初心者でも分かる不動産投資の基礎知識や用語TwitterFacebookGoogle+はてブPocketアパートオーナーになって家賃収入で生活していきたいと考えたことのある人は少なくないでしょう。アパート経営が専業ではなく副業だとしても、定期的に一定の家賃収入が見込めれば大きなアドバンテージを得るはずです。実際に不動産投資を行うには、様々な不安がありませんか?投資家になるためには専門知識が必要になるでしょう。失敗したら大きな負債を抱えるかもしれません。したがって、なかなか実行に移せないのが現実では...?そこで、今回はアパートオーナーになり、成功するための方法と物件の選び方をご紹介します。実は、不動産投資では最低限の知識があれば、一定のポイントを押さえることでアパートオーナーとして成功することも、それほど難しくはないのです。誰でも一度は、アパートオーナーになって、家賃収入で暮らしていけたら素敵だなと思ったことがあるでしょう。副収入程度だとしても、不安視されている年金問題が、たちどころに解決するような気がします。初心者に不動産投資は難しいと思っていませんか?ところが、初心者でも一定の方法を実践することで、アパートオーナーになることができるのです。どの程度の収入になるかも解説しましょう。アパートオーナーの年収はどのぐらい?アパートオーナーの年収を計算するときには、収入と支出を確認することから始めることになります。収入とは賃貸物件から受け取ることのできる家賃収入になり、支出とは賃貸物件の購入費用や物件の管理費修繕費などです。家賃が月に5万円の部屋を10戸運営していたとすれば、満室運営で年間に600万円の収入になります。月に一部屋あたり2万円程度だとすると年間で240万円くらいになるでしょう。したがって、「600万円-240万円=360万円」が年収です。この数字はあくまで概算であって、実際にはローンの返済額や物件のメンテナンス費用など、支出した額に応じて数字は変わります。所有している土地にアパートを新築して賃貸する土地ごと中古アパートを購入して賃貸する土地を購入して、そこにアパートを新築して賃貸するの3通りの方法の中から選択することになります。重要なのは目標設定どの方法を選択したとしても、ポイントになるのは「目標設定」だと言えるでしょう。何を目的にアパートオーナーになるかを明らかにしてからスタートしてください。目標が曖昧では期待する結果を導くことも難しくなるからです。アパートオーナーになるうえで必要になる費用アパート購入に必要な費用は、安い物件で1,000万円台、高い物件だと1億円以上と様々です。購入する物件価格により必要な費用の額は異なります。目安としては4,000万円程度を見込んでおけば良いでしょう。4,000万円のアパートを購入するためには、金融機関の融資を利用するのが一般的です。頭金として融資額の10%程度準備しておくと融資がスムーズに進むでしょう。仲介手数料などの購入費用として物件価格の8%程度準備しておいてください。アパートオーナーとして収益をあげるまでの流れアパートを購入してから、実際にアパートオーナーとして収益を上げるまでの流れを紹介しましょう。アパート経営を成功させるためのポイントアパートのような賃貸物件を購入すれば、誰もがアパートオーナーとして成功するわけではありません。アパート経営を成功させるためには、押さえておかなければいけないポイントがあり、あらかじめチェックしておくことで成功に近づくのです。1アパート経営を他人に任せきりにしない不動産投資では、物件の選択を不動産会社に依頼し、物件の管理を管理会社に依頼します。したがって、アパート経営を他人まかせで運営できると考える人がいるかもしれません。他人まかせで成功するほど不動産投資は甘くないのです。物件の管理を管理会社に依頼する場合でも、実際に現場に足を運ぶことが必要です。オーナー自身の目で確認しておけば、管理会社と交渉する場合にも現実的な話ができます。管理会社も手が抜けない相手と意識するでしょう。関連記事アパートの管理会社選びは超重要事項!管理会社選び7つのポイント2018.06.032収支管理を厳格にできるアパートオーナーとして利益を上げるためには、収支管理を厳格にしなければいけません。差し引いて利益をあげます。したがって、収入だけにポイントをおくのではなく、支出に対する意識を強く持つことが必要です。アパートオーナーとしての成功者には、キャッシュフローに対する意識が強い人が少なくありません。3賃貸物件の保有数を増やす不動産投資のリスクとして、最も注目しなければいけないのは空室リスクです。空室リスクを軽減するためには、アパート一棟の戸数を増やすという方法があります。空室が発生しても部屋数の分母が大きいのでリスクを軽減できるのです。余裕があれば賃貸物件の保有数自体を増やすことをお勧めします。複数の賃貸物件を経営することで、空室リスクのみではなく、災害リスクの軽減もはかれるからです。リスクだけではなく収益の面でも家賃収入を合算することができるでしょう。アパートオーナーとして成功するための物件の選び方アパート経営では、物件の良し悪しが成功を左右するといっても過言ではないでしょう。したがって、物件選びは慎重に行わなければいけません。そこで、アパートオーナーとして成功するための物件の選び方を紹介します。瑕疵(かし)のある物件を選ばない瑕疵(欠陥)のある物件は避けてください。瑕疵があれば資産価値が落ちるのは言うまでもなく、アパート経営では最悪のリスクと言える空室になる可能性も高まるでしょう。売主とのトラブルにつながるかもしれません。暴力団の事務所があるなどの「環境的瑕疵」があります。契約書の物件状況確認書や管理会社に確認するなど、事前に調べておきましょう。交通アクセスのよい物件を選ぶ賃貸物件の選択に交通アクセスの良さは欠かせません。物件を選択する際には、まず入居するターゲットを絞り込みましょう。ターゲットに応じた賃貸需要を満たした物件を選択するのです。交通アクセスで言えば、ターゲットがサラリーマンであれば駅近のエリアを選択したり、学生であれば学校に近いエリアを選択したりするのです。極端に言えば、交通アクセスの良さがアパート経営の成功を左右すると言えるでしょう。エリアで人気のある間取り物件を選ぶエリアで人気のある間取り物件を選ぶには、ターゲットの家族構成が入居のポイントになります。単身者とファミリーでは人気のある間取りが異なります。単身者であればワンルームでも構わないのですが、ファミリーであれば複数の間取りが必要になるでしょう。優れた物件でも賃貸需要がなければ、どうしようもありません。物件を選択する時には、そのエリアに入居を希望するターゲットを想定してください。ターゲットに応じた間取りの物件を選択するのです。人が少ない地方マンションは避ける地方のアパートは都心のアパートよりも安いため、利回りが高いのが一般的です。人が少ない地方のアパートは避けた方が無難だといえます。人が少ないということは賃貸需要も低いということになるからです。地方のアパートは近くに学校があるなどの理由で建てられることが多いのですが、その学校が移転すると、その後の運用が難しくなります。学校などの特定の賃貸需要を期待するアパート経営では空室などのリスクを避けることが厳しくなるでしょう。災害が発生することを想定する最近は、様々な地域で自然災害が発生しており、決して他人ごとではありません。アパートを選択するときには、災害が発生することを想定しなければならないでしょう。火災保険や地震保険への加入は、アパートオーナーとして当然のリスク対策だと言えるのです。保険に入るだけでなく、あらかじめ物件選びの時点で対策を講じておくのが先決でしょう。鉄筋コンクリート造のような丈夫な建物を選択したり、1981年以降に建てられた「新耐震基準」の建物を選択したりすることで被害を軽減することもできるのです。実は、アパートオーナーとして成功している人には一定の共通点があるのです。成功するためには、結果を出した人を真似るのが一番の早道でしょう。そこで、成功者に共通する事柄を紹介しますので参考にしてください。自己資本率が高いアパートオーナーとして成功するためには、賃貸経営の運営計画において余裕のあるキャッシュフローを設定しておく必要があります。3割程度の空室があっても赤字にならないように収支計画を立てておくのです。そのためには、ローンの返済額を抑える必要があります。そこで、融資を利用する時に頭金などの自己資本を多くしておくことで、ローン返済額を少なく設定しておくのです。月々の返済額が少なければ少ないほど、キャッシュフローに余裕ができるでしょう。物件のメンテナンスに費用を惜しまないアパートには、屋根や外壁の定期的なメンテナンスが欠かせません。目安は、10~15年程度でしよう。早めにメンテナンスに取り組むことが、建物を長期間維持させるコツです。メンテナンス費用を見込んで予算を積み立てておきましょう。建物の老朽化が進めば資産価値が低下し、空室や家賃低下リスクが発生しやすくなります。物件のメンテナンス費用を惜しんではいけません。安定した賃貸経営には、メンテナンスが欠かせないという意識が必要です。クレーム対応など様々な仕事があります。アパートオーナー自身で全ての仕事を行うことは負担が大きいでしょう。そこで、管理会社を効率的に利用するアパートオーナーも少なくありません。管理会社の選択は慎重に行なってください。管理会社の中には、信頼のおけない仕事ぶりの会社があるかもしれません。調べ方としては、インターネットで評判を確認することもできれば、実際に管理物件に足を運んで確認することもできるでしょう。不動産投資に関する情報収集力に秀でている人アパートオーナーとして成功している人の多くは、不動産投資に関する情報収集力に優れています。立地や将来性など、賃貸需要のポイントについての情報を押えている人が少なくありません。賃貸経営とは、長期にわたって運営していく必要があります。したがって、現在の情報のみではなく、将来にわたった情報をつかんでおかなければいけないのです。情報収集力は、不動産投資の成功に欠かせません。不動産関係者とのコミュニケーションを密にとっている人アパート経営では、不動産会社や管理会社などの関係者とのコミュニケーションを密にとる必要があります。不動産関係者に仲介や管理を委託しているからといって、仕事を丸投げしているようでは成功することは難しいでしょう。不動産会社や管理会社は、あくまでアパートオーナーをフォローする専門家だという意識を持ってください。関係者とコミュニケーションをとり、様々なアドバイスを受けるのですが、最終的に判断するのはアパートオーナー自身です。アパート経営をするうえで参考にすべきオーナー3人アパート経営では、目標を設定することが大切です。そこで、アパート経営をする上で参考にすべきオーナー3人を紹介しましょう。20代でアパートオーナーになった八木エミリーさん八木エミリーさんは、平成元年生まれで金融機関に勤める女性です。2015年から不動産投資を始めました。現在は夫婦で不動産投資をされており、不動産投資を始めてわずか2年半で6棟を所有しています。不動産投資についてオンラインで学べるセミナーなどを開催しているので、これから不動産投資を始めたい人にも有効でしょう。目標は、20代のうちに投資総額10億円を達成することだそうです。参考:八木エミリーのブログ総資産6.5億円!元サラリーマン大家赤井誠さん赤井誠さんは、「ボロ物件をリフォームして家賃収入を得る」という記事と出会い、不動産投資を始めたそうです。当初は、サラリーマンをしながら休みの日に不動産投資を行う、いわゆる「サラリーマン大家」でした。ところが、今では11棟を所有し、総資産額約6.5億円で年間の家賃収入が約7,500万円、キャッシュフローも約4,500万円とのこと。物件購入後にリノベーションを行って賃貸するというスタイルが主流です。5年で8棟の物件を所有しています。不動産投資を始めたきっかけは、リストラによる先行き不安だそうです。株式やFXを経て不動産投資にたどり着いたとのこと。現在、日本の人口減少など不動産投資の将来性が明るいとは言えません。そこで、海外の不動産投資を始めており、フィリピンなどに投資先を広げているのです。不動産投資についてのコンサルティングなども手がけています。アパートオーナーの家賃収入と年収のシミュレーションたとえば、毎月の家賃が6万円で16室のアパートを経営している場合の家賃収入と年収のシミュレーションをしてみましょう。満室であれば、家賃収入月額が「6万円×16室=96万円」で、家賃収入年額が「96万円×12カ月=1,152万円」。ローン支払額や管理費などの経費の合計が月々30万円だとすると、所得額は「1,152万円-(30万円×12カ月)=792万円」です。所得税の額は、「792万円×23%-63万6,500円=118万5,100円」になります。したがって、家賃収入年額から年間経費や所得税の額を差し引いた残額が家賃収入に基づいた年収の概算になるのです。不動産投資では、災害に対するリスク管理が欠かせません。災害により賃貸物件が損傷すれば、家賃収入が途絶えるからです。それぞれの違いを確認してから加入してください。火災保険にセットする形で加入します。火災保険のみでは、地震が原因で火災が発生しても補償を受けることができません。保険料の相場は、物件のエリア・建物の構造・保険金額などで異なります。家賃収入特約アパートで火災が発生すれば、家賃収入を得ることもできません。付加しておけば、火災などで家賃収入が途絶えでも補償されるのです。老朽化による劣化のために壁が崩壊し入居者などがケガをした場合、火災保険に加入していたとしても補償の対象にはなりません。家賃収入特約に名称は似ていますが補償対象に違いがあります。家賃収入特約のように火災などのために途絶えた家賃収入を補償するのではなく、住民の死亡事故などによる空室や家賃割引などの損害を補償する特約です。アパートオーナーは初心者にもなれる!知識をつけて始めようアパートオーナーになったとしても、経営を成功させて利益が出せないようでは意味がありません。実は、アパート経営を成功させるためには一定のポイントがあるのです。その内容を把握しておきましょう。「アパート経営を他人に任せきりにしない」「収支管理を厳格にできる」「賃貸物件の保有数を増やす」といったポイントを意識して、しっかりした事前の準備をすることが成功の秘訣だと言えるのです。けに勉強会や個別相談会を開催しています。知識をつけたい・A-Labがどんな会社か知りたい・非公開物件を紹介してほしいという方までお気軽にご参加ください。不動産投資については日々勉強中の身。ただの事務員が気づいたらライターしていました。取材したことや体験したことを記事にできるように体当たりしていきます。