き夫婦の世帯年収ごとにナマの相談事例を豊富に公開!週刊ダイヤモンド社ザイオンライン他多数メディアで執筆の傍らライフワークとしてサイトを運営しています。HatenaPocketミックスローンと繰上げ返済はどんな違いがあるか?自分に合っているのは?住宅ローン千日メソッドでおススメするミックスローンは、普通のミックスローンではありません。10年固定と20年又は30年固定で半々のミックスにします。10年後に10年固定の方を全額繰上げ返済します。一つの固定期間(20年又は30年)終了時と定年退職時の早い方で残りを全額繰上げ返済します。することで、当初固定金利で金利を固定させられますので金利変動リスクを負わなくていいです。普通は全期間固定にしたら金利も高くなってしまいますが、今金利の低い10年固定をミックスしますので、普通の全期間固定よりも低い金利で借りることが出来ます。当初の10年は住宅ローン控除があります。その10年間は元本を減らさず、10年経過後に一気に繰上げ返済することで住宅ローン控除の恩恵をフルに受けられます。税金のセオリーそれだけではなく、10年経過後からの毎月の返済は約半分になりますので、住宅ローンの後半に夫婦片方の定年退職で収入が半減してしまう人にとっての資金計画にもマッチします。有利なプランなんですが、その一方でリスクもあります。全額繰上げ返済できるか?という点ですね。繰上げ返済できなかった部分については、金利の変動リスクを負うことになりますよ。30年固定で借りて、10年経過してから多額の繰上げ返済をすることでも、一定の利息削減効果はあります。ミックスローンと同じようなメリットを受けることが出来ます。利息面でロスがある位なんですよね。どちらが自分に合っているか?ポイントは全額繰上げ返済の自分にとっての難易度です。ミックスローンを利用します。NISA口座を開設したため0.03%の割引適用となりました。保証等諸費用は前払式です。2,100家族構成は夫(33歳)妻、子ども(保育園入所予定)。将来的にもう1人計画中です。売却予定はなく定年後も居住予定です。夫が転勤の可能性もありますが当面は単身赴任の予定です。賞与の割合が大きいです。子どもが休園の際は休むので下がります。住宅ローンは夫の月々の手取り給与からやりくりできるのが理想ですが、そうはいかないので妻のパート代も充てようと思います。賞与は一部繰上返済用に貯蓄していければと思います。物件の総額は5,870万円です。土地(2,700万円)を購入する際に親から2千万円借りました。土地については4月にローン契約済み、残る建物は8月融資実行予定です。建物の住宅ローンについて迷っており相談させて頂きます。10年後は一括繰上返済予定です。建物の住宅ローンは30年固定か10年と30年のミックスか?手付100万支払済。下記の1~4のどれにすべきか迷っています。別途保証料等100万4建物3,070万をさらに10年固定6月金利0.62%と30年固定6月金利1.02%のミックスにする(ミックスローンは土地1本、建物2本の3本立ても可能だそうです)※保証料等には保証料の他、ローンの諸費用と、土地の分も合算しています。ミックスローンを採用して大丈夫なのか?迷いがある10年固定の金利がまだ安いので4にして10年後に一括繰上返済できる分だけ10年固定にすべきと思いますが、10年後完済できるか自信がありません。子どもが産まれてから物入りで出費がかさみ、今後を考えると将来の貯蓄が不透明です。どのくらい手元に生活費および貯蓄を残しておけばよいかも心配な点です。情報で不足している点があればご指摘ください。ご助言よろしくお願いいたします。回答:ポイントは繰上げ返済の難易度と将来の変化の可能性ですではお答えしていきます。土地の方は金利が0.55%の時に借りられてラッキーでしたね。今月(6月)の10年固定は0.65%上がってしまいましたが、NISA口座を作ると0.03%引き下げになるのですね。NISAで手数料込みで収支トントンに持っていければ、こちらの勝ちということですね。状況を整理してみます。土地700万は10年固定で10年後一括返済する。建物3,170万円の住宅ローンの金利タイプと返済方針をこれから決める。定年(60歳)までは29年あるが、毎月の収支はトントン位。お悩みのポイントとしては以下の2点ですね。本体の3,170万円の住宅ローンをどうするか?30年固定として頭金は?またミックスローンは?今は子どもは一人だが、二人目を計画中であり今後の学費にどれくらいかかるか?不安がある。土地についてはこれで正解であると思います。今よりも安い金利で借りられましたし、年収と同水準の700万円のローンであれば、10年後の一括返済につまづく可能性は低いでしょう。問題は3,170万円の方ですね。未知の金額ですし、これから29年というのは社会人としての今までの経験年数の3倍の期間です。千日メソッドに沿って考えていきたいと思います。頭金を幾ら増やすと幾ら支払いが安くなるかまず検討されている候補の123については、頭金と保証料の差異を検討されていますね。それに加えて頭金を増やすと、住宅ローン控除が減ってしまうという副作用があります。頭金とは何か?千日の考え方としては頭金=繰上げ返済です。普通、繰上げ返済というと返済期間中に行うものですが、頭金というのはスタート時点で繰上げ返済するということなんです。元本を減らすことが目的です。住宅ローン控除のある当初の10年間については借入元本が多い方がトクです。税金のセオリーをご一読ください。いうことか、実際に数字をあてはめてみましょう。今、100万円多く先払いしても毎月2千円位の差しかありません。『でも積り積もれば大きくなるかも?』では合計で比較してみましょう。今、100万円多く先払いしても29年間で14万円の差しかありません。一年で4,800円、一カ月で400円です。これ、どういうことかというと、今100万円使えなくなる代わりに29年後に14万円の貯金が増えるということです。この100万円は『繰上げ返済』ですから、なにも今払わなくても2千円づつ、ちょこちょこ払っても良いのです。それを、最初にドカンと払い、毎月2千円づつ貯金していけば29年後に14万円の貯金になるということです。29年後に14万円というのを月平均すると月に400円の貯金増加になります。住宅ローン控除の恩恵が少なくなるからです。最初の元本が100万円少なくなると、住宅ローン控除の恩恵が9万円減るということです。頭金を多く入れたことによって9万円損しているからなんですね。毎月の支払額については、手取り月収の4割以下にすることをお勧めしています。数千円の差が命取りになるような年収ではありません。毎月の支払い額が上記のレンジに入っていれば、頭金については少なくしておいて良いと思います。貯金は貯金として温存してくことをお勧めします。10年と30年のミックスローンか繰上げ返済かミックスローンのメリットは確かに魅力的ですよね。10年固定の金利の安さを利用して、当初の10年はできるだけ元本を減らさず、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けられる。10年の固定期間が終わったら10年固定だけを一括返済すれば金利変動リスクも負わなくていい。(全額一括返済はよほどの資産家でなければできないが、部分的にならば可能な人は多い)二つ目のメリットを受けるには、確実に一括繰上げ返済できることが条件ですね。土地の700万については余裕なので、この条件に不安は無いのです。今回のは3千万円超の大物です。私としては、一括繰上げ返済の可能性に懸念があるのなら、ミックスローンを採るべきではないと思います。仕組み債のような金融商品であれば、元本が減る程度のことで済みますけど、住宅ローンでしくじると家を失うからです。それに、繰上げ返済してその後の毎月の元利均等返済額を減らすことでも同様の効果を得ることが出来るのですよ。シミュレーションしてみましょう。先ほどのシミュレーションのうち、頭金100万円のケースを利用します。建物の住宅ローンは3,070万円です。35年)で借りると月の返済は86,948円です。10年後の残高の半分1,150万円を繰上げ返済して、元本を半分にし、毎月の返済額も半分にすると、その後は毎月43,474円の返済になります。建物の住宅ローンは3,070万円です。35年)で借りて、10年後の残高1,129万円を繰上げ返済します。35年)の40,666円になります。?似たような返済方法になりますよね。実際にどうなのか、表にして差額を出してみました。当初の10年は、繰上げ返済105,181円、ミックス102,373円で繰上げ返済の方が2,808円だけ高いです。誤差のようなものです。その後は、繰上げ返済43,474円(86,948÷2)、ミックス:43,474円で全く同じになります。繰上げ返済:4,098万円ミックス:4,024万円ミックスの方が73万円安くなりました。これをどう見るか?ですね。この73万円は10年後に1千万円の繰上げ返済資金を貯蓄できるか?というリスクを負うことで得られる73万円ということです。金融商品としては、そこそこ魅力的な商品かもしれませんが、失敗したら家を取り上げられるかもしれないというリスクを負ってまで取りに行くリスクとは思えません。ちなみにですが、住宅ローン控除では1万円位の差しかありませんよね。繰上げ返済の方法をとっても住宅ローン控除の恩恵は十分に得られている(ロスは少ない)ということなんです。まとめいかがでしたでしょうか。表が細かくなってしまいましたけど。30代の前半からは、まだまだ色んなことがありますよ。ミックスローンで住宅ローンに余分なストレスを負うべきではないと思います。住宅ローンって後ろ向きのテーマなんです。『有利』というのは『払いが少ない』という話ですから。31歳からの10年間は、そんなことよりも優先すべきことが多いと思いますよ。以上、参考になれば幸いです。HatenaPocket44歳共働き地方公務員の住宅ローンは変動か固定か?フラット35Sのお勧め返済方法Next老後を生きられる住宅ローンか?頭金・金利タイプ・繰上げ返済の方法Prevお勧め住宅ローン➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利。借りるなら絶対に外せない商品。➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。!全疾病保障が無料で付帯する1%以下のフラット35➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。