ユニゾそのままREITになればいいのに。REITのAM・PM会社になればいいだけ。物件移管課税や親会社等が障壁としても、これら貸ビル会社はなぜREIT移行を目指さないか。ガラス張りになり高給が取りづらくなるから・・・?そんな経営しているから買収されるんですよ。HISが3,100円で100%買収し、非公開化し全物件売却すれば3.7倍7,825円を得ます。何とも美味しい不動産M&Aなのです。「TOB価格3,100円だって・・・?安過ぎ!」と3,700円まで買い上がりHISのTOB価格引上を待つ輩が出現。ユニゾのSOSは、甘い血の匂い。ハイエナ16社もが群がり、手負いのユニゾ自らがソフトバンクG系を救済者に指名。円で新TOB、全株取得で非公開化。従業員(取締役にも?)に株式付与。ユニゾもしもユニゾ取綿役の最大責務が株主の利益最大化なら・・・、受け皿REITに全物件を移転。法人税課税され9,762円が7,825円に減し、株主に、この7,825円相当のREIT株を配ればいい。そんな単純で容易ではないにせよ、これが株主利益最大化です。株主は1株5,000の利益です。逆に現状のままなら5,000円の損。ユニゾ例えばケネディクスオフィスリートの1株(投資口)。株価:792,000円、1株時価純資産:687,000円、株価はその1.15倍(NAV倍率)。多くのREITは1倍強です。27,078円で利回りは3.41%。ユニゾが「ユニゾREIT」なら、1株時価純資産は前述9,762円で、NAV倍率を固めの1.0倍とし株価9,762円。REITは全利益(法律は90%超)を配当。1株税引前利益492円の配当で利回り5.0%。REITは物件のNAV(NetAssetValue)を公開します。ユニゾではNAVは不明。同社アニュアルレポート記載の含み益を参考に、NAV=時価純資産(簿価純資産+含み益)とします。(簿価純113,160百万円+含み益220,907百万円)÷発行済34,220千株=1株時価純資産9,762円。含み益が純資産の2倍です。1株税引前利益492円、純利益365円で配当金85円。アップリートという仕組みがあり、法人税非課税で「ユニゾREIT」に変われます。残念ながら日本にない制度です。この法人税非課税とは、物件をREITに移す際の譲渡益非課税のこと。ここまではユニゾ時価を9,762円と表記しましたが、日本では課税されて法人税30%払うので7,825円となります。それでも株価2,111円に比べ3.7倍。社長会長専務は全員興銀OB。地味な中堅ビルに着実投資を続け、そしてホテル会社を買収し、今は貸ビル業とホテル業です。自己資金が少ないまま借金でガンガン買い続け、保有物件は2011年の9棟から100棟へ。遅れてやってきたミニ住友不動産のようなもの。それとも超ビッグな自己資金ナシ借金漬けのメガ大家サラリーマンです。HISの敵対的TOB(株式公開買い付け)です。1株の時価純資産:9,762円なおHIS側「欲しいのはホテル。実態不明なので今は過半数は買わない。」ユニゾ側「3,100円は安い。