延滞・トラブル掲題の案件について読者のhideさんから情報提供を頂き、債権回収の最新状況(3月28日時点)が明らかになりました。hideさん、ありがとうございます。本記事では債権回収状況について分析します。本案件の概要は以下の記事をご覧ください。マネオで16億円延滞が発生したが回収見込みはありそう2019/1/31付けでマネオの【事業者C社向け】不動産担保付きローンへの投資案件16億円で延滞が発生しました。まとめ回収状況の報告メール(3/28時点)以下がマネオから送られてきた進捗状況の報告です。1.回収活動状況について前回までにご報告いたしましたとおり、本件担保物件につき、不動産事業者DMと売却予定先との間で売買契約が締結済みであり、3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定であったところ、不動産事業者DMから事業者C社に対し、売却予定先が資金調達に難航しているため、当該契約が解除になる見込みであるとの報告がございました。その後、事業者C社は事実確認を行っておりますが、現時点では契約解除には至っていないものの、不動産事業者DMからは売買契約の延長合意をするのか、もしくは解除の方向で進めるのかという具体的な見通しの報告を受けておりません。この状況を受け、事業者C社は前回ご報告しました金融会社との間で、債権譲渡の交渉を進めています。現時点では合意に至っておりませんが、金融会社は引き続き早期の購入を希望しています。債権譲渡の金額やクロージングの条件につきましては、交渉中であるため明示は差し控えますが、金額につきましては処分価格での譲渡ではなく、不動産事業者DMの売買契約の実現可能性との比較において設定し、交渉中であることを申し添えさせていただきます。以上のとおり、事業者C社は、引き続き担保物件の売買の状況を確認し、回収手段として残しつつも、債権譲渡の交渉を進めることで早期回収に努めている状況です。2.今後の状況報告について該当投資家の皆様には、回収状況について、引き続きメールにてご報告いたします。次回については2週間後を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、速やかにご報告いたします。投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。勝手に深読みしてみますマネオの状況報告メールから本案件の状況を勝手に深読みしてみました。DM社は手付金を受け取っているので買い手は確かにいた本案件はDM社から不動産を購入しようとしていた買い手が不動産購入資金の調達を上手く出来ないことが回収遅延の原因ですが、詳しい情報が無いので本当にそうなのかなんとも判断できません。ちなみにDM社は買い手から手付金を受け取っているようなので、これが本当だとすれば買い手に購入意思はあったと認められます。金融会社への債権譲渡価格交渉は難航しているかもマネオ(C社)は債権譲渡による回収も模索し始めているようですが、もし融資額以上での債権譲渡が出来そうな状況であれば、本来直ぐに債権譲渡して回収すべきです。それをしないところを見るとマネオ(C社)はDM社とのリレーションの維持を優先して投資家をないがしろにしているか、「金融会社」の債権購入希望価格が融資額を下回っている可能性があります。一般的に不動産売買契約の不履行を理由にDM社は買い手との売買契約を解除して手付金を没収することが出来ます。DM社は没収した手付金をC社からの融資の一部返済に充てることも可能なはずです。手付金を融資の一部弁済に充当すれば、金融会社への債権譲渡価格は融資額から手付金相当額を控除した金額で良いのですが、交渉中の債権譲渡価格はその金額にも届いていないという事かもしれません。金融会社はマネオの「足元を見る」はずなので価格交渉は大変だと思います。担保評価額が高すぎたかマネオの案件ページを見ると、担保評価額20億円はDM社の「売却予定価格」とあります。これに掛け目80%で16億円を融資したわけです。こんなことを言っても仕方がないのですが、売却予定価格はあくまでDM社の売却希望価格ですので本当の意味での担保価値では無かった可能性があります。まとめマネオのメールを読むと、DM社と買い手の状況は膠着している様子ですし、金融会社への債権譲渡交渉もスムーズに進んでいる印象も受けないので、投資家の方には酷な話ですが回収遅延の長期化、元本棄損の可能性も排除できない難しい状況だと思います。ランキング参加中ブログランキング参加中です。ファンドの募集を行っています。