築古木造戸建のATM化完了!整形外科医のブログ中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。何だかんだ言って改装工事が終了したのは、2か月後の6月下旬です。今回の改装費の予算は100万円でしたが、250万円と大幅に超過してしまいました。その主な理由は水回りを総入れ替えしたことです。公団型ではあるものの、新品はイイものです。節税効果を考えながら改装工事をどこまで行うかを決定します。人それぞれの流儀がありますが、最近の私は改装費をたっぷりかける方向に舵を切っています。完成した物件を見学しがてら、不動産業者の営業廻りを行いました。不動産業者の営業は本当に久しぶりです。5年ぶりぐらいでしょうか?現在の所有物件は、都市中心部のごく狭いエリアに集中しています。このため不動産業者さんとはツウツウの仲なので、基本的には営業不要です。新規エリアの物件では、そういうわけにはいきません。人間関係の構築から始めなければいけません。ある話ですが、翌日に入居付けしてくれました。経験上、営業廻りした次の週は、非常に成約率が高くなります。自信を持って入居希望者にお勧めできるレベルの改装工事を施工したという自負が必要です。今回の入居付け成功の結果、4月下旬購入から賃料発生までは3カ月で完了したことになります。財務的な詳細は下記のごとくです。21.71%最後の実質利回りとは節税効果込みの利回りという意味です。今回の物件購入からATM化まで、実質的な労働時間は数時間に過ぎませんでした。思う方が多いと思います。実際、その感覚は正しいと思います。2004年から始めた不動産投資の経験値が無ければ、たった数時間で築古木造戸建をATM化することは不可能だからです。いう考えは、残念ながら正解ではありません。デメリットは下記のごとくです。経済的自由に到達することが難しいチャンスの窓が開いている時期には実践し難い1は、銀行融資も可能ですが、効率を考えると現金投入が望ましいです。数百万~1000万円程度の資金を得るのに、銀行への融資申し込みは煩雑過ぎるし嫌われます。2は、今回のATMも実質的に手元に残る金額は、たかだか月額55000円程度にしか過ぎません。経済的自由(月間の不労所得100万円程度)には程遠いです。3万円の週一夜診バイトの手残り金額は、3万円×4日×(1-税率=0.47)=56400円なので、週に1回夜診バイトに行く代わりに、家でダラダラ過ごせるメリットはありますが・・・3に関しては奥が深いです。資産形成の「おやつ」に過ぎません。主食は、都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株・ビジネスです。都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株に関しては、購入できるチャンスの窓が開くのは10年に一度程度しかありません。その時期は資金繰りで必死になります。よだれが出るほど欲しい立地の物件がちらほらと投げ売りされる状況下では、軍資金の関係で購入できる物件の数が限られるからです。数億円のキャッシュがあっても状況は同じです。チャンスの窓が開く時期は、不動産と株式ともほぼ同時です。限られた資金をどの投資対象に振り向けるかは本当に大きな悩みなのです。言って、そんな時期に築古木造戸建で遊んでいる余裕はありません。立地が良ければ良いほど、余程の緊急事態でない限り、市場へ売りに出されることはないからです。投資の閑散期(=社会が好景気な時期)しか購入する機会はありません。経済危機の極期では、都市中心部の希少物件を狙いにいくべきなのです。逆に言うと、投資の閑散期にも楽しめるのは、ビジネス以外では築古木造戸建投資ぐらいしか思いつきません。言っても選球眼は必要です。始める機は熟しているのかもしれません。不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。医師以外の方のご購入はご遠慮ください。17:02資産形成マニュアルを購入して勉強させていただいています。このマニュアルで私の経済状況は一気に改善しました。私は先生のような凄いレベルにはとてもなれないですが、自分なりに考えている人生プランがあります。今のうちに夜も土日もガンガン働いて、富裕層レベル近くまで蓄財し、この間に築古木造戸建を5件くらいに増やして月30万の不労所得をゲット。そこまでいったら病院を辞めてセミリタイヤし、資産が減らない程度に週一回バイトしながら旅行三昧で人生を楽しむ。06:39コメントありがとうございます。本気で先生のおっしゃられる状況に到達するためには、5年もあれば十分だと思います。この状況ではバッファーが無いため、セミリタイアは難しいのではないでしょうか。生涯独身でミニマムライフでよしとするのであればOKですが、そうでないならもっとたくさんのATMが必要だと思います。築古を何戸か購入すると違った風景が見えてきて、次のステージに行きたくなるパターンが多い気がします。ATMの数や種類は多いに越したことがありません。最初の第一歩を踏み出すことが最も難しいと思います。22:16お返事いただけて嬉しいです。確かに私のプランは、もし自分が働けなくなったら容易に崩壊しそうですね。先生の記事やコメント回答を拝読すると、自分のコンテクスト(金持ち父さん風)が広がって、やるしかない!という気になってきます。不動産が高騰している今は、築古戸建てをコツコツ増やすことに徹しようと思います。これからも勤務医たちのメンターとして、素晴らしい記事を楽しみにしています。関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。