公式ブログ)川崎市中原区の再開発で変貌する街・武蔵小杉のタウン情報サイト『武蔵小杉ライフ』の公式ニュースブログ。ニュータンタンメン味」が本日発売、元祖ニュータンタンメン本舗・川崎フロンターレ・川崎市が3者協力(02/17)川崎フロンターレの2020シーズン緒戦。アリオ武蔵小杉」を建設するために、川崎市が隣接するパークシティ武蔵小杉の用途地域の変更を打ち出しています。昨年11月には公聴会が実施され、パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー理事会が公述人として用途地域変更の代替案等を提案されていました。このたび、川崎市よりその公述に対する見解が示されました。川崎都市計画素案http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/tosikeikaku/sinmaruko_h23/soan/top.htmまずは全体の背景からおさらいしましょう。第二種住居地域は、4m水平面で冬至8時~16時の間の日陰が3時間未満となるよう日照が保証されています。この規制にアリオ武蔵小杉の建物が抵触するため、このままでは建築許可を出すことができません。日照規制を撤廃ことを打ち出したわけです。(右)この用途地域の変更はパークシティ武蔵小杉の分譲時から昨年に至るまで周知がなされたものではありませんでした。管理組合が公述人として立ち、用途変更にあたっての代替案を提示されていました。(2011/12/3エントリ参照)今回川崎市より示されたのは、この公述に対する川崎市としての考え方です。用途地域変更に対する公述人の提案を退ける一方で、ミッドスカイタワーと東京機械製作所の当事者間の建築協定についてはこれを支持するものとなっています。ミッドスカイタワー管理組合による公述申述書の要旨と、川崎市まちづくり局による見解の要旨を以下に示します。ただし書適用を求める件(公述申述書の要旨)■これまで行政はミッドスカイタワー敷地を商業地域に用途変更することは既決定であり、周知事項と説明してきた。ミッドスカイタワーが販売された平成20年以前に川崎市が発表した行政文書のどこにも当該記述は見当たらない。■用途地域が第二種住居地域であることに着目してミッドスカイタワーを購入された者も相当数認められる。組合に対して非公式の打診を受けた。我々の要請に応える形で9月30日に区分所有者向けの非公式説明会を実施した。■上記において、区分所有者が納得できる説明はなされていない。■以上の経緯に鑑み、多くの区分所有者にとっては、商業地域への用途変更は予見可能な事情と解することは困難である。無限の将来にわたって現在の用途地域の維持を求めるものではない。侵害があること若しくは他の利害関係者に対して回復しがたい急迫な権益侵害があることを実証したうえで、利害関係人からの理解を得る必要があると言っているに過ぎない。■しかしながら、これまで川崎市からは、このような実証的な説明はなされていない。「ただし書」の適用を提案する。措置と考えるからである。■これに対して、川崎市は先例がないとの理由から消極的な姿勢を示している。■ところが、ミッドスカイタワー自体が、この「ただし書」の適用によって建築許可が下ろされている。北側隣接地域を第二種住居地域から変更せずにミッドスカイタワーが建設されたわけで、全くの同条件でないにせよ先例は存在している。川崎市並びに関係行政官庁は真剣に考えていただきたい。(これに対する川崎市の見解の要旨)■小杉駅周辺地区では、都市機能が集積した広域的な拠点の形成をめざしている。水準が低く、土地の高度利用が図られていない状況にあった。平成16年に策定し、魅力にあふれる複合市街地の形成をめざしたまちづくりを進めてきた。動向にあわせ、現在の第二種住居地域から将来商業地域に変更することを想定し、まちづくりを進めてきた。■地区内の容積率については、現在の第二種住居地域における200%(一部300%)から、将来は商業地域で定める400%に変更することを想定し、さらに、敷地内の広場や公開空地等を評価することなどにより、さらに400%加算し、最終的には800%の容積率とすることを地区計画で定めており、このような考え方により緩和された容積率を用い、現在の建築物が建築されている。用途地域の変更を行うこととした。機能が集積した広域的な拠点にふさわしい小杉駅周辺地区のまちづくりを進めていく上で必要と考えている。事業が完成又は概成した時点で、用途地域を商業地域(容積率400%)に変更することとしている。当該部分については日影規制を適用しないものとする」と規定されている。同様の趣旨で、北側ののE-1地区が、当該地区計画において住宅の建築が規制されていたことを根拠に許可を行っている。住宅の立地が許容される地区であることから、上記許可基準に適合しないため、建築基準法第56条の2第1項「ただし書」を適用することは困難と考える。■よって、都市計画素案のとおりの用途地域の変更が妥当であると考えている。ただし書適用を求める件」が実現するか否かとは別に、次の点を主張したい。性の高い商業機能の共存のため、建築基準法第69条に基づく建築協定実現に向けて作業を進めてきており、当事者間合意に向けての調整は最終段階に達している。■建築協定の内容には、ミッドスカイタワーの居住階層住民の日照状態に関して、地表12m平面で冬至8時~16時の間の日陰が3時間未満とする等も含めている。■さらに、将来当事者が変更しても互いに協定の効果が持続することが法律上担保された特殊な協定であり、川崎市の認可が必要である。居住者が最低限の日照状態を確保するための制度的手当てである。■川崎市からは、先の住民説明会においても「できるかぎりの支援はする」とのお言葉をいただいている。■川崎市に対して、当該建築協定の実現に向けて、積極的かつ前向きな指導をするとともに、申請後は速やかな認可を行うよう要請する。「建築物等の高さの最高限度」や「壁面の位置の制限」等を定め、採光や通風の確保や、圧迫感の低減に努めることによって周辺環境へ配慮した計画としている。■その一環として、ミッドスカイタワーのの居住階が存する4階の部分に対して、冬至時の8時から16時の間に3時間以上の日影が発生しない建築計画となるよう、事業者に対し指導している。■川崎市としても、小杉駅周辺地区のまちづくりを進めるため必要な用途地域の変更は行うものの、これにより周辺環境に著しい影響を与えることは望ましくないと考えていることから、今後も周辺環境に十分配慮した建築計画となるよう、指導・誘導していく。速やかな認可に向けて、市としてもできる限りの支援を行いたい。要旨といいながらもなるべく正確にお伝えするには削ることが難しく、分量が多くなってしまいました。以下、もう少しざっくりとまとめましょう。「現在の第二種住居地域から将来商業地域に変更することを想定し、まちづくりを進めてきた」という従来からの主張を繰り返す形になっています。ミッドスカイタワーの容積率緩和について、「商業地域に変更することを前提に800%と定めた」というロジックをここで登場させ、従来からの既定事項であったという間接的なエビデンスとしているようです。(ただ、市民に周知されていたかどうかとは別の話ですが)「ただし書」の適用については、ミッドスカイタワーに適用されたのはあくまでもフーディアムが「住居ではない」ことによるもので、ミッドスカイタワーの用地は住居が許容されていることから適用できないとの見解が示されました。条文に解釈の余地があるかどうか、制度の技術論は私にはわかりませんが、川崎市の見解は「ただし書」の条文通りということになるのでしょう。「2.建築基準法第69条などに定める建築協定に関する件」については、川崎市も前向きな姿勢を示しています。用途地域の変更によって周辺環境に著しく影響を与えることは望ましくないとの観点から、ミッドスカイタワーと東京機械製作所の間の建築協定締結に関しては、川崎市もできるかぎりの支援をするということです。協定が現実的に講じられた「次善の策」となるものでしょう。今回の川崎市の見解が示されたことで、パークシティ武蔵小杉の用地が第二種住居地域から商業地域に変更されることは確定的といってよいと思います。当事者間の建築協定は川崎市の支援も受けて無事に締結される見込みとなっています。これによりミッドスカイタワーの住居階の日照は確保されますので、実質的な部分では住環境が担保されるということになりそうです。さまざまな利害の調整を図ることはたいへん難しいことですが、それに取り組まなければならないのはやはり川崎市ですね。今後も広範囲にわたって大規模開発が進む中で、多くの調整が必要になってくることと思います。それにあたっては、都市計画を推進する川崎市には通り一遍の答弁で終わらない対応を望みたいところです。サイト本体では紹介しきれない未公開情報なども掲載していきます。自己紹介:■ブログライターについてタウン情報サイト「武蔵小杉ライフ」を運営しております。はつしも:武蔵小杉ライフ運営委員会代表。ウェブ構築・渉外・企画を担当し、ブログでは再開発や街ネタ記事を担当。ごもり:育児関係やスイーツ・パン・レストランなどグルメ関係の記事を担当。かれじし:特別ライター。はつしも、つごもりとは違った切り口で街の話題をご紹介します。たちばな:新メンバー。他のメンバーが苦手とする分野や、グルメ系を担当します。■コメントについてコメントは承認制であり、歓迎いたします。コメント内容に事実でないことを含むもの、荒らしと思われるものなど不適切と当サイトが判断するものは承認いたしませんので、あらかじめご了解ください。■著作権について当ウェブサイトの文章、写真の著作権は「武蔵小杉ライフ運営委員会」および提供元に帰属し、マップの著作権は株式会社昭文社に帰属します。められた範囲を超えた引用は著作権の侵害となりますので禁止といたします。ニュータンタンメン味」が本日発売、元祖ニュータンタンメン本舗・川崎フロンターレ・川崎市が3者協力(02/17)川崎フロンターレの2020シーズン緒戦。