「築30年のマンションを売却するけど、売れるのかな?」マンション売却で、築30年という築年数に不安を感じていらっしゃいますね?築30年にもなると共有部もすっかり古くなり、設備や内装も大規模なリフォームが必要になります。老後を考えると住み替えたいが、今のマンションを売却しないと住替えは厳しい...。そんなあなたに朗報です!築30年のマンションでも普通に売却できます。高く売るためには、最低限の工夫は必要。この記事では、築30年のマンション売却について解説、少しでも高く売る3つのポイントをまとめました。賃貸に出すための条件と税金についても合わせて解説しています。あなたの築30年マンションの売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。築30年のマンションだと敬遠されがちでは?と思うかもしれませんが、そんなことはありません。2008年と2018年の首都圏中古マンションの成約件数を築年数別に分けたものがこちら。東日本レインズ・2018年2018年の首都圏中古マンション売買成約件数の25.3%は築30年以上のマンション。売買される4戸に1戸は築30年以上のマンションです。10年前の2008年は築30年以上のマンションの割合が13.1%(約7年に1件)だったことを考えると、築30年以上マンションが売れやすくなっていることが分かります。築30年のマンションをあえて選ぶ人も多いんだ。実は築30年マンションが売れる理由があるんだよ。築30年のマンションのメリットとして、購入後に価格が下がりにくい『底値』ということがあります。こちらは、2017年の首都圏と近畿圏の中古マンション平均成約m2単価を築年数別にまとめたものです。レインズ・近畿圏レインズ基本的に、マンションの価格は新築購入時が最も高く、その後は下落する一方。築21年〜25年に-60〜-70%に下落した後は、築31年以上でも変わらないことが分かります。不動産取得税や固定資産税も安い価格が安くなるのは、売買価格だけではありません。いった税金も安くなります。1月1日時点で、土地や家屋などの固定資産を持っている人に対して都道府県から課税されるものこれらの税金は消費税や自動車税のように「一律いくら」ではなく、建物などの築年数によっても変動します。具体的には、築年数によって決められた「補正率」によって、税額が変わるのです。築30年の建物の場合、補正率は不動産取得税で0.3050、固定資産税で0.3992(東京都の場合)。新築時のおよそ30%になります。新築マンション高騰で中古マンションが人気に新築マンションの価格は現在、特に都心部において高止まりが続いている状態。2019年も価格が下落することはなく、この状態が続くものと見られています。新築マンションの平均価格こうした状況なので、新築マンションには手が出ないという人も多いのが実情。結果的に、割安な中古マンションを検討する人の増加につながっているのです。リノベーションの流行で築古が注目さらに築30年マンションに追い風なのが、リノベーションの流行。リノベーション前提で中古マンションを購入する人が増えているのです。個人で中古マンションを購入してリノベーションする人もいれば、買取った中古マンションをリノベーション後に転売する専門業者も急増。立地が良い中古マンションでは、売り出される前に安い価格で買い取る『物上げ』を狙って、専門業者が買取りのビラを盛んに配っています。ハウスくん築30年の中古マンションなら、安く買えるからリノベーション向きなんだね家博士リノベーションすれば、内装は新築同様にできるからね。築30年のマンションが買われる理由として、古くても新耐震基準を満たしている点も大きいでしょう。築30年のマンションが建てられたのは1980年代後半。1981年6月以降に建築確認を取得した建物であれば新耐震基準に基づいて設計・建築されているため、安心感もあります。旧耐震基準のマンションについては、こちらで詳しく解説しています。高く売るコツ、売れない場合の解決策とは旧耐震基準のマンションは、現行の新耐震基準を満足ていないこともあり、売却できるか不安かもしれません。結論から言うと、売ることは可能ですが、なるべく急いだ方が良いでしょう。旧耐震基準のマンションを高く売るコツ、売れない場合の対策などについてまとめました。ハウスくん築30年だと価格も手頃で、耐震でも安心というバランスが良いんだね。高く売るためには3つのポイントがある。築30年のマンションを高く売る3つのポイント築30年のマンションを高く売るためには、次の3つのポイントがあります。築30年のマンションを高く売る3つのポイントリフォームは最小限に抑える専任媒介で1社に売却を依頼する優秀で信頼できる不動産会社に依頼するそれぞれ解説します。リフォームは最小限に抑える築30年のマンションを高く売却するためには、売却前のリフォームは最小限に抑えましょう。大規模にリフォームしても、リフォーム費用を売却価格に上乗せできないため。国土交通省の調査でも、個人が売り主でリフォームしても、トータルで損することが分かっています。どの程度の人が売る前のリフォームに成功しているのか、国土交通省の調査結果から検証します。買い主の中には、購入後に予算に合わせて自分好みにリノベーションする人も多いこともあります。500万円かけてリフォームしたとしても、価格を500万円上げられるとは限らないんだ。自分でリフォームする前提の人は、リフォーム済みの物件は買わないからね。リフォームするかどうかは売り手が決めるのではなく、買い手が決める話なんだリフォームをするなら、まず不動産会社の意見を聞いてみるのと良いでしょう。売買実績の豊富な不動産会社なら、顧客(買い手)のニーズもしっかり把握しています。リフォームをする場合は、売却保証とセットで損するリスクを無くす方法もあります。東急リバブルのアクティブ売却パッケージ「アクセル君」は、マンションをリフォームし、家具を使ってモデルルームのように演出。売却保証をつけて売り出します。リフォーム(税抜400万円〜)と家具の演出(税抜30万円)は有料ですが、支払いは売却後なので初期投資は不要。一定期間内に売れなかった場合は、「査定価格+リフォーム費用」の100%で買取ってもらえる売却保証なので、売れないリスクも回避できます。→売却保証額は3,450万円になるただし対象マンションには下記の制限があります。東急リバブルは不動産売買で実績トップ3の不動産会社。そんな東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリットを解説します。実際に利用した人の評判も紹介します。専任媒介で1社に売却を依頼する築30年のマンションを高く売るためには、専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)で1社だけに売却を依頼しましょう。売却を依頼するときの契約の種類だよ。不動産会社に売却を依頼する契約(媒介契約)には次の3種類があります。築30年のマンションを売る場合は、1社と専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう、なぜなら1社だけに任せることで、いろいろ相談に乗ってもらえるし、積極的に売却活動をしてくれるため。他の方法として、一般媒介契約で複数の不動産会社に売ってもらう方法もありますが、不動産売却の経験がある人以外は避けた方が良いでしょう。一般媒介契約では、築30年のマンションの売却を依頼しても、積極的に売却活動をしてもらえません。築30年のマンション売却は簡単ではない築30年のマンションの売却は時間もかかり、簡単ではありません。こちらは売り出したマンションが、実際に成約する(売れる)割合を築年数別に整理したもの。残念ながら、築30年マンションになると、15.7%(約6戸に1戸)しか売れないことが分かります。(レインズの登録漏れもあるので、実際はもう少し高い可能性もありますが、せいぜい20%程度(約5戸に1戸))一般媒介で複数の不動産会社に依頼しても、ポータルサイトとレインズに掲載だけして、あとは何もしてくれない可能性が高いでしょう。一般媒介契約では、不動産会社に質問をしても、自社の専任媒介顧客を優先されて相手にしてもらえません。売り出し価格の設定、価格調整のタイミング、広告方法の相談、内覧の注意点など、不動産会社からのアドバイスなしで売却を進めることは難しいでしょう。一般媒介契約については、こちらで詳しく解説しています。一般媒介契約で複数に売却を依頼する時の注意点・コツまとめ一般媒介契約は、複数の不動産会社と並行して契約できるので、早く高く売れやすいという意見もあります。一般媒介には注意点も多く、売却を成功するにはちょっとしたコツも必要。失敗しないための注意点、向いている物件などをまとめました。優秀で信頼できる不動産会社に依頼する築30年マンションを高く売るために、優秀で信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まると考えましょう。豊富な不動産会社なら、多くの物件を扱っているため問い合わせも多く、短期間で売却できる可能性もあります。築30年のマンションの売り方をよく知っているため、安心して売却を任せられます。不動産会社の話を聴き比べて信頼できるか判断する信頼できる不動産会社を見つけるためには、実際に話しを聴き比べるしかありません。残念ながら不動産会社の中には自社の利益を優先して、売り主が損する様な売り方をする会社もあります。複数の不動産会社の話を聴き比べることで、そういった悪質な不動産会社を見分けることができます。具体的には3社以上の話を聞くと良いでしょう。ハウスくんじゃあ売却実績が豊富な不動産会社を3社以上選んで、話を聴き比べればいいんだね。一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。この3社以外についてはこちらにまとめています。リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。3社が売却実績のトップ3を独占しています。2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。優秀な営業マンも数多く抱えています。机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。運営会社:株式会社NTTデータ・スマートソーシング日本初の不動産一括査定サイト。35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメントHOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。ソニー不動産について詳しくはこちら⇒SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とはSRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。築30年のマンションは賃貸に出すより売ったほうが得なケースが多いね。賃貸に出すなら最低でも3つの条件をクリアしておく必要があるよ。賃貸に出せる築30年マンションの3つの条件ほとんどの築30年マンションは売却した方がトータルの利益は大きくなります。築30年マンションで賃貸に出して最終的に利益が残るためには、次の条件を全てクリアする必要があるでしょう。住宅ローンを完済している。長期修繕計画が30年以上又は取り壊しまである。駅徒歩7分以内で立地が良いそれぞれ解説します。ローンを完済している賃貸に出すためには、住宅ローンが完済していることが必要です。ローンを完済していないいマンションを賃貸に出すと、次の2つのリスクがあります。空室リスク賃貸に出しても、すぐに入居者が見つかるわけではありません。築30年になると、家賃を下げてもエリアによっては入居者がなかなか入らないケースも。1、2ヶ月ならまだしも、半年、1年と空室だと、負担は大きくなります。マンションを貸すと、様々な費用がかかる一方で、空室期間は収入がゼロ。長期的には赤字になるケースが多いのです。ここまでは自分が住んでいる場合と同じです。入居中の設備の修理費なども必要になります。【決定版】マンション8年貸して分かった「貸す・売る」の診断チャートマンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを貸すべきか・売るべきか簡単に分かる診断チャートを用意しました。賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識から具体的な試算例まで網羅し、分かりやすくまとめています。住宅ローンの一括返済や金利引き上げ家を他人に貸す場合、本来は金利の低い「住宅ローン」ではなく、金利の高い「アパートローン」に借り換える必要があります。+9%→+39%と負担は大きく増えます。銀行に内緒で貸すのは絶対に止めよう。最悪の場合は、自己破産に追い込まれることもある。銀行に無断で家を他人に貸した場合、住宅ローン残額の一括返済を求められる恐れがあります。銀行に黙っていれば大丈夫なのかというと、銀行からの郵便物が未着になったり、信用機関のローン情報などをきっかけに、やはり銀行にバレるがあるでしょう。しても賃貸にチャレンジしたいなら、先ず銀行に相談してみましょう。転勤など仕方ない理由の場合は、先に銀行に相談することで、目をつむってもらえるケースもあります。長期修繕計画が30年以上又は取り壊しまである賃貸に出す前に、マンションの長期修繕計画と解体について確認しましょう。多くのマンションは、長期修繕計画で解体まで計画していないため、寿命の末期に予定外の費用を負担することになります。多くのマンションでは修繕積立金が不足しているんだ。今、多くのマンションで修繕積立金が不足しており、社会問題になりつつあります。築30年以上のマンションの4割で、修繕積立金が不足。30年度マンション総合調査マンションは12年〜15年周期で大規模修繕が必要ですが、その費用は年々高額になります。そのため築年数が古くなるほど、修繕積立金を徐々に引き上げるか、修繕一時金を支払う必要があります。高齢者を中心に反対意見があると管理組合が合意できず、十分な修繕費用が集められません。その結果、徐々にマンションは荒れてスラム化し、売ることすらできなくなるのです。マンション売却の関係が5分で分かります。建替えできるマンションは1割未満マンションには寿命があり、1980年代のマンションであれば築50年ぐらいが1つの目安になります。ハウスくん寿命が来たら、建替えになるんじゃないの?家博士ところが実はほとんどのマンションは建替えできないんだ寿命を迎えたらマンションは建替えられると思いがちですが、多くのマンションは建替えできません。ほとんどのマンションは容積率に余裕がないため。マンションを建て替えるためには、容積率の余裕分だけ住戸を増やして売却し、建替え費用に充てる必要があります。容積率に余裕がないと、一戸あたり約2千万円になる費用負担に住民の意見が一致せず、建替えはできないのです。現状では容積率が不足しており、建て替えると戸数を減らすしかない既存不適格マンションも多くあります。売るための3つのコツとは実は意外に多い既存不適格のマンション。既存不適格のマンションでも売却はできるのでしょうか?そもそも既存不適格とは何なのか、そして売却するための3つのコツについてまとめました。住民の8割が合意しないと建替えはできないため、建替え以外の方法を選ぶしかありません。解体して土地を売却するんだ。住民の8割が合意することが条件だけどね。解体して土地を売却すれば、いくらかお金が残る場合もあります。管理組合が金融機関から修繕費用を借りたりしていると、土地の売却代金は返済に使われ、解体費用だけマイナスになるケースも。長期修繕計画で解体まで予定に入っているマンションは、ほとんどありません。解体の住民合意ができないマンションは、徐々にスラム化し売却が難しくなってきます。この様に、多くのマンションは築40年を過ぎると売ることが難しくなってきます。マンションの寿命を考えると、今売ったほうが手元に残るお金は多くなるでしょう。マンションの寿命と建替えの真実あなたのマンションの寿命、建替えの可能性を判断する方法について解説します。駅徒歩7分以内で立地が良い築30年のマンションで賃貸に出して最終的に利益を残すには、立地が重要です。目安として最寄り駅から徒歩7分以内であれば、家賃の下落も少なく、最終的に売却する時も値が付きやすいでしょう。駅からの距離が重要だということは、地価の変化にも明確に現れています。最寄り駅からの距離と公示地価の変動をまとめたものがこちらです。公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。価格の調べ方について詳しくはこちら⇒土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは3大都市圏でも地方でも、最寄り駅からの距離が遠いエリアでは地価の下落が止まらないことが分かります。一方で駅に近いエリアでは、特にこの数年は地価が上昇しています。今は都市部のマンションを中心に価格が高騰しているよ。今はマンション価格が高騰して売り時マンション価格は2013年1月の日銀による金融緩和発表をきっかけに高騰しています。不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。マンションは、この約7年で45%も値上がりしています。次のように予想する専門家も増えてきました。日銀の金融緩和もそろそろ限界が近い。世界的な景気悪化が始まっている景気が悪化しても、金融緩和でなんとか景気を維持すれば、そこまでひどい不景気にはなりません。ところが今は日銀の金融緩和が限界なので、景気が悪化したら手の打ちようがない状況に。例えるなら、世界で日本だけ、パラシュートを使わずにスカイダイビングをしている状況なんだ。世界的な不景気が来たら、どうなるか誰も分からない。分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけだよ。きっかけになりそうな「金融緩和の限界」と「景気の悪化」について解説します。築30年マンションの売却と税金マンションを無事に売却したら、次に気になるのが税金。築30年のマンションを売却した場合の税金についても簡単にチェックしておきます。マンションを売却すると譲渡所得が発生します。譲渡所得は課税対象なので利益が出ると税金が発生しますが、ほとんどの場合は「3,000万円の特別控除」により非課税となります。3,000万円の特別控除とはマイホームを売却した場合は、売却した利益(譲渡所得)が3,000万円まで非課税になるという税法の特例。家を売るときの税金まる分かり!譲渡所得・税金の計算方法まとめ家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます!ただし、買い換えの場合は少し事情が変わります。買い換えの場合は、次のマンション(または戸建て)を購入する際にローンを組むのが一般的。この場合、住宅ローンを組むと「住宅ローン控除」が受けられますが、これは売却時の3,000万円の特別控除と併用できません。そのため、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除を比較し、お得な方を選ぶことになります。最大400万円を損しないため、簡易判断チャートを元に税金対策について解説します。税金は専門的な知識が必要だし、個人で計算するのは難しい。不動産会社選びが大事なのも、何となく分かった気がするよまとめいかがでしょうか?売買されている中古マンションの4戸に1戸は、築30年以上のマンションです。築30年のマンションは、正しく売れば高く売ることも可能。高く売るための3つのポイントは、リフォームは最小限に抑える専任媒介で1社に売却を依頼する優秀で信頼できる不動産会社に依頼する賃貸という選択肢もありますが、長期的な試算をして、最終的なマンションの寿命を見極める必要があります。一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。この3社以外についてはこちらにまとめています。リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。3社が売却実績のトップ3を独占しています。2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。優秀な営業マンも数多く抱えています。机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。運営会社:株式会社NTTデータ・スマートソーシング日本初の不動産一括査定サイト。35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメントHOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。非公開ですが、かなり多いです。詳細情報を入力する前に、査定を依頼できる不動産会社がチェックできるのも便利。管理人のコメントちょっとクセがあるので、不動産会社を選ぶコツを知っておいてください。同じ不動産会社の他支店も含めて、かなり多くの不動産会社から選ぶことができます。不動産会社を選ぶときに、まず右上のソート機能で検索順位を「売却事例順」又は「購入希望者順」に並び替えて上位から選びましょう。希望する売却条件があれば、キーワードで絞り込みすると良いでしょう。)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。ソニー不動産について詳しくはこちら⇒SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とはSRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。