対し、金利が上昇すればパフォーマンスが悪化するのではないかとの疑問が投資家の間で広がっている。アライアンス・バーンスタインでは、グローバル不動産関連株式への投資が金利上昇局面への備えとしてより効果的であると見ている。パフォーマンスをあげている。NAREITオール・エクイティ指数は、2014年8月末まで年初来で20%も上昇している。2009年3月と比べると約4倍近くに上昇しており、グローバル不動産関連株式や米国株式市場全般を上回るペースで急騰している。このようなパフォーマンスを受けて、米国リートへの純資金フローはこの3年間で280億米ドルの流入超となり、米国以外のグローバル不動産関連株式の80億米ドルをはるかに凌駕している。グローバル株式が全体的に回復しているにもかかわらず、投資家は依然として債券あるいは公益セクターやリートなどの高利回り株式といった、比較的安全で安定的なキャッシュフローが見込める証券を好む傾向にあるようだ。米国リートは、投資対象国として米国が比較的安全であることやキャッシュフローが改善していることが特に評価されているほか、オフィスビルやショッピング・モールのような商業不動産の新規供給が限定的な状況の中で需要が安定的に回復していることなどが、その人気を後押ししている。米国不動産市場のファンダメンタルズは非常に良好である一方で、米国リートのバリュエーションは数年前と比較すると魅力度がかなり低下している。米国以外の不動産関連株式はかなり異なる状況にあり、それには2つの理由がある。1つ目は、バリュエーションが相対的に魅力的であることだ。バリュエーション指標としてよく用いられる、米国不動産株式のキャッシュフロー利回りから10年米国債利回りを差し引いたスプレッドを見てみると、現在の水準は、金利が極端に低い状況下で長期平均より若干高い程度である。それに比べ、米国以外の不動産株式のキャッシュフロー利回りから各国の10年国債利回り(加重平均)を差し引いたスプレッドは、長期平均よりもかなり高い水準を維持している(図表1)。米国不動産市場と同様、米国以外の不動産市場のファンダメンタルズも概して良好であることに加え、ほとんどの主要市場において物件の新規供給が不足する中で需要が改善している。米国以外の不動産関連株式は単なる債券の代替手段ではない米国以外の不動産関連株式の魅力度が高い2つ目の理由は、足下の株価が国債利回りの動向に左右されない傾向にあることにある。アライアンス・バーンスタインでは、米国および米国以外の双方について、国債利回りの変化と、株式市場全般と不動産株式の相対パフォーマンスとの相関係数について分析してみた。長期的に見れば相関度にはばらつきがあるが、足下では、米国で歴史的に高い水準にある一方で米国以外ではほぼ過去平均並みである(図表2)。500指数をアンダーパフォームしている。これはおそらく、米国不動産株式がその安全性ゆえに債券の代替投資先と見なされていることによると思われる。米国以外の不動産株式は、おおむね国債とは異なる動きを見せている。米国以外の不動産株式は、パフォーマンスに影響を及ぼす金利が地域的に分散されているという点でも有利である。日本、ユーロ圏、オーストラリアのような主要市場の金利は、低水準が続いており、また当面上昇する可能性は低い。米国以外に目を向けることにより、投資家は国債利回りの上昇による影響をあまり受けずに不動産関連株式に投資することができる。不動産株式が提供する安定的なキャッシュフローや配当を好む投資家にとっては、グローバル不動産関連株式に投資することが、来るべき金利上昇局面に備える有望な方法であると思われる。当資料は、アライアンス・バーンスタイン・エル・ピーのCONTEXTブログを日本語訳したものです。オリジナルの英語版はこちら。なく、必ずしもアライアンス・バーンスタイン・ポートフォリオ運用チームの見解とは限りません。本文中で言及した資産クラスの過去のパフォーマンスは将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。当資料は、2014年9月15日現在の情報を基にアライアンス・バーンスタイン・エル・ピーが作成したものをアライアンス・バーンスタイン株式会社が翻訳した資料であり、いかなる場合も当資料に記載されている情報は、投資助言としてみなされません。当資料は信用できると判断した情報をもとに作成しておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。当資料の記載内容、データ等は作成時点のものであり、今後予告なしに変更することがあります。アライアンス・バーンスタインはアライアンス・バーンスタイン・エル・ピーとその傘下の関連会社を含みます。当資料で使用している指数等に係る著作権等の知的財産権、その他一切の権利は、当該指数等の開発元または公表元に帰属します。当資料についてのご意見、コメント、お問い合せ等はjpmarcom@alliancebernstein.comまでお寄せください。当資料は、投資判断のご参考となる情報提供を目的としており勧誘を目的としたものではありません。特定の投資信託の取得をご希望の場合には、販売会社において投資信託説明書(交付目論見書)をお渡ししますので、必ず詳細をご確認のうえ、投資に関する最終決定はご自身で判断なさるようお願いします。以下の内容は、投資信託をお申込みされる際に、投資家の皆様に、ご確認いただきたい事項としてお知らせするものです。投資信託のリスクについてアライアンス・バーンスタイン株式会社の設定・運用する投資信託は、株式・債券等の値動きのある金融商品等に投資します(外貨建資産には為替変動リスクもあります。)ので、基準価額は変動し、投資元本を割り込むことがあります。したがって、元金が保証されているものではありません。投資信託の運用による損益は、全て投資者の皆様に帰属します。投資信託は預貯金と異なります。上限3.3%(税抜3.0%)です。上限2.068%(税抜1.880%)です。その他費用:上記以外に保有期間に応じてご負担いただく費用があります。上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、アライアンス・バーンスタイン株式会社が運用する全ての投資信託のうち、徴収するそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。ご注意アライアンス・バーンスタイン株式会社の運用戦略や商品は、値動きのある金融商品等を投資対象として運用を行いますので、運用ポートフォリオの運用実績は、組入れられた金融商品等の値動きの変化による影響を受けます。取引を行うため、その業務または財産の状況の変化による影響も受けます。デリバティブ取引を行う場合は、これらの影響により保証金を超過する損失が発生する可能性があります。資産の価値の減少を含むリスクはお客様に帰属します。したがって、元金および利回りのいずれも保証されているものではありません。異なることから、リスクの内容や性質が異なります。ご投資に伴う運用報酬や保有期間中に間接的にご負担いただく費用、その他費用等及びその合計額も異なりますので、その金額をあらかじめ表示することができません。上記の個別の銘柄・企業については、あくまで説明のための例示であり、いかなる個別銘柄の売買等を推奨するものではありません。RESERVED.このサイトにある記事・写真および全てのデータに係る一切の知的財産権は、アライアンス・バーンスタイン株式会社に帰属します。