幕張ベイパーク総開発面積約17.5ha。10,000人、8区画に6棟のタワーマンションというのもなんだか似ていますね。海浜幕張から東京駅までは30-40分ぐらいなので東京駅近くのオフィスならドアドア1時間ぐらい。ハルミも同じぐらいというえば同じぐらいだけど、幕張のほうが遠いかな。これから再開発を行うエリアですが、線路を挟んだ側は開発済のエリアになります。71平米のタワマンが4050万円から。千葉なので都内に比べると値ごろ感がありますね。入居時期は2020年1月下旬予定です。海沿いではないですが、マンションからは海が見えます。新浦安ハルミフラッグも新浦安も、どちらも埋立地にあり、道が広くて、広々としていて、駅から遠い感じが似てるな~と思いました。新浦安駅からは東京駅まで20分(快速だと18分)。帰りは東京駅始発なので、意外と穴場かも。坪単価を見ていても大分こなれています。賃貸もそこそこ出ています。111平米で19.8万円。地区6年で新浦安駅から徒歩20分。SUUMO「新浦安の賃貸マンション」マルメのヴェストラ・ハムネンスウェーデンのデンマークに近い国境の港町マルメ。工場エリアの再開発です。橋が見えて海沿い、駐車場は地下というところがハルミフラッグと似てるな~と思いました。ヴェストラ・ハムネンは、スタートアップを誘致したりオフィスもあります。オフィスがあると外食店ができ賑わいが生まれます。ハルミフラッグにもオフィスを作ってくれればいいのにな~と思います。みんなが気になる、晴海フラッグの価格・坪単価そして資産価値について。モデルルームで聞いてきた価格と事前の予想の答え合わせをしていきます。モデルルームに行って実際に聞いた金額を「⇒」で元々の記事に追加しました。坪単価いろいろ魅力的ではありますが、ハルミフラッグは交通の便が悪いというのはやっぱり致命的。立地もハルミフラッグに先行して開発された豊洲や勝どきに比べると駅からも遠く、商業施設もとくにはありません。晴海がどうしても好き!というマニアもいるかもしれませんが、一般的には、豊洲、勝どきより立地は劣ります。マンションは立地がすべて。先行開発地より立地が劣るので、上限はおのずから決定されますね。実際、晴海と豊洲に行ってみればわかりますが、便利さ、開発具合の差は歴然。巨大ショッピングモールがあり、駅に近い豊洲と比べどうしても豊洲の立地は劣ります。ハルミフラッグの値段があまりにも高くなるようだと、わざわざ不便な場所にすむ理由もないので、もっと利便性のいいエリア、例えば近隣なら豊洲や勝どき、月島に流れるんじゃないかな。ハルミフラッグが、坪単価600万円になるという口コミも見かけましたが、まずありえないでしょう。なるときは、豊洲や勝どきが1000万円を超える時だと思います。これでも結構、安くはないと思います。今後、引き渡しまでに、途中で金利が値上げされるようなことになると200~250万円ぐらいに下落する可能性もあると思いますし、これぐらいがリーズナブルなんじゃないかな。希望もかなり入っていますが。実際に発表された坪単価量販ゾーンは300万円でまぁまぁあたり。眺めがいい部屋は400万円だったので大幅にハズレ。出し価格は、税込み坪単価275万円で84平米で7000万円ぐらい。都内のマンションとしてはお手頃価格ですが、いろいろな不便を考えるとこれぐらいが妥当な気がします。交通の便が悪いのは決定的。職場の場所が違う共働き世帯には厳しいエリアかも。物件価格7000万円に追加で引っ越しだ家具だなんだで500万円。資金計画は、仕上がり7500万円を、頭金2500万円入れて、5000万円ローンするというイメージ。ボリュームゾーンは、世帯年収1200万円~1300万円ぐらいの人たち。⇒実際は84m2だと物件価格8000万円ぐらい。事前予想に比べてローンの場合月々の支払額は3万円程度増えます。管理費や固都税が思ったより高かったので、中心の世帯年収は+200-300万円ぐらいあがりそうです。5000万円をかりると、35年ローン金利1.5%で月々返済額は15万円。払って仕上がり月々20万円超。仕上がり月々25万円ぐらいになります。実際は、金利上昇リスクや都心では必要ない駐車場代を加味したら、坪単価200~250万円ぐらいが合理的な値段設定だと思うけど、宣伝うまくやってバブっているウチに高値で売り逃げしたいというところかな~。開発業者が高値で売れるとおもっているなら、そもそも4年も前に売りに出さないでしょ?⇒安売りはせず、あくまで高値でトライしてきました。買ってみるか、という層に売ってみる感じじゃないかな。北向きで割と小ぶりな部屋は手頃な値段で出てくるんじゃないかな?DINKSとか小さい子供がいる家庭にはいいかも。これぐらいの部屋なら4000万円ぐらいで出てきそうですね。⇒これよりちょっと広めの66.6m2が5400万円台でした。Villageは出ていないのですが、4000万円はキツイかな。モデルルームが報道陣に公開され、新聞・テレビで晴海フラッグの価格に関する記事も出てきました。ヘッドラインには5000万円台~1億円超(日経)という金額もでていて晴海フラッグの価格が決まったかと早とちりしてしまいそうですが、記事をよく読むと価格はまだ実際には決まっていないことがわかります。販売開始が7月下旬だそうで、夏前頃には発表されるのでしょう。ちなみに、正式価格はモデルルームでの購入希望者の様子を見て決めるとのこと。坪単価、価格を整理しました。高くつくので、資金計画はしっかりする必要がありそうです。【坪単価と価格】晴海フラッグのモデルルームに行ってきた【価格発表と坪単価】晴海フラッグのモデルルームに行ってきた下の記事は宣伝目的提灯記事ですね。(笑)記事を読んで受けた印象よりも高値でした。