最寄り駅は大江戸線の勝どき駅。大江戸線は新しい地下鉄なので、深いところにホームがあり、駅の入り口から電車に乗るまでにはさらに時間がかかる。大江戸線から降りる駅も深い場所にあるので、かなり不便な路線。連接バスでも定員130名程度と電車の1両にも満たない。ハルミフラッグを通るのはピーク時でもわずか1時間に6本!激混みするのが目に見えています。終着駅が新橋駅なので、汐留界隈で働いている人は別として、そこから乗り換えがまた面倒。BRTではない普通のバス便もあるけれど、人口が増えた後、渋滞がどの程度ひどくなるかどうか。雨の日に会社にいつもより早くいかなければいけないとかいうのは嫌だな~。マンションのセールスは交通の便の悪さを気にしていて、BRTや将来の決まっていない地下鉄計画を全面的に押し出してくるでしょう。実現の可能性でも、専業主婦の家庭で、職場がこの近くだったり、車通勤するような人にはいいかも。朝夕ラッシュは、浜松町との間で水上バスをピストン運行してくれれば、面白いと思うんだけどどうかな?参考リンク:http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sensyumura/transport/引き渡し時期が遅い2019年5月発売開始で入居開始は2023年3月。オリンピック終了後、もっと早く使わせてもらえないものなのでしょうか?結構先なので、金利が上昇したら支払価格が数割上昇してしまう、というリスクがあります。融資の実行は引き渡し後なので、金利が上昇しても固定金利で金利を固定することができず、指をくわえて金利(入居後の月々のローン支払)が上がるのを眺めているしかない。いう事かというと、日銀は、足元でジャンジャンお金を刷って超低金利政策を維持していますが、これは世界的に見ても歴史的にみても超異常事態。米欧はすでに超低金利政策を終えて、利上げを行っています。日本でも、いつ利上げを行うかは、経済情勢次第なのでしょうが、この利上げの時期がマンション完成前迄に来る可能性が十分あるわけです。35年5000万円で借りた場合、毎月の返済負担額がどれだけ増えるかを計算しました。結論から言えば、1.5%の金利が3%になるだけで支払い額が1600万円増えます。「7000万円でマンションが買えってラッキー!」と思ったら、実際は支払い額が1600万円増えちゃって、8600万円のマンションを買ったことと同じになる可能性も十分あるわけです。ローンをするときは、こういうリスクもしっかり織り込んでおく必要があります。いで借りた時の毎月のボーナス返済金額を計算してみた表がこちら。かかる事に注意してください。(ローン返済額だけで済めるわけではないので、ローン返済額が家賃より少ないからOKというっ考え方は危険。金利上昇は資産価格にも影響を与えます。経済が良くなった結果、金利が上昇していればお給料も上がっているので問題ないかもしれませんが、お給料が変わらずに金利が上がったらどうなるか。毎月15万円のローン支払いで買える住宅は、金利が変わるとこうなります。3,897万円これはどういう事かというと、毎月15万円のローン返済ができる人は、金利1.5%固定では4889万円借りることができます。金利が3%に上がると、3879万円しか借りることができません。これが何を意味するかというと将来の資産価値に影響します。住宅は、ローンを組んで買う人が大多数なので、お給料が変わらなかった場合、1000万円安いマンションしか買えなくなるわけです。希望の値段で買える人がいないと、マンションをその時にどうしても売りたい人は、値段を下げて売る必要があります。金利が上昇すれば、マンション価格は下落する可能性があるわけです。ローンはそのまま残ります。逆に言うと、昨今のマンション価格の値上がりは、金利が下がったおかげで、払う事が出来る金額が増えたことも要因だと思います。「金利が上昇するときは、経済が良くなっている時で、お給料も上がるから大丈夫。」という考え方もあるかと思いますが、こういうことも起こりうるという事も考えておいた方がいいと思います。金利上昇リスクは、ハルミフラッグだけではなくすべての物件についてもいえることです。ハルミフラッグのリスクは引き渡しが2023年3月下旬であるということ。そのころの経済情勢はだれもわかりません。他のマンションであれば、引き渡しがもっと前に行われるので固定金利をつかうなど、金利上昇リスクを回避することができますし、物件価格の下落についても、住んでいる時間もあるのでしょうがない、と割り切ることが出来るかもしれません。ところが、ハルミフラッグの場合は、2019年申し込みとすれば、住んでもいないマンションの金利と住宅価格の変動リスクを4年間負い続けることになります。金利はこれから上がることはあっても、下がることはないでしょう。アップサイドは限定的なのに、ダウンサイドのリスクを4年間抱え続けられるか?4年後に金利が上昇して買えなくなる、あるいは物件価格が下がってしまう場合は、10%の手付金を放棄するのが合理的であるという場面も出てくるかもしれません。学校、親の介護・・人生なにが起きるかわかりませんよ。そんな中で、今すぐ住めないマンションを買う約束を今して手付金をいれるのは、それだけのリスクを負って行う投資行動に他なりません。書きましたが、シンプルに言ってしまえば、「契約後から引き渡しの4年の間に最悪10%の手付金を捨てた方がいい場合が発生する可能性があるが、自分と家族にその覚悟があるか?」ということです。ハルミフラッグの購入を検討されている方は、この点をしっかり考えて金利上昇時にも対応できるような余裕を持った資金計画を組んでおいた方がよいと思います。清掃工場が街の真ん中にある必要な施設ではありますが、家の近所にはあってほしくない施設です。清掃工場に隣接しているところも、正直気になります。商業施設の少なさ最低限の商業施設はあるけれど、豊洲のような大規模施設はなし。スーパーは豊洲駅前の「あおき」と同程度の広さだそうです。どのスーパーがテナントとして入るかは現状未定。敷地を貫く通りのマンションの1Fにもちょこちょこ店舗が入ることが予定されています。コンビニが入ってくれれば便利ですね。医療機関の少なさ歴史が浅い場所なので内陸部のように自転車で10分圏内によりどりみどりのクリニックがあるわけではない。店舗エリアや商業スペースにしっかり誘致してほしいですね。教育機関の少なさ晴海フラッグの住民はローンが付く職業勤務かキャッシュで買える層なので総じて教育に対する理解はありそう。町の中心部の公立校はレベルはそこそこ高そうです。気になるのは高校以上の教育機関。通勤もそうですが、通学も大変そうですね。塾や習い事の教室系もなにもなさそう。ピアノ教室、水泳教室、サッカー教室、バレー教室とかできるのかな?商業エリアがもっとあればいいんですけどね。マンションブログ界の大御所のらえもんさんも仰っていましたが、サピックスとインターナショナルスクールが入れば、大分人気が変わってくると思います。デベロッパーさんには頑張ってほしいですね。新しい街なのですが、外食する場所があまりなさそう。海側1Fを商業ゾーンにして外食店を誘致すれば・・と思います。共用スペースを廃止してスタバかなんかに賃貸に出して管理費を値下げした方が、住民のためになるきもするけど、どうでしょうかね。スウェーデンの海沿いの街マルメの再開発エリア。1Fが外食ができるレストランをちらほら入れています。ちなみにこの建物の反対側は、スウェーデンとデンマークをつなぐオーレスン橋。駐車場の台数が少ない東京都内ではあるけれど都心ではないハルミフラッグ。駅から遠い、近くに生活利便施設が少ない、晴海フラッグでは正直いって車がない生活では不便になると思います。逆に言えば、車があれば、かなり快適な生活がおくれる。買い物も、医療機関も、子供の習い事も、通勤・通学の送り迎えも車があると大分便利になります。駐車場の台数は戸数の半分程度と少ないのが気になります。平置きではなく機械式がメイン。地下は2層ではなく1層だそうです。2層にして使いやすい駐車場にした方が良かったのにな。一家に一台以上あった方が便利そうなのに。駅近・駅直結のマンションや街の真ん中にあるマンションなら駐車場なくても良いと思うんですが、これだけ陸の孤島にあるマンションで快適な生活をしようとなるとゲタ代わりの車が必要ではないでしょうか?まぁタクシーでもいいかもしれませんが。駐車場料金は大体3万円。自転車の台数も少ない一戸当たり1.5台。都心の駅近、コンパクトマンションならいざ知らず、移動に自転車が必須な距離でしかもファミリータイプのマンションなので一家に1.5台の自転車はどう考えても少なすぎ。棟によっては、自転車置き場が地下にあるのも面倒です。利用料は月500円です。子供用の自転車は、自宅前のアルコーブに置かないと行けなさそうです。実は湾岸は空気が悪い。地図でみると湾岸沿いが汚染されていることがわかります。http://www.taiki.kankyo.metro.tokyo.jp/cgi-bin/bunpu1/p101.cgi?so2==1541246139=======1=船舶が重油を使う際に出る廃棄物かな?また、抜けがいい、開放感があるというのは、遮るものがない分、内陸部の住宅街よりうるさい。ごーっという、低周波音が常にしているイメージがあります。トラックが多いのでしょうがないですね。この騒音は、ドアを閉めればカット出来るので、まぁ気にならないっちゃ気にならないけど、街は静かに越したことはないと思います。水素ステーションは?水素ステーションはあってもなくてもどっちでもいいです。いや、むしろなくていいので、スーパー、もう一軒増やすとかしてくれた方がいいかも。(笑)ハルミフラッグ追加情報モデルルームで効いてきた情報。建物のグレード設備のグレードは、最近のマンションの普通のクラス。言って高級感はありません。建具もプリント合板だったし。断熱性マニアなので、建物の断熱性も気になりますが、アルミサッシ使用。すんごい普通のマンション。樹脂トリプルとか使っていたらいいのですが。ランキング但し、ワイドスパンが生かせるようにサッシは引き違い窓のワイドなものを使用。み立て街区、棟によってことなりますが、ハルミフラッグの管理費・修繕費は、目安でm2あたり550円。1台ずつあればいいのですが、駐車場は戸数の半分ほど。駐車場代は予想通り月額3万円ぐらいでした。3万円で12か月×35年で1260万円。ここに住んで21世紀らしい快適な生活を送るには車が必須だと思うので、物件価格は駐車場代分ぐらい安く設定してほしかったのですけど。(笑)カーシェアが流行って、それほど車を使わなくていいとでも考えたのでしょうか?毎日車が必要な立地だと、カーシェア頼みではきついと思います。私自身、カーシェアとかも好きで、よくポルシェカイエンとか1000万円ぐらいする車を安くかりていますが、週末の遠出ぐらいがカーシェアの便利な使い方じゃないかな。すんでいると、ちょっと歩けば、コンビニやレストランが沢山ありますが、晴海フラッグ内のコンビニはどこに出来るのか。各街区毎にレストランなどの商業施設とは言わないまでも、コンビニぐらいは作ってほしいですが、どうかな。ちなみに図書館は2号線を渡ったところに建設予定です。海に近いので塩害がどの程度の影響があるか心配。マンションの建物だけでなく、自転車やバイクもやられてしまうという口コミもありました。地下駐車場になったのは、そういう事も気にしてかもしれません。地震時に起きるかもしれない液状化問題。大規模再開発で、公園があってウォータフロントと、ハルミフラッグにちょと似ているなと思う街をとり上げてみます。中古価格と賃貸価格を見ることで最近の不動産市況の相場観をみる参考にしてください。歴史がある分、ハルミフラッグの未来の資産価値を考えるうえでの示唆もあるかも。ハルミフラッグの入居可能時期は2023年3月下旬からなので、今、すぐ住みたいお住まいを探している人の参考用にもどうぞ。わかりやすいように中古価格と賃貸物件のリンクを貼っておきます。湾岸線を走っていると高層タワーマンションが目に飛び込んでくるダイナミックな景観の街。キャナルコートと呼ばれるURと民間で共同開発した街があります。駅からはちょっと距離がありますが、スーパーや図書館など生活利便施設は充実。スーパーは、庶民の味方、イオン東雲店です。専業主婦だったら、晴海フラッグよりこっちの方が便利かも。東雲の中古マンションは、開発が一巡していることもあり、数も豊富。2019年2月時点で133件がヒット。不人気路線の臨海線の東雲駅利用か、有楽町線の駅からは徒歩6分~ぐらい。その割には、坪単価はお安め。113平米の3LDKのワーマンションが7280万円です。古くはありますけどね。賃貸はなぜかあまり出ていないので、貸すより売りたい人が多いのかな?賃料は結構高め。品川八潮パークタウン羽田空港に向かう途中に見える運河沿いの街「品川八潮パークタウン」。昭和58年に“まちびらき”したニュータウンです。団地内の敷地面積は40.8ヘクタール、約5,700世帯、約1万3,000人。保育園は団地内に4つ、幼稚園が1つ。