各自治体により細かい規定の違いはありますが、年間の宿泊日数規定はありません。民泊を行うにはどの地域でもいいわけではありません。外国人観光客が多いエリアまで交通の便がいい、という地域が人気です。出たあとの清掃など煩雑な業務が増えますので、オーナーさんご自身でおこなうよりは民泊管理会社に管理を委託して運営してもらうことをおススメします。注意点は手続きが煩雑な場合があるので、民泊事業に詳しい不動産業者さんや専門家に相談してから行ったほうがいいということですね。分譲マンションの1室で運営する場合、管理規約で「民泊禁止」となっているケースが増えていますので確認が必要です。2020年のオリンピックに向けて数年前から「民泊」が注目され、投資家さんが参入するケースが多くなってきましたが、オリンピックは節目であり日本での民泊事業はまだまだこれからです。なりませんが、賃貸経営の収支を上げていく手段として太陽光発電の設置をする方法があります。ソーラーパネルを物件の屋根や敷地に設置して電力を生み出しその電気を買い取ってもらう仕組みのことです。太陽光発電は燃料を必要としないため、地球に優しいエネルギーとして普及が進んでいます。季節や地域などで日照時間が違うため発電する量は変動しますが長期間でみると安定した供給量があります。設置費用は屋根の面積などにより異なりますが、1棟4戸のアパートで130万~180万円前後です。太陽光発電の普及や技術の向上によって以前よりはかなり安く設置できるようになりました。地方自治体により補助金がでる場合もあります。電力を売却してアパート経営の収支向上にもなり、共用部の電気代を払う必要がなくなりますので経費削減にもなりますね。業者さんにより設置費用の差がかなりありますので見積もりを取る際には何社かに依頼をして見比べてみましょう。管理会社と担当さんとの関係を構築しよう」でご紹介した通り管理会社の担当さんといい関係を構築することは大事なことです。管理の担当さんが実際にお客さんにお部屋を紹介して案内に行き、入居者を決めるわけではないのです。「営業マン」がそれをおこないます。通常営業マンには毎月の売上ノルマがあります。そのノルマを達成するために必死に営業活動をおこないますよね。その営業マンに物件を紹介してもらう機会を増やしてもらわないと入居者は決まらないわけです。空室が決まる決まらないは「営業マン次第」といっても過言ではありません。営業マン心理として「決めてあげたい」または「決めたい」物件は持っているものです。知っているオーナーさんの物件これは代表例です。営業マンを動かす簡単な方法は「決めたらお小遣いや商品券がもらえる」これはかなり効きます。会社により個人の営業マンに謝礼金などを禁止している場合もありますが、個人の営業マンは、決めたら何かをくれるオーナーさんの物件は間違いなく頭に入っています。管理会社以外の不動産屋の営業マンも同じです。他業者の物件を紹介する際に、決めたら謝礼金などがもらえる物件を優先的に紹介するケースが多いです。そのためにはオーナーさんが物件のエリア周辺の不動産屋さんにあいさつ周りに行き、物件の紹介をお願いすると同時に決めてくれたら謝礼金などを渡す旨を伝える必要が出てきます。空室対策の根底といってもいいかもしれませんね。長くなると管理会社から家賃を下げましょう敷金礼金を下げましょうフリーレントをつけましょうAD(業務委託料)を増やしましょうなど募集条件緩和の提案があるかと思います。オーナーさんとしては早く空室を決めて欲しいので、条件緩和の提案を受け入れる方向で検討するのは当然かもしれません。敷金礼金なしフリーレントは当たり前ADは200%~300%になってきているので、近隣の競合物件と比較した場合、仕方がない部分はありますよね。これが悪いわけではないのですが、賃貸経営の収支を圧迫する空室対策は、あくまでも他の空室対策をおこなった後に最終的におこなう空室対策なのです。賃貸借契約は通常2年です。家賃を下げたら2年間はそのまま変動はありません。仮に3,000円家賃を下げて決めた場合2年間で72,000円の損失になります。敷金は「敷金0」の物件が増えているのでやむを得ないですが、入居中に家賃滞納をされたり、設備を壊されたりした際に何の担保もなくなります。フリーレントはフリーレント期間中収入が0になってしまいます。ADは余計に支払った分、数か月は家賃で相殺されてしまいます。募集条件緩和をしなければならない場面があることは私も重々承知していますが、賃貸経営として「収入を上げる=家賃を上げる」ことが一番大事なことだということをご理解して欲しいのです。募集条件緩和をすることは簡単なことです。需要層が求めている設備や環境などを把握しましょう。その上でどのような空室対策を実施したら効果がありそうか?家賃を上げる空室対策は何か?同賃料でいち早く決まる空室対策は何か?を考え1つずつ空室対策を実行していきましょう。それでもダメなら仕方ないので最終的に「募集条件緩和」という順番です。誰しもが望み、目指すところです。賃貸市場は年々変わり、入居者が希望するお部屋の条件(設備や環境)も変化しています。日本全体で人口は減少傾向で賃貸住宅の空室は増え続けています。その中で賃貸経営をおこない満室経営をするには、市場を把握することが必須で、柔軟に対応していく必要があります。他のオーナーさんがおこなっている「空室対策」が、あなたの所有している物件に当てはまるとは限りません。いうか、ほぼ当てはまらないでしょう。空室対策を実施するのに何がベストなのかは、その物件やエリアにより全く違います。私の知っている限り、空室対策を様々な角度から検証して、オーナーさんに提案できる不動産会社や営業マンは極わずかです。なるとオーナーさん自身で勉強して調査し実行するしかない、というのが現実かもしれません。ベストな空室対策を選択して実行することは賃貸経営を左右する最も大事な項目です。信頼して相談できる不動産会社またはセカンドオピニオンを早く見つけて、安定した賃貸経営ができることを切に願っております。あなたの物件に最適な空室対策をご提案します。Zoomを活用したオンライン[無料]個別相談のお申込みはこちらお電話での相談も承ります。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。【収益物件をより高く!!】簡易売却シミュレーション【1分で入力完了】あなたの所有物件の売り値をいくらまで高められるかシミュレーションします。あなたの物件に最適な空室対策をご提案します。Zoomを活用したオンライン[無料]個別相談のお申込みはこちらお電話での相談も承ります。TEL:03-5726-9229個別相談に申し込むサブリーストラブル個別相談サブリーストラブル個別相談サブリース問題でお困りの方や、不動産投資による赤字で悩んでいる方の個別相談を受け付けております。Zoomを活用したオンライン[無料]個別相談のお申込みはこちらお電話での相談も承ります。TEL:03-5726-9229個別相談に申し込むサブリース契約の解約代行のお問合せサブリース問題でお困りの方、不動産投資による赤字で悩んでいる方の個別相談を受け付けております。