7月に第1回を始めたこのセミナーも第5回までで計25回程開いたことになります。東京では定員20名のところ、50人以上もの参加希望があり、急ですが、追加セミナーをやりますで書いたように、急遽、午前と午後、1日2回の開催に切り替えたこともありました。セミナーという形式を取ってはいるものの、実際は特定の物件を売るための販売キャンペーン的なものが多い中、私のセミナーは投資コンサルタントとしてのそれであり、毎回、テーマを変えながらバンコク不動産市場の動向、構造や特性についてできるだけ投資家にとって有益な最新情報を伝えるように努めてきたつもりです。従って、主催者のラ・アトレアジア・タイランドが昨年売り出したプロジェクト、168スクムビット36についても、私はセミナーの中でセールストークめいたことは極力言わないようにしてきたのですが、その結果、新しい情報を求めて私のセミナーに毎回のように参加してくれたリピーターの方も結構いました。ちなみに、このプロジェクトは今は15万バーツ/m2台と2割以上値上げしてしまい、価格的な魅力はもうあまりなくなりましたが、当初のプリセール段階では、トンローでありながら12万バーツ/m2台とアッパークラス並の価格であったこと、昨年、注目のスクムビット・ソイ36と題して6回にわたり書いたように、ソイ36は今後間違いなく人気が出てくるという観点から悪いプロジェクトではなかったと思います。実際、私も自分の投資判断に基づきプリセール価格で55m2の1ベッドルームに投資させてもらいましたが、今年に入って以前はあまり人気のなかったトンロー駅の南側、すなわちソイ36やソイ38でシンハーのエッセ、ランド・アンド・ハウスのザ・バンコク、サンシリのスーパーラグジュアリーと続々と新規プロジェクトが計画されつつあります。どれも30万バーツ/m2以上でこれから販売開始されるとの噂もあり、予想通りのことが起こっていると思います。そんな状況なのですが、実際問題、このセミナーツアーはその準備を含めるとかなりの時間と労力を取られることもあり、ブログ更新がほとんど止まってしまうというデメリットがあります。にほんブログ村2017年02月27日17:30第5回バンコク不動産投資セミナーカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)第5回セミナーの日程が決まりましたので、改めて下記、ご連絡します。マーケットに注目し、その現状や将来性、投資のメリットやデメリットについて話していきます。にほんブログ村2017年01月28日13:03第5回バンコク不動産セミナーカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)3月に第5回セミナーを開催する予定です。次回もいつもと同じように、前半で直近のバンコク不動産市場の動向やトピックについてハイライト的に紹介し、その後、後半で特定の話題に絞って解説をしていくことにします。最近、また始まった円安ですが、わずか半年前まで1ドル100円だったのが、もう115円近辺になっています。それにともなってタイバーツも高くなり、タイの不動産投資はしばらく様子見を決め込んでいる人も多いと思います。一方で、バンコクの地価は景気に関係なく今も上がり続けていて、前回のセミナーでも解説したように調査機関のネクサスプロパティは、バンコクの地価は今年1割から、場所によっては最大3割上がると予測しています。ダウンタウンや発展が著しいミッドタウンフリンジのコンドミニアム価格は連れ高を続けているので、様子見をしているうちに物件価格がどんどん値上がりしてしまうというジレンマもあります。実は為替リスクをミティゲートし、同時に物件価格の値上りを享受できる投資方法があります。これは機関投資家ならごく普通にやっていることなのですが、外貨でノンリコースローンを取り入れることで、レバレッジを効かせてかつ為替リスクもヘッジできるのです。それと同じ効果があるのがプレビルド投資です。この仕組については次回セミナーで具体的に解説しますが、投資手法としては向こう数年で急速な開発発展が見込め、物件価格も上昇する新興エリアのミッドタウンに対象を絞り込んで、開発期間ができるだけ長く、しかもダウンペイメント比率が低い、すなわちエクイティ比率が小さいプレビルドに投資するのがベストということになります。ほとんど取り扱わないという問題があったので、これまで私は敬遠してきたのですが、スクムビットのミッドタウンは今、投資の絶好のタイミングにきていると思うのです。ベーリング以遠の郊外はまだしばらくダメだろうと思いますが。3つ全てをハンドルしてくれるAM(アセットマネジャー)とPM(プロパティマネジャー)の確保ができるならスクムビットのミッドタウン投資は非常に面白いと思います。そこで、今回はラ・アトレ(タイランド)と協議し、彼らにAMとPMを引き受けてもらうことで、日本在住の投資家でもスクムビット・ミッドタウン投資ができるようにしようと思っているので、それについてセミナーで解説してみようと思います。暫定的で変更する可能性もありますが、以下が現時点でのセミナー日程です。コンドミニアムセミナー開催courthills10Comment(0)今朝、バンコクに戻りました。冬休みと第4回のセミナーを兼ねた約3週間の長い帰国でしたが、久しぶりに戻ってきたバンコク、なんだかワクワクします。理由はよく分かりませんが、感覚的にいえば、バンコクの街は、何か楽しいことが始まりそうなワクワク感がいつも充満している街、であり、それが私を含め多くの日本人を引きつけるのかもしれません。やりましたが、寒い中、参加していただいた方々にはお礼を申し上げます。正月明けの3連休ということもあり、前回ほどには参加者が集まりませんでした。全部で70人弱でしたかね。私も半分趣味でやってるので自分の都合で開催日を決めているということもあり、これも仕方がありません。次回は3月中旬を予定していますが、これも確定申告で日本に行かなければならないので、そのついでにセミナーをやることにしたという次第です。ところで、今回のセミナーでは日本人駐在員をテナントにできる物件をターゲットにハイクラスセミナーを行ったわけですが、このところのマーケットの動きを見ていると、フリンジやミッドタウンに新しいモメンタムが出てきているのを感じます。買いに行くのは為替リスクで逡巡してしまうのではないかとも思います。トランプ政権が安定的な為替相場を維持できるとは思えず、2017年は円高と円安がオーバースイングするジェットコースター相場になるのではないかとも思います。なると、やはり、築浅中古よりこれから値上りが見込める有望エリアでのプレビルド投資が狙い目になります。セミナーでも何回かいいましたが、プレビルドにはゲンガムライとイールドプレイの2回、チャンスがあるということなのです。毎年上がる地価により将来新規供給されるプロジェクトが値上がりしてくのは確実である以上、どうせ買うなら早く買った方が得、ということを考えると、プリセール等の初期段階でプレビルド投資をして25%のダウンペイで予約権を押さえておくだけで、将来の値上りは逆に含み益に変わるからです。ややこしくいうと、プレビルドは築浅中古に比べて割高ですが、LTP75%のノンリコースローンをつけて買ったというのと同じことであり、割高な分は金利だと思えばいいわけです。ノンリコローンはスプレッド300とか400は平気で金融機関が取ってくるので、その金利分だと考えると割高なプレビルド価格もある程度納得がいきます。一方で自分の取るリスクは25%のエクイティ部分だけなので、為替を含め、リスクを緩和できているというメリットがあるのです。竣工までに為替が一度も円高に戻らなければ、残金を払わずゲンガムライで竣工前に売却するというチャンスがあるし、竣工引渡しまでに一時的にでも円高になれば、その時に75%の購入資金を送金してイールドプレイに切り替え、中期投資もできるというリスクのミティゲーションができるわけです。従って、次回のセミナーは、これから値上がりするダウンタウンフリンジからミッドタウンに注目してみようと思っています。にほんブログ村2016年12月25日10:07年初の無料セミナー開催カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今夜のJALで帰国しますが、昨日、今日とセミナー資料の作成を始めています。できるだけ直近のデータやレポートを使いたいので、いつもぎりぎりまで待つのですが、今回もやっと重い腰を上げて取り掛かったところです。Z」を書かせてもらいました。私の記事以外にも、バンコクのコンドミニアムに興味のある方には色々と参考になることが書いてあるので、一読の価値ありだと思います。どこも置けばすぐなくなってしまうようです。そこで今回、出版社さんのご厚意により、この現地の人しか読めない住宅情報誌を50冊限定で頂くことができましたので、セミナー会場で希望者に配布したいと思います。大阪からスタートしますが、本はなくなれば配布を終了しますので、予めご了承下さい。ハイクラス・コンド投資カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)以前、「バンコクに戻りました」でもちょっと書きましたが、年明けにハイクラス・コンドの投資セミナーを開催しようと思います。1月9日まで大型連休にしている人も多いと思いますが、もし興味と時間がありましたら是非ご参加下さい。前回の第3回セミナーでは、どちらかというとエントリーレベルの投資家を対象に、オンヌットをフィーチャーしてやりましたので、今回は、このマトリクス表のB群以上の投資家を対象に、トンローにフォーカスしてみることにします。築3年以内で平米単価15万バーツ、40平米台といったグレードセグメントでハイクラスに入ってくるユニットに投資する場合、大体600万バーツ(約2,000万円)以上になりますが、今回は少なくともこのくらいの予算を持つ人を対象にしたセミナーになります。残念ながら、2016年のバンコクコンドミニアム新規供給は戸数でも金額でも伸び悩み、マイナス成長となるのはほぼ間違いない状況です。ロケーションに優れたハイエンド物件に対する需要は今も旺盛で、じっくり物件を選べて価格交渉もできるこういう時こそ投資の好機でもあります。そこで今回のセミナー内容ですが、第一部でバンコクのコンドミニアム市場全体に対する2017年の見通し、そして第二部として日本人エクスパットの賃貸需要が特に大きいトンローに絞り込んで、以下のような内容でやるつもりです。会場:参加人数によって決めますので、決定次第連絡します。開始時間:午後2時予定。1月11日のみ午後7時から。にほんブログ村2016年10月28日10:42バンコクに戻りましたカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今朝、バンコクに戻りました。2週間以上、日本に滞在していましたが、バンコクの方がホームベースという感覚であり、戻るとホッとします。私には海外での生活の方が向いているようです。第3回目となる今回のセミナーで、バンコク都内の主だった投資候補地の話は終わったのですが、今回はこのようなマトリクスを使いました。投資クライテリア設定で一番最初にくる予算のところで、今のバンコクコンドミニアム市場の現実認識がズレている人が少なからずいるようなので、このようなマトリクスを作成した次第です。予算が1,500万円前後の人がプロンポンのソイ39やトンローのソイ55で物色しても見当違いであり、現実認識ができてないことになります。ソイ55から入った行き止まりのソイの奥で、築10年前後、30平米程度の中古ならありますが、私ならそんな物件を買うのであれば、このマトリクスのCかDでもっと広めの築浅物件を探します。いうことなので、いつになるか未定ですが、次の機会にはこれまでのようなジェネラルな話ではなく、予算ごとに投資家層を絞り込んだセミナーにするつもりです。実際、今回の東京でのセミナーでは当初定員20名に対し、その倍以上の50名近い参加者があり、急遽、午前と午後の2部構成に変更した次第ですが、だからといって、多くの人が集まればそれでいいというものでもありません。いうのも、参加者の予算がバラバラな場合、予算で3,000万円ある人が今回のメインフィーチャーであったエントリーレベル投資家向けのオンヌットの話を聞いてもあまり意味がなく、私ならソイ24、26、39、55といったストライクゾーンの築浅物件に直球勝負する方をお勧めするからです。セミナーで私がいつも言っていることですが、30平米以下は買わない、最低でも35平米、できれば40平米以上の物件を買う、可能ならさらに希少価値のある2ベッドルームを狙う。BTSスクムビットラインのアソークからオンヌット間の築浅中古、というクライテリアを設定すれば、おのずと投資家の層もエリアごとに限定されてくるはずなのです。私の本、第5章にも書きましたが、日本人投資家の場合、グレードセグメンテーションで最低でもアッパークラス(平米12万バーツ以上)、できればハイクラス(平米15万バーツ以上)に投資すべきだと思います。にほんブログ村2016年10月19日17:48大阪セミナーを終えてカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)昨日、夕方から大阪でのセミナーを開きました。平日でありながら、前回の8月のセミナーに続き、今回も多くの人が出席してくださり、ありがとうございました。今回は、オンヌットをフィーチャーし、オンヌットで買うならこのプロジェクトが買いで、こういうのは多分、大して値上りしないから避けるべきという話にまでなりました。前回のプロンポン、トンローの話であれば、大抵の人が分かると思いますが、ここまでくるとかなりマニアックな内容になってしまい、そもそもオンヌットってどこだ?、と思った人も多かったかもしれません。その代わり、理論的になぜこういうプロジェクトが選ばれるに至ったかについて、投資クライテリアの設定から始まるプロセスを解説していくので、オンヌットの場合に限らず、バンコクでの投資物件選択の参考になると思います。上級コースなのでスピード感とボリューム感のある内容でやっています。プレビルドとは?、外国人枠の49%ルールとは?などということをダラダラ説明していたら眠くなるので、私はやりませんが、代わりに主催者側のラ・アトレさんがその辺は概略説明をしてくれました。にほんブログ村2016年10月16日18:06急ですが、追加セミナーをやりますカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)ありがたいことに、22日の午後2時から予定していましたセミナーは、参加希望者が主催者のラ・アトレさんのセミナールームの収容定員である20名を数日前に超えてしまい、急遽、同日の午前11時からとの2回に分けて開催することになりました。1日に午前の部と午後の部の2回もセミナーをやるのは初めてですが、今回はタイ人アッパーミドルクラスの注目度ナンバー1、オンヌットをフィーチャーするからでしょうか。これまで私もブログや雑誌の中で、オンヌットは買い、と何回か書いてきましたが、今回は具体的に数あるオンヌットのプロジェクトの中でどれがお勧めなのか、どういうのは避けたほうがいいのかについて、私の思うところを話そうと思います。いうことは、ブログや本の中で公に書く訳にはいかないですが、セミナーという限られた中だけでなら、個人的にはこう思います、ということで話せますから。週末の午前中というと、出掛けるのがなかなか難しいかもしれませんが、もし時間があればぜひ来ていただけたらと思いますので、参加ご希望の方は私までメールを下さい。具体的なご質問等がありましたら事前にメールでいただければセミナーの中で反映するようにしたいと思いますので、よろしくお願いします。にほんブログ村2016年10月03日09:04第3回上級コースセミナー開催のご案内カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)第3回上級コースセミナーのご案内です。前回、プロンポン、トンローという定番のブランド住宅地のコンドミニアム市場について話しましたが、今回はもう少し価格が安く、しかも将来性抜群のオンヌットを中心に、周辺のプラカノン、ダークホース的な存在のウドムスクのマーケットについてセミナーをやろうと思っています。実際、私もオンヌット駅前の高層階、2ベッドルームに投資していますが、予算的に1,500万円から2,000万円のコンドミニアムに投資し、3年から5年のイールドプレイをした後、キャピタルゲインを実現してエグジットしたいと考えている人には、オンヌットエリアがベストだと考えます。今のバンコク不動産市場の状況はよくありません。見方を変えれば、こんな時こそハンディのある外国人でもいい物件を選んで買えるチャンスなのですが、一方で、最近の中国人投資家の急増でコンドミニアム選びにも新たな注意が必要になってきています。従って、バンコクでの不動産投資で今、気をつけなければならない基本的な要注意事項についても解説していきます。無料セミナーですので参加ご希望の方は私までメール下さい。今回のセミナーの中で知りたいこと、解説してもらいたいこと等がありましたら、セミナー内容の参考にさせて頂きますので、それもメールの中にお書き下さい。便を待っているところです。2週間ぶりにバンコクに帰れるということもあり、KALラウンジでビールを飲みながらほっとしているところですが、いろんな質問が出てきたし、今回も十分セミナーを楽しませてもらいました。今回は、日本人にもっとも馴染みがあるプロンポンとトンローについて、現状のマーケット動向と近未来に起こりそうなことについて話したこともあり、名古屋と大阪は初めてのセミナー開催であったにも関わらず、予想外に多くの方々に参加していただきました。現在大手デベロッパーが用地取得で奔走していて、将来、東京でいう都心3区に相当するような希少価値が出てくるエリアはどこなのか、そして、そういうところにあるプロジェクトで竣工が近づきゲンガムライに失敗した投資家の投げ売りを見つけて買い叩く方法についても、具体例を挙げて話しましたが、まさに上級者コースの内容を詰め込んだつもりです。その分、ターミノロジー(専門用語)が頻繁に出てくるので、不動産投資に慣れてない人には分からないところもあったとは思いますが、その内、またセミナーをやろうと思いますので、次第に慣れていって貰えればと思います。いずれにせよ、このセミナーを通してバンコク独特の不動産取引やリスク、投資方法が分かっていただけたら幸いです。私の本、第6章でも書きましたが、バンコクのコンドミニアム市場はプレビルドという不動産の先物市場が中心になっているため、日本の不動産市場に比べて非常に上下変動が激しく、マーケットリスクが高いというのがその特徴です。いうこともあり、数ヶ月もするとマーケットには次々と新たな変化が起こるので、定期的なセミナー開催にも意義があると思います。上級セミナーのご案内カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)8月28日(東京)と9月3日(名古屋)、4日(大阪)、第2回バンコク不動産投資・上級セミナーを開くことになりました。ここ数ヶ月の動きとしては、外国人投資家の中で中国人投資家が増えてきたこと、ここ数年の急激な地価上昇で今まで用地取得を見送ってきた大手デベロッパーが、ここにきてCBDや一部のダウンタウンで土地の取得に積極的に動き出したこと等ありますが、こういった最新情報も盛り込んでいきます。今回はここ数日、6回にわたり書き綴ってきたトンロー市場を中心に、日本人がもっとも多く住むプロンポン、トンローエリアについて、現地の最新情報を基にセミナーをやるつもりです。従って、特にプロンポンやトンローエリアでのコンドミニアム購入を検討している方には参考になる情報が多く含まれていると思います。場所と時間等は下記ですので、参加ご希望の読者の方は、私までご連絡下さい。大阪TKPガーデンシティ東梅田また、私のセミナーに今回初めてご参加くださる方には、拙著の「バンコク不動産投資」を進呈させて頂きます。にほんブログ村2016年07月08日15:11セミナー前半終了カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)一昨日でとりあえず、東京での3日間のセミナーが終わりました。同じ話を3回もするのは結構しんどいですね。それで、一部アドリブを入れて、毎回、少しずつ内容を変えるようにしていました。最新のデータやグラフなどの各種情報を使って、今バンコクのコンドミニアム市場で何が起こっているか、これから半年、1年先にどんなことが起こりそうかという近未来のことをタイムリーに伝えられるのが、バンコク在住という私の強味なので、基本的なところは変えずに毎日同じことを伝えてきました。エコノミストがやるような5年先、10年先の不動産マーケット全体の中長期的展望を知りたいのであれば、むしろ東京にいる方が、中国やアメリカなどの世界の経済環境が把握できるのでいいと思います。不動産は株のようにインデックスファンドを買うことはできません。ロケーションやクオリティによって大きく差が出るハードアセット(実物資産)であるところが不動産投資の醍醐味でもあります。従って、この辺が現地在住でタイムリーな情報発信ができる私のセミナーのレゾンデートルだろうと思っています。今回のセミナーの内容には、来月12日にいよいよ開通が迫ってきたパープルライン沿線のコンドミニアム市場が実は今どうなっているのか、日本人も結構買っているグリーンライン延伸沿線の供給過剰がどうなっているのか、そして、これまでのプレビルド人気の時代が終わり、いよいよ中古物件のキャップ・コンプレッションが始まったエリアはどこかとか、興味深い情報も含まれています。今回、セミナーに参加してくれた方々に優先的に情報を開示するようにしているので、このブログの更新をしばらく止めてしまっていますが、またそのうち、徐々にこのブログでも開示していくつもりです。7月16日と18日、あと2回、東京でセミナーをやるつもりですので、もし参加にご興味がありましたら、私までメールでご連絡下さい。にほんブログ村2016年06月25日15:03追加セミナー開催のお知らせカテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)先日、ブログの中でも紹介しました、7月3日と5日に東京で開催予定のセミナー「バンコク不動産投資・上級コース」ですが、ありがたい事にすぐに定員一杯となりました。それで急遽7月6日にもやることにしましたが、それもすぐ定員に達したようです。それもあって、現在、7月16日(土曜日)、18日(月曜祝日)で追加開催しようと主催者のラ・アトレアジアさんと検討中ですが、このブログ読者の方で、参加希望の方がおられましたら、私までメールを下さい。にほんブログ村2016年06月07日08:00バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その3)カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)これが日本の、しかもご自身の住む街で不動産投資をする話であれば、既に知識も経験も十分あるのでそんな余計なアドバイスなど要らない、と思われるでしょうし、まことにごもっとも、なのですが、バンコクの不動産市場は、東京とは基本的な構造や特性が違います。この本に書いてある基礎知識を理解し、かつ今回のセミナーで話す予定の、今の状況下ではどうやって投資をするのが最も効果的なのか、という具体的な投資の実践方法を聞いておけば、コンドミニアム投資の「入口」で早速失敗してしまうようなリスクは、かなり低くなるだろうとも思っています。現在、バンコクのコンドミニアム購入をご検討されておられる方には、是非ご聴講頂ければと思います。アジア(タイランド)社様が出版社から一括購入するため、予算に限りがあります。従って、今回は50名ほどで予算を組んでおりますが、参加者多数の場合、定員に達した時点で締め切りになりますのでご了承下さい。本は既に持っているので要らない、という方であれば、その旨事前にご連絡頂き、教科書として会場に持参して頂ければ、席に余裕がある限り参加可能です。今回のセミナーは、以下のスケジュールとなりました。場所:株式会社ラ・アトレ本社セミナールームhttp://www.lattrait.co.jp/profile/access.html7月3日(日)午後と7月5日(火)夕方のどちらかでセミナー参加ご希望の方は、都合の良い日をお選び頂き、住所と電話番号、お名前を添えて、私宛にメールにて参加希望のご連絡を下さい。にほんブログ村2016年06月06日08:00バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その2)カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)さて、このセミナーでは、筆者ブログの強味である、バンコクに在住し、英語でもタイ語でもあらゆるソースから最新マーケット情報を入手分析し発信している、という特徴を出していきます。最新データに基づく現在のバンコク・コンドミニアム市場の動き、デベロッパーの実状と戦略、今の投資家センチメント、そして、これから半年、1年先にどういうことが起こりそうかという筆者の考え、そして、今のマーケット・トレンドの中で最も効率の高い投資戦略について、話を展開していきたいと思っています。今までブログの中では具体的なプロジェクト名を出して、こんな物件は買ってはいけない、というようなことは、さすがにデベロッパーに対して失礼なので書いたことはありませんが、それでは本当に買ってはいけないプロジェクトとはどんなものなのか、がいつまで経っても分からないと思うので、セミナーでは、現在も販売中の大手デベのプロジェクトを具体例として挙げて説明していきます。同時に、こういうプロジェクトは買いです、というのも、具体的に名前をいくつか挙げながら、その理由や根拠を説明していくつもりです。従って、このセミナーには、そこに参加した方だけに伝えることができる話が詰まっていると同時に、我々であれば、こういうところまで吟味した上で、日本の投資家の方にアドバイスし、物件購入のお手伝いができるということを理解して頂けたらと思います。にほんブログ村2016年06月05日21:15バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その1)カテゴリセミナー開催courthills10Comment(0)今年2月に、拙著「バンコク不動産投資」を出版して以来、日本からのバンコク・コンドミニアムに対する問い合せが増えてきています。アジア(タイランド)社様の提案で、東京でセミナーを開くことになりました。時期は7月初めの週を予定しています。このセミナーの主旨は、AECやタイ経済、バンコクの将来性、プレビルド投資といった、ネットで調べれば誰でも簡単に分かることを繰り返すエントリーレベルのセミナーではありません。いうのは既に何度も聞いて十分な基礎知識があるし、いつでも投資を実行する準備ができているので、今のマーケットの流れに乗った具体的投資戦略を知りたい、という方を対象にした上級者向けセミナーをやろうというものです。従って、拙著の「バンコク不動産投資」がバンコクでコンドミニアム投資をするための必須基礎知識を中心に書いてありますので、このセミナーの中でも教科書的に使っていくつもりです。アジア(タイランド)社様のご好意により、セミナー参加者の方には、この本をセミナーで使う教科書として無料で配布(日本の本屋で1冊、1600円で市販中です)して頂けることになりました。にほんブログ村コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。