不動産の学校「プレミア投資部」は、より深く実践的な情報と知識をお届けするとともに、運営メンバーのネットワークや経験値を活用して、会員の皆さまの不動産投資をサポートする制度です。運営メンバーが、いま会いたい人、いま知りたいことを会員の皆様と共有するために、セミナーやインタビュー、対談、コラムなど様々な形でお届けするコンテンツです。秘匿性の高いノウハウについてのレポートインタビューや講演の音声などを、毎月2~4本お届けします!運営メンバーの体験談や新しいノウハウもお届けします。02アクティブ大家の収支・活動レポートかつては「大家の財布の中身レポート」と称して、10年以上も人気を博している人気コンテンツ。けいすけ、NSX松田などの大家さんの本当の収支と活動を包み隠さず公開する、他では見られない情報が満載です。遠方の管理会社と打合せしたこと近隣トラブルを解決したこと空室が増えて落ち込んだこと滞納の催促をしたこと突然の漏水でパニックになったこと入居者が夜逃げしたこと(泣)売り物件を見に行ったことセミナーに出て勉強したこと自分でリフォームしたこと買付を入れたこと融資を断られたこと03あなたの不動産投資を成功に導く「お悩み解決隊」サイトの運営メンバーやコラム執筆者など、総勢10名超の回答陣が会員の皆様のお悩みに回答します!ヘビーユーザーも多い人気のサービスです。この物件を購入すべきかどうか。自分が考える懸念点は妥当なのか?銀行の開拓で行き詰まっているけど打開策はないだろうか。ボロ戸建のセルフリフォーム!!気をつけるべき点は?大規模修繕の見積もりが届いた...これって金額大丈夫?いつまで経っても空室が埋まらない。サイトの掲載内容は問題ない?管理会社のレベル低下が気になる。変更を検討すべきかどうか。今年の利益が●●円でそう。有効な節税対策はありますでしょうか。具体的な相談事例これまでも、ありとあらゆる質問が送られてきましたが、「分からない」で回答できなかった質問はひとつもありません。シルバー会員の方は月に1回まで。ゴールド会員の方は回数無制限で質問をいただけます。▼クリックすると質問・回答例が表示されます店舗を住居に変更するべきか?<ご質問>福岡県の地方に一棟マンションを所有しています。現在、入居付けについては、管理会社がよく動いてくれており、住居部分は満室状態が続いております。最近では、退去前に決まる状態が続いています。住居:27戸/店舗:2戸(1F/2F)ただ、店舗(2F)については、入居付けが弱く1年以上も空き状態です。(1Fには、電気店が長く入っています。)地方とはいっても県の各機関があるくらいの中核都市で、特急の停車駅でもあるのですが、商店街に活気があるとはいえません。住居への変更も考えましたが、家賃5年分以上になりそうで踏み切れていません。店舗は、日当たりのよい42m2で広いベランダがついており、駐車場1台つきで、当然家賃も低く押さえています。店舗前に立て看板を立てたりしてみましたが、効果はあがっていません。管理会社からは、店舗については他の会社で紹介してもらってもよいと言われてます。(あきらめムードです。)いわゆる空中店舗の入居付けでかなり難しいとは思います。回答をさせていただきます。不動産会社には店舗に強いところと弱いところの差が激しいので、強い業者さんを見つけてそこに依頼することが大切です。それでも、人通りが少ない(1分間の通行人10名以下)だと、住居と違って本当に決まらないこともあります。その場合は、1Fのテナントさんに話をして激安の倉庫や事務所として使っていただくなどの手段を取るしかないでしょう。退去後のリフォーム費用は適切か?<ご質問>先日、アパートの退去後のリフォームで37万円ほどかかると管理会社から連絡を受けました。このような高価になってしまうのは、床なりがして、大工仕事が入り、そのための費用として15万円ほど費用が必要となるのためとのことでした。通常は退去後のリフォームは15~20万円程度とのことです。この件に関していくつか質問があります。1退去後リフォーム費用は、通常15~20万円というのは常識的な値段でしょうか?2床なりの修理で15万円の費用は妥当ですか?3上記費用を削減する方法などはありませんか?【回答者】NSX松田さん1部屋の広さにもよりますが、ワンルームですとクリーニング代で2万5千円、壁紙の交換で6畳の一部屋5万円程度掛かります。それから床(CF貼り替え、フローリング張り)や各種調整等(水回りパッキン交換、建具調整など)の作業が発生してしまうと、部屋の全体をリフォームした場合にワンルームでは15万円から20万円のリフォームは普通にかかってしまいます。通常は、一度この全体リフォームをしてしまえば、それから2年くらい入居して、またリフォームになったときにはそれほどかからなくなるでしょう。2床なりの種類にもよります。床が壁面にこすれてなる床なりであれば、ほとんどかからず、床が根太にとめている部分の緩みからでは、ビスのうち増しでできる場合もあります。床なりで、根太から直す場合は、床を全部剥がして、根太を補強し直し、再びフローリングを張り直す、場合は15万円の値段はやや高めですが妥当であると思います。3まずは、管理会社が提示するリフォーム箇所を現地に行き確認をするところからはじめて、壁紙貼り替え一式○○円など書かれている場合は、居室なのかキッチンなのかわからないのでそのような場合は、その特定と、材料の使用数が大体あっているのか確認してください。平米単価が安くても、使用数量で割増があると結局高くなります。管理会社さんとの関係や入退去段取りのスムースさを考えると、管理会社ですべてリフォームをするのが妥当だと思いますが、部分部分のリフォーム見積もりをみて、あまりに高い場合はその箇所だけ、毎度安いところで施工する方法もあります。フローリング張替がとても高ければ、その部分だけはやらせてもらって、自分でさがして外注しても良いと思います。組み)を増やすことによって、削減していくことになります。現地に行く際についでに、軽微な修繕は自分でするということも必要です。外壁リフォームのポイントは?<ご質問>いつも大変良い勉強と新たな気づきを頂き感謝しております。持ち物件の東京都中野区のS59年築のアパートですが、木造タイル張りで壁面がかなり汚れてきております。タイルの張り替えか塗装を考えておりますが、タイルがある場合の外壁リフォームをやったことがありません。注意する点、コストを安く済ませるポイント、手を抜いてはならない点等、コメントを頂けますと大変助かります。業者見積もりは、3社以上を検討しておりますが、推奨される業者等ありましたら是非ともご紹介ください。工藤一善さん壁面タイル張りにおける通常のメンテナンスは、専用液材(主に酸性の洗剤)を使用して手洗いによる洗浄作業をした後、クリア色の塗装をすることが多いです。長年にわたり付着した汚れは高圧洗浄だけでは処理できないので、専用の洗浄剤を使用する必要があり、実際の作業については全て手作業となるので、高圧洗浄等だけの清掃作業に比べればm2当たりのコストも高くなります。壁面のコンデションが良い場合(汚れ具合が比較的きれい)で、さらにコストを重視した場合、専用液剤による洗浄作業のみで工事終了とすることもできます。足場代等のことを考えるとクリア塗装を施した方が長い目で見ると良いと思います。クリア塗装についてですが使用する塗料の種類によって単価も異なるので、塗装業者さんと良く相談すると良いと思います。タイル壁面を塗装処理(クリアではなく着色)する場合というのは、築古物件に多く見られます。この物件の場合、築年数的にも微妙なところですねお勧めなのは、見積り時に部分的に専用洗剤による洗浄作業を行い、その仕上がり状態で下記の3パターンを考慮してみたらいかがでしょうか。壁面タイルの手洗い作業はそれだけで仕事として成り立つ特殊作業となります。塗装屋さん全般がその作業に慣れているわけではありません。塗装専門の職人さんに依頼する場合、経験値を確認した方が良いかもしれません。不動産投資は、「仲間」と「チーム」が大切です!同じ志をもった大家さん&予備軍仲間との交流を通じて、常時モチベーションMAX状態で頑張りましょう。年10回程度のセミナー&懇親会を開催します通常は土曜日の午後から。年に2~3回は首都圏以外の場所でも実施します。お時間のない方はセミナーだけ、懇親会だけの参加もOK。※ゴールド会員の方は全ての部活動に優先参加(先行予約含む)できます。シルバー会員の方は、一部ご参加いただけないイベントがあります。物件の購入や売却時に掛かる仲介手数料を、提携している不動産会社を通すことで割引します。売却時に大きなメリットをもたらすサービスです。ゴールド会員の方は案件に関わらず手数料1%で仲介します。2,160,000円の仲介手数料でOK(▲34%引き)しかも、購入も売却も各方面のブレインにアドバイスを受けながら、条件の良い交渉ができるようサポートします。このサービスを1度利用するだけで、ほぼ一生分の会費がペイできてしまいます!06電話、対面による各種コンサルティング(ゴールド会員のみ)ゴールド会員の方に限り、ご自身のニーズに応じた個別コンサルティングを実施することが可能です。内容でも対応できます。規模を増やしたいコストを削減したい空室を減らしたい相続対策を考えたい出口戦略を考えたいなどなど。運営メンバーと専門家を交えて、目的が実現されるよう親身になって考えます。専門家への業務委託となる場合は費用が発生しますが、基本的な相談については無料です。面談やお電話がいつでも可能な訳ではありませんが、会員さんの成功のためにしっかり時間をとって向き合います。運営メンバーについて不動産の学校「プレミア投資部」は、以下の運営メンバーが中心となって、コンテンツの提供や皆様のご相談にお答えしています。古くからサラリーマン大家の人気サイトを運営していた元祖カリスマ大家コテツ地方のボロ物件系から都内を中心とした新築にシフトして大成功。不動産だけでなく、他分野にも詳しいオールラウンドな投資家&ビジネスマン。主宰とはいうものの、あまり表に出たがらないため、一部では謎の存在。笑)不動産の学校「プレミア投資部」の責任者(隊長?)旧満室経営新聞の編集長けいすけサラリーマン時代から不動産投資をはじめ、現在は家賃年収1億円超のメガ大家。空室が多い地方の高利回り物件を買って再生させるスタイル。セミナー出演や執筆も多数。早稲田大学エクステンションセンター講師、ビジネスブレークスルー大学の不動産投資講座の監修なども行っています。常に「人の一歩先を行く」ことを実践している投資家で、ホームセンターの活用、DIY、激安戸建投資、ジモティを活用したダイレクト客付けなどをいち早く取り入れてきました。温和な人柄でありながら、愛車のNSXを飛ばして現地には常に一番乗りするアグレッシブな一面も持ち合わせています。趣旨に共感して参画された、文字通り埼玉在住のサラリーマン大家さん。楽待の人気コラムニストで、日々大量のコンテンツを生み出しています。不動産の学校「プレミア投資部」では、ご自身が経験したお話しやノウハウの中でも「特にすごい」ものを選りすぐって公開してくれており、根強いファンが多いです。職業上顔出しをしていませんが、交流イベントに参加すれば会えるかも。エミゾウ10年以上変なハンドルネームを使っていますが女性です。各種コンテンツの編集デスク的な役割をこなしており、ゲストハウスや小規模アパートなど、手間の掛かる投資もコツコツとこなして規模を拡大しています。お酒は弱いけどお話し好き&話題豊富なので、交流会ではいつも引っ張りだこ状態です。プレミアム」の会員ですが、新たに申込が必要でしょうか。元々の会員様については、そのまま会員種別を引き継いでいます。一般会員の方は「シルバー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