生産緑地地区に指定された区域内の農地等の土地又は森林のことをいいます。生産緑地の所有者等は、当該生産緑地を農地等として管理する義務があり、営農による生産緑地として使用・収益が認められます。生産緑地の所有者等は、病気等で農業に従事できなくなった、あるいは死亡した時、指定の告示の日から30年を経過したとき、市町村に対して時価での買取の申し出ができます。(買取り申出をしない土地は生産緑地の指定が続く。指定が解除されると、これらの税優遇措置が受けられず、多額の税負担が生じることになります。よる農地保全効果は高いといえます。一方の宅地化農地はその20年間で約60%が宅地化されており、2022年に買取り申出が可能となる生産緑地も短期間のうちに宅地化されて市場に供給されるのではなく、10年、20年の期間の中で徐々に宅地化が進むのではないでしょうか。都市部の生産緑地の多くが2022年に指定から30年が経過することで、市街化区域内において、宅地化された大量の土地が市場に供給されることでの土地・住宅市場への影響(不動産価格の下落など)が懸念されており、これを「生産緑地の2022年問題」と呼びます。適用を受けていると回答されています。適用を受けた農家は買取り申出をすると猶予税額の支払いが生じることから、買取りは考えにくいといえます。適用を受けていない生産緑地の今後の利用意向を問う設問では、買取りの申し出をしたいとの回答は全体の8%にすぎず、分からないと回答されたのは53%、今後も生産緑地を継続して農地として利用するつもりとの回答は43%でした。この調査から分からないと答えた全体の25%の生産緑地農家の動向が懸念されている2022年問題の鍵を握っていることが分かります。国は、都市農地がこれまでの「宅地化すべきもの」から、都市に「あるべきもの」へと位置づけを大きく転換して必要な法改正を実施しています。閣議決定され、20017年6月に「都市緑地法等の一部を改正する法律」が施行されました。して10年延長することを可能に(10年経過後も繰り返し10年延長が可)の3点を可能にしました。近年、IT技術の発展によりインターネット上で旅行者と、宿泊サービス提供者とをマッチングすることが可能となり、世界中で自宅や空き家に旅行者を宿泊させる「民泊」が活発に行われるようになりました。他方で、わが国では、「施設を設けて民泊料を受けて人を宿泊させる営業」には旅館業法による許可が必要とされています。民泊の動きは旅館業法に抵触するだけでなく、民泊先でのトラブルが生ずる事例が現れました。そこで、新たに住宅宿泊事業法(以下「新法」)が制定され、施行されることとなりました。新法では、人を宿泊させる日数が1年間で180泊を超えないものを「住宅宿泊事業」と定義し、この住宅宿泊事業は、都道府県知事への届出を行うだけで営むことができるとしたところに特徴があります。設けられていないと民泊を行うことはできません。ホームステイ型の民泊(当該住宅に家主が同居)の場合は、安全面、衛生面の確保、近隣トラブルの防止措置等の住宅宿泊管理業務は当該家主が行います。住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。賃貸住宅管理業者が参入することが期待され、新規ビジネスのチャンスでもあるでしょう。訂正な遂行のための措置を講ずることが必要です。➀については安全面や衛生面の確保等や周辺住民からの苦情対応等の業務があります。類似した義務が課せられています。受託した管理業務を他の下請け業者に丸投げすることは禁止されています。住宅オーナーは、当該住宅を賃貸するか民泊とするかが選択できることになります。民泊を選択した場合は住宅宿泊事業としての届出が必要となりますが、この届出を行わずに民泊を営業すると、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金となります。賃借物件で民泊を行う際は、賃貸借契約において転貸や民泊が認められている場合になりますので、賃貸借契約に民泊の可否を盛り込むことを助言することが有益です。キープレーヤーの1人となるでしょう。各段階において、ホームインスペクションの存在やその内容について、宅建業者に説明を義務付けられることになります。3つを契約当日に行うケースがほとんどですので、買主は、売主や仲介業者さんのいる前で初めてインスペクションの存在を聞かされることになります。このタイミングで聞かされても、今からインスペクションをいれるのは難しいということになります。24000人生み出そうとしていますが、改正法にあわせるため一気に排出できるよう、その資格者になるための研修は半日のみとしています。半日の研修で正確な診断や説明ができるのでしょうか?結果、同じ資格者でも品質にバラツキが出るのは必至です。インスペクション業者が不動産業者から仕事を得ようとし、不動産業者の不利になるような内容は依頼者に報告しない(できない)といった癒着構造が生まれます。インスペクションは、第三者の視線で中立公正な立場から正しい診断をしてもらわないと意味がありません。購入と合わせてリフォームを実施する場合、クロスの張替えから、水廻りの設備更新や耐震補強、間取り変更等、幅広い改修内容が想定されます。今回は建築工法による間取り変更について解説します。できるなら購入を検討したい」という問い合わせがあったとします。この場合、建物がどのような工法でつくられているのかがポイントです。木造住宅の場合、柱や梁、筋交等で構成される「在来軸組工法」と壁式構造である「ツーバイフォー(枠組壁工法)」に大きく分けられます。在来軸組工法の場合は、耐震性について検討することは必須ですが、壁の撤去については可能で、間取り変更への対応力は高いといえます。ツーバイフォー工法の場合は壁が構造体となっているため、壁の撤去は難しいといえます。その他の工法としてはハウスメーカーが独自で開発したものがあり、木造や軽量鉄骨でつくられたものについては、系列のリフォーム会社でなければ施工できないことが考えられます。購入予定者に適切なアドバイスを行うためにも、もし図面や書類があれば、あらかじめ工法を確認しておくことが必要です。住宅購入者ほとんどが使う住宅ローン。住宅ローンを組むために避けて通れない関門が「個人信用調査」という、個人の自動車ローンやクレジットカードの支払い履歴などを調査し、過去に遅延や滞納がないか調査を行います。そこで履歴が見つかると否決という結果が出ることが多いです。支払い中にどういったことをするとローン会社に履歴を残されてしまうのか。一つに支払日に約定金額を払わなくて後日に払ういわゆる支払い遅延、こちらは軽度であれば住宅ローン審査が承認になることもあります。二つ目に約定金額を支払わずさらに踏み倒してしまった場合、こちらはまず審査が承認になることはありません。この履歴は数年の間、残されることが多く住宅ローンどころかクレジットカードも作れなくなります。そこで注意したいのが携帯電話の支払いです。最近の機種代は高額になっており、分割で返済してる方もいらっしゃると思います。その部分が通信会社のローン会社で取り扱っているので通信費を滞納すると履歴が残り、住宅ローン審査に影響したりします。当たり前のことですが将来の自分のためにも気を付けましょう。コラム不動産購入時の諸経費について不動産購入に必要なのは、物件価格だけではありません。「諸費用」がかかってきます。この諸費用を含めると、3,000万円の物件を買った際に、総額はいくらくらいになるのか。「家屋調査士」にかかる費用、「税金」としてかかる費用、そして「不動産会社」にかかる費用の4つがあります。これらの諸経費として必要な額は、中古物件の場合で物件価格の8~10%が目安になります。3,000万円の物件を買ったら諸経費は240~300万円ということになります。物件によっては上記以外の諸経費もありますので注意が必要になります。物件価格は売主が決めており、交渉はできますが、値引き交渉しすぎると「ほかの方に売却します」とせっかく気に入った物件があっても購入できないという可能性もあります。不動産会社にかかる費用として「仲介手数料」とはどんな費用なのか。いくらかかるのでしょうか。実は、不動産会社が仲介手数料をどれだけ受け取れるのかは法律で決められています。いっても、具体的な金額が決められているわけではなく、「上限」が定められています。ほとんどの不動産会社が、その上限額の仲介手数料を受け取っているのが現状です。それでは、仲介手数料を求める速算式を見てみましょう。物件価格が高いほど仲介手数料の額は高くなります。仲介手数料=(物件価格×3%+6万円)+消費税3000万円の中古住宅を購入した場合、売主、買主が支払う仲介手数料は、(3000万円×3%+6万円)+消費税8%=103万6800円となり、5000万円の物件の場合だと、(5000万円×3%+6万円)+消費税8%=168万4800円となります。3000万円の物件と5000万円の物件で、不動産会社の手間が大きく変わることはないのですが、物件価格の3%というルールなので、物件価格が高ければ高いほど仲介手数料の額も高くなるのです。それはともかく、仲介手数料と一言でいっても、物件価格とは別に、大きな額を支払わなければいけないことを知っておいてください。実は仲介手数料は、不動産の売買契約を結んだら必ず支払わなければいけないものではありません。「不動産会社が、どのような立場で不動産取引に関わったか」によって仲介手数料が発生したり、しなかったりするのです。この「不動産取引における不動産会社の立場」を、「取引態様」といい、次の3つがあります。場合は、仲介手数料はかからないのです。「売主」は、不動産会社が自ら所有する土地や建物を売る場合で、売主である不動産会社と買い主との直接取引になります。「代理」は、売り主の代理人であることを意味します。「代理」の代表例は、新築マンションの販売です。デベロッパーとよばれる開発業者が「売り主」になり、デベロッパーの子会社などが「販売代理」を行なうケースが大半で、仲介手数料はかかりません。ちなみに、不動産会社には取引態様を明示することが法律で義務づけられています。そのため、不動産広告には必ず、取引態様を明示する欄があるはずですので確認してみてください。その会社が信用できるかどうかを判断するのは、その会社のサービスを受ける消費者です。消費者のひとりとして、安心してつきあえる不動産会社を選びたいですね。人生に何回も経験できることでもないし、一度も経験することもないかもしれません。売り手はできるだけ高く売りたいし、買い手はできるだけ安く買いたいもの。今回は不動産売却の業者買取に関する注意点を書きたいと思います。不動産を売却する際にどこに相談するか。不動産業者で売買価格の査定をしてもらうのが通例でしょう。その時に注意したいのが必ず1社ではなく2~3社にお願いすること。1社では比較ができず、買取となりますと言い値で取引させられますので注意が必要です。業者にお願いすると本人も大変なだけでなく、売却物件の新鮮さがなくなり業者間でさらし物件となってしまい意欲がなくなってしまうので2~3社多くても5社がいいと思います。情報管理してくれ、秘密厳守の不動産仲介業者に任せましょう。買取価格だけに注目が行きそうですが、その他条件にも注意が必要です。対して個人であっても売却不動産に欠陥がみつかった場合に修復しなければならないという責任となります。取扱い取引の中で、売却してみたら庭先から直径50cmくらいの石が20個でてきて処分に費用がかかったり、覚えのない水道管が敷地を縦断していたりと実はこういった事例は多いです。あるよりないほうがいいですね。「停止条件」にも注意が必要です。不動産業者が購入するが、銀行融資が承認にならなかったら白紙解約という、いわゆる「融資利用の特約」です。通常個人向けにある売買契約の特約となりますが、小規模事業者の買取にみられる条件となります。あるよりないほうがいいですね。不動産売却については特に不動産仲介業者の総合的知識が求められます。土地は電力会社立ち会いで電磁波を計ることができます。計ってみると電磁波としては微弱と判断されることが多いです。PCやドライヤー、ホットカーペットのほうが強いくらいだそうです。目に見えないものですからね。送電してる電力にも比例するようですが、住宅地をはしる線はそこまでではないようです。建物建築時に制限がかかるので不動産価値的には下がります。購入、売却するときは安くなるでしょう。高圧線下だけどこの価格でこの立地なら...。コラム不動産を売却するために知っておきたいこと不動産を売却しようと考えた際に、知っておきたいことがあります。売りたい不動産がどのくらいの価格で売れるかということです。売却価格の目安を、近隣の周辺の相場を調べ参考にします。インターネットや家のポストに投函されるチラシなど参考になりますがあくまで参考で、不動産会社に見積もってともらうとはっきりした数値が出せます。道路の向きなど細かな違いで査定には違いが出てくるからです。訪問のほうがより正確な見積もりが出せます。それから、引越しまでのスケジュールを考えておくことです。実際に売れるまで半年以上かかることもあるので、次に住む住宅は賃貸か、新たに購入するのか、お子様の学校の兼ね合いもあると思います。現在の住宅ローンの残債、税金などの諸経費もどのようなものがいくらあるか、前もって調べておく必要があります。時間がかかることも想定して、余裕を持って計画を立てたいものです。グリーンライフでは、概算の査定金額を即日回答いたします。徹底的な秘密主義で、売却相談、査定を行っておりますのでご安心ください。ご相談はどうぞお気軽にご連絡くださいませ。コラム引越し業者を決めるポイントお引越しが決まってた時点で、引越し業者に頼む場合は、まずは数社に見積もりを依頼してみましょう。いまは一括で見積もり依頼できるサイトもあり便利ですが、ネットや電話だけのやり取りだけで決めてしまうことは当日追加料金になったり、運べないものが出てきたりとトラブルの元になります。業者は自宅に訪問してくれますので、まずは一括見積もりで業者の対応や価格を確認して、その後何社かに来てもらって見積もりを出していただくことをおオススメします。実際に引っ越しを依頼する引越し業者を決めなければなりません。引越しは引越し業者の良し悪しですべてが決まるといっても過言ではありませんので、いろんな基準をもって慎重に決定しましょう。引越し業者のPRポイントで選ぶ引越し業者の営業マン、見積書の印象で選ぶ引越しの作業開始時間で選ぶまた、単身者や大きな家具がないなど、荷物が少ない場合はお友達に手伝ってもらうことがあるかもしれません。料金が安く済むことが一番のメリットでしょう。引越し専門業者に頼むことは保障や保険などのメリットもありますので、一概に料金だけで決めずに、様々な条件を加味して考えたほうがよいと思います。荷物の紛失があり、責任の所在がうやむやになってしまった。トラブルもあるものです。新生活を気持ちよく始めるためにも、グリーンライフでも提携の引越し業者様がありますので、お気軽にご相談ください。スムーズなご入居をお手伝いさせていただきます。農地の宅地化を促進する生産緑地法(1974年制定)では、都市部の自治体は、住宅不足解消のために農地を宅地並み課税するなどで宅地化を推進しました。近年、IT技術の発展によりインターネット上で旅行者と、宿泊サービス提供者とをマッチングすることが可能となり、世界中で自宅や空き家に旅行者を宿泊させる「民泊」が活発に行われるようになりました。農地の宅地化を促進する生産緑地法(1974年制定)では、都市部の自治体は、住宅不足解消のために農地を宅地並み課税するなどで宅地化を推進しました。近年、IT技術の発展によりインターネット上で旅行者と、宿泊サービス提供者とをマッチングすることが可能となり、世界中で自宅や空き家に旅行者を宿泊させる「民泊」が活発に行われるようになりました。