イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。画像は、キャッシュフローゲームM大家さんといえば、の、不動産業界で一躍名を馳せたM大家さんであるが、先週キャッシュフローゲームを楽しく一緒に遊んできた。コラムに書くことについて、本人の了解を得ているので、そのまま水戸と書いてもよいのだが、なんとなくM大家さんとしておこうw一世風靡した不動産投資の風雲児的な存在だったM大家さんであるが、現在は、不動産投資からは、すっぱり足を洗って、格安CIMの代理店販売業に注力していることは、知る人ぞ知る話。なんで足を洗ってしまったのかは、さておき、まだバリバリと収益不動産の売買をやっていた2年前に、リーマンまさゆきは面談をしている。当時は、六本木アマンドのビルの最上階にオフィスをかまえていて、面談室から眺めた景色がとても新鮮だったことを覚えている。結局、M大家さんから物件は購入しなかったのであるが、そんな縁で、リーマンまさゆきは、M大家さんのメーリングリスト(無料のほうねw)に登録しており、定期的に情報が送られてきているのである。そのM大家さんから、メーリングリストにて、金持ち父さんでも盛んに紹介されている「キャッシュフローゲームで遊ぼう!」という企画の案内が送られてきた。実は、前々から、そのキャッシュフローゲームなるものをやってみたかったリーマンまさゆきにつき、すかさず申し込みを入れて、そのゲーム会に予約を入れた次第。会う参加者3名とリーマンまさゆき、それにM大家さんの5人でゲーム開始とあいなった。基本的な遊び方のルールは、人生ゲームやモノポリーと同じ作り。投資売買をしながら、キャッシュフローを増やすこと(最終的には、ランニングの総経費をキャッシュフローが上回ること)がゴールになっているところである。その一次ゴールをクリアすると、金持ちゾーンに突入し、自分の夢をかなえるか、キャッシュフローを一定額増やすことができれば、ウィナーになるというゲーム。サイコロを振って、年収のコマに止まるか、通り過ぎるかで、年収に応じたキャッシュフロー分(年収からローンや生活費を引いた残り)を貰いながら、カードをひいて都度、投資活動をするしないの判断をしつつ、場合によっては、権利を売買しつつ、収益を増やしていくのである。これは、やってみるとわかるのであるが、都度都度、キャッシュフローが変化するので、書いたり、消したり、書いたり、消したりと、なかなかに慌ただしいのであるが、とっても面白い。株を安く買って高く売る、不動産を買って、キャッシュフローを得つつ、いいタイミングで高く売る。いうシンプルなゲームであるが、株や不動産にもいろんなタイプがあり、子供が生まれて養育費が発生したり、いきなり所有不動産に大規模修繕が発生したり、なかなかにゲーム性も高い。それ以上に面白いのは、自分の職業。最初に職業カードを引いて、自分の職業を決めるのであるが、パイロットだったり、機械工だったり、いろんな職業があり、各々、給料と経費(ローンや生活費)が設定されている。高給取りは、経費も大きく、これがまた、必ずしも、高給取りが有利にならないところも面白い。リーマンまさゆきは、今回のゲームでは教師であり、機械工のM大家さんの次に低い給料であったが、最初に、ゲームの1次ゴールを抜けたのが、機械工のM大家さん、次に、リーマンまさゆきの教師であった。ちなみに、最終ゴールの金持ちゾーンの優勝者は、リーマンまさゆき!嬉しかったけれど、こんなところで運を使ってどないすんねん!w、なんて、ちと思ってしまったwwwなにはともあれ、キャッシュフローの増減を楽しく実感できるゲームであり、なかなかに秀逸である。子供へのマネーリテラシーの教育にも充分使えるゲームである。参考になったのは、キャッシュフローの増分と、返済利息のマイナス分を、意識して不動産の購入の意思決定しなければいけないという部分(銀行借り入れで買うか、キャッシュで買うかの判断)フローが増えても、利息がそれより大きいと、ゴールから遠ざかってしまう!当たり前といえば、それまでだが、ここがキャッシュフローゲームに勝つためのキモになるのである。わけで、楽しくM大家さんと遊んできたわけであるが、ゲーム後に少々不動産に関するおしゃべりをしてきた。M大家さん、マジで、現在は、1棟しか不動産を所有していないとのこと。全力で、格安シムの代理店活動に勤しんでいると言っていた。ちなみに、不動産投資の今後についても話をしたのであるが、やはりまず地方は、年々厳しくなるだろうとのこと。日本全国を自転車で巡って、肌で実感したようだ。やるなら、都心の中でも本当の都心部を安く買えればいいのだが、そこはもう高くなりすぎていて買えないから、といって、地方はダメで、近郊といえども、順次厳しくなるだろうとのこと。今の融資情勢では、(それなりの一棟物件の融資については、)年収2000万以上、預金5000万以上の属性ぢゃないと、金融機関は客とみなさないので、やれる人が本当に限られてくる。キャッシュフローを得るための手段として、不動産投資は難しくなっているというのが、M大家さんの見解だ。基本的な考え方は、リーマンまさゆきと似たような考え方(まさゆきの場合、20年以上世帯数の増加か維持が見込まれる地域に投資する)ながら、彼が不動産から手を引いた本当のところの理由は、ちょっと違うのかなとも感じた。これは、あくまで、リーマンまさゆきの憶測であるが、M大家さんの場合、業界から注目される中、法人化して、それを急拡大する中で、次々と雇った社員のマネジメント(要は会社運営)に疲弊してしまったのかな、と。個人で、大きくできる代理店チェーンビジネスに邁進しているのかな、と思った次第。(あくまで、憶測なり)そんなわけで、久しぶりにM大家さんに、お会いしたのであるが(M大家さんは、間違いなく、覚えてないと思うけどw)、やはりM大家さんの、少年のような眼差しで、まっすぐ自分の信じたことに邁進するというスタイルは変わっておらず、なんだか微笑ましい感覚を覚えた。不動産邁進時代は、まあ、良くも悪くも、いろいろあったんだと思うが、人間的魅力のあるM大家さんには、ぜひまた成功をおさめて、「どうだ、このやろう!」と世の中にアピールしてほしいなと素直に思ったまさゆきであった。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。