いつもメールニュース講読ありがとうございます。先週の16日は、広島で電力会社主催のオーナー交流会。17日は、島根県の浜田市でオーナーの交流会があり合計35人の大家さんを相手に「空室の相談」に乗りました。「広告費」という言葉も知らない新米大家さんなど”千差万別”です。サブリースや管理を任せている大家さんの場合は通帳を見るだけですから、運営についての細かいことはほとんどご存じない。個々でものの考え方もあるでしょうし現実的にサラリーマンさん等のように不可能なかたもおられるので仕方がないことです。「人に任せる」ということは楽ができるでしょうが自分が磨かれないという負の部分もあるわけです。ある日突然、サブリース会社から一括借り上げを解約されて路頭に迷う大家さんもいるわけですから日頃から勉強しておくことも必要ですね。いうことで今日の話は、私のサラリーマン時代の体験談です。十数年前でしょうか?当時、メーカーに営業マンとして在籍していた私は、ある地元ゼネコンさんと競合状態になりました。こちらは某大手メーカーですから、商品はプレファブ2階建です。(笑)あちらさんは見栄えの良い鉄筋コンクリート5階建総タイル張り。まともにぶつかりあえば、どう考えても勝ち目はない。そのとき、トップセールスマンである私はあることを思いつきました。以前から、なんとなく気がついていたんですが、その地域でRC造とプレファブ2階建を比較するとRCのほうが圧倒的に空室が多いような気がしたんです。別にデーターなど取ってはいませんでしたが営業マンの勘というやつでしょうか?そこで、部下を連れて二人で半径1キロ内のRCとプレファブの空室率を調べてみたんです。条件はファミリータイプ限定です。(不動産の投資で物件周辺地域の実際の空室率を調べるときの参考にしてください。)調査方法は、歩きながら目視で一つ一つ賃貸の建物を確認してみるのです。住宅地図を片手に物件のバルコニー側から一部屋ずつ窓をチェックしていきます。バルコニーにある隔壁版の間に窓が二つあるのが2DKや3DKなどのファミリータイプ。一つしかないのが単身者タイプという区別ができます。非常時の脱出用の壁で簡単に壊せる空室か入居中なのかの判断は簡単です。洗濯物が干しているかどうか高い建物の場合は、下から窓の確認ができませんので隣のビルへ上がって上から確認します。廊下がわを回って電力メーターを見てみればメーターが動いているかどうかで入居者の有無はわかります。築年数も外観の状態で調べます。やって二人で半日をかけて空室を調べてみたんです。96パーセントなんと、この結果からプレファブよりRCの方が14パーセントも空室率が高いのです。私が予想したとおりでプレファブのほうが14パーセントも入居率が良いことがわかりました。以下のようなことが考えられました。臨機応変に対応、変更できる7.入居者は手ごろな家賃を求めている8.同程度の家賃であれば、入居者は大半はRCを選ぶ入居者にとってRCの良さは理解していても経済的な理由(家賃という入居条件)には勝てないんですね。いうことで、私たちはその調査したデーターを持ってクライアントに説明に行きました。クライアントは私たちの話しを一部始終聞き納得して言った。「なるほど、よーくわかりました。いう理由なら、RCはとり止めます!」ということで我々のプレファブを選択していただいたのでした。「チャチな建物を建てて後悔しますよ〜」と、捨てセリフを残して去っていったそうです。(苦笑)今でも思うのですが当時、私が同じ土俵に乗って似たようなRCを提案していればメーカー価格のRCではとても勝ち目はなかったでしょう。営業は最後まで粘り強くあきらめないことですね。最後までお読みいただきありがとうございます。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。