bluehand-Fotolia530戸の物件を自主管理する人気ブロガー、必殺大家人さん。あらゆるトラブルに立ち向かってきた必殺大家人さんだけに、これまで大家さんを困らせるトンデモ入居者にもたくさん遭遇している。今回は、そんなトンデモ入居者の中から、「警察に逮捕されてしまった入居者、ワースト3」をピックアップ。大家さんであれば、誰にでも起こり得る事態であり、決して他人事ではないのも事実だ。その対処法まで詳しくレポートする。数々のトラブルを解決し、海千山千の入居者と渡り合ってきた必殺大家人さん。今回、お伺いしたのは「入居者の逮捕」について。所有物件が事件に巻き込まれる可能性は、物件を所有する限り、起こりうるリスクでもある。実際に必殺大家人さんが遭遇した、「警察に捕まった入居者」をワースト3から順に、紹介していこう。ワースト3は現在進行中の事件。入居して1年程たったときに、警察から入居者が傷害で逮捕されたという連絡があった。50代の1人暮らしの男性で、家賃滞納もなければ、トラブルもない優良な入居者だった。「アパートの部屋に入ったことがありますが、非常にキレイにしており、几帳面な人という印象でした。それが、ある日突然逮捕されました。聞いてみたらケンカです。酒乱といっても大きな事件をおこすでもなく、小さい傷害事件を重ねており、再犯ということで実刑となった。「留置場に面会に行ったところ、反省の色もあります。家賃滞納もないので、『今回だけは』ということで、出所するまで無料で家財道具を預かることにしました。荷物は、心理的瑕疵のある『開かずの間』に保管しています。訴訟から強制執行と正式な手順を踏んでいくと、どんなに早く進めても3、4カ月かかり、半年程度の家賃は損失となる。「このケースでは30万円くらいかかるでしょう。この30万円と秤にかけて、この場合は入居者も、基本的には問題のない方だったので、荷物預かりの判断をしました」なお、任意での明け渡しであれば、民間の引越し業者に依頼ができるため、荷物の運び出しもさほどコストはかからない。このケースでは、6畳に4畳半、3畳のキッチンという小ぶりな2Kアパートということもあり、3万円で済んだという。畳に包丁を突き刺す、隣の家の屋根に穴を開けるなどの異常行動ワースト2は覚せい剤で捕まった元暴力団員で60歳代の生活保護者。覚せい剤は初犯であれば執行猶予がつくが、再犯の場合は実刑となる場合が多い。入居していたのは、築50年の4階建てのマンション。入居者のえり好みができるような物件ではなく、逮捕者はその3階に住んでいた。「その方は、どうも刑務所を出たり入ったりしていたようです。マンションの隣には2階建ての戸建て住宅が並んでいるのですが、3階の自室から隣の屋根へとびおりたことで通報されて、逮捕となりました。その前から『部屋に蟻が出る』というクレームがあり、部屋の様子を見に行くと、畳に包丁を突き刺していました。逮捕されたのは入居して半年後のこと。そもそも犯罪者の場合は再犯率が高く、つまり逮捕されて家賃を滞納される可能性も高い。覚せい剤の中毒者についていえば、幻覚が出ることで、騒いでまわりに迷惑をかけることもある。「入居者が飛び降りたお隣の家は屋根に穴が開いたこともあり、激怒しています。『お前の入居者だから、屋根の修理費は大家が支払うべきだ!』と、言い争いになりました。隣人からすれば「入居審査を厳しくしろ」ということだが、大家は入れたくて問題入居者を入れているわけではない。入居審査で犯罪歴を問う欄はないのが現実だ。「入居申込者に聞いたところで『犯罪歴はありません』と言われたら、引き下がるしかありません。本当におかしな人であれば、顔を見て話せばわかるものです。『入居者の面接したい』といえば、仲介業者がいやがります。面接があって面倒だからと、優良な入居者まで連れてこなくなれば大変です」そもそも3階から隣の戸建てに飛び降りることを予測するのは不可能だ。「この問題の責任は飛び降りた入居者にあり、大家に請求されても困ります。お隣の方は完全な被害者であるのは事実で、結局、私が修理代を負担して屋根を直しました。その後、近くの警察署に面会に行って話を聞いたところ、この入居者は初犯ではないため、実刑は間違いないという話でした。そこで部屋を明け渡して欲しいとお願いしたら、『わしもよりどころがないから、差し入れで2万円くれないか』と懇願されました」2万円支払うということで、荷物は処分していいという一筆をもらい、すんなり決着がついた。して現金が欲しいかといえば、それは刑務所もお金次第だから。石鹸ひとつタオルひとつとっても、支給品より市販品がよく、お金がある方が快適に刑務所暮らしを送ることができる。そのため犯罪者も必死になる。「こういったことは、やくざものの方が慣れていると思います。こちらとしても、裁判を考えるよりは、数万円払って明け渡してもらった方がスムーズに行きます。そもそも、彼らは荷物に執着心がないようです。出所したら、自立のための保護施設に一旦入り、そこからまた生活保護を受けて、改めて布団やテレビ、洗濯機といった家財道具を揃え直すのです。退去拒否の上に、難癖をつけて金銭を要求。入居者の逮捕でもっとも困ることは、退去をしてくれないケース。過去に入居者にインターネット通販詐欺で捕まった男がいた。「30代の生活保護者で、インターネットオークション上で家電を販売するものの商品を送らず、被害届が出て捕まりました。逮捕されるまではあっさりしたものだったが、その後の明け渡しをかたくなに拒み、結果的に裁判を行うことになった。「部屋の明け渡しに対して、とにかくごねるのです。客付会社と必殺大家さんに対し、『詐欺をしている』と訴える入居者(※クリックで拡大)文句を言いながらも、お金の無心をする手紙(※クリックで拡大)(※クリックで拡大)金銭が目的でのクレームで、明け渡し交渉に対して一歩も譲らない。この場合は、裁判を行って強制執行で退去させるしかない。「そもそも警察に捕まると、取り調べを受けます。その時点では警察署内の留置所にいて、面会することもできます。次に取り調べが終わると検察庁に送検されます。そこで留置所から拘置所に写り、裁判を待つのです。一般的には警察から逮捕拘留されたところで、大家へ連絡が入る。契約書のコピーを求められてはじめて入居者の逮捕に気づく。「警察は留置所から拘置所までは、どこにいるのか所在を教えてくれます。刑務所は教えてくれません。入居者逮捕の一番の問題は、拘留されている間、家賃を払われなくなることです。○逮捕された入居者の動き留置所......逮捕直後。......裁判を待つ間。......判決が出たら移送。弁護士に依頼しなければ所在は不明となるこの詐欺のケースでは、とにかく不動産オーナーから金をとりたい、その一心で明け渡しを拒んでいたらしい。裁判には時間もコストかかるため、ゴネ得ということがわかっている逮捕者は、大家が折れて、お金を包んでくれることを望んでいるというのだ。結局、らちが明かないため、正式な手続きを踏んで、明け渡し訴訟を行った。強制執行で退去させたにもかかわらず、出所後、電話がかかってきて、「大事なものを返せ!」と言われたそうだ。相当なモンスター入居者と言えるだろう。判決......裁判からおおよそ1週間後。強制執行......執行官と共に行う。執行補助者という専門業者が荷物を運び出す(自分で手配することも可能)費用は弁護士に依頼すれば100万円、自分でやると実費10万円+半年家賃が必要となる。重要なポイントとしては、大家の勝手な判断で荷物を処分してはいけないということ。「一昔前の大家さんの考えで、『警察に捕まるようなやつの荷物は捨ててもいいだろう』と、勝手に捨ててしまうケースがあります。私のまわりでは、犯罪で捕まった人が、弁護士を使ってゆすってくるケースもありました」そういうときほど慎重に、法に従って対応すべきと、必殺大家人さんは強調する。送達証明書などの書類をそろえ、強制執行となる入居者が逮捕されたとき、保証会社はあてにできないここで疑問が浮かぶ。保証会社と契約している場合、入居者の逮捕における家賃滞納に対して、代理弁済はなされるのだろうか。「多くの保証会社は、契約書に『入居者が逮捕・拘留されたときに契約解除する』と明記しています。保証会社と契約しているから安心ということはありません。なると、家賃価格帯や物件タイプに関係なくリスクはあるのですが、高所得者、属性がよくなれば、まわりに家族がいて犯罪者を助けるケースが多いのです。家族が契約して住み続けるケースや、退去する場合でも、家族が荷物を引き取りにくる......というフォローがあります。その点、低所得の犯罪者はまわりに助けてくれる人がいないことが多く、その分、大家としてリスクが高まります」つまり、低所得者向けの物件を所有する大家さんであれば、誰にでも起こりうる事態だ。そのため、こういった問題入居者に対応する力をつけておくことが大事だと必殺大家人さんは言う。現実問題として、大家としての対応は、事件にもよるところも大きい。詐欺や覚せい剤、殺人事件など一概には言えない部分があり、必殺大家人さんのように、ケースバイケースで対応していくべきだろう。全国的なニュースになる事件が起きたら?なお全国的にニュースになるような大きな事件では勝手が変わる。必殺大家人さんの物件では、全国区のニュースになるような誘拐事件の犯人が居住していたケースがあるそうだ。「事件が大きいと弁護士が出てくる可能性が高くなります。明け渡しに関して言えば、代理人が立つことで、逆にスムーズに進みます。問題は、大きな事件が起こると、ニュースなどの報道で、物件が晒されることです。報道各社に『出さないでください』といわないとメディアに露出してしまいます。私は、『該当マンションには子どもたちがたくさん住んでいるから、全景はやめてください。実際問題、事件にはなんら関係のない入居者が住んでいる住宅をテレビに映すのは問題があり、最近は全体にモザイクかけて報道されていることも多い。「こうした入居者の逮捕は、大家さんにとって避けたい事態です。八方ふさがりになるわけではないことを知ってください。打つ手がないトラブルというのは困りますが、このケースでは、大家さんにも取れる行動があり、最終的には強制執行が可能なので、必ず解決します」もちろん、こうした入居者がいないに越したことはないが、必要以上に怖がることもない。手順を踏むことで解決する道はある。任意で退去してもらえるよう話合い、それが無理なら明け渡し訴訟に進んでいく。実は、他の揉めごとで退去させるのは、もっと難しい。逮捕されて家賃が払えないということは、比較的スムーズな退去となる。これが家族やまわりが家賃を払って助ければ、退去させることはできない。問題のある入居者について言えば、逮捕は退去のチャンスともいえるのだ。給湯器の入れ替えまで、全て自分で行っている自主管理大家さん。管理の日々を綴った「自主管理大家の日々」は不動産投資ブログランキングで、常に上位をキープする人気ブログ。各地でセミナーを開催しています。96家賃滞納裁判から給湯器の入れ替えまで、全て自分で行っている自主管理大家。16棟、約450室の物件を保有。自宅から半径30分以内に保有物件があり、築古木造アパートから5億RCを保有中。夜逃げ、滞納、入居者の逮捕に孤独死など、保有物件で起こったトラブルの多くを自分自身で解決している。空き家再生人が語る「物件の見極め方」プレスリリース・情報受付中!楽待新聞では、不動産投資関連の情報をお待ちしています。「取材希望」「オリジナル記事の寄稿」なども受付中です。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。