第18号の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。対象不動産は大塚駅から徒歩6分、築1年の賃貸マンション「ガリシア大塚」の1戸(25.5m2)です。周辺は住宅と店舗が混在する地域です。池袋駅周辺に職場・学校などがある人には非常に便利です。案件利回りは実質2.5%運用利回りは年8.0%なので、運用期間114日に引き直すと2.5%になります。優先出資2,632万円に対してリターン金額は約65万円です。家賃は月11.4万円、純収益(NOI)は月9.1万円、運用期間の純収益は合計で約34万円と試算しました。SUUMOで対象物件と家賃水準を確認したところ月11.3万円で募集されています。新築物件なので家賃は相場より高めに設定されていると思います。運用期間中の優先出資者向けの予定リターンは約65万円で、34万円は賃貸運用で稼ぎます。残りの約31万円は物件売却益などで稼ぐことになります。物件売却が可能かどうかのシュミレーションですが、キャップレート水準で考えてみます。キャップレートは下図の通りになりますが、物件全体(FANTASの劣後部分を含む)で、NOIキャップレート3.3%となりました。大塚駅周辺のシングル向けレジのキャップレートとしては強気な水準になっています。優先出資レベルだと4.2%であり、こちらは市場の実勢を反映していると思います。対象物件は大塚駅から徒歩圏で、住宅と店舗が混在するエリアになります。大塚駅は池袋駅から1駅なので、周辺に会社や学校がある単身者をターゲットにしていると考えられます。そのレベルであれば買い手は見つかると思います。ちなみに、FANTASが売却に失敗して劣後部分が完全に棄損しても、優先出資レベルではNOIキャップ4.2%で回る物件なので、このレベルなら買い手は見つかるでしょう。まとめ対象物件は池袋駅から1駅の大塚駅から徒歩6分の距離にある、ほぼ新築の賃貸マンションです。物件の立地・建物のグレードは申し分ないと考えられます。新築物件は売買価格にプレミアムが乗ることが多いので、普通に投資すると割高になりがちですが、本案件はFANTASが劣後出資するので、優先出資レベルで考えれば、リスクは抑えられた投資であると言えます。ちなみに、FANTASは事業責任者の永野さんにツイッターで色々とご教示頂き、信頼度が大幅にアップしました。その時の記事はこちら↓FANTASの好感度アップ当ブログは「個人投資家として自分のお金を投じても大丈夫か」という観点から私の独断と偏見で記事を好き勝手にアップしています。19:14FANTASは既に3案件が無事に出口を迎えており実績も出ています。投資家登録がお済みでなければ、こちらからどうぞ↓ランキング参加中ブログランキング参加中です。メインステージ蒲田IIの募集は本日午後8時からですCREALが本日午後8時からメインステージ蒲田IIの募集を始めます。今回は東京都大田区蒲田の区分マンションです。今日は午後6時にFunds(ファンズ)、8時にCREALと大忙しの一日ですよ。...記事を読むSBISL不動産ディベロッパーズローンファンド12号が満額成立(4億円)2月5日午前10時から募集を開始したSBISL不動産ディベロッパーズローンファンド12号が1時間も経たずに満額成立(4億円)しました。当ブログでは本案件について以下の様に分析していました。本日午後6時から募集を開始した「フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド#1」ですが満額成立しました。募集金額1億円、期間1年、金利3%でした。当ブログでは以下の分析時を書...記事を読むマネオQ&A:スポンサー企業の選定についてリリースによるとmaneoマーケット(以下「マネオ」といいます)はスポンサー企業の選定を進めているそうです。本記事ではスポンサー企業が見つかるかどうか考えてみました。そもそもスポンサ...記事を読むSBSIL太陽光発電「かがやき」シリーズ第1号案件が募集中止になりました3月14日から募集していた掲題の案件ですが、SBISLは以下のとおり募集を中止しました。SBISLのメールを以下に引用します。不動産担保付きローンファンド33号2月14日午後3時からLENDEXが不動産担保付きローンファンド33号の募集を始めます。開示情報を元に案件分析を行いました。LENDEXのHPからお借りしました。パレステュディオシンシア文京千石は魅力的です4月12日午後8時からCREALは「パレステュディオシンシア文京千石」の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。瀧本社長はなぜ退任するのか3月29日にマネオから重大発表がありました。マネオの社長である瀧本氏が一連の不祥事の責任を取って社長を退任するようです。詳細は以下のリリースでご確認ください。いつも通り開示情報に基づいて案件分析を行いました。心から愛する元銀行員。ソーシャルレンディング業界のご意見番として、独自の視点で事業者や投資案件を分析するほか、資産運用全般について語ります。銀行員時代はストラクチャードファイナンス部門に在籍。東京のほかシンガポール、ロンドン、ニューヨークのビジネスシーンで培った感覚をもとにお届けします。勉強会を開催したときの様子はこちら個別相談も受付中です。お申込みはこちらブログランキング参加中です。クリックして頂けると嬉しいです。元銀行員のひとりごと.。