住宅ローンを滞納し続けて2ヶ月程度は、金融機関から手紙などで未入金を催促されるくらいで済みます。催促に関する文言は、「法的手段を取る」などではなく、返済期日や返済用の口座が記載されているくらいです。この段階では、あまり危機感を持たない人が多く、さらに放置してしまう傾向があります。延滞が続くと信用情報機関へ報告されてしまい、今後お金を借りる際に与信審査が通過しにくくなります。ローンやクレジットカードが利用できなくなるのです。手紙やはがきだけではなく、金融機関の担当者から直接電話連絡がある場合もあります。延滞理由や返済ができない理由を誠意を持って正直に伝えることが大切です。してから3ヶ月を過ぎると、金融機関の対応にも変化が現れてきます。督促状や催告書を送付して、滞納金の支払いを請求してきます。法的手段を取るような文言も記載されているため、この段階で少しずつ危機感を持ち始めます。催告書には、「期限の利益を喪失させ、保険会社に代位弁済を求める」という内容が記載されており、債権を回収する手続きが本格的に始まります。督促状や催告書が届いても、滞納金を一括で返済すれば解決されます。滞納金と遅延損害金を合わせると高額になるため、請求に対応できずに放置してしまう人も多いでしょう。一括返済の要求(期限の利益喪失)督促状や催告書を受け取っても、債務者が支払わない場合は住宅ローンの残金を一括で返済するように要求されます。滞納が3〜6ヵ月ほど続くと、金融機関は「期限の利益を喪失させること」が可能です。この手続きをされてしまうと、滞納金だけではなく、住宅ローンそのものを一括で返済しなければならなくなります。一度に数千万円単位の額を債務者が支払うことは現実的に不可能なので、この手続きが開始すると自宅を手放さなくてはいけなくなります。一括返済の請求は金融機関ではなく、保証会社から通達があります。これは、住宅ローン契約時に保証人になった保証会社が債務者に代わって、金融機関へ全額返済したためです。そのため、一括返済の請求は保証会社からくることになります。競売や任意売却後でも債務が残ってしまう場合は、保証会社から債権回収業者へ債権譲渡されることも少なくありません。保証会社への一括返済ができない場合は、競売の手続きがスタートします。担保である物件を強制的に売却させることで、その代金から債権を回収します。裁判所競売の申し立て前述の通り、一括返済ができない場合は、債権者は裁判所へ競売の申し立ての手続きを始めます。債務者への予告通知を行わないケースも多いです。申し立てが受理されてから数日で競売回決定が出ることも珍しくありません。競売開始決定後は、債務者へその旨が通知されます。この段階で競売の事実は公の場に公開されてしまいます。競売物件として取り扱う場合、適正価格を決める必要があります。そのため、現況調査を裁判所執行官と不動産鑑定士が行うために自宅訪問します。これは法律で決められている手続きのため、所有者に拒否権はありません。競売物件を処分する手続きを始めます。物件の詳細や競売のスケジュールを公開し、購入希望者を募集します。競売はオークション形式のため、一定期間の間(期限入札)もしくは一日(期日入札)で競売を行います。債務者は競売開始前に詳細が書かれた封書を受け取るため、競売の内容を把握することができます。任意売却をする場合、入札の開始日前日までに手続きをする必要があり、入札が始まってしまうと競売での売却のみとなってしまいます。売却決定・立ち退き競売物件が落札されると、裁判所は売却許可決定を出します。(落札者が不適切な場合は売却許可がおりないこともあります)買受人が適任と判断され、裁判所から売却許可が出されると、競売物件の代金を支払うなどの手続きがスタートします。買受人が代金を納付した後でも元所有者が物件を引き渡さないケースも多く、買受人は引渡命令を申し立てて強制的に立ち退きをさせることもあります。引渡命令は代金納付後の6ヶ月以内に行わなければいけないため、たとえ元所有者の引き渡しがススムーズに進もうとしても、代金納付日に引渡命令を申し立てることもあります。