譲渡税計算上マンションの取得費は1億円ではなく、8164万円「土地価格2000万円+6164万円(減価償却控除後の建物価格)」となります。なり、取得価格と同額で売却しても税務上利益が出ることになります。譲渡税がかかることなります。減価償却費はとても怖いのです。居住者が売却した場合は3000万円の特別控除があります。となり譲渡税はかかりません。価格が落ちない人気中古マンションをご売却される方は譲渡税に気をつけてください。19:17:11初体験!!数日前、ご売却委任をいただいていた不動産の引渡し及び残代金決済を行いました。買主様は某地方銀行の東京支店で借入され、売買代金を支払われました。通常決済場所は借入する金融機関となるのですが、その東京支店にはスペースがないということで、急遽都心の某駅で貸会議室を3時間借りました。弊社事務所でもよかったのですが、駅からも遠いですし(西荻駅徒歩6分)、売主様・買主様とも都心に住まわれてますので、どちらも便利なところで借りました。小さいビルのワンフロワー内にありこんな感じのスペースです。5帖程度の部屋に机と椅子が6脚、エアコンがあるだけです。3時間借りて1,500円でした。借りましたし、他と比較もせずここ一択で決めましたので高いのか安いのかよくわかりません。今回の銀行指定の司法書士さんによると、決済場所は、やはり取引する不動産会社の事務所となるのが普通だそうです。変わったところでは、ファミレスやカラオケボックスでの経験もあるそうです。ちなみに、この貸しスペースの道路向かいにスターバックスがありました。決済時間より30分以上早く到着しましたので、ここでちょっと休憩しました。店内はとても広々していてゆとりがあり、雰囲気も抜群の店舗でした。テーブルも椅子も貸会議室のものよりはるかに立派で快適でした。お分かりかと思いますが、こちらの方が遥かによかったです。グーグルで周辺見るべきでした。先日ご婦人からご相談がありました。夫を数年前に亡くされ、現在お一人で戸建てに住まわれています。最近別のところで暮らしている長女から、長女の夫が資金を出すので、ご婦人の土地に2世帯住宅を建てないかとの話を持ち掛けられているそうです。ご婦人に異論はないのですが、一つひっかるのが、義理の息子名義で2世帯住宅を建てた場合でも、ご婦人の相続が発生し、長女がご婦人の土地を相続したとき「居住用の小規模宅地の特例」が適用されるのか?ということです。サザエさん一家を例に説明します。数年前波平さんが亡くなり(波平さんゴメンナサイ)、フナ、サザエ、マスオ、タラちゃんの4人で住んでいました。(カツオ、ワカメは既に独立しています)突然マスオさんが一念発起し、「自分が家を建て替える」と宣言し上図の2世帯住宅を新築することにしました。フナは後々のことを考え、日頃から相続の知識を蓄えていました。フナはマスオの提案に賛成し、土地をサザエ、預貯金をカツオとワカメに将来相続させることにしました。1つ不安が芽生えました。マスオ名義で2世帯住宅を建てたとして、土地をサザエに相続させた場合小規模宅地の特例が使えるのかどうかです。フナの土地の評価額は1億円です。特例が適用されれば80%減となり、評価額は2000万円まで下がります。相続税の節税に大きく影響します。フナは税理士に相談に行きました。税理士の答えは「特例適用可」でした。長女であるサザエの配偶者マスオは、フナの1親等内の姻族ですので親族に該当します。よって特例の適用条件に当てはまります。フナは安心し、マスオにGOサインを出しました。なればいいのですが人生何が起こるかわかりません。なんとサザエとマスオが離婚することになりました。(サザエさん、マスオさん、タラちゃんゴメンナサイ!!)建物名義がマスオのままですと、将来サザエが土地を相続したときに小規模宅地の特例が適用されなくなります。離婚時点でフナとマスオは親族でなくなります。適用条件である「建物所有者がフナ本人かフナの親族」から外れてしまうからです。適用されるにはどうすればよいのでしょうか?マスオからフナ、あるいはサザエが建物を買い取ればOKです。離婚の財産分与で1/2はサザエ名義に出来るかもしれません。残り1/2を買い取るだけで済む場合もあります。離婚原因がマスオの不義密通(浮気)であれば、財産分与+慰謝料としてサザエに建物名義変更となるかもしれません。似たようことがありましたので書いてみました。ややこしいことになりましたら早々に専門家にご相談ください。