不動産売却査定.com不動産売却査定.comホームマンション売却マンションの税金と実際にかかる課金の計算式2019/08/15SHAREツイートシェアはてブGoogle+PocketLINEマンションを売る前と売る時のコツや注意点とは別に、販売後の税金についても押さえておく必要があります。なんといっても高額商品ですから、その取引に際しても高い税金が関わってきます。これをどのように処理していくかもぜひとも押さえておきたいところです。大きく分けるとマンション売却によって利益が出た場合の税金と、利益が出ても出なくてもかかる税金の2種類になります。取引する時には売買契約書に印紙を貼ることで印紙税を支払います。税額については10万円を越える取引には軽減税率が適用されることから、不動産の場合はほぼほぼ軽減税率で見て大丈夫です。国税庁HPよりhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm具体的なケースとして自宅マンションが2000万円で売れたら上記表から印紙税は1000万~5000万の範囲なので1万円ということになります。売買契約書は売主買主両者とも原本である必要はありません。不動産の名義変更にかかる税金と言えます。マンションを所有しているとその内容が国に登録されています。所有権は誰か、ローンで購入した場合にはそのマンションの抵当権はどの金融機関が設定していていくらなのか?などですね。売却となるとこの登録内容を変更する必要があるのですが、その変更に対してかかる税金が登録免許税というわけです。手続きそのものは、司法書士を使うケースが大半で、それも仲介する不動産会社の紹介がほとんです。知り合いの司法書士でもいない限りはまかせていて大丈夫です。不動産会社は提携先の司法書士が必ずいるものです。契約書の捺印と金銭授受が終わると司法書士がそのまま法務局に行きます。契約当日に登録の変更も済ますのが鉄則となっています。所有権移転登記や前の売主についていた抵当権もここでなくなるので抵当権抹消登記も行われ、さらに売却によって住所も変わりますから住所変更登記なども行われます。税額については抵当権抹消登記がひとつの不動産について1000円、住所変更登記が1000円、支払い方は司法書士への登記手数料の総額の中で一緒に払います。司法書士が印紙などを使って国に収めます。実際の取引の現場では司法書士がすべて行うのでこの税金を払っている実感はない方が多いのですが、必ずかかる税金の一つです。マンションを売却して利益が出た場合、その売却益は譲渡所得となります。譲渡所得に対しては所得税と市民税の税額が増えます。譲渡所得は次の計算式で算出されます。譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)取得費用とは売却するマンションを購入したときにかかった費用一式です。)が必ずあり、ケースによってリフォームやリノベーションの費用なども出てきますが、取得費用とはそれらの合計となります。このうち購入価格については購入時の金額をそのまま使うわけではありません。建物は年数が経つと当然ながら価値が下がりますから、現在の価値に直して計算します。そのため減価償却分を購入費用から差し引きます。ちなみに、鉄筋コンクリートのマンションは47年で価値がゼロになることから逆算して(法定耐用年数)1年ごとに2.2%(償却率)価値が下がると計算します。減価償却費の算出式は次のようになっています。*売却するマンションは10年前に新築を3000万円で購入した。購入時の諸費用は100万円だった。今回2000万円で販売する。今回の売却費用も100万円だった。これを減価償却の計算式に当てはめます。1まず建物と土地に3000万円を分けます。半分づつ分けるので建物の購入価格は1500万円。土地には減価償却はありません。土地の1500万円と合わせて2703万円が現在の価値となります。購入時の取得費用は2703万円+100万円=2803万円です。これは税法上の価値であり、実際の相場などとはリンクしていません。譲渡所得の計算式に入れてみます譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)=2000万円ー(2803万円+100万円)=2000万円ー2903万円ということになり譲渡所得はマイナスです。10年くらいだと売却価格は購入時よりも下がりますがまだ減価償却費がそれほどないので、譲渡所得がかかることはあまりないかもしれません。譲渡所得がプラスになった場合ですがこの時税率は、マンション所有期間が5年以下の場合と、5年超の場合で大きく異なります。一般的にはマンションを売却するときは5年を超える方が多いと思いますが、様々な事情で5年未満の人ももちろんいらっしゃいます。20%*さらにこれに加えて、平成49年12月31日まで復興特別所得税が2.1%かかります。5年以下5年超の「所有期間」については1月1日が基準となっています。平成25年4月1日から所有したマンションを平成30年4月1日に売却した場合、ちょうど5年たっていますが、「所有期間」は5年とはみなしません。平成31年1月1日を経て初めて「5年」とみなされるのです。足掛け6年目に入ってはじめて「5年」とみなされるわけですので気をつけたいものです。国は居住用のマンションについては税を優遇措置を使ってできるだけ売買しやすいようにしています。前述の譲渡所得も複雑な計算でしたが、実は特別控除があって3000万円まで税金がかかりません。譲渡所得が3000万まで課税されませんから相当高額なマンションでない限りはなかなか譲渡所得の課税は発生しないようになっています。買い換えの場合は「3,000万円の特別控除」を受けると、購入側の方で「住宅ローン減税」を受けることができません。譲渡所得がそれほど大きくならない場合は、「3,000万円の特別控除」はあえて受けずに、購入側物件で「住宅ローン減税」を選受ける方が有利なこともあります。このあたりはよく計算して、不動産会社にも相談したり、ケースによっては税理士やファイ何社プランナーに相談するのがいいでしょう。軽減税率の特例マンション売却の際には10年を超えて所有したものには軽減税率が適用されます。その要件は以下のものです。買い換え特例」「繰り越し控除の特例」などを同時に受けていないこと・住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること・売り先が親子や夫婦など特別な関係でないこと「軽減税率の特例」は「3,000万円の特別控除」と併用可です。6000万円)×5%+240万円まとめマイホームの不動産取引の優遇措置には他にも買い替え特例や譲渡損失の繰り延べ控除などがあります。自分ですべてを完全に把握して処理していくのは難しいと思いますが、どんな内容なのかという概要は押さえて、必要に応じて不動産会社などに相談確認しながら進めていくのがいいでしょう。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。