(ていきしゃくやけいやく)の作成のの作成方法について解説しています。シェアハウスでは、そのほとんどが「定期借家契約」を採用しています。その理由は、数か月の短期の契約への対応や共同生活のトラブル防止のために有効な賃貸借の方法だからです。入居・退去がしやすく手軽に利用できるのがシェアハウスの特徴です。)の仕組みとメリットを知れば、シェアハウスやアパートの経営・管理に役立てることができます。普通賃貸借契約のデメリットを補うこともできるので、トラブルを防止して「安定した賃貸経営」が可能になります。筆者は、東京で20棟・300室のシェアハウスの管理会社にたずさわり、10年以上の経験があります。実際に契約書面を作成してきたプロの視点から、事例を紹介しつつわかりやすくお伝えします。契約書面の雛形(ひな形・サンプル・テンプレート)や規則・ハウスルール、ダウンロードができるサイト情報も掲載しています。略して「定借(ていしゃく)」と呼ぶこともあります。)は、明確に期限を定めて契約をおこないます。アパートやマンションなどのいわゆる普通契約にも契約期間はありますが、「更新」ができる契約になっています。定期借家契約は「更新」がありません。期限がきたら契約はその時点で終了します。(貸主側からの更新拒絶や正当事由は必要ありません。)入居者が引き続き住む場合には、あらためて契約をむすぶ(再契約)必要があります。定期借家契約の期間が1年以上の場合、貸主は借主に、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、「期間満了により賃貸借が終了する」旨を通知する必要があります。4月1日から1年間の定期借家契約を結んだ場合は、9月30日までに通知する必要があります。(貸主から借主に通知する)1年未満の期間であればこの「通知」は必要ありません。契約期間の満了と同時に契約が終了します。(国土交通省)http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000049.htmlシェアハウスが定期借家契約を採用している理由は、共同生活が難しい人や家賃の滞納者にスムーズに退去してもらうためです。定期借家契約であれば、シェアハウス生活に向かない人には、契約期間の満了と同時に退去してもらうことができます。家賃の滞納がある人に退去してもらうことも可能です。このような場合に、オーナーや運営側の「正当事由」は必要ありません。(通常の賃貸借契約では更新しない場合に正当事由が必要)定期借家契約は「更新」がないので契約期間をこえて入居することはできないのです。優良な入居者には長く住んでもらいたいので、契約期間が満了しても「再契約」することで住み続けてもらうことができます。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000049.htmlシェアハウス管理の「形態」を確認するシェアハウス管理の形態を理解して確認しておこう入居者との契約方法について検討する際には、まずはシェアハウスの「管理形態」を確認する必要があります。オーナーと管理会社との契約内容をよく確認しましょう。ケースでは、「オーナーと入居者」が賃貸借契約をむすびます。管理会社が契約の仲介(媒介)をする際には重要事項説明の実施や書類が必要となり、会社は宅地建物取引業の免許も必要になります。入居者とむすぶ定期借家契約書類を作成し、契約に関する業務をすべてオーナーが行うケースです。オーナーが入居者と直接に契約する場合には、仲介業者や重要事項説明は必要ありません。契約書類の保管や個人情報の管理をしっかりと行ないましょう。入居者と「再契約」をむすぶ手続きも忘れずに行う必要があります。管理運営会社に一括賃貸する場合オーナーと管理会社が締結する「契約書」をよく確認しましょう。オーナーが管理会社に建物を一括で賃貸借する内容になっていて、かつ入居者に「転貸」することが記載されている場合は、入居者に対する「貸主」は管理運営会社となります。サブリース契約は、このコンテンツで解説している定期借家契約とは異なります。(オーナーと管理会社で締結する契約です)サブリースとは建物まるまる賃借すること(国土交通省)オーナーは、「入居者に対する貸主」にはならないことを理解しておきましょう。(オーナーは管理会社に対する貸主となります。)管理会社が貸主となって入居者と定期借家契約をむすぶことは、「不動産仲介(媒介)業」ではありません。(オーナーと入居者の契約を「仲介」するのが不動産業です。免許はなくても構わないことになります。よる「重要事項説明」も必要ありません。当然ながら、「仲介手数料」も発生しません。(注意点)オーナーが管理会社に建物を一括で賃貸したとしても、必ずしも「家賃保証」が行われるわけではないので注意が必要です。家賃保証がある契約かどうかは、管理会社と締結する契約内容によって異なります。いわゆる「サブリース契約」といっても、オーナーの家賃を保証する契約とそうでない契約があります。入居状況に合わせてオーナーに支払う家賃が変動するタイプの契約もあります。管理会社に「管理」のみを委託する場合オーナーと管理運営会社との契約が単なる「管理契約」であれば、入居者との賃貸借契約はオーナーが結ぶことになります。この場合、管理会社がオーナーに代わって入居契約を行うことは、仲介(媒介)に該当します。免許を取得していなければなりません。)を利用するケースが多くなっています。入居者との賃貸借契約を行う自主管理のオーナーや管理会社などは、シェアハウスのオープン前に「定期借家契約の書類」を準備しておく必要があります。通常の賃貸借契約とは異なる部分や独自に必要な書面もありますので、しっかりと準備をしましょう。実物の事例を紹介しながら解説していきます。(国土交通省)定期賃貸住宅契約についてのの説明書(国土交通省)契約書・説明書面は、国土交通省のサイトからダウンロードできます。)http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html定期借家契約は、公正証書等の「書面」によって契約することが必要になります。(公正証書でなくても可能)また、その締結前に「この契約には更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、書面(契約書とは別紙)を交付して説明しなければなりません。契約時には、「契約書」と「説明書」の2つの書面が必要です。fa-exclamation-triangle注意2つの書面は「別々に」用意しなければならない。一冊にとじたり定期借家契約書の中に入れ込んだりしてはいけない。この2つの要件が満たされていないと、通常の賃貸借契約とみなされてしまいます。「更新のある」契約となり、貸主が更新しない場合には「正当事由」が必要になります。なると、オーナー側が更新をしない(拒絶)することは簡単ではなく、退去してもらうことは難しくなります。定期借家契約をむすぶ際には、その「要件」をしっかりと満たしているかをしっかりと確認しておきましょう。2記載事項をチェックする定期借家契約書の要件を満たすために「記載事項」をよく確認して作成する定期借家契約書面の「記載事項」(要件)を確認していきましょう。一定の契約期間を定める契約の更新がなく期間満了で終了するこの要件を満たさないと定期借家契約とはいえず、従来型の普通借家契約として扱われますので注意が必要です。定期借家契約では、当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。貸主と借主の双方が明確にわかるように記載しましょう。「契約の更新がない」こと、「契約期間満了で終了する」ことを明記します。本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。「契約が更新されず期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面」を交付して説明する必要があります。契約書とは「別紙」で用意しておきましょう。3再契約書面を作成する「再契約」の書面も事前に作成してスムーズに手続きできるようにしておこう定期借家契約書は「更新がない」ため、契約期間が満了した入居者に住み続けてもらうためには、あらたに期間を定めた「再契約」をおこなう必要があります。開始する定期借家契約をあらたに結ばなければなりません。これが「再契約」です。(前回の契約書は無効となります。)シェアハウスで実際にトラブルとなるのは、ごく一部の入居者です。ほとんどの入居者は問題がなく、オーナーや管理会社は住み続けて欲しいと考えています。そのため、事前に「再契約書面」を作成しておき、契約期間の満了にともないスムーズに手続きをする体制を整えておきましょう。再契約書面を準備する定期借家契約書(2部)定期借家契約書の説明書(2枚)書面の内容は、最初の契約時と同じで構いません。シェアハウスは再契約書を多用するので、できるだけコンパクトにまとめることができると業務が効率化できます。実際のシェアハウスの事例(再契約書類)筆者は、東京で20棟・300室のシェアハウスを運営している管理会社にたずさわっています。その10年超の経験から、シェアハウスの再契約に関する事例を紹介します。定期借家契約は、契約期間を自由に設定することができます。(契約の期間が1年以上の場合は、借主に対して事前に「終了通知」をする必要があるので注意してください。)シェアハウスは保証人が不要で入居できる物件も多いため、運営側が安全のために短い契約期間を設定するケースもあります。筆者の管理会社では、初めてシェアハウスを利用する人に対しては、「3か月の契約」からスタートしています。この場合、契約して3か月後に引き続き入居してもらうには、「再契約」をしなければなりません。手続きの期間を考えると、入居して2か月後には再契約の作業をしなければならなくなります。このように、定期借家契約は再契約の作業や手間がかかります。物件数や入居者数が増えると、再契約の業務が多発するようになります。そのため、「作業の効率化」が重要になります。初回の契約書は、しっかりとした冊子状のものでも構いませんが、再契約を繰り返すと製本の手間や用紙代、保管のコストがかかってきます。そのため、筆者の管理会社では、再契約書は「A3」の用紙に両面印刷をして作成しています。契約書の内容とハウスルールの文字を縮小して、両面に印刷して手続きしています。これであれば用紙は1枚で済みますし、製本する必要もないので作業も手間も最小限におさえることができます。「定期借家契約の説明書面」は別紙で用意する必要があります。「説明書面」は、別紙で必ず準備すること再契約書と説明書面のそれぞれ2部を用意し、入居者から署名・捺印をもらいます。(それぞれ1部は運営側で保管します。メールアドレス変更などがあるときには、再契約書に訂正・記入してもらいます。この業務を入居者が退去するまで繰り返します。オーナーが自主管理をする場合には、入居者の契約期間と再契約の手続きに漏れがないように気をつけましょう。一覧表を作成したり、スケジュール管理したりすることが重要になります。】シェアハウスの入居者と結ぶ「定期賃貸借契約の手順」(オーナー向け)2019.3.8このコンテンツでは、シェアハウスの入居者と結ぶ「定期借家契約」の手順について解説しています。シェアハウスの管理会社で10年超の経験がある筆者が、ポイントを押さえながらわかりやすくお伝えします。【シェアハウス経営の教科書】...【2020年4月】民法改正と賃貸借契約のポイント(シェアハウス編)2019.11.15このコンテンツでは2020年(令和2年)4月1日より施行される改正民法について解説しています。不動産の賃貸借契約に関係する部分について、シェアハウスの事例を中心にお伝えします。資料「サブリース契約の注意点」を更新しました。このコンテンツでは、「サブリース契約の注意点とポイント」についてシェアハウスの事例を中心ににまとめています。【シェアハウス経営の教科書】...【シェアハウスのサブリース契約】オーナーが注意する5つのポイント(国土交通省の契約書サンプルを事例に解説)2019.4.26「サブリース契約書」は、オーナーが管理運営会社とシェアハウスの管理を委託するときに結ぶ契約です。一般のアパートの「管理契約」とは異なりますので注意が必要です。シェアハウスは、オーナーから管理運営会社が「建物を一括で賃借」し、実際の入居者に「転貸」することが多くなります。このような入居者への...シェアハウス経営【3つの管理方法】具体的な事例を解説します(オーナー向け)2018.12.21シェアハウスの管理には3つの方法があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットをわかりやすくお伝えします。オーナーが契約するサブリース契約書の注意点もくわしく解説しています。【シェアハウス経営の教科書】...シェアハウス「審査の方法」を解説します【オーナー向け】(契約書・ハウスルールのサンプルあり)2018.12.17シェアハウスは「トラブル」が起きないか不安ですよね。このコンテンツでは、シェアハウスの入居希望者に対する「審査」のノウハウをお伝えし、安定した運営・管理を可能にします。筆者は、20棟300室を管理するシェアハウスの運営の経験があります。依頼しても空室はうまりません。このコンテンツでは、シェアハウスの入居募集の仕組みについて解説します。東京でシェアハウスの管理・運営の経験が10年以上ある筆者が、事例をまじえて詳しくお伝えします。【シェアハウス経営の教科書】...シェアハウス経営【3つのリスクについて解説します】(失敗の事例あり)2019.1.9シェアハウスのリスクやデメリットが気になり運営や投資に不安がある人もいると思います。20棟・300室のシェアハウス管理会社の経験がある筆者がシェアハウスのリスク・失敗のポイントとその対策について解説します。運営者情報お問い合わせ(※当サイトには著作権があります。