私は銀行員時代にニューヨークとロンドンのオフィス物件を担保とした融資をしていたので、その経験を踏まえて今回は海外(特にアメリカ)の不動産への投融資案件について調べてみました。クラウドバンクのHPからお借りしました。現在募集中の海外不動産案件をいくつかピックアップしました。この他にガイアファンディングもありますが全案件で延滞を起こして募集停止中です。案件の共通点これらの案件には以下の様な共通点があります。物件所在地がカリフォルニア州の案件が多い。開発案件が中心で安定稼働中の物件への投資案件は無い模様。運用期間は概ね1年程度。運用利回りは10%前後。為替リスクはヘッジ有り・無しの双方がある。主な注意点をまとめました。アメリカの不動産開発案件のリスクは全般的に日本より高い工事の遅延、コスト超過などは珍しくありません。マンハッタンのオフィス開発案件で実際に起きた話ですが、工期が平気で1年くらい延びます。当事者と話しても「仕方ないよね」という感じです。ゼネコンが工程をコントロールする日本では考えれない事です。アメリカにも元請け事業者はいるものの複数の事業者を全てコントロールしきれない様で、工期・コストが守られないことが起きます。融資期間には余裕があるか、延長オプションがついています。金融機関は事業者の信用力と実績(スポンサー・クレジット)を重視します。開発案件は基本的にノンリコースローンなので、案件が失敗してもスポンサーへ遡求(返済を督促する事)が出来ないのでリスクが高いと判断して取り組まない金融機関もあります。登記制度は一応あるものの、いわゆる「公信力」はありません。Insurance)でカバーするという驚きの制度が存在します。為替リスク為替リスクがヘッジされている案件もありますが安心できません。ヘッジ契約の相手方の信用(≒倒産)リスクを負うからです。案件が上手くいかず全額回収できない場合に、ヘッジした金額と不一致が発生し追加で費用負担が発生するケースや、延滞が発生してヘッジ契約期間が切れてしまい、ヘッジ無しの状態に陥る場合も想定されます。違い、物理的な距離(時差)などが原因となり、コミュニケーションが上手くいかないことも多いです。まとめ上記の注意点を踏まえると、例えばガイアファンディングの案件で建築・売却などに想定以上に時間が掛かっている事や、現地との簡単なコミュニケーションにすら手間取る事などは、ある意味当然ですので、その辺りを上手に管理できないガイアはイマイチという結論になります。増加している事と、土地が確保しやすい(安い)ためと考えられます。土地が確保しやすいというのは不動産投資にはマイナスです。後から競合物件が次々に供給される可能性が高いからです。借り手は恐らく現地の金融機関から借り入れが出来ない信用力が低い事業者であると思われますので、開発や売却プロセスで問題を起こす可能性が潜在的に高いと考えるべきです。海外不動産案件は特有のリスクが存在します。投資に当たっては上記の様な点を十分に検討すべきです。個人的な意見ですが、海外不動産案件への投融資はまだ時期尚早かなという結論です。ランキング参加中ブログランキング参加中です。社長交代の背景3月1日付けでLENDEXの社長が交代しましたが、本日3月5日付けのリリースで、社長交代の背景について追加説明がありました。本日12/3、CREALは不動産クラウドファンディングの3案件の募集を開始しました。内容は以下の通りです。管理手数料が1月分から引き下げられているSBIソーシャルレンディングの看板商品である「SBISL不動産担保ローン事業者ファンド」の管理手数料が2月から1.8%→1.5%へ引き下げられることになっています。ステージファースト笹塚2月13日午後7時からCREALがステージファースト笹塚の募集を始めます。開示情報を元に案件分析を行いました。CREALのHPからお借りしました。2,007...記事を読むマネオ(maneo):兵庫県宝塚市案件2.5億円が期失(延滞)マネオ(maneo)が組成した兵庫県宝塚市の介護施設用地を担保にした案件で2.5億円の期失(延滞)が発生しました。マネオのリリースから読み取れることをまとめました。