コピー2020.01.29今年こそは戸建てから中古アパートへステップアップしたいと思いつつも、明らかに割安な戸建てを見つけたら勢いで買ってしまいそうな今日この頃です(笑)そんな中でも、アパートを中心に物件検索をしていると、以下のようなアパートをよく見つけます。含めた購入時の諸費用と売却時の仲介手数料で300万円強はかかるため、マイナス300万円からのスタートとなります。経費や空室率を合計30%程度と想定して、年間収入約270万円、25年ローンとすると年間返済が170万円くらいとなります。税引き後の年間キャッシュフローを80万円と仮定すると、5年で400万円のキャッシュフローが生まれます。(5年後の残債は2,573万円)このタイミングで買値と同じ3,000万円で売却出来たとしても、譲渡税がかかりますので、残債を引いた手残りは建物部分の減価償却の設定年数にもよりますが、多くても400万円程度となります。いうことは、売却金額が2,500万円程度であったり、想定以上に空室に苦しんだり、修繕費用が余計にかかると、トータルでマイナスになります。5年後は分かりませんが、少なくとも3年後は路線価10万円程度のエリアのアパート相場価格が、現在より高くなっている可能性は低そうです。仮に5年後の相場が横這いだったとしても、建物は5年分ボロくなっているので、その分安くなります。築35年となったアパートに融資が付くのかという問題もあります。仮に付いたとしても市場金利が上がっていたらローン金利も高くなり、表面利回りを高くしないと(=物件価格は安くしないと)買う人はいません。要は「出口」が厳しくなります。5年後の売却金額が購入金額の1割以上安くなる可能性があるのなら、相場の影響をあまり受けない戸建てを土地値で購入して長期入居者を確保し、5年後に実需向け中古戸建、もしくは土地として売却する方が儲かる可能性は高いです。<結論>1今の相場より2割以上安く購入する(5年後に固く見て買値では売れること)2利回りは低くても5年後、出口に困らない築年数・エリアの物件を購入する3土地の実勢価格をリサーチの上、買値程度の「土地」としても売却可能な物件を購入する不動産投資家が書いた本を見ていると、「6年保有して、買値の30%アップで売却に成功!」「売却益3,000万円!」などとありますが、アベノミクス終盤では、全く再現性がありません。現在のような下げ相場だからこそ、買値には徹底的にこだわりたいですね!ブログランキングを見るよろしければ「ポチっ」とクリック下さい。戸建てを、売却と賃貸募集の両面から動いておりましたが、あっさり賃貸が決定し、保有し続けるかオーナーチェンジで売却するかを検討しております。保有して、退去のタイミングで実需向けに売却に動こうかな・・・と考...不動産あえて新築建売アパートを買うのが「アリ」なタイミングとは?不動産融資が引き締まり、特に中古1棟ものは融資が厳しいようですが、新築を中心とした「区分」マンションについては活況のようです。使って不動産投資を有利に展開!不動産投資は、地主のような土地持ち資産家や、年収が超高いサラリーマンや士業の方は有利ですが、フツーのサラリーマンはコツコツ現金を貯めたり、不動産の実績を積み上げて金融機関へアピールしていくしかありません。~その1~戸建投資をしている人の中には、利回り30%・50%といった高利回りを叩き出している人も多いですが、よく聞くとリフォーム費用を購入費用に含んでいなかったり、ド田舎で家賃3~4万円だったりするケースもあります。私は1戸目の戸建てを除いて...不動産サラリーマン投資家が増えて、アパートの「買い圧」は高まるか?副業解禁の流れを受けて、サラリーマンが副収入を得ようとした場合に、バイトや転売などの「労働収入」以外に取り組みするのは主に以下の2つかと思います。らしい火災保険の使い方2【前回との相違点】~横浜市金沢区戸建ての保険金がおりました!~少し前に、千葉市緑区の戸建てが台風被害に遭い、入居者が修繕依頼をしてきた来たことから、保険申請をして、無事に修繕見積書通りの保険金が下りたことを記事にしました。首都圏在住のフツーの40代サラリーマンです。株やFX、仮想通貨も多少やりますが、現在は専ら、不動産(主に築古戸建て)と太陽光発電に集中投資して徐々に規模拡大しております。土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。3つの事業により、お客様の暮らしに「価値」を提供いたします。首都圏在住のフツーの40代サラリーマンです。株やFX、仮想通貨も多少やりますが、現在は専ら、不動産(主に築古戸建て)と太陽光発電に集中投資して徐々に規模拡大しております。土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。3つの事業により、お客様の暮らしに「価値」を提供いたします。www.excelliving.netアーカイブ2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2018年4月メタ情報ログイン投稿フィードコメントフィードWordPress.orgタイトルとURLをコピーしました。