~空室対策研究所~2019年6月21日senryaku所有している賃貸物件が空室になると困りますよね~。空室でもローンは毎月返済しなければならないし、、、でも安心してください。これからご紹介する空室対策のうちいくつかをやれば必ず空室は埋まります。空室対策はお金がかかると思いがちですが、空室対策はお金よりアイデアです。実際にお金をかけずにできるアイデアもたくさんあります。わずかな費用でできるすごい技もあります。空室が埋まるだけじゃなく家賃を上げられる対策もあります。空室対策は、他のオーナーさんが成功したからといってあなたが同じことを実行しても成功するとは限りません。あなたの所有している「物件」について知ることが第一歩です。「相場」とは何なのでしょうか?ネットに出ている募集賃料なのか?m2単価から算出した賃料なのか?ほとんどのかたはネット等で賃貸募集サイトを閲覧して、同じエリアのいくつかの類似物件と比較して、「だいたいこれくらいの賃料だろう」という具合で算出するかと思われます。正しいのですが厳密に言うと間違っています。相場はあくまでも「成約事例」からしか算出できません。成約事例とは実際に契約した賃料の事例です。入居者が決まる際に、賃料の値引きをされることを前提にいくらか上乗せされている場合が多い、という理由で目安にはなりますが、あまりあてにはなりません。いう理由で相場は過去に実際に成約した賃料から算出します。一般のかたが成約賃料を調査することは難易度が高過ぎますし、情報がほとんどないのが現状です。成約賃料を調べる際は不動産業者間サイトである「レインズ」に出ていますので、管理会社の担当さんに協力してもらい、このレインズの成約事例から適正な相場を把握すること、これが空室対策の第一歩になります。競合物件を知ることあなたの物件の賃料相場がわかったら次は「競合物件はどの物件なのか」を調査します。何事も敵の存在を知ることは非常に大事なことですよね。競合物件は次のポイントを押さえてピックアップしてください。競合物件がわかったら、ご自身の物件と競合物件との決定的な違いを書き出してください。できれば現地に足を運んで実際に目で見ることをオススメ致します。ポイントは下記になります。額、フリーレントの有無など)内装の違いなどそして競合物件に住んでいる人はどんな人なのか?学生さん、社会人、高齢者などがわかれば理想です。次にあなたの物件と競合物件を比較して、あなたの物件の長所短所を書き出します。最低ラインとしてここまでのことを行い、初めて空室対策は何をすれば効果があるのかという対策を絞り込むことができます。空室対策を行う際の注意事項この後から順に空室対策のアイデアやすごい技をご紹介していきますが、注意事項が1点あります。それは、今一時的に人気のある対策には注意が必要ということです。過去に一時期賃貸住宅にもオール電化を導入することが流行りました。相当な金額を設備投資したにも関わらず入居者からすると料理をする際はやっぱりガスコンロがいいとなり、オール電化が敬遠されたことがありました。これでは本末転倒ですよね。このように一時的な流行りの設備を導入する際には相当な調査が必要になります。実際に入居者に長く住んでもらうために何か対策はしていますか?と言われたら答えられるかたは少ないのではないでしょうか。セミナーや勉強会に参加すると入居者に長く住んでもらうための対策として入居者に誕生日カードを送りましょうお歳暮を贈りましょう更新時にルームクリーニングを入れてあげましょうたまに手紙を送りクオカードをあげましょうアパート内の入居者を集めてお食事会を開きましょうなどお話されているのをよく聞きます。間違ってはいませんが、私の経験上あまり効果はありませんでした。現代の慣習を考えると、近所の人とはなるべく関わりたくない、オーナーさんともできれば関わりたくないという人が多いのです。入居中にルームクリーニングをするとなると、一見親切でありがたいうように思えますが、実情は、入居者はその時部屋を片付けなければならず、面倒だし部屋に他人を入れたくないからいい迷惑、というのが入居者の本音のようです。間違いの2つ目は、「長く住んで欲しいので更新料を値下げすること」になります。賃貸経営は収入を確保することが大前提です。そこで自ら収入を断ち切ることは経営上いい策とは言えませんね。長く住んでもらうためには何をすれば良いのか?「当たり前のことを当たり前に実行する」という単純なことなのです。共用部の清潔感などです。オーナーさんが対応するというよりかは管理会社が対応するケースが多いかと思いますが、退去するかたに長年ヒアリングした結果、退去する一番の理由は、上記のことが行われていない管理会社やオーナーさんへの不信感であることは分かっています。これをしっかりと実行するには管理会社の担当さんと一度じっくりとお話する必要がありますが、このような些細なことができていないのが、空室を生む一番の原因なのです。転勤や結婚などの理由は仕方ありませんが、防げる退去理由はかなり多くありますので今一度入居者が居住しやすい環境作りを実践していきましょう。お金がかかることではないので直ぐにできるはずです。敷地の入口、エントランス、共用部を小綺麗に保つ敷地の入口、エントランス、廊下や階段などの共用部を小綺麗にして清潔感を保つことはかなり重要項目と言えます。敷地の入口は、お部屋探しをしているかたが一番初めに見る場所です。その大事な場所にゴミがたくさんたまっていたり、置き忘れた自転車が無造作に置かれていたらお部屋を見に来たかたはどう感じるでしょうか?「この物件ちょっと汚いから嫌だな」と思われてしまい、いくらお部屋にお金をかけてキレイにしていても無意味になってしまいます。私が現地を案内した際、敷地の入口が汚いために、お部屋を見ることもしないで帰られてしまった経験もあるくらいです。物件、物、人、どれも第一印象は非常に大事ですよね。エントランスや共用部も同じです。集合ポストにチラシなどが散乱している落ち葉がたまっているエントランスの扉がある場合に扉に触ったら手に汚れが付いた廊下に入居者のゴミや不要物が散乱しているなどは、やはり見に来たかたに敬遠されてしまいます。対策としては月に1回、または2回業者さんに依頼して日常清掃を入れることです。オーナーさんの中では多いかたで毎週1回日常清掃を入れることもあります。年に1回か2回、「定期清掃」という形で、さらに共用部や床の汚れを落とすのがベストでしょう。依頼する業者さんによって金額の差がありますが、シルバー派遣さんなどではかなり格安に清掃をしてくれるところもあります。管理会社の担当さんなら清掃業者さんを何社か知っているはずです。空室対策の基本中の基本ですので是非実践してみてください。募集チラシを見直す空室募集のための「募集チラシ」は不動産会社が店頭に貼って宣伝をしたり、来店されたお客さんに紹介したりするチラシのことです。この2つのチラシを比較してみてください。お部屋を見たいと思うものどうでしょうか?一目瞭然ですね。チラシ1を見たお部屋探しをしているお客さんは恐らく実際にお部屋を見たいと思わず、別の物件を早く紹介して欲しいと思うでしょう。チラシ2はパッと見がキレイで情報量が多く画像もあり、なんとなく実際に生活した時のことが想像できます。お部屋探しをしているお客さんからすれば、もっと詳しく知りたい、実際にお部屋を見てみたい、と感じることでしょう。現代はネット社会ですので、知りたいこと、調べたいことはまずネットを検索して探します。世の中の100%の人がネットでお部屋探しをするわけではありませんし、お部屋を決める前には不動産会社に一度は行くのが通常です。その時にチラシ1のようなもので紹介されてしまったら夢も希望もありませんよね。募集チラシの作成はあなたがお任せしている管理会社に頼ることになりますが、管理会社に「募集チラシを見せてください」と言えばすぐにメールやFAXで送ってくれるはずです。それを見て、もしも物足りないものであった場合には、管理会社の担当さんと打ち合わせをして再度見栄えがいいものに作成し直してもらいましょう。作成者の「センス」が多分にあるのも事実ですが、不動産会社にはチラシ作成ソフトがあることがほとんどですので見栄えがキレイなものは作成できるはずです。空室対策を行っているオーナーさんにお話を聞いていると、色々とお金をかけて実行している方が多いのですが、この「募集チラシ」がどうなっているのかを見ることがスッポリ抜けてしまっている方が多いようです。入居者が決まるためには「案内件数を増やす」ことが一番大切なことですので是非「募集チラシ」の見直しを実践してみてください。アップ→入居者決定の構図です。インターネットの募集掲載内容を見直すインターネットでの募集掲載内容によってお客さんの反応は180度変わります。設備項目などが異なりますので、すべての情報を網羅することは難しい反面もあります。見せ方の工夫によりお客さんからの反応を上げることは可能です。ここで注意したいことがあります。物件が物凄く古いから外観写真は掲載しないベランダから外を見ると目の前に建物が接近していて日当たりが悪いからベランダから見た景色は掲載しないキッチンが古いから掲載しないなど、物件の短所となり得る項目を隠すことはNGです。隠したままお客さんから問い合わせがあり実際にお部屋を見に行ったとしても、どちらにしてもその段階でわかってしまい入居は決まりません。日当たりが悪くても大丈夫というお客さんからの反応を得なければ意味がないのです。何かを隠すと疑われてしまいます。そのようなことをするのではなく、何か興味を持ってもらえるような空室対策をするほうが賢いやり方だと言えます。実際にインターネットの掲載でのチェック事項を記載します。画像枚数は限界まで多く載せる外観は晴れている日に撮影するエントランスや共用部、ポスト、お部屋からの景色など物件画像で物件の隅々までわかるようにするコメントはお客さん目線で興味を持ってもらえる内容を記載する設備で抜けている項目がないかを再度チェックする管理(仲介)会社の情報がしっかり掲載されているか、担当者の名前、顔出しはされているか動画を掲載しているか・・・・・・などになります。動画はイメージがつきやすくパソコンやスマホで検索した際にページを変える必要ないのでお客さんに見られる確率が高いと言えます。上記の内容は当たり前と思っていらっしゃるかもしれませんが、実際に不動産会社が掲載している内容を見ると、しっかりできているものは多くはありません。これだけでも差別化になり空室対策になるのです。実際にインターネットに掲載するのは管理会社ですので、もしもできていないようであれば担当さんとお話をして改善してもらいましょう。空室対策はお金より、基本を忠実に行うことやアイデアです。空室対策はインターネットでの募集掲載内容を少し工夫することによってできることもあります。基本からしっかり行いましょう。高齢者を受け入れよう~入居者の募集をする際に「ペット不可」「1Rでの二人入居不可」など条件をつけることはありますよね。「何でもいいから入居者が入ればいい」という考えは良くないですが、逆に条件を付けすぎるのも入居者募集の範囲が狭くなってしまい、いいとは言えません。あなたは高齢者の入居を断っていませんか?高齢者とは一般に65歳以上の方を指していますが、日本の総人口に占める高齢者の割合は年々増加していて現在は27.3%になります。総務省統計局データこの27.3%の中には持ち家の方も含まれていますが、賃貸住宅に住んでいる方や引っ越しを検討している方が多いのは事実です。その反面、高齢者が賃貸住宅を借りる場合の入居審査のハードルが非常に高いのです。それは賃貸オーナーさん、または管理会社が「高齢者」というだけの理由で入居を拒否することが多いからです。高齢者の方が長く住むと病気になるのではないか、お部屋でお亡くなりになるのではないか、というご不安があることは承知していますが、高齢者の方に賃貸住宅を提供することは社会貢献にもなります。お部屋でお亡くなりになった際に適用される保険もあります。事故後の空室や賃料値下げの家賃保証が付加されている商品もあります。都道府県や市町村には「賃貸住宅の供給の促進に関する法律」(住宅セーフティネット法)があり高齢者に空室を斡旋してもらえる制度があります。セーフティネット制度について私の顧客のオーナーさんの中には、8部屋中7部屋空室だった時に空き部屋対策として高齢者の入居を積極的に受け入れるようにしました。結果はお分かりかと思いますが3ヶ月前後で満室になりました。高齢者を受け入れ可能な賃貸住宅はまだまだ少ない状況です。入居者を限定しない~2生活保護の方を受け入れる~生活保護を受けている方は全国に約210万人(2018年統計)います。高齢化社会ですのでこれからも増えていくと言われています。生活保護の方を賃貸住宅に受け入れるオーナーさんは以前と比べるとかなり多くなっているように感じます。以前は、生活保護の方が連帯保証人をたてるのは難しいため入居を断るオーナーさんが多かったのですが、賃貸保証会社が増え、賃貸保証を利用するなら入居OKとするオーナーさんが増えたからです。生活保護の方には区役所や市役所により家賃補助の金額に多少差がありますが家賃が補助されます。以前は家賃補助分のお金は区役所などから入居者に振り込まれ、入居者からオーナーさんや管理会社に家賃を支払ってもらうのが通常でした。そのため、体の具合が悪くて銀行に振り込みに行けないなどの理由で家賃滞納が多くありました。近年は直接オーナーさんや管理会社に家賃補助分を振り込みしてくれる区役所・市役所などが増加したので家賃滞納がなく、逆に家賃回収は安定しているという印象です。区役所などは生活保護の方に直接空室を斡旋してくれませんが、区役所の担当さんと交渉して、生活保護の窓口に募集図面を置かせてもらったところ、生活保護の方から直接お電話があり入居が決まったことがありました。先程「高齢者の受け入れ」のところで記載した「セーフティネット制度」により紹介してもらえるケースもあります。時代に逆らわない、という観点は経営にとって大事なことです。シェア(複数名の入居)を受け入れよう~不動産投資を行う場合、1ルームの間取りを選択されたオーナーさんは多いかと思いますが、中にはファミリー物件を購入されたかたもいらっしゃるでしょう。「1ルームは単身用」または「ファミリー物件は家族」など固定概念を一度捨ててみませんか?1ルームは確かに一人入居用に造られたものであることは間違いありません。兄弟で住みたいカップルで住みたい予算がないので友達同士で住みたい母子家庭の親子などの需要は多くあります。ファミリー物件でも友達同士で住みたい会社の同僚同士で住みたい兄弟で住みたい一人だけど住居兼職場として住みたいなど住みたい理由は様々です。1ルームで複数人入居することに対して抵抗があるのはお部屋で騒ぐのではないか?何か悪いことをするのではないか?など恐らくこのような理由ですよね。ルールをしっかり守る方は多いですし、一人入居だとしても友人や彼女を毎日お部屋に入れるのであれば同じことです。身元がはっきりしない方や家賃を支払う能力がなさそうな方はお断りするがよい選択であることは間違いありません。外国籍の方を受け入れよう~「外国籍の方の入居はNG」と初めから決めているオーナーさんは多いですよね。家賃を滞納するのではないか、、、このようなご不安から外国籍の方の入居を受け入れられないのが現状でしょう。国の政策からもわかるように在留外国人は年々増えています。現在は約263万人となり日本の総人口の2%を占めています。日本人でも不真面目な方がいるのと同様、外国籍の方の中にも不真面目な方はいるでしょう。その反面、勤勉で仕事を一生懸命している方も多くいます。今はスマホのアプリで翻訳も簡単にできる時代です。言葉が通じなくてもスマホの翻訳機能を使えば会話はできるようになりました。外国籍の方の賃貸住宅への受け入れはまだまだ積極的とは言えませんが、逆に捉えると絶好のビジネスチャンスとも言えます。賃貸保証会社でも外国籍を受け入れる傾向ですし、外国籍専用の賃貸保証会社もありますので滞納リスクも回避できます。空室対策はお金をかければいいという訳ではありません。空室対策でお金をかける前に、まずはお金をかけずにできることを考え実践してみましょう。バイクをOKにしよう賃貸を借りる際にネックとなる条件の代表ともいえる「バイク」。主要都市でバイクを敷地に置くことがOKな物件を探すことはかなり苦戦します。バイクを敷地内に置くことを可能にすることにより入居率は確実にアップします。最近ではバイク専用の月極駐輪場もありますが、バイクを所有している方のほとんどがバイクを大事にしているので「敷地内に置きたい」という要望があります。分譲マンションの1室を所有しているオーナーさんでも管理組合に問い合わせしてバイク置き場が空いていることを確認した上で、「バイク可」で入居の募集を行うと反応が上がる場合があります。オーナーさんが所有している不動産の敷地の形状にもよりますが、可能であればバイクを置けるようにすることは空室対策に直結します。近隣に駐車場を確保しよう若者の車離れは何年も前から言われていますね。主要都市では車よりも電車のほうが便利で早いという理由で車を持たない人が増えています。カーシェアの普及により「自分の車を持つより必要な時に借りたほうがお得」とお考えの人も多いことでしょう。車人気は不動ですので駐車場の需要はあるわけです。敷地に世帯分の駐車場が確保できる物件であればこの章は読まずに飛ばしてください。敷地内に数台しか確保できない、又は敷地内に駐車場がないオーナーさんは駐車場を確保することにより入居希望の候補は増えます。初期費用(敷金礼金など)を事前に調査しておきましょう。駅から遠い物件などではオーナーさんが駐車場を借りて確保しておくことも有効です。オーナーさんが借りてしまうと空室のうちは支出だけ増えるリスクがありますので、駐車場が本当に必要なエリアなのかを充分調べておく必要があります。分譲マンションの1室を所有しているオーナーさんも同様です。物件内の駐車場が空いているのであればインターネットなどでの募集条件に加えたほうがいいですね。物件内に駐車場がない場合は上記同様、近隣の駐車場を調査しましょう。お部屋を探している人がインターネットで「駐車場有」にチェックをして物件を検索した時に、所有している物件が表示されるようにしたいですよね。車を持っている人は「駐車場有」にかなりこだわりがありますので、「駐車場有」にチェックが入っていないと永遠にあなたの物件を見てもらうことはありません。不動産会社の営業マンがあなたの物件を紹介する時に、お客さんから「駐車場はあるの?」と聞かれ、「わからないので調べておきます」と言うのか「近くのこの場所に〇〇円であります」とすぐに答えられるのかでは結果に雲泥の差があります。私も最近では車を持たないようになりましたが、世間ではまだまだ車を持っていて駐車場が必要な人は多いのです。「駐車場の需要は減っている」という固定概念は捨てて、是非、駐車場で空室対策を行ってみてください。ペット可にしよう所有している物件を「ペット可」にすることに対して抵抗があるオーナーさんは多いですよね。お部屋の壁や床を汚されたり壊されたりするのではないか退去時に原状回復費用負担で退去者と揉めるのではないか敷地内や共用部を汚されるのではないか棟内や近隣からペットの鳴き声でクレームがくるのではないかこのような理由かと思います。現在、ペットを飼っている世帯は日本でどれくらいの割合かご存知でしょうか?約3割の世帯が犬や猫を飼っているという統計があります。世論調査また、ペットを飼いたいと思っている世帯は約7割だそうです。ペットを飼いたいけどペット不可の賃貸物件に住んでいて飼えない、という世帯も含まれています。高齢者の方がペットを飼うケースも増えています。お部屋探しをする方がペット可の物件を探すのは、かなりハードルが高いです。ペット可の物件の数が少ないからです。分譲マンションの1室を所有されていて、管理規約でペット飼育が不可であればどうにもできませんが、募集条件でペット可にすると、高い確率で入居者が決まります。退去時の原状回復費用負担に関しては、「特約条項」や「覚書」などで契約前にしっかりと説明し、修繕負担の取り決めをすればトラブルにはなりません。ペット可の物件が退去時にもめるかというと、この取り決めが曖昧だからなのです。ペットを飼うことは、ブームが過ぎて今は当たり前になりつつあります。楽器可にしよう賃貸物件を「楽器可」にする弊害は何だと思いますか?近隣への「騒音」と「重量」ですね。音の問題ですが、楽器といってもたくさんの種類がありますが代表例として「ピアノ」「ギター」「ドラム」「サックス」「バイオリン」などがあります。近年楽器は進化しており消音機能がある弦楽器や金管楽器が増えています。キーボードは消音機能とは別にヘッドホンを付けて使用すれば周りに音は全くしません。このように騒音で近隣に迷惑にならない楽器も多くあります。ピアノを例にするとアップライトピアノで約200キロ、グランドピアノで約260キロです。これくらい重量があると床を補強する必要があるかもしれませんね。エレクトーンはどうでしょうか?種類によりますが重量は80キロ前後、大型冷蔵庫や大柄な男性と同等程度になります。このようにすべての楽器を不可にする理由はない、というのが私の持論です。どの楽器も可にする必要はありませんが、しっかり調査して可能な楽器を募集要項に明記すれば、お客さんからの反応は良くなるでしょう。ゴミ出しを24時間可能にしよう日常生活の中で「ゴミ出し」は必ずおこないますよね。〇曜日が燃えるゴミ、〇曜日がペットボトルなど地域によって様々です。ファミリーの方ですとたくさんゴミが出て、ゴミを捨てられる曜日までベランダに置いておいたりしますよね。意外とゴミ出しは大変です。このゴミ出しが24時間可能だったらなんて便利なんだろう、と考えたことはありませんか?以前私が住んでいたマンションは24時間ゴミ出しOKでした。そのためゴミがお部屋に溜まることがなく物凄く便利でした。ゴミ出しは住んでいる市町村によって曜日が決まっているから「24時間ゴミ出しなんて何をふざけたことを言っているの?」と思われるかもしれません。市町村によっては役所に申請をすることにより敷地にゴミ置き場を設置できる場合があります。ある区では10世帯以上の共同住宅であれば設置できる、という規定がありました。オーナーさんが敷地にゴミ置き場を設置したい理由を役所の方にお話ししたところ申請が通り敷地にゴミ置き場の設置ができることになりました。入居者に簡単な決まりごとを周知しましたが24時間ゴミ出しOKになり入居者には喜ばれ、空室も埋まりました。ゴミを置く「ダストボックス」は1万円~5万円前後で購入できます。ゴミ置き場の場所やゴミを出せる時間などは、マンション・アパートを借りる方も住宅を購入する方も非常に気にされる項目です。24時間ゴミが出せたら入居者に喜ばれますし、賃貸募集をする際のアピールポイントにもなります。インターネットでお部屋を募集する際の設備項目にも「24時間ゴミ出しOK」「常時ゴミ出し可能」などがあるくらいです。役所に申請をする価値はありますので、空室対策の一環としてできることは実行してみましょう。お部屋の換気をしておこう~いざ内見するお客さんがお部屋に入った時の印象は非常に大事な項目です。したことですが、お客さんはお部屋のニオイに敏感に反応しますので、お部屋の換気をして空気を入れ替えておくことは、非常に大切です。お部屋を閉めっぱなしにしておくと、空気が悪くなることもあり更に排水口のニオイがしてしまうことがあります。排水口の臭気の印象は最悪といっていいかもしれませんね。どんなにお部屋を小綺麗にしていても相当なイメージダウンです。水を流すなどの配慮が必要ですね。お部屋の換気は、オーナーさんが近くに住んでいるのであれば可能ですが、遠い場合は管理会社に頼る部分です。空室対策や物件をキレイに保つために、日常清掃を入れているオーナーさんであれば、その作業中だけ換気をしてもらうなど工夫ができます。多少電気代はかかりますが、換気扇や24時間換気を付けっぱなしにしておくことも、せっかくの案内者を逃すよりはいいと思いますので実践してみてください。スリッパを置いておこう~できているようでできていないのが「スリッパ」です。お部屋に置いておくことは簡単にできますよね。潔癖症のお客さんや女性はスリッパがないと嫌がる傾向にあります。案内に行く不動産会社が持参するのでは?と思いがちですが絶対に持参するとは限りません。スリッパは高いものを用意する必要はありません。100均の商品でいいので、マメに新品に交換するほうがいいです。古くて汚いスリッパでは逆効果になってしまいます。冷房、暖房を付けておこう~お部屋の換気と同様です。真夏の暑い日に閉め切っているお部屋に入るだけで汗がでてきます。真冬の寒い日だと寒くて寒くて耐えられません。お客さんへの気遣いということもありますが、「暑い」「寒い」ではお部屋をじっくり見ようという気がなくなってしまうのです。お客さんは「早くここから出たい!」と思い、お部屋探しなど二の次になってしまいます。オーナーさんから、「案内時には電気代がかかるからエアコンは絶対に使用しないように!」と言われた経験がありますが、空室対策としては論外な発言かもしれませんね。気遣いは空室対策でも人としても大事にしたいですね。電気を開通して照明器具を設置しておこう~電気の開通と照明器具は必須といえます。電気が開通していなければエアコンは付きませんし、浴室やトイレなど見ることができませんね。お部屋の照明器具も必要です。ファミリー物件であれば全室です。お客さんは日中内見するとは限らず、夜に見る場合もあります。ファミリー物件ですと日が当たらず暗い部屋が1つくらいはありますよね。暗くてお部屋などをよく見られなかった場合に、お客さんが「日中見たいからまた見にきます」なんてことはまずありません。暗い印象だけ持たれて候補から外れてしまいます。照明器具は高いものである必要はありませんので、お客さんがしっかりお部屋を見られるようにしてあげましょう。玄関に小物や植栽をおこう~空室対策はアイデアとイメージが大事です。お客さんが玄関ドアを開けて一番初めに見る場所が「玄関」です。「玄関扉」と「玄関」はお部屋の「顔」ですね。この玄関が何もなく殺風景なのと、植栽が置いてあり小物がキレイに並べられているのでは印象はどうでしょうか?後者のほうが、印象がいいのは間違いありませんよね。印象がいいということは本当に大事なことなのです。100均でオシャレな小物などが売っていますので是非試してみましょう。お部屋にPOPをおこう~POPとはスーパーなどによく貼ってある宣伝文のことです。不動産業界ですと、分譲マンションの新築売り出しや戸建てのモデルルームでたまに見かけます。賃貸物件にPOPがあるケースは少ないうえに、お部屋にPOPがあるとお客さんは明るい気持ちになりお部屋をじっくり見たくなります。賃貸のお部屋でPOPを置く場合のコメントは次のようなイメージです。収納:こんな大きいクローゼットならロングコートまで収納できちゃう。急にお友達がきてもチャチャッと仕舞えちゃう!照明:調光スイッチで明るさ自由自在。癒し空間って快適!壁:新品の壁紙って気持ちいい~!キッチン:IHコンロで料理の腕上がっちゃう!文章は堅苦しくなくて気軽なコメントがいいですね。字がキレイな方は気持ちが伝わりやすくなるので手書きがおススメです。紙とペンがあればできる簡単な空室対策ですのでお部屋にPOPを置いてみましょう。ポストを封鎖しておこう~集合ポストや玄関ポストに、乱雑にチラシなどが入っていたらお客さんはどう感じるでしょうか?イメージはよくないですよね。事前にキレイなテープなどで封鎖したほうが効率的でいいですね。やってはいけないことは「チラシ投函禁止」「チラシは入れるな」など明るい気持ちを害するような文言を封鎖テープに書いたり、ポストに貼ると逆効果(逆印象)になりますので気を付けましょう。リストラなど様々で、全員が楽しいお部屋探しではありません。高圧的な言葉はいい印象を与えませんし、気持ちを害する方もいますので使用しないでくださいね。募集看板を設置しよう最近はインターネットでお部屋を探して2~3件に絞り込み、実際にお部屋を見に行くケースが多くなっています。その反面、まだまだ原始的でアナログな部分が残っているのが不動産業界です。看板を設置することは、まだまだ有効なのです。お部屋探しの特徴として、一度引越ししたエリアや最寄駅が気に入ると、次の引っ越しはそのエリア内ですることがよくあります。引越しを検討している方が今住んでいるお部屋から最寄駅まで歩く道のりに「募集看板」が貼ってあれば「どんなお部屋なんだろう?」と気になって当然ですよね。募集看板の設置を積極的に行っている管理会社と全く行わない管理会社に分かれますが、看板は安いものですと1枚当たり4000円くらいから売っています。地元の方をねらっているなら、かなり効果が高い空室対策といえます。「ウチコミ」のサイトに掲載しよう「ウチコミ」という募集サイトはご存知でしょうか?ウチコミ募集サイトオーナーさんが直接入居者を募集する掲載料無料のサイトです。このようなサイトを利用する場合は、オーナーさんが直接入居者を募集するわけですから、管理会社に事前に相談して、了解を得てくださいね。ウチコミの特徴の1つとして、入居者は「仲介手数料が0円」なのです。管理会社としては入居者を斡旋して仲介手数料が欲しいのは当然ですよね。その仲介手数料が借主さんからは0円になるので事前に相談が必要ということです。実際にウチコミで募集をしたオーナーさんから聞いた内容は案内件数が増えた早く成約したという良い点もあれば物件情報の入力が慣れていないので大変だった案内を不動産会社に頼めずオーナーさん自身で行かないといけないので大変いざ決まって管理会社に報告して契約してもらおうとしたら嫌な顔をされたという声もあります。ウチコミで募集したいと管理会社に話をしたら拒否されたなどの声もあります。私の意見としては、空室対策として「ウチコミを利用するべき」だと考えています。理由は、ネットでの募集窓口は多いほうがいい借主さんが仲介手数料は0円がいいと考えるのは当然心理なので、ユーザー目線で考えたらやるべき管理会社の一番の仕事は満室にすることであり仲介手数料を取得することではないため不動産業者のサイトはいまだに誇大広告が多くてユーザーから信用がない反面、オーナーさんが自ら募集したサイトは信頼性が高いと思われるためということです。管理会社の担当さんとじっくり話をして理解してもらい募集窓口を増やしましょう。ウチコミのサイトを掲載します。管理会社と担当さんとの関係を構築しよう購入した賃貸物件の管理を管理会社に委託されているオーナーさんは多いですよね。サラリーマン投資家さんは、ほとんどだと思います。このようなことですよね。管理会社の担当さんは、あなたの物件だけでなく多数の物件を担当しています。会社規模にもよりますが、管理担当さんの1人あたりの担当部屋数は300室前後です。オーナーさんの数にすると50人前後のオーナーさんを担当しているのです。空室で困っていたり、何かトラブルがあったり、管理会社に要望があった際に、オーナーさんとしては自分のことを最優先に動いて欲しいと思うのは当然のことですよね。管理会社の担当さんはどうでしょうか?仕事だからすべて均等に、ではなく優先順位をつけて仕事をするはずです。期日が決まっている仕事トラブルになっている案件などが優先順位の高いものになります。管理会社担当さんは朝から晩まで電話対応やメールの返信に追われている、、、これが現状です。管理業務は賃貸業務の中ではかなりやる仕事が多いのです。空室が出た場合、空室対策としてインターネットでの募集は最低限していると思いますが、それ以上は手が回らず「空室対策のアイデアの提案」などは時間的にできない、というのが本音でしょう。ここであなたの物件の空室対策や要望に対して最優先で動いてもらうにはどうしたらいいでしょうか?答えは簡単です。管理担当さんも人間ですから親しくしているオーナーさんよく連絡をくれるオーナーさん(多すぎてはダメです)何か要望があった時に、親身に考えてくれるオーナーさん紹介をくれるオーナーさんたまに事務所に顔を出してくれるオーナーさん話しやすいオーナーさんに対しては優先順位を上げて率先して動くようです。管理会社は年齢の若い担当さんが多いので、若い方の傾向としてはその通りなのかな~、と私は思うわけです。「接待」ではありませんが、たまに一緒にランチに行ってお話したりお酒を飲みに行くなど人間関係の構築は必要だと常々実感しています。人間関係ができればあなたの物件が空室になった時に「早く決めてあげたい!」と自然に思うようになり、担当さんをはじめとして他の従業員も動かして速度が上がるのです。担当さんに考えさせる機会を自ら作り出すことです。空室になる前(入居者から退去の解約通知がきた時)には管理会社から必ず「〇月〇日に退去します。次の家賃はどうしますか?」など連絡がくるはずです。その時にオーナーさんから提案をするのです。「いつも空室がでると決まるまでに時間がかかるから、今回何か空室対策をしたいと考えています。いう空室対策がいいのかご提案を頂けませんか?」この時必ず〇月〇日までに提案が欲しいというように期日を決めて依頼をしましょう。このように担当さんと関わる機会を増やすことで自然と優先的に動いてくれるようになっていきますので是非実践してみてください。自動販販売機を設置しよう自動販売機の設置は、自己所有の土地がないとできませんので区分マンションのオーナーさんはこの章はとばしてください。コンビニがあちらこちらにあるとはいえ、まだまだ自動販売機の需要はあります。喉が渇いたな~と感じた時に私もよく利用しています。住宅地の場合、夜は自動販売機の明かりにより防犯対策になるお部屋を見に来られた方に便利だと思ってもらえる入居者の方にも喜ばれるが挙げられます。その上、毎月ちょっとしたお金になりますのでオーナーさんにとってはプラスになることばかりです。自動販売機の設置は、リース購入メーカー設置の三種類がありますが、オーナーさんにおすすめなのは3です。リースはリース料が月15000円前後と電気代が月2000円前後かかります。(経費合計約17000円)商品価格が100円とすると仕入れ値は半値(50円)。メーカー取り分が3割~3.5割が通常ですので(※メーカーにより差があります)1本売れるとオーナーさんは15円~20円の売上です。20円で計算しても1日28本~29本売れてチャラですので割はよくないですね。購入ですが、細かい計算は省きますが中古自動販売機が安いもので10万円。10万円を回収するのに3年~4年かかります。自動販売機の寿命は3年前後と言われていますので、これでは商売になりませんね。商品価格は1本100円でも130円のようにオーナーさんが自由に決められます。経費は月2000円前後の電気代のみです。冬場は温かい飲み物を入れるので多少上がり月に3000円前後です。商品はメーカーの方が入れ替えをしてくれます。オーナーさんは何もすることはないのです。1本の利益が仮に20円とした場合、1日に30本平均で売れるとして1日600円×30日=18000円ここから電気代の2000円を差し引くと月16000円の利益がでます。年間にすると192000円にもなります。これなら自動販売機を設置したほうがいいですよね。12はご自身でお金の回収や商品の入れ替えを毎日しなければならず、労力がかかりますので、近くにお住いの方にしかできない「空室対策」です。以上が3をおすすめする理由です。夏の暑い時期は「お水」「お茶」を増やすなど工夫をすれば、より利益があがるようです。管理会社の見直しをしようあなたが管理会社を選んだ理由はなんでしょうか?収益物件を購入した会社にそのまま依頼した収益物件を購入した会社に紹介された他の賃貸オーナーさんから紹介されたたまたま駅前にあって話を聞いてそのまま依頼した3社くらい話を聞きにまわって決めたテレビでCMをやっていたから大手だからだいたいこのような理由かと思います。空室がでた時に、色々と提案してくれる会社や担当さんであれば成功と言えますね。現状は管理会社に不満があるオーナーさんが多いようです。第一の理由は「空室対策を知らないから」または「空室対策の提案をしてくれないから」。第二の理由は「管理会社」と「仲介会社(客付け会社)」の区別がわからないからです。主な仕事で仲介会社(客付け会社)は入居者の斡旋が仕事です。管理はできるけど客付けは苦手、または客付けは得意だけど管理は知らない、という会社が多いのでオーナーさんは判断できなくて当然です。管理会社と仲介会社で「空室対策」が得意なのはどちらでしょうか?どちらでもない、というのが正解です。空室対策のアイデアが豊富で、オーナーさんが何も言わなくても提案してくれる会社または担当さんはほぼ皆無と言っていいでしょう。空室対策は別分野といえます。管理も客付けも経験があり、売買にも精通していて、更に内装工事のことにも詳しい、そしてトレンドや現在の不動産事情を常に勉強している人を探す必要があるのです。居ないわけではありませんが、かなり少ないことは間違いありません。私が面識のある不動産会社の人は約1000人前後います。その中で考えてみると、空室対策をしっかり提案できる人は1000人中3人か4人です。できる会社や担当さんを探して行動していきましょう。隙間の土地を有効活用しよう隙間の土地の有効活用は自己所有の土地がないとできませんので区分マンションのオーナーさんはこの章はとばしてください。所有している土地に「1メートル×1メートル」前後の余っている土地があればできる空室対策です。仕事が休みの日に趣味のパンを作って販売したい!会社を辞めて独立するのは怖いけど、実験として自分で作った洋服を販売したい!自家栽培した野菜を販売したい!趣味で作っているアクセサリーを知っててもらいたい!屋台替わりに店頭販売をしたい!このような方は非常に多いのです。店舗や事務所を借りるのはリスクが高いし成功するとは限らないので、気軽に借りられる場所が欲しい、と考えています。物を運ぶのが大変なのでできるだけ自宅の近くで、、、。なると、自分が住む賃貸物件の敷地で、空時間に商売ができたり、将来の独立の実験が気軽にできたら便利ですよね!この敷地の隙間利用は、入居者や入居希望者に限らず一般の方に利用してもらってもいいわけですから、さらに収入が見込めます。貸し方は「時間単位」「1日単位」など自由に設定できます。空室対策と社会貢献を兼ねたアイデアですね。お部屋を時間貸ししようお部屋が空いている間、お客さんの案内を待つたけではもったいないですよね。貸してみてはいかがでしょうか?エリアにより異なりますが、次のような需要が見込めます。「これだけ何回も利用するなら賃貸で借ります。」と、空室が埋まることもあります。今の時代、人の考えは様々でいろんな需要があり「賃貸物件は住居として貸す」ということに固執する必要はないと考えています。「時間貸し」是非試してみてください。植栽などを置いてモデルルームのようにすることです。空室対策のセミナーでは定番の内容ですね。この「ステージング」をバカにしてはいけません。1つの理由としては、ステージングをしたお部屋の写真や動画をインターネットの募集サイトに掲載することにより、それを見たお客さんが「実際に住んだ際のイメージ」が湧きやすいのです。イメージができるので「見てみたい!」となりやすいわけです。1つの理由は、実際にお客さんがお部屋を見た時に物があることにより、実際に生活した際の家具などの配置やスペースの空き具合が具体的に想像できるので、そのお部屋を決めやすくなります。ステージングした小物などを欲しい、と言ってきた場合はプレゼントしたら喜ばれます。ステージングの費用は7000円~8000円(1ルームの場合)でできます。高級なものを揃える必要は一切ありません。ホームセンターや100均で売っているもので充分です。机や椅子はダンボール製のもので大丈夫です。定番の空室対策ですが、実際にステージングを実践しているオーナーさんは多くないので他の物件との差別化にもなります。管理会社の担当さんと相談して是非実践してみましょう。家具家電を設置しよう空室対策をおこなう際に、家具家電の設置を検討したオーナーさんは多いことでしょう。この項目も空室対策セミナーでは必ずでる内容ですね。退去した時に持っていかれそう、、、などのご不安がありますよね。私としては「エリアを調査した上で是非取り入れたい空室対策」です。引越ししたい方などですね。「マンスリー物件と併用して探している方」になります。マンスリー物件は、賃貸物件と違い2年契約ではなく1ヶ月単位で借りることができます。すべての家具家電付きなどの特徴があり希望すればすぐに入居ができます。賃貸物件も敷金礼金0円などが増えてきていますが、仲介手数料がかかったり、保証人が必要、退去時に費用がかかるなど、マンスリー物件に比べたらお金や手間がかかります。マンスリー物件のほうが賃料は割高ですが、その気楽さなどで人気があり賃貸物件を探しているお客さんは併用してマンスリーを見ている方が多いのです。導入を検討してみてください。スモールオフィスを可能にしよう区分マンションの1室を所有しているオーナーさんは、管理組合に事務所使用が可能かを確認する必要がありますが、可能であれば賃貸物件を「事務所可」にして募集すると反応が上がります。賃貸物件を募集するインターネットのサイトを「事務所可」にして、管理会社担当さんに「事務所でもいいよ」と言うだけです。オーナーさんが何も言わなければ「住居」としての募集しかされないのです。起業家さんは数年前から「パソコンとスマホがあれば事務所なんか必要ない」とよく言っています。その代わりに自宅を事務所にしているのです。実際に事務所や店舗がいらない時代になってきていますし、お客さんと会うのであればファミレスでもカフェでもいいのです。厚生労働省も「働き方改革実行計画」と題して「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を作成しているほどです。今後、自宅を事務所として起業する方や、副業として自宅で仕事をする方は増えていきます。この波に乗るためにも空室対策として「事務所可」にしたほうが得策ですよね。今まで賃貸住宅で「事務所使用」が敬遠された理由は人の出入りが多くなり近隣に迷惑がかかりそう所有している物件に「事務所登記」されるのは嫌だ仲介会社が住居は仲介できるけど事務所のことはよくわからないから断っているこの3点に尽きます。「地主さん」はこのような考えの方が多いですが、現代はサラリーマン投資家さんがかなり増えていますので地主さんとは考え方は違いますので昔からの慣習を引きずる必要はありません。積極的に事務所可能で募集をしてみましょう。室内物干しを設置しよう室内物干しの設置は大変喜ばれる空室対策です。女性は洗濯物を外に干すのを嫌い、できれば室内に干したいと思っているかたが多く防犯上もいいですね。冬の寒さや夏の暑さで外に干すのが大変!というかたは室内に洗濯物を干せたらいいな~と思っているのです。このように天井に取り付けるものです。商品はピンキリですがホームセンターなどで安く売っているもので大丈夫です。浴室乾燥機が付いているお部屋であっても、お風呂に入る時は干せませんのでお部屋に干せると大変重宝されます。住まいは「安心感」が大事です。気軽にできる空室対策ですので是非実践してみてください。極端にターゲットを絞り込むということです。・ミッキーが好きな人などです。このようなイメージです。壁紙をピンクにしたり、キッチンの表面にダイノックシートを貼るだけですターゲットを絞り込み過ぎることに不安があるかたもいらっしゃるとは思いますが、不特定多数を狙った普通のお部屋で入居者が埋まらない理由として、「特徴がない」ケースが多いので、特徴があるお部屋は好まれるケースが多々あります。インターネットで検索した際に見栄えがよく、目立ちますので詳細情報まで見られる可能性があがります。長くお部屋が空いてしまった際など、試してみる価値がある空室対策です。宅配ボックスを設置しよう入居者の欲しい設備ランキング上位3位以内に必ずでてくるのが「宅配ボックス」。留守中に荷物が届いても保管されるので非常に便利ですよね。近年ではネットショッピングで買い物をする人が増加しているので必須ともいえる空室対策です。「ネットショッピングは安心できない」とずっと思っていた私も最近では頻繁に利用しています。外出が多い私からするとかなり重宝します。高価なものを設置する必要はありません。最近では屋外用の宅配ボックスも販売されていますので敷地が狭いから無理!と思わなくて大丈夫です。空室対策になり、入居者にも喜ばれますので是非取り入れたいですね。~TVモニター付きインターホン~「セキュリティ」と聞くと何を思い浮かべますか?オートロック防犯カメラセコム鍵交換(スマートロックなど)TVモニター付きインターホン色々ありますよね。賃貸物件を探すかたの条件として必ず上位にくるのがこの「セキュリティ」です。一人暮らしの女性は強く希望されます。その中の1つ、「TVモニター付きインターホン」についてです。セキュリティ対策の中でも低価格で入居者やお部屋探しをしているかたの満足度が高い空室対策です。下記のようなインターホンなら即交換しましょう。「安心して住める」ということは誰しもが望んでいることです。TVモニターが付いていると、インターホンが鳴った時、不用意に玄関のカギを開けることをしなくていいので安心ですね。価格は8,000円~50,000円くらいで、そのほかに工事代金がかかりますが、高ければいいという訳ではありません。1万円より安いものでも充分機能を果たします。TVモニター付きインターホンの導入をご検討ください。~鍵交換(スマートロック)~スマートロックとは、スマホなどの電子機器を使い鍵の開閉ができる商品のことです。鍵を閉め忘れた時など、遠隔で鍵の開閉を確認できる商品もあり、セキュリティ対策として大変人気があります。取付方法は2種類あり両面テープなどで貼るもの玄関ドアに穴を開けて取り付けるものになります。スマートロックの種類は大きく分けると3種類です。玄関の前でスマホを操作して鍵を施錠・解錠するものこれが一番スタンダードなスマートロックです。アプリに暗証番号を入力するだけで鍵の開閉ができます。2.鍵の近くにスマホを近づけるだけで施錠・解錠するものこのタイプはあらかじめスマホに設定が必要ですが、一度設置をすれば鍵の近くにスマホを近づけるだけで勝手に反応して鍵の開閉ができます。ホテルのカードキーのようなイメージですね。3.ハンズフリータイプでスマホがバックの中など、近くにあれば反応するものこのタイプは2に似ていますが、スマホをわざわざ取り出す必要がありません。バックや洋服のポケットなどにスマホがあれば勝手に反応して鍵の開閉ができるものです。4.スマホ以外の電子機器(ガラケーやカード)や音声認識で鍵を操作できるものこのタイプはオフィスの会議室や書類保管室などに設置されているケースが多いものです。電車の改札を通る時に使用する「パスモ」「スイカ」と同じイメージですね。5.遠隔操作で鍵の施錠状態が確認できるものこの商品は最近人気があるものです。外出先で「鍵閉めたかな?」と疑問に思った際にスマホで施錠状態が確認でき閉めていなかった場合にはスマホでの遠隔操作により施錠できるものです。種類により金額はかわりますが1万円~5万円前後で取付が可能です。このようにたくさんの種類がありますので実際に取り付けする際に悩んでしまいますよね。商品代などコストを考えずに実用性や入居者・賃貸を探している人が、何が欲しいか?と考えれば上記5の遠隔操作ができるものがおススメです。今は外出先から帰宅する際に遠隔でエアコンを作動させることができる時代です。都心部にはスマートロックはもちろんですが家電すべてが遠隔操作できるものを設置された賃貸住宅もあります。言っても賃貸経営ですのでオーナーさんとしては「コスパ」は大事ですよね。なると上記1の玄関前でスマホを操作して施錠・解錠するものがおススメですね。スマートロック全般のメリットとしては、入居者が退去した際に「鍵交換が不要」ということです。新たな入居者にはスマホで暗証番号を変更してもらうだけで他の人は鍵を開けられなくなります。初期費用は0円で毎月定額を支払うものもあります。鍵は入居者にとって非常に大事なものです。スマートロックが付いているだけで入居者やお部屋探しをしているかたは安心します。~防犯カメラ~防犯カメラの設置はセキュリティ面で安心感が得られるため空室対策に有効です。防犯カメラは3,000円~50,000円前後と金額は幅広いですが、高価なものを設置する必要はありません。工事費は取付けをする場所によりますが、8,000円~20,000円前後です。防犯カメラを設置する際には注意点が2点ありますので覚えておきましょう。「個人情報の侵害」に該当してしまう場合があります。2.物件の敷地外は映らないようにすること防犯カメラの設置はあくまでも建物内の入居者のための防犯対策として設置することが目的ですので、敷地外の外部の人などが映ってしまうと外部の人から「個人情報を侵害されている」などと言われ兼ねません。防犯カメラを含め「セキュリティ対策」は賃貸住宅を借りるかたからすると必須条件となっていますので、何かしらのセキュリティ対策は実施したいですね。~セコム等の防犯システム導入~防犯システムが建物に付いていると、お部屋探しをしているかたや入居者に安心感を与えます。オートロックが付いていない建物であれば、コスト面で防犯システムの導入が空室対策として非常に有効です。一般的な防犯システムは「セコム」や「アルソック」ですね。下記に両社のホームページを載せておきます。セコムアルソック防犯システムはお部屋の防犯だけでなく火災やガス漏れに対応している商品もあり、スマホで遠隔操作ができるものもあります。取付費用は建物の規模やお部屋の戸数、防犯システムの内容により変わります。見積もりは無料ですので一度設置費用や毎月のコストの見積もりをしてからご検討してみてくださいね。~オートロックの設置~オートロックの設置は1Rなどの区分所有物件ではできませんので区分物件のオーナーさんは読み飛ばしてください。オートロックの有無は、お部屋探しの条件で必ず上位に入る項目です。賃貸住宅に求められるようになりました。賃貸住宅を探すかたは、より快適に、より安全なところに住みたい!という希望があります。オートロックはその代表例ともいえるセキュリティ対策です。オートロックがない物件に取り付けなんてできるのか?取り付け費用が高価ではないのか?と思いますよね。オートロックがない物件に後付けで取付けすることは可能です。従来のオートロックは入口と各世帯に機器の設置が必要なため多額な費用がかかりました。敷地や物件の配置、世帯数によりますが、15世帯の物件で約250万前後の費用がかかっていました。現在はITの発達により「簡易オートロック」や「無線リモコン解錠オートロック」があり従来の費用の3分の1~5分の1前後の費用で取り付けができるようになっています。はいっても設置費用は高額ですので、取付けをしても収支が合うのかどうかの検討は必要ですが、他の物件と比較された場合の競争力は絶大です。アクセントクロスを貼ろうアクセントクロスと聞いて「そんなの以前の話でしょ!」と思っていませんか?確かに定番の空室対策ですが、意外にアクセントクロスを貼るオーナーさんは少なく、まだまだ効果のある空室対策なのです。壁紙が「白」「アイボリー」では他の物件と似たりよったりですよね。壁の一面に実施するケースが多いですが、是非試していただきたいのが「玄関」です。玄関扉を開けてお部屋探しのお客さんが一番初めに視覚でとらえるのが「玄関」です。玄関の雰囲気で第一印象が決まってしまいます。色や柄は「これでは派手かな~、、、」と感じたとしても思い切って他にはないのを選びましょう。使用する壁紙によりますが、アクセントクロスは通常賃貸住宅で使用する「量産品」のものより若干高い程度です。1メートルあたりプラス100円~300円前後です。依頼する業者さんによっては「アクセントクロスは施工できない」と言われる場合もあります。理由は柄が入っている壁紙ですと柄を合わせる技術が必要で、日々量産品の壁紙を貼っている職人さんでは貼れないことがあるからです。「輸入品」の壁紙もあります。輸入品は通常の壁紙が「ビニールクロス」なのに対して「紙クロス」が多く、この場合も通常の職人さんでは貼ることができません。高度な技術が必要になるからです。輸入壁紙は特徴的なものが多いですが、壁紙自体の金額が高価なものが多いため空室対策としては費用対効果で考えると不向きかもしれませんね。ええ職人ドットコム壁紙のサンプルとして下記に代表的なメーカー「サンゲツさん」のカタログを載せておきます。サンゲツ壁紙カタログどのような壁紙が良さそうか、見ているだけでもワクワクして楽しい気持ちになりますね。室内の建具表面などに貼ってあるシートのことです。既存のキッチン扉にアイボリーのシートが貼ってあるものが下記になります。その扉に下記のようなダイノックシートを貼ったら見栄えはどうでしょうか?かなりお部屋のイメージが変わりますよね。女性のお客さんの喜んでいる姿が目に浮かびますね!ダイノックシートは壁紙を貼る職人さんであれば大抵貼ることができますので、原状回復工事の見積もりを依頼する際に、ダイノックシートの見積りも一緒に出してもらいましょう。ダイノックシート自体は巾が122センチのものが通常で、10センチ単位で購入できます。商品代は10センチで250円~1,000円前後と幅広くあります。施工代金は「〇センチいくら」という内容ではなく「職人さんの一人工で一式25,000円~30,000円前後+商品代」という形が多いです。日曜大工が得意なオーナーさんはご自身で貼ってみても楽しいですよ。ウォールラックを設置しようウォールラックは物を置いたり掛けたりする棚や台のことです。お友達が来た時に洋服を掛けたり絵を飾ったり棚に小物を置いたり便利なうえに、お部屋がオシャレになりますよね。賃貸物件は入居者が壁に穴をあけることができないので、取付けようとしても取り付けることができません。ここはオーナーさんが取付けをしておいてあげたいところですね。商品価格は1,000円~8,000円前後です。取付け作業は簡単ですのでホームセンターやネットショップで購入してオーナーさん自身で取り付けることができます。お部屋だけでなくトイレや玄関に取付けてもお部屋のイメージが変わりますね。インターネット環境を整えようインターネット環境を整えることは「何よりも大事!」と言っても過言ではありません。今必要なネット環境は「Wi-Fi」です。以前は「光回線」が必須でしたが、それに加えて特に若い方はパソコンを持たずにスマホの利用頻度が高いので「Wi-Fi」が必須となります。スマホを長く使用していると回線料金が高くなっていくため、「Wi-Fi設備がある物件」をお部屋探しの条件にするかたは非常に多くなっています。入居者が退去しないためにも「Wi-Fi設置」は不可欠と言えます。1棟のアパートに設置して月々3,000円台の商品もあります。建物に引いている「ガス」がプロパンガスの場合、プロパンガス会社の特典として「Wi-Fi無料設置」などのサービスもあります。多額のコストがかかる空室対策ではありませんので入居者やお部屋探しのかたのご希望に添えるようインターネット環境は整えたいですね。楽器可にしよう」でお伝えしました。建物構造上の問題などで楽器可にして入居者が決まったはいいけど近隣に迷惑がかかることが心配でなかなか楽器可で募集することには抵抗がありますよね。1部屋を防音仕様にするには広さにもよりますが200万~300万かかります。そこで「簡易防音設備」というものがありますので、これを設置してみてはいかがでしょうか?ダンボール製で大きさにもよりますが75,000円~150,000円で設置が可能です。製品は下記になります。簡易防音設備これであればお部屋内で楽器を演奏しても近隣に迷惑がかかりませんので入居者も安心して楽器の練習ができオーナーさんとしても安心ですね。「楽器可」と「ペット可」は賃貸物件の募集条件の中で最も少なくお部屋探しをするかたが一番頭をかかえる条件です。「ペット可」物件はペットブームにより理解が進み、以前よりはだいぶ増えてきましたが、「楽器可」は依然として少ない状況です。簡易防音装置はあらかじめ購入して設置をする必要がなく、入居者が決まった後に設置すれば大丈夫ですので無駄なコストはかからなく空室対策ができるという利点があります。フロアタイルを貼ろう賃貸物件のお部屋により「床」の材質は違いますが、賃貸専用物件ですと一番多いのが「クッションフロア」になります。※ビニールシートです。床材の中では価格が安い上、貼り換え単価も安いのが特徴です。※1m2あたり材料代込みで2,500円~3,500円前後デメリットは家具家電の跡がつき凹みやすく入退去の度に交換を検討しなければならないことですね。フローリングも人気はありますが、全体を張り替えるとなると金額が高く不経済です。区分所有物件の場合は管理組合でフローリングを張り替える際には商品指定(L45以上など)があり更に価格が上がってしまいます。※L45とは防音性があり消音材が入っている厚みのあるフローリング材のことです。1m2あたりの工事代は材料代込みで8,000円~18,000円前後です。そこで見栄えが良く経済的な床材が「フロアタイル」になります。商品は「フローリング調」「石目調」など種類が多く見栄えも本物に近い素材感です。お部屋探しをしている方が実際にお部屋を見た時の反応は高級感もあるためかなり喜ばれます。下記に大手メーカー「サンゲツ」カタログのリンクを貼りますのでご覧になってみてください。カタログ工事代は1m2あたり4,800円~7,000円前後です。フロアタイルは固さがあり傷つきにくく丈夫ですので、クッションフロアのように頻繁に貼替えをする必要はなく経済的ですね。フローリングに傷が多く補修や貼り換えで多額な見積もりがきた際には、フローリングに上張りもできますので検討してみてくださいね。キッチンをIHに交換しようガスコンロ物件を所有のオーナーさんはこの章は読み飛ばしてください。IHはエアコンが設置されているのと同じくらいの必須設備です。このようなコンロの場合、早急に交換が必要です。以前は1R物件でしたら上記画像のコンロは当たり前でしたが、今このコンロがあるだけでお部屋探しのかたから敬遠されてしまいます。このようなIHを設置しましょう。交換費用は商品込みで25,000円~45,000円前後です。空室対策は何かを新規に導入することは大事ですが、それ以前にお客さんが敬遠する項目を除外する必要があります。何部屋か空いている場合は1部屋だけ交換してそのお部屋を見てもらいましょう。その他のお部屋は募集要項に「ご希望があればIHに交換します」と記載して入居者が決まってからの交換で大丈夫です。浴室をリノベーションしよう「水回り」はお部屋を選ぶ際に重要なポイントになります。その中でも「浴室」は女性がかなり念入りにチェックする場所なんです。浴室に古さがあるとお部屋や他の場所が良くても、住みたい候補から外れてしまうので勿体ないですよね。そこで「浴室のリノベーション」です。「浴室をリフォームする」と聞くと、既存の浴槽や壁を撤去して新規浴槽を入れるので多額な費用がかかってしまう、、、と思いがちですが、交換しないで浴室を蘇らせる方法があります。ビフォーアフターをご覧ください。工事後まるで別の浴室のようですね!このリフォームは壁にシートを貼り浴室をフッ素コーティングをしただけです。2口水栓をシングルレバーに交換したり大きめの鏡を取り付ければ更に効果アップです。1Rの標準的な浴室ですと交換費用が60万~80万かかります。それに比べて浴室リノベーションは20万前後でできます。女性客が入居するとは限りませんが、空室対策は「女性目線」がかなり重要なポイントになってきます。DIYを可能にしようDIY(ディー・アイ・ワイ)はD=DoI=ItY=Yourselfの造語で「あなた自身でおこなってください」という意味になります。賃貸物件でいうと「入居者するかたの好きなようにお部屋を変えていい」ということになりますね。当然ながら材料代や工事代は入居者負担。オーナーさんは1円もかからない空室対策です。このDIYができる賃貸物件は非常~に少ない、、、たまに古い戸建てでDIY可能な物件募集があるくらいです。「好きなように室内を模様替えされたら退去後どうしよう、、、」というご不安があると思いますが大丈夫です。賃貸借契約書の特約に退去時原状回復のことをしっかり明記して双方納得した上で契約を締結すればそのご不安はなくなります。そもそもご自身で好きなように内装を替えたい入居者ですので退去時の工事も喜んで行います。エアコンを全室に設置しよう1ルームのお部屋ですとエアコンはほぼ設置されているかと思われますが、たまに前入居者が設置して退去時に置いていったものを「残置物」として、そのまま設置しているケースがあります。残置物扱いですと、エアコンが故障した際、入居者負担での修理が通常ですので、入居者やお部屋探しをするかたにとっては不満要素になってしまいます。ファミリー物件で1部屋にはエアコンが設置され、他のお部屋には設置されていないケースも多いですね。今の時代、賃貸住宅は「エアコンは全室設備として設置するのが当たり前」とお考えください。持ち家志向が低くなっていますので、賃貸住宅に長く住むかたが多いわけです。そのためお部屋探しをするかたは、満足度の高い賃貸住宅を強く希望されています。エアコンは夏や冬の前に新規商品が販売されますが、型落ちの商品を「セール」としてかなり安く販売する時期があります。そのような時期を狙えば安く設置できますので「エアコン全室設置」を実践しましょう。お部屋をリノベーションしよう「リノベーション」と「リフォーム」の違いってなに?とよく聞かれます。不動産会社や内装業者などの解釈としては次のようになります。「リフォーム」は時間の経過によって壊れたり古くなった内装などを新築時の状況に近づけるための工事のことで、既存の表層(壁紙や床材)や設備を交換したりキレイにすることを指しています。「リノベーション」は設備、機能、間取などを変更して新たな価値を見出す工事のことです。内装を新しくするということではなく、2LDKを1LDKに変更したりキッチンの位置を変更したりとお部屋の価値を向上させる工事のことになります。給排水管の交換や配線工事を行うことが通常ですので、それだけでも不動産そのものの価値が向上しますね。改修の際におこなわれていました。現在は入居者に入ってもらうため、そして不動産の資産価値向上のためにおこなわれています。築年数が古くなった賃貸物件ですと、築年数が新しい物件と比べて設備が劣ってしまったり、間取が使用しづらかったりするからです。リノベーションと聞くと「多額なお金がかかるからちょっとしたくないな~」と考えるオーナーさんが多いかと思いますが、空室期間が長い場合などは空室対策の一環として取り入れた方がいいケースもあります。工事単価はお部屋の広さや構造、選択する設備などの種類により変わりますが、1m2あたり10万円~15万円になります。50m2のお部屋であれば500万円~750万円です。1Rのお部屋だと床壁天井の面積が狭いことと、床壁天井の解体する面積が少ないため、総額はもう少し安くなります。工事代金を何年で回収できるか?全体のキャッシュフローはどうなるのか?賃料を上げることが可能なのか?物件があるエリアの需要層に合った内容なのか?などをしっかり吟味する必要があります。多額の費用をかけて入居者が決まらなければ意味がありませんよね。具体的にリノベーションを検討する際には次の2点を念頭において進めてください。工事代が安くても仕上がりが悪ければだめですよね。工事代が高すぎても賃貸経営を圧迫します。工事期間も大事で、あまりにも長い期間がかかる工事業者さんでは、その間家賃が入らないので気を付けなければなりません。アフターサービスや工事の保証。工事が完了しても、水回りや電気配線の不具合は付き物ですので、その際に迅速に動いてくれる業者さんでないとその後困ってしまいます。不動産管理会社も請け負えばいくらか利益になるのでリノベーションを行って欲しいこの構図ですと、相手方の利益追求だけになってしまい、お部屋探しをしているかたが喜んで入居してくれるような工事はできません。望む設備や間取の調査ターゲット層を定めるリノベーション後の賃貸相場などをしっかりと調査する必要があります。ここまでとなると、あまり経験のない管理会社担当さんだと厳しいものがあるようです。公正中立な立場のセカンドオピニオンが大事、ということですね。外壁、共用部のリフォームをしよう見た目の清潔感、、、これ非常に大事です。建物が古い、新しいではありません。見た目の「清潔感」を、お部屋探しをしているかたは見ているのです。年齢が若いかたは、お友達などをお部屋に呼ぶ際に外観の見た目はかなり気にします。共用部の鉄部がさびていたり階段や廊下が汚かったり外壁が汚れていたり外壁につる草がへばりついていたりこれでは物件を見に来たお客さんは入居を決めようとはなかなか思えませんよね。ベランダの防水」「屋根の補修」が必要と言われています。メンテナンスをしておかないと突然雨漏りが起きてしまう危険性があるからです。雨漏りの場所がどこなのかわからず、調査するにも費用がかかってしまいます。何も手入れをしないと建物の価値も落ちてしまいますよね。すべてメンテナンスすると最低でも150万~200万はかかります。多額な費用がかかるので分かってはいるけどなかなか実行できない、というオーナーさんは多いかと思います。すべて塗装や防水をする必要はないのです。外壁を洗浄する外壁の塗装が剥がれている部分を補修する外壁のタイルが割れている部分を補修するつる草があるのであれば除去をする共用部で傷んでいる箇所を補修するこれだけでもかなり見た目が良くなり、雨漏りの防止にも繋がります。今はネットの時代です。お客さんはネットの画像や動画を見て、入居する物件の候補を2件~3件に絞っています。その際に外観が汚かったりしたら即候補から外れてしまいます。空駐車場、駐輪場を有効利用しようこの章は敷地に駐車場や駐輪場がないオーナーさんは読み飛ばしてください。駐車場や駐輪場が空いている場合、積極的に外部のかたに貸出しましょう。「入居者や新しく入るかたのために外部の人を募集するのではなく、空けておいたほうがいいいかな~、、、」とおっしゃるオーナーさんもいらっしゃいます。お部屋の空室対策も大事ですが賃貸経営をおこなっていく上で少しでも収益になることをしていくことが賃貸経営の基本となります。近年は車を所有するかたが減っていて、せっかく敷地に駐車場があるのに使用者がいないというケースが増えています。それは入居者の中に使用者がいないだけで近隣に住んでいるかたからは需要があるケースが多々あります。駐車場だけでなく「駐輪場」が空いているのであれば「自転車置き場」「バイク置き場」として貸し出すのも効果があります。募集はお部屋の募集と同様、管理会社の担当さんにお願いしましょう。募集は原始的ですが、現地に「貼り紙」や「立看板」を設置するのが一番効果があります。補足ですが、オーナーさんが所有している車があり、あまり使用していない、又は自宅と収益物件が近い場合「個人間カーシェア」というのも普及しています。オーナーさんの車を「カーシェアリング」するわけです。これは入居者のかたから喜ばれることが多いですよ。今は「シェア」の時代です。できることは何でもチャレンジしていきましょう。トランクルームを設置しよう店舗や事務所、又は1階~3階の住居で借主さんがなかなか決まらない場合、トランクルームを設置して収益を上げる方法があります。トランクルームは1部屋あたり0.3畳~5畳程度に仕切って「収納スペース」として貸し出す形態です。賃貸住まい、持ち家に限らず「収納スペースが足りない」と感じているかたは非常に多い!そのため需要と供給がマッチして事業が成り立つのです。トランクルーム専門で運営している投資家さんもいらっしゃいます。近隣に分譲マンションが多い近隣に賃貸物件が多い40坪以下程度の戸建てエリアなどはねらい目でしょう。敷地が広い戸建てエリアですと、敷地内にご自身で収納を設置できてしまうためあまりオススメではないですね。トランクルームは個人宅だけでなく法人にも需要があります。会社の書類などの保管などの理由でトランクルームを借ります。トランクルームを設置しよう、と決める前にまずは次のことをしっかり調査しましょう。近隣エリアのトランクルームの貸出賃料と1部屋の広さ近隣エリアのコンテナの貸出賃料と1部屋の広さ上記を調査した上で次に収支計画を立ててみましょう。トランクルームはトランクルーム自体を購入して設置する防犯カメラを設置する電気設備を整えるなど設備投資費用がかかります。目安としては500万~600万です。賃貸住宅とは違い満室になるまでの時間が1年~2年とじわりじわり埋まっていきます。そのため、収入も一気にあがるのではなく、ゆっくりとした右肩上がりで推移していきます。融資を組んで設備投資をする際は、このあたりに気を付けなければいけませんね。地域によってかなり差が出る空室対策ですので、空室対策全般に詳しいかたに相談してから行ってくださいね。利用して、主に海外からの旅行客や出張者などに宿泊サービスを提供することをいいます。ホテルや旅館とは違い一般的な住宅を利用するところが特徴的ですね。有名な民泊募集サイトには「Airbnbエアビーアンドビー」があります。Airbnbサイト最近、民泊という言葉はだいぶ一般的になってきましたね。民泊が注目されてきている背景には、日本政府が外国人観光客の増加を目指している中、宿泊施設が足りないことがあります。外国のかただと民家に宿泊することは慣れているようですが、日本ではそのような慣習が少ないため普及するまでに時間がかかったように思えます。(民泊新法)が施行されました。これにより規制の厳しい「旅館業法」の対象外となり規制緩和され、民泊がおこないやすくなった反面、年間の宿泊日数制限など新たなルールも設定されました。民泊は次の3つにわかれます。自宅や空家を利用して「宿泊料をもらって人を宿泊させる営業」をおこなう場合は旅館業法の適用となります。難しい言い方になりますが、「社会性をもって継続反復されていて宿泊料を徴収しているもの」で「年間180日を超える宿泊施設」が該当します。旅館業法の中の「簡易宿所」に該当するため旅館業の営業許可が必要になります。)既存の住宅を1日単位で宿泊者に貸すもので、1年間180日を超えない範囲で有償かつ反復継続するもの、になります。1年間で180日を超す場合は「旅館業法」に基づく営業許可が必要になります。注意点としては新築住宅で誰も一度もその住宅を生活の本拠地としていないものは対象外になります。基づく「旅館業法の特例」を活用した民泊のことです。