/不動産のプロが教える麻布のマンション売却を成功させる全知識2019.01.05不動産のプロが教える麻布のマンション売却を成功させる全知識TweetPocket麻布のマンション売却について、「相場や売り時ってどうやって判断すればよいの?」「損をしないための注意点や高く売るためのポイントはあるの?」などと気になっていませんか?不動産価格が高騰していて、中には購入価格よりも値上がりしている物件も多い昨今、自宅や投資用のマンションの売却を検討するには絶好の時期であるのは間違いありません。マンション売却では、売出価格や売却タイミング、媒介業者の実力次第で何十万・何百万といった単位で大きな差が生まれることもあるため、損をして後悔しないためにも、しっかりと重要なポイントについては理解をして自分でも判断できるようにしておくことが肝心です。勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「麻布のマンション売却で押さえておくべき重要な全知識」について、以下の流れに沿ってすべてご紹介していきます。麻布のマンション売却で賢く利益を上げるために大切な2つのことすべて読めば、麻布のマンション売却で必要なほぼ全ての知識が得られ、損することなく最善の売却ができるようになるでしょう。麻布のマンション売却で後悔しないようにするためには、まずはエリア的な相場観を理解した上で、ベストな売り時や売り出し価格等を検討してくことが大切です。その大前提として、日本のマンション価格は全国的に見てリーマンショック直後の2009年を底値に、毎年上がり続け、全国平均でも2010年比で既に約36%程度上昇している状態にあるというマクロ的な事情も理解しておきましょう。上記からも分かる通り、この上昇の流れは特にマンションに限って顕著であるというのも特徴的な傾向です。以上のことからも、今はマンション売却にとって有利な経済情勢にあると言えますが、以下、麻布についてのさらに細かなマンション売却価格相場と売り出し物件の特徴を解説していきます。港区の新築マンションの平均坪単価:609万円/坪(約3.3m2)※5年間で約57%UP港区のマンション価格相場は上記のような平均坪単価となっています。港区の「過去5年間の新築マンション平均坪単価の推移」及び「区別の新築・中古マンション平均坪単価」をグラフにまとめると以下のようになります。過去5年間の推移では、あくまで単年度の集計ですが、2016年をピークに若干下降傾向にあるように見受けられます。3区では平均坪単価420万円以上と突出して高く、最低の足立区(182万円)の2.3倍以上となっています。港区は、自宅用の他にも投資用としての需要も見込めるため、中古マンションでも比較的需要が多く、値落ちしにくいという特徴がありますが、築40年を超える築古物件や、駅が遠い物件などは値落ち幅が大きいものと思われます。麻布の中古マンションの特徴:平均築15年程度、広さ40〜50m2前後の物件多い麻布の「売り出し中古マンショの平均広さと平均築年数」をグラフにまとめると以下のようになります。ファミリータイプの自宅用マンション」の売り出しがメインであると考えられます。築年数については、平均で築15年程度のものが多く、比較的に築年数の経過したものがメインであるため、築浅の物件であれば市場希少性が高く売りやすい可能性が高いといえます。麻布のマンション売却における正しい売り時とは結論:マンションの売り時は2018年末までがベスト!これまで長く不動産業界にいて不動産売買相場を見てきた経験から、「マンションの売り時は2018年末までがベスト」といえます。その理由としては、マンションの売り時判断基準の中でも最も大切な「経済情勢」に基づく相場が最も良い状態で推移しているのが現在であり、オリンピックイヤー前には相場が崩れると思われるからです。具体的には以下のようなポイントから、経済情勢に基づく相場が最も良い状態であるといえます。ことであり、長期融資である住宅ローンの場合にもこの金利を基準として考えます。以下のようなポイントから、オリンピックイヤー前にはマンション相場が高値のピークを迎え、高値ピークと思われた瞬間に一気に売物件が増えて、マンション相場が大きく下落する可能性が高いといえます。いつ大量の売り物件が出てきてもおかしくない!リーマンショック以降、2010年前後に安く購入されている大量のマンション物件は、譲渡所得税が安くなる「所有期間5年以上(長期譲渡所得)」の条件を満たしており、いつでも売れる状態にある長期譲渡所得の条件を満たす物件は年々増えていく特に投資用マンションのオーナーは売却の為に高値のピークを待ち構えている2020年のオリンピックイヤー以降の経済の冷え込みは懸念されており、オリンピック前には高値のピークを迎えるというのが大半の投資家の見立てであるアベノミクスの極端な金融政策には賛否両論があり、今後大胆な金融緩和が縮小されて住宅ローン金利が上がった場合には購入者が減りさらに価格下落要因になる可能性もある従って、マンション売却を検討されているのであれば、経済情勢の観点からは2018年末ぐらいまでを照準に入れながら早めに売却した方が良いというのが私なりの結論です。麻布のマンション売却の流れと売却に掛かる費用・税金一覧マンション売却の流れとしては、上記のように、4つのフェーズ別にトータル10のステップがあります。その中で、上記のようなタイミングで「必ず掛かる費用」と物件の状態や売主の事情、高く売るための戦略等として「状況次第で掛かる費用」があります。反対に「戻ってくる可能性のある費用」もあり、特にローンの残債期間が長く残っている人にとってはその金額も大きくなります。マンション売却で失敗しないためにも、最低限これらを理解して賢く計画することが大切です。印紙代(印紙税)仲介手数料ローン残債も引越しの必要もなく「すべて現状のまま売却」という条件で売りに出せば、掛かる費用は最小限になりますが、その際でも必ず掛かる費用が上記の2つです。印紙代(印紙税)印紙代(印紙税)とは、簡単に言うと、「売買契約書の作成にあたり掛かる税金」です。世の中一般的に、契約書や領収書には記載金額によって印紙税を収める必要がありますが、マンションの売買契約書でもそれは同じです。印紙税の額は、物件の売却価格(契約書に記載される金額)によって以下のようになります。200円(注)上記の売却価格は、契約書への表記された額で判断されますので、収益物件等で消費税が掛かる場合には必ず「物件価格」と「消費税」を分けて表記してもらうようにしましょう。なりますが、契約書の作成は仲介業者が行うため、仲介業者によっては決済時にまとめてという場合もあります。いずれにしても、売買契約締結時には買い主から「契約手付金」が支払われるため、売主が自分の預金から工面する必要はありません。仲介手数料マンション売却に掛かる費用の中で最も高い費用が「仲介手数料」と言えます。仲介手数料とは、不動産業者に買い主を見つけて来てもらうところから、契約・引渡しまで滞りなく行うためのあらゆるサポートをしてもらう対価として支払う手数料です。仲介手数料の対象となる仲介業務には、一般的に以下のような内容が含まれています。書いてありますが、要は“マンション売却に必要なことはほぼ全て”です。そのため、不動産業者と媒介契約を結ぶだけで、売主はほぼ何もしなくてもまるで執事のように全てサポートしてもらえます。仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。3%+消費税マンション売却の場合、ほとんどのケースで400万円を超えると思いますが、400万円を超える場合に簡単に仲介手数料上限額を計算するための計算式はこちらです。何も言わなければ、ほとんどの業者が上記の金額を要求してきますが、交渉次第では安くしてもらえるケースも多いため、必ず事前に交渉してから媒介契約を結ぶようにしましょう。やりすぎると割りの良い他の案件を優先される等、サービスの質低下につながる可能性も十分にありますので、注意が必要です。掛かる費用」には上記の9つが挙げられます。売主の方針次第で掛けずに済むものから、条件が当てはまると必ず掛かるものまで様々ですので、以下一つ一つ解説してきます。クリーニング費用クリーニング費用は、売出し前の広告用写真撮影や売出し後の買い主による内見に備えて、きれいにしておくことで少しでも高値で売却しやすくするための戦略的な費用と言えます。そのため、「現状売却」としてそのまま引渡す前提の売出しにしてしまえば、売主によるクリーニングが義務となることはありません。その場合でも、買い手の印象を良くするために費用を掛けずとも自分でできるだけ綺麗に掃除しておく方が良いでしょう。目安予算:5~30万円程度(物件・クリーニング内容による)リフォーム費用リフォーム費用も、クリーニング費用同様、売出し前の広告用写真撮影や売出し後の買い主による内見に備えて、きれいにしておくことで少しでも高値で売却しやすくするための戦略的な費用です。売出し物件があまりにも劣化している場合や、築年数が古く間取り的に時代遅れな場合等に、購入後すぐに住める状態に直して売出すことで、買い手の幅を広げるという狙いでリフォームするのが一般的です。自分でリフォームする前提であえて安い物件を探している買主も存在するため、掛けたリフォーム以上に高く売却できる保証はないというデメリットもあります。リフォームを行うかどうかは、買い手となり得る購買層のニーズを仲介業者にしっかりとマーケティングしてもらい慎重に判断するようにしましょう。売出し予定物件の正確な図面がなく大きさや間取り等が不明瞭な場合に行う測量費等のことを言います。購入時の図面が残っていれば問題ありませんが、築年数が古い物件や相続で取得した等で図面が残っていない場合には、最悪測量をする必要があります。媒介契約を締結した場合には、買い主を見つけてくるのは仲介業者の仕事に含まれるため、基本的に売り主が広告費等を支出する必要はありません。この点は、宅建業法の中でも、売り主からの依頼のない広告費用の請求は禁止されています。仲介業者との間で別途取り決めがあった場合や、売り主から別途広告を依頼した場合には追加広告費を請求される可能性があるため注意が必要です。仲介業者から広告掲載の提案があった場合でも、必ず費用が売り主負担でないことを確認してから承認するようにしましょう。前述の「仲介手数料」は、最終的に決済・引渡し時に支払うことになりますが、仲介業者によっては売買契約締結時に部分金(20%~50%程度)の支払いを要求される場合も多くあります。こちらは、事前に仲介業者と取り決めしておく内容ではありますが、もし仮に部分金が必要な場合でも、売買契約締結時には買い主から「契約手付金」が支払われるため、売主が自分の預金から工面する必要はありません。引越し費用は、自宅マンションの売却等では必ず発生する費用ですが、タイミングとしては、売買契約〜決済・引渡しまでの間に必要になってきます。こちらも、通常は、売買契約時に買い主から受け取る「契約手付金」で充当することが可能ですが、先の仲介手数料の部分金と合わせた際にショートしないように注意する必要があります。手持ち資金に余裕がない場合には、契約手付金の金額を多めに交渉するか、仲介手数料の部分金を減らすないしは無しにするように事前に交渉しておきましょう。し時に買い主から支払われる代金ににてローンを一括返済し、同時に司法書士が抵当権抹消登記と買い主の所有権登記(名義変更)を行います。ローン残債がある場合に必ず必要になる費用です。こちらは、金融機関との契約内容によって金額は大きくことなりますが、決済・引渡し時にローンを一括返済する際に数万円程度の手数料が掛かります。マンション売却により利益が出た場合には翌年3月の確定申告により譲渡所得税及び住民税といった税金を支払わなければなりません。より様々な特別控除が用意されているため、最終的に掛からずに済むケースの方が多いですが、掛かる場合には、所有期間に応じて多額の税額になりますので、事前に理解して残しておく必要があります。長期譲渡所得(所有期間5年超):合計20.315%短期譲渡所得(所有期間5年以下):合計39.63%関連記事マンション売却に掛かる税金については、以下の記事で詳細に解説しておりますので、必要な方はご参考にしてください。関係のない話ですが、売り主が消費税の課税事業者に該当している場合には、マンション売却の建物部分について消費税がかかりますので注意が必要です。課税事業者とは、基準期間(前々年度1年間or前年度の上半期)の課税売上が1,000万円以上ある個人及び法人のことを指します。課税事業者に該当している場合には、建物部分につき消費税を買い主から預かり、翌年の確定申告により納付しなければなりません。消費税は、仮に買い主から預かっていない場合でも事業者に納付義務があり、金額も多額になりますので、特に個人事業主等で課税事業者に該当している人は気をつけましょう。5つの費用は、マンション売却によって逆に戻ってくる可能性があります。ローン保証料については、残債期間が長いほど多額になり大きな金額になることも多いため、しっかりと押さえておきましょう。当然のことながら、管理費や修繕積立金は、引渡し日以降は買い主が負担すべきものですが、管理費や修繕積立金は翌月分支払いが一般的なため、引渡し時には既に売り主が支払い済みであることになります。その年の1月1日時点の所有者に対して1年分の納付請求がいく仕組みになっています。通常は契約期間分を一括払いしていることが多いですが、契約内容に基づき、解約時点で未経過期間がある場合には、その期間に応じた分の支払い済み保険料が返還されます。具体的な金額については、保険会社に問い合わせれば教えてもらえます。ローンで取得し、その際に保証会社に保証料を支払っている場合には、一括返済時点で未経過期間に応じた分の保証料が返還されます。住宅ローンの場合には、ほとんどの人が融資額の1~3%程度の保証料を最初に支払っているはずですので、自宅マンションの売却の場合には、ほとんどのケースで数十万円単位の保証料が返ってきます。よっても異なりますので、ローンを借りた金融機関に問い合わせるとよいでしょう。前述のとおり、マンション売却で譲渡益が出た場合には翌年の確定申告により各種税金を納めなければいけませんが、逆に譲渡損失が出た場合には確定申告により、他の所得と損益通算して所得税を減らすことができます。この際、サラリーマン等で毎月所得税を源泉徴収されている人であれば、払い過ぎている分の所得税が返ってくることになります。払い過ぎている所得税は、自分で確定申告を行わないと還付されませんので、譲渡損失が出た場合でも必ず翌年の確定申告を忘れずに行うようにしましょう。最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へマンションの売却価格で損をしないために必ず押さえておくべき注意点としては主に上記の6つが挙げられます。上記6つの注意点をしっかりと押さえておけば、「不当な価格で売却して損をしてしまう」「業者選びに失敗して後悔する」といったようなよくある失敗を回避することができるようになります。以下、一つ一つ具体的に解説していきます。複数の業者から売却価格査定をとって比較する入り口は多い方が信頼できるパートナーに出会える確率が上がる情報が多い方が相場の確認の精度が上がる売出し価格・仲介手数料の等の条件交渉のための比較材料になるまず大前提として押さえておくべきポイントとして、マンション売却価格査定では、業者により査定額は大きく異なります。い合わせ状況等)が全く異なるためです。不動産はエリア特性が強いため、得意な営業エリア外の案件の場合には過去事例の確認のみといった機械的な査定のみで全く頼りにならないような業者も中には存在しています。そのため、マンション売却価格査定では必ず複数社(自分が納得のいく業者に出会うまで何社でも)から査定を取り比較することが大切です。査定額も大事だがその根拠はもっと大事どのようなマーケティングを行っているかで業者の実力や良し悪しがわかる複数の業者を比較する際に、査定額ばかりに目がいってしまう人が多いですが、実はそれ以上に大事なポイントが「査定の根拠」です。不動産の売買は、売り手と買い手の合意で価格が成立する上、全く同じ物件は存在しない唯一無二の財産であるため、類似物件の売買事例や近隣相場といったものはあくまで一つの参考基準にずぎず、その物件の適正な価格査定をするにはより具体的なマーケティングが必要です。したマーケティングを行なっている業者であれば、査定額の根拠について、その物件固有の事情を見極めて、「どんな人が購入者の候補で、どんな物件が競合となり得て、現在いくらで売出し中であり、それと比較した上で有利・不利な点はこうであるから、今回はいくらぐらいで売り出すのが妥当」といったような具体的な説明があります。結局安く売る羽目になってしまう」という負のスパイラルに陥る可能性があるため注意が必要です。一社のみの場合には反対に割安査定されるケースも...前項のように、きちんとしっかりとしたマーケティングに基づく個別具体的な査定額の根拠を説明できる良い業者であれば「査定額=適正価格」と言えますが、中には、とりあえず媒介契約を取りたいがために不当に高額な査定額を提示してくる業者も存在するため注意が必要です。いった業者は、とりあえず専任媒介契約をして一定期間自社のみの専売状態をつくった後で、売出し前に価格の値下げを提案してきたり、一時高額なまま売出した後で、当然に買い手がつかないためすぐに値下げを提案してきて結局安く売るというのが常套手段です。反対に一社だけの問い合わせで競合がいない状態の場合には、できるだけ早く売買を成立させて営業の手間を減らすために適正価格よりも敢えて安く査定をしてくるというケースもあるため、一社の言うことだけを鵜呑みにするのはご法度です。誰を売却ターゲットとするかで相場は変わる明確なターゲット想定の上での査定になっているかを確認するマンションは購入目的が自宅用の人と投資用の人では妥当と感じる価格が異なるのが一般的です。そのため、誰を売却ターゲットとするか次第では、最終的な売却価格にも大きく影響する可能性あり、査定においても必ず確認すべきポイントです。最終的な売出し価格は自分で決めるべききちんとした相場確認のもと自分で決めた方が納得のいく売却ができる当然のことならが、最終的なマンションの売出し価格の決定権はあくまで売主にあります。そのため、もし自分の売却希望額と業者の査定額に差がある場合には、希望額が相場から大きく逸脱していない限りは、まずは希望額で売り出すようにするべきです。結果的に、希望額では売れずに値下げすることになったとしても、その方が最終的に納得のいく満足度が高い売却になるでしょう。最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ専任媒介の方が良い条件を引い出しやすく優先的に頑張ってもらえるマンション売却の媒介契約には専任性の強さによって以下の3種類があります。魅力が当然に高く、言い換えると「様々な要望を聞いてもらいやすく、案件も優先して取り組んでもらえやすい」ということなるため、まず最初は信頼できる業者へ1~2ヶ月間の短期で専任契約して様子を見ることをおすすめします。麻布のマンション売却で賢く利益を上げるために大切な2つのことポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つマンション売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼するマンションを売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。仲介手数料を安く抑えるには前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み32.4万円も費用を抑えることができます。そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。無料一括査定ならここがおすすめ不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。サービスの中でも最も老舗で16年の歴史と累計20万件以上の実績があります。NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ『HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が1,300社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。先の『HOME4U』の550社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。up】一括査定で相場と最高条件を確認した上でココを本命に交渉するのがベスト『ソニー不動産』は、不動産業界では後発ながら、ソニーのIT技術を活かした集客や、日本の不動産業界ではこれまでにない「売主専属の売却専門エージェントサービス」を導入する安心感抜群の大手不動産業者です。「売主専属の売却専門エージェントサービス」とは、売主と買主両方を仲介する場合に存在する利益相反関係(どっちの味方をするか)を気にすることなく、高く売ることだけに集中してもらえる公平かつ合理的な仲介制度です。売却専門エージェント制ではない場合には、売主と買主の両方から仲介手数料を取るために意図的に情報を他社へ公開しない「囲い込み」という売主のデメリットを招く可能性があります。上図のように、売主の希望条件で成約できる購入希望者が他社で見つかった場合でも、断りを入れる等の機会損失が発生する可能性がります。売却専門エージェント制を採用しているソニー不動産では、売主だけのエージェントとして、オープンに物件情報を公開するため、条件に沿った買主を早く発掘でき、結果的により高く売却できる可能性が上がります。この制度は不動産取引先進国の米国では当たり前の制度で、高く売ることを考える場合には最も合理的な制度ながら、片方からしか仲介手数料が取れないため、実は、日本の大手で専門エージェント制を公言しているのはソニー不動産くらいです。そのため、安心できる大手業者で仲介手数料を抑えながらもできるだけ高く早く売却したいなら『ソニー不動産』が圧倒的におすすめです。現実的には『ソニー不動産』一社だと正しい相場観がつかめず、条件交渉の材料も揃いませんで、“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観(最高額)と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”というのが賢い方法でしょう。売出し価格を高くするには結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額(場合によってはそれ以上の価格)を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額(それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格)を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。まとめいかがでしたでしょうか。「麻布のマンションを賢く売却する方法」について、疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。マンション売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは?」という勘違いをされている人も多いですが、売却後の確定申告も含めて実は意外と簡単に売却できてしまいます。本ページでは「麻布のマンションを賢く売却する方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観(最高額)と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。資産価値が落ちにくい都市部等にある年間賃料が売却査定額の5%以上(表面利回り5%以上)で貸せるなら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。不動産売却あなたにオススメの記事プロが教えるマンションが売れない4つの原因と確実に売る3ステッププロが教えるマンション査定で損せず最高額で売却するための全知識マンションを高く売るために最も大切なポイント・ノウハウ全集マンション売却の全知識|失敗せずに高く売却するための全6ステップカテゴリー記事まとめここのタイトルが入ります。土地活用のいろは大手ハウスメーカーで土地活用のコンサルティングをしていた経験を活かして、皆様に土地活用についてわかりやすく本質的な情報をご提供します。