逆にいえば、その区域に漏れたエリアは今後人が住まず、病院やスーパーが撤退して不便な地域になる可能性が高いということです。一気に街の衰退が加速するかもしれません。“立地適正化”というのは、とどのつまり、自治体が“見捨てるエリア”を指定するということです(もちろん、自治体はそんな言葉を使いませんが...)。そこに家を買ってしまえば、将来売れない負債化する家を買うことになってしまいます。立地適正化計画を作り始めた自治体の数は増え続けています。家を買う前には必ずチェックしておきましょう。立地適正化計画って?家の資産価値に大きなインパクト!3耐震性:マンションは新耐震、戸建ては2000年基準。巨大地震が頻発しています。家族の命を守るためにも、建物の耐震性は必ずチェックしたいものです。耐震基準は以下の年で大きな改正がなされています。(戸建て)なら2000年基準を満たす物件を買うことをおすすめします。木造住宅の場合には阪神淡路大震災の被害を受けて、耐震基準が2000年で改正されています。地盤に応じた基礎の設計が義務付けられたり、柱や梁の接合部分に金具を取り付けたり、壁をバランスよく配置するなど、耐震性に大きな影響を与える重要項目の変更がなされています。木造住宅を買うならこの2000年基準に適合するものが望ましいといえます。どの基準に適合しているのかを調べる簡便法としては「建築年月(築年数)」をみることです。可能性が高い2001年(平成8年)以降「2000年基準」(木造住宅)の可能性が高い微妙にチェックすべき年数が変わっていますね。家を建てる前には役所に対して「こういう家を建てたいのだけどいいですか?」と建築確認申請を行います。この建築確認は、その時の建築基準法に照らし合わせて行われます。旧耐震基準であった1981年5月1日に建築確認がなされ、建築確認を通過した後に工事が着工、6カ月の1982年11月1日に建物が竣工(完成)したとします。建築年月だけでみると、1982年11月1日だから1981年6月1日(新耐震っぽい)ですが、実際にその家は建築確認が行われた1981年5月1日の基準、つまり旧耐震基準で建てられています。戸建てであれば半年程度、マンションであれば1~2年程度は余裕を見て判断したほうがいいということです。時期が微妙で、きちんと確認したいなら「建築確認申請がなされたのがいつか?」を調べましょう。不動産会社に聞けば教えてくれる(調べてくれる)はずです。築年数や建築確認時期だけでは分からない?実は検査済証がない家も多い建築年月や建築確認だけで耐震基準を判断すると危険なケースもあります。これらはあくまでも書類上の(机上の)確認といえ、「実際の建物が本当に安全か?」という問題とは別だからです。どんなに素晴らしい設計図があっても、その通りにきちんと家が建てられたかどうかは工事現場の職人さんしか知らない...ということもあります。本来であれば、家が建った後に役所が「完了検査」というものを行わなくてはならないのですが、事実として2000年頃まではその検査が行われない事例が頻発していました。いう書類がないことが少なくありません。これは役所の完了検査が行われていない(もしくは行われたがその時の書類を紛失した)ということです。中古戸建てなら耐震診断をした方がいい。改修で耐震性は向上できる先ほども説明した通り、2000年以降に建てられた(建築確認がされた)からといって、必ずしも検査されているわけではありません。当初は基準を満たしていたものが、年数が建って今は基準を満たしていないかも知れません。厳密に耐震基準を確認するならぜひ「耐震診断」をしましょう。耐震診断は、「0.7」など具体的で客観的な数値で、家の耐震性を分かりやすく表記され家の状況がよく分かります。2000年以前の木造中古戸建てを買う場合であっても、耐震補修(リフォーム)することで2000年基準を実現できます。耐震診断は「基準に合致しているかどうか?」ということよりも、「どうやって基準に合致させるか?そのための耐震補修にはいくらかかるか?」を確認するものです。不具合や欠陥は一つや二つはでてくるものです。ネガティブに思わず、むしろ検査して分かったことを前向きに捉えて、どうやれば安心な家を作れるかを考えてくださいね。4住宅ローン減税:最大400万円の優遇制度は絶対に使う!手順に注意マイホーム購入は生活の基盤を作るための大きな取引で、経済効果も大きいものです。国も各種優遇制度を毎年のように打ち出しています。その中でも最も大きな優遇制度の一つが「住宅ローン減税制度」でしょう。これは、10年間にわたって最大400万円ものお金が返ってくる(所得税などから控除される)ものです。住宅ローンの金利を国が一部負担してくれる制度といえますね。住宅ローンの額や年収(所得税額)によって、実際にどれだけ控除されるかは変わってきますがぜひとも使いたい制度です。すべての物件でこのお得な制度が使えるわけではありません。それには、面積(50m2以上)や築年数などの要件があります。面積も「登記簿面積」という種類の面積で判断されるため、販売図面広告に「51m2」と書かれてあっても実は登記簿面積は「48m2」だったので無理だった...ということもあります。住宅の引渡しから6カ月以内に居住(原則、住民票により確認)特にトラブルになりやすいのが築年数基準です。木造(戸建て)であれば20年以内、マンションであれば25年以内の物件であることが要件です。別の方法で「耐震性」を満たすことを証明すればローン減税制度を使うことができます。中にはこれを知らない不動産会社もあったり、手順を間違って適用外になったりするトラブルも実際に起きています。額や修繕計画は適正か?「マンションは管理を買え!」ともいわれるくらい、管理状況が大事です。資産価値にも大きな影響を与えます。内覧の時には、エントランスや駐車場・駐輪場、ごみ置き場、掲示板などの共用スペースをみれば、管理や居住者の質が分かります。大規模修繕計画をマンション管理組合から取り寄せ、適切な修繕が計画されているか、修繕積立金の進捗状況(予定通り貯まっているか)、滞納履歴はないか(あればどの程度か)などを確認してもらいましょう。管理費や積立金の額が適切かも確認したいところです。国交省のガイドラインなどに沿って、金額が高いか安いか適正かはある程度判断できます。高すぎる場合には家計を圧迫しますし、だからといって積立金が安すぎる場合には今後、管理費は大きく上昇していく可能性が高いものです。新築(築浅)のマンションではお得感を出すために、初めの数年間は安い金額設定をして置き、その後段階的に上げる計画がなされていることが多いものです。)や規模(マンションの住戸数)についても、あまりにも戸数の少ないマンションであれば管理費・積立金が非効率に使われる可能性があります。このように、マンションを買う場合には管理状況や、毎月の支払わなければならない管理費・積立金が有効活用されているかを事前確認しましょう。考え方はこちら!マンションの修繕積立金。額と将来の値上がりリスクを確認!マンションの管理会社は変えることができる!マンションは管理会社が入っていることがほとんどですが、この管理会社は変えることができます。その決定権は、マンションの所有者の集まりである管理組合にあります。管理の質が悪い、割高の管理費なっている場合などは管理会社の変更も考えましょう。他人事と思わずに、マンションの住人(所有者)になれば当事者意識をもって管理について積極的に考えたいですね。マンション管理会社の選び方はこちら!【マンション管理会社の選び方】知名度や規模だけで選ぶと失敗する5土地の資産性(戸建て):建ぺい率・容積率オーバーなら家が負債に?戸建ての場合には、特に土地の資産性が気になります。マンションでは、土地部分については共有持ち分になり自分一人で処分することはできませんが、戸建ては土地も含めて完全に所有することができます(借地権の場合を除く)。確認しておきたいのは、既存不適格建物でないかということです。既存不適格建物とは、過去の建築基準法などには適合していたものの、その後に法律が改正され、現在の建築基準法の基準を満たさない建物のことです。「建ぺい率」と「容積率」には注意が必要です。建ぺい率とは、敷地面積(土地の大きさ)に対して、どれくらいの建築面積(ザクっといえば、1階部分の床面積)の割合を指定するものです。容積率とは、敷地面積(1階部分の床面積)に対する延床面積(1階・2階...のすべての床面積の合計)の割合です。建物のボリュームを指定するのですね。難しいことは置いておいて、要は、土地の大きさによって建てられる建物の大きさが決まっており、この建ぺい率・容積率は建築当時よりも基準が変化しているケースがあります。現在の基準に合致していなものを買おうとすると、住宅ローンが通りにくくなったり、将来売ろうと思っても「現行の法律に適合していない物件」として評価が下がります。何より、将来の買主が融資を受けられず買いづらいことも考えられます。家が負債となってしまう可能性があります。セットバックや接道状況もチェック。私道はトラブルに発展しやすい土地はどういう道路に接しているか?ということもかなり重要な意味を持ちます。道路にはいろいろな種類がありますが、大きく、公道と私道に分かれます。私道は隣接する家の所有者がそれぞれ共有持ち分を持つケースや、だれか一人が持っているものの覚書で隣地に住む人は「通行・掘削」の権利を与えるという形をとることもあります。私道所有者は道路を維持・管理しなければならず、その負担は私道所有者の負担であることも覚えておきましょう。私道をめぐるトラブルは絶えず、公道に接する土地よりも評価が低くなる場合が多いものです。「どういう種類の道路に接しているか?」を確認し、「それに見合った価格であるか?」「デメリットやリスクはなにか?」をしっかり不動産屋さんに確認しましょう。道路幅が4m未満であればセットバックという措置が求められます。これは、現在建っている建物を取り壊して新たに家を建て直す場合には、道路の幅が4mとなるように土地の一部分を道路にしてくださいという意味です。セットバックが必要な物件は、家を建て替える場合、自分の土地の一部を削られ道路として差し出さなければなりません。今と同じ大きさの家を建てられない可能性が高いということです。セットバックしなければならない土地はやはり値が下がります。事前に確認し、理解した上でマイホーム購入してください。「SelFin」ならAI(人工知能)が一瞬で物件の価値・リスクを判定するここで挙げた5つのチェックポイント、実はAI(人工知能)を使って行うこともできます。それが、物件の価値やリスクを一瞬で判定する【無料】アプリ「SelFin」(セルフィン)です。1価格の妥当性、2流動性(売りやすさ)、3耐震性、4住宅ローン減税制度の適用可否、5管理状況(マンション)・土地の資産性(戸建て)を判断してくれます。自治体などが公表するデータや、これまでの不動産取引のデータなどのビッグデータをもとに判定します。【無料】SelFin(セルフィン)を使ってみるSelFinはあくまで注意喚起。家を買う前に不動産屋の営業マンに聞く!ただし、SelFinは人工知能で判断するため、あくまでも注意喚起が目的です。実際にマイホームを買うという場合には、不動産屋営業マンに詳しく説明を求めてくださいね。ここで挙げたものは、物件紹介して内覧して契約を迫って...という典型的な「物件紹介屋」としての不動産仲介業者では、教えてくれないものばかりです。不動産取引は、間に入る不動産会社の質によって、良い物件を安全に取引できるものもあれば、悪い物件を割高に買わされることもあります。行ってはいけない不動産屋」マイホームの選び方を知りたい、買い方がわからない、不動産屋に騙されたくない、なぜ押し売りしてくるのか本当のところを知りたい...こういった方にはピッタリの内容です。これまでほとんど誰も言ってこなかった、不動産業界の裏側を大公開しています。これを読むことで、あなたは...行ってはいけない不動産屋が見極められるようになりますなぜ不動産会社が押し売りしてくるか分かります。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。仲介手数料が高いのは中身が広告費だから?損しない住宅購入法RECOMMENDこちらの記事も人気です。不動産屋の選び方2018.2.3危険な不動産営業マンの5事例。