「東証REIT指数」のデータ分析(2019.3)(NAV倍率・分配金利回り・TOPIX・東証1部株式の配当利回り・投信の資産増減状況)ここでは、直近の「東証REIT指数」について、NAV倍率・分配金利回り・TOPIX・東証1部株式の配当利回り・投信の資産増減状況などといった観点から見ていきたいと思います。各指標に関しては、以下の記事でそれぞれ詳しく解説していますので、よろしければご参照下さい。2017.11.11東証REIT指数について考える!この記事では、東証REIT指数について、NAV倍率や分配金利回り、東証1部株式の配当利回りなどといった観点から考察しています。不動産投信」といった商品分類別の投資信託の資産増減状況から、東証REIT指数について検証しています。...Contents1.東証REIT指数とTOPIX2.東証REIT指数とNAV倍率・分配金利回り3.各種利回りの比較4.投資信託の資産増減状況と東証REIT指数5.総括1.東証REIT指数とTOPIXまずは、東証REIT指数とTOPIXの推移を見比べてみます。この図から、TOPIXと東証REIT指数は強い相関を認めることが見て取れます。2017年頃から拡大していた両者の乖離も、TOPIXの下落により縮小傾向となっていることが分かります。いった意味では、東証REIT指数は底堅い値動きをしていると言えます。2.東証REIT指数とNAV倍率・分配金利回り次に、東証REIT指数をNAV倍率や分配金利回りといった点から見ていきます。NAV倍率の方からです。すると、NAV倍率は一般的に割安の基準であるとされる1倍に近い水準(赤の点線)での推移となっています。一方で直近の東証REIT指数は、NAV倍率ほどは下がっておらず、両者の間には乖離が生じています。これは、NAV倍率を算出する際に分母となる、REITの保有する不動産の時価が上昇しているためかもしれません。分配金利回りの推移についても見ていきます。(見やすくするために、右軸にある分配金利回りのスケールは反転させてあります。)直近のJ-REIT分配金利回りは4%前後での推移となっていますが、この図で示した過去約15年間の推移を見る限りでは、この4%という水準はそこまで高いものではないように見えます。3.各種利回りの比較とはいえ、REITの分配金利回りは、株式の配当利回りや長期金利(10年国債利回り)などとの関係で決まってくる面もあると思われるため、それらの比較をしたのが以下の図になります。より、0%前後での推移となっています。ここ数年の長期金利は少なからずコントロールされたものであると言え、比較対象として適切なものかどうかは疑わしいものであるため、ここではJ-REITの分配金利回りと東証1部株式の配当利回りとを比較してみます。このJ-REITの分配金利回りと東証1部株式の配当利回りとのスプレッド(利回り差)の推移を示したのが以下の図です。この図で示した過去約15年間の推移を見る限りでは、両者のスプレッドはまだ低い水準にあると言えます。いったことから、株式と比較して見た場合に、REITにはまだそこまで投資妙味があるというわけではなさそうです。東証REIT指数の推移は、その中でも投資信託の資産増減状況との関連が比較的強いため、その影響についてここでは見ていきます。不動産投信」の2つについてです。「毎月決算型」の方からになります。この「毎月決算型」を見るのは、分配金を毎月出す投信にとって、相対的に利回りの高いREITというのは、都合が良いためです。資金流出がずっと続いており、流出額もかなり大きなものとなっていることが分かります。直近では、その流出傾向とは逆に、東証REIT指数が上昇傾向となっていることが見て取れます。不動産投信」になります。不動産投信」はピークアウトしてはいたものの、直近では再び資金流入傾向となっており、それと連動するように東証REIT指数も上昇していることが分かります。5.総括ここでは、東証REIT指数を、各種指標と比較して見てきました。それによると東証REIT指数は、NAV倍率からは割安な水準にあるように見えます。一方で、TOPIXとの比較や、J-REIT分配金利回りの水準、東証1部株式配当利回りとの比較では、そこまで割安な水準であると言えませんでした。不動産投信」への資金流入が、今後も継続していくのかどうかが焦点となりそうです。最近、世界的な、特に国内の低金利環境下で、邦銀のCLO(信用力が低い企業への融資をまとめたローン担保証券)への投資残高が拡大しているとの記事がありました。証券化によるリスクの拡散は、リーマン・ショックへと発展したサブプライム住宅ローン危機を彷彿とさせ、そういった懸念から金融庁が、邦銀などを対象に、19年3月末から証券化商品の保有に新たな規制を導入するとのことでした。このように、低金利環境下では、相対的に利回りの高い金融商品、つまりREITやハイ・イールド債などに資金が流入しやすくなります。)では、FRB(米連邦準備理事会)による利上げ休止や資産縮小の年内停止が見込まれています。世界的な低金利環境が当面は続くことが予想され、これはREITにとっては追い風となりそうです。