公式ブログ)川崎市中原区の再開発で変貌する街・武蔵小杉のタウン情報サイト『武蔵小杉ライフ』の公式ニュースブログ。ニュータンタンメン味」が本日発売、元祖ニュータンタンメン本舗・川崎フロンターレ・川崎市が3者協力(02/17)川崎フロンターレの2020シーズン緒戦。権利床とテナントについて、コメントの返信で行きがかり上簡単に言及しておりました。前からいずれあらためて、と考えていたのですが、そろそろ一度整理しておこうと思います。従来地権者が保有していた権利と等価で再開発ビルの床の権利を再分配しています。この行為を「権利変換」といい、地権者に分配される再開発ビルの床を「権利床」といいます。面積が生み出されます。この床は再開発組合によってデベロッパーなどに売却されることになり、再開発の事業費を賄うことになるわけですが、この床のことを「保留床」といいます。保留床は再開発組合(が委託する特定業務代行者)によって売却など処分されますので、これは現段階でどうなるかはわかりません。権利床については、当初の所有者から別の事業者に売却や賃貸がなされる可能性はありつつも、とりあえずの所有者をトレースすることができます。■マルエツ開発といったところであり、その他は個人の方が権利を保有されています。西街区のタワーマンション「エクラスタワー武蔵小杉」には、あらかじめ地権者の方に割り当てられている「地権者住戸」が40戸ありますので、上記のうち個人の方の多くは、この地権者住戸を取得していることになります。地権者39に対して地権者住戸が40戸と数が合いませんが、これは個人地権者1名=地権者住戸1戸ではなく、個人地権者1名が複数戸を地権者住戸として持っているケースがあることを確認しています。中原変電所の土地を保有しているものです。両グループは西街区のタワーマンション「エクラスタワー武蔵小杉」の売主となっており、権利床の少なくとも一部がエクラスタワー分として変換され、それを分譲販売することで利益を得ることになっているものと思います。床を追加取得したりして、自グループのテナントを出店したり、テナント貸しなどをする可能性もありますので、このあたりはまだよくわかっていないところです。PLAZA」やマンガ喫茶の入ったビルは、そのまま西街区の再開発ビルの南端に移転するような格好になることがわかっています。パチンコ店が再開発ビル1階南端に入居することについては確定した話で、その上層フロアにも「アミューズメント系」のテナントが入るとのことですので、ある程度展開が想像しやすいところです。3番目の川崎市ですが、これは中原変電所と旧こすぎFROMの間の小杉第一公園を保有していたものです。公園の敷地南側への移設に使われるものと思われます。■「こすぎFROM」のあった北側エリア最後はマルエツ開発で、これは従前の「こすぎFROM」を保有していたものです。マルエツ開発はエクラスタワー武蔵小杉の売主には入っていませんし、地権者住戸を単発で取得して賃貸したりということもほぼ考えられませんので、権利床を純粋に商業施設のテナント持分として活用することになります。マルエツ開発の自グループのテナントを入れるか、他社のテナントを入れるか、あるいはそもそも売却してしまうか、という3択になりますが、駅前の価値の高い土地ですので、財務的に困窮していない限りは売却は無いであろう、と思います。なっていますので、このマルエツ小杉店を移転させるといったアレンジも可能性としては想定が可能です。西街区のテナントに関して現状わかっている情報としては、エクラスタワー武蔵小杉の分譲告知により、西街区の商業施設の1階にはスーパーマーケットが入居することが明らかになっています(2010/9/18エントリ)。店舗をマルエツ開発が取得するというのは、違和感ないところではありますね。権利床を持っているにもかかわらずみすみす競合他社のスーパー出店を駅前に許してしまうというのも、マルエツの立場を考えればあまり上手くない展開です。一方で東京急行電鉄も系列スーパーを有するという点では立場的に近いものがあります。現時点では公表されていません。現状はおおよそこんなところです。■その他の保留床の取得先は不明というところになりますね。今後の権利床・保留床のゆくえについても、引き続きウォッチしていきたいと思います。15:56)[Edit]エクラス武蔵小杉へのパチンコ店入居に関してはその是非は別にして、もっと議論が有っても良かったように思いますねそもそもその事を知らない人が、かなり多いように思いますし。22:35)notesさん、こんにちは。コメントありがとうございます。地区内にパチンコ店がありましたので、エクラスへのパチンコ店入居というよりは、パチンコ店を含むエクラスへの図書館の入居、というのがより正確な話かと思います。結論は別としてももう少し検証や議論があっても良かったと思います。ご指摘の通り、議論以前に多くの方がご存知ないんですよね。現在のところ、本サイト以外にこの問題を取り上げたメディアがない状態で、本サイトの記事をもとにやっと川崎市議会で議題となったという現状があります。完成してから「えっ、聞いていない」ということにならなければ良いと思います。17:15)[Edit]まあ議論やらなんやらで「エクラスに入れない」となってたらなってたで現在の場所で続けるでしょうねえ。22:43)通りすがりさん、こんにちは。コメントありがとうございます。パチンコ店は地権者ですので、まずもってその権利は保全されなければならないということですね。19:35)[Edit]同居が避けられないのなら、せめて店内禁煙にならないものかと思います。複合商業施設に喫煙可能店舗、特にパチンコ店やゲームセンター等の大規模施設があると、施設内の階段やエスカレータが煙突効果によって煙たくなるんですよね。岡田屋モアーズ状態といえば、市民の方には分かりやすいでしょうか?図書館等の公共施設も同居する施設ですし、ちょうど南端には小さな公園も出来るようですので、子供も多数訪れる場所になります。パチンコホール側に一考をお願いしたいところです。22:51)GROBDAさん、こんにちは。コメントありがとうございます。防音や臭気等の配慮はなるべくしていただきたいな・・・と思います。わかりませんが^^;このあたりは、それこそ川崎市まちづくり局などの「指導」に期待したいところですね。サイト本体では紹介しきれない未公開情報なども掲載していきます。自己紹介:■ブログライターについてタウン情報サイト「武蔵小杉ライフ」を運営しております。はつしも:武蔵小杉ライフ運営委員会代表。ウェブ構築・渉外・企画を担当し、ブログでは再開発や街ネタ記事を担当。ごもり:育児関係やスイーツ・パン・レストランなどグルメ関係の記事を担当。かれじし:特別ライター。はつしも、つごもりとは違った切り口で街の話題をご紹介します。たちばな:新メンバー。他のメンバーが苦手とする分野や、グルメ系を担当します。■コメントについてコメントは承認制であり、歓迎いたします。コメント内容に事実でないことを含むもの、荒らしと思われるものなど不適切と当サイトが判断するものは承認いたしませんので、あらかじめご了解ください。■著作権について当ウェブサイトの文章、写真の著作権は「武蔵小杉ライフ運営委員会」および提供元に帰属し、マップの著作権は株式会社昭文社に帰属します。められた範囲を超えた引用は著作権の侵害となりますので禁止といたします。ニュータンタンメン味」が本日発売、元祖ニュータンタンメン本舗・川崎フロンターレ・川崎市が3者協力(02/17)川崎フロンターレの2020シーズン緒戦。