2018.10.17この記事は約6分で読めます。不動産投資界隈では、このような景気のいい話であふれています。女性投資家たった3年で資産10億円!普通のサラリーマンが資産3億円!年間家賃1億円達成!初心者のサラリーマン大家からすれば、この投資家こそ神とあがめ、教えを乞おうとするかもしれません。このような派手なうたい文句でコンサルタントとしても活躍するメガ大家さんには、初心者サラリーマン投資家に言えないヒミツがあるのです。不動産投資は規模を競うと失敗するサラリーマンはワンルーム投資でコツコツいこう!「メガ大家」と「純資産」のまとめ「メガ大家」とは?メガ大家とは、不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家さんのこと。家賃収入と資産規模の定義はありませんが、家賃1億円、資産10億円がひとつの基準です。現在のメガ大家さんは、2009年から2010年の間に不動産投資を始めた人が多いという特徴があります。女性投資家この時代に始めた不動産投資家は、何でメガ大家になれたん?ぴろり当時の不動産市場と銀行融資が、メガ大家を生み出したんだ。リーマンショック(2008年)で不動産市場が凍りつき、不動産価格が大きく下落していた。フルローン、オーバーローンを出す銀行があった。銀行の不動産評価が積算評価だったため、実売価格と積算評価に大きなかい離があった。(主に地方物件)『残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度』2009年から空前の不動産バーゲンセールが始まり、ほとんど自己資金を使うことなく、不動産をドッカンドッカン買えたのです。+800万円」の購入諸費用に対して、「200万円の自己資金」と「1億600万のローン」を組み合わせて買うという具合に。この不動産投資のバランスシート(貸借対照表)を書くとこうなります。バランスシートはこちらで確認してね。サラリーマン大家はこう使おう!』このようなレバレッジの効いた不動産投資を10回繰り返せば、資産10億円のメガ大家さんの誕生です。メガ大家の危ないバランスシート先ほどの例は極端に思えるかもしれません。この方法で地方物件を買いあさり、資産を急増させ、メガ大家まで一気に登りつめた不動産投資家は多いです。このスキームで資産を作ったメガ大家さんは、資産と同じくらいの多額の負債を抱えています。こんな感じに、純資産はわずかだったりするのです。メガ大家と借金王は偉い?あなたはどのレベル?』また、借金が膨大であるため、すさまじいデッドクロスで苦しんでいるメガ大家もいます。ろりボクもデッドクロスにハマっているけど、負債が少ないからダメージは小さいよ。資産規模10億くらいになると、家賃収入は1億円を超えるでしょう。家賃収入1億円!と言えばインパクトがあるかもしれません。本当の手残り(キョッシュフロー)は別です。どれくらいの手残りが残るのかを計算してお節介してみましょう!投資対象は地方物件です。家賃の合計:1億円ローン:10億円(金利4.5%、期間30年)空室率:15%運営費率:15%資産10億円規模のメガ大家の年間キャッシュフローは、たったの920万円となります。女性投資家10億円借金抱えて、年間の手残りが920万円って、悲しすぎるやん!ローンを借り換えて、金利を1%近くまで下げていたとしても、メガ大家の現実は厳しい。金利1%・期間20年(←たいてい短くなる)で再計算すると、手残り1482万円だからです。この手残りは税引き前キャッシュフローです。税金を考慮した税引き後キャッシュフローはもっと厳しい。普通のサラリーマン大家が10億のローンを勝ち取るは大変ですが、メガ大家さんの場合は親が地主や資産家だったりします。ろりでも、それはヒミツでだよ。自力で成功したことにしておかないと、サラリーマン投資家から注目されないからです。不動産投資は規模を競うと失敗する書店に行けば、聞こえのいい不動産投資の本はたくさんあります。そのほとんどは再現性の低いメガ大家のサクセスストーリー本です。3年で資産10億円!普通のサラリーマンが資産3億円!年間家賃1億円達成!資産10億円あるメガ大家なら、わざわざ本を出版して小銭を稼がなくても贅沢な生活ができるはずです。多くのメガ大家が先に解説した裏事情があるため、本を出版してコンサルタントとしても稼がなくてはならないのです。『サラリーマン大家の実態はこう!実は地味系と初心者が多い』サラリーマンはワンルーム投資でコツコツいこう!サラリーマンを続けながら不動産投資をするなら、「ワンルームマンション投資」や8室規模くらいの「小規模アパート投資」の複数所有が最適です。一棟RCモノと比べると、ワンルームマンション投資のキャッシュフローは雀の涙ですが、長い年月をかけて純資産の向上に励めば、資産1億円規模は達成できます。ろり実際、ボクもワンルーム投資のみで、数年前に資産1億円を達成したよ。『ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ』サラリーマン投資家のバランスシートの目標はこうです。資産規模ではメガ大家の足元にもおよばないが、そこで勝負をする必要はありません。不動産投資で大切なことは、資産と負債のバランスであり、純資産の向上です。『新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける』とはいえ、ワンルームマンション投資も下手をすると不動産業者と銀行に食われる弱肉強食の世界なので、しっかり理論武装してリスクコントロールが大切です。「ハイリスク・マイナスリターン」「ローリスク・ノーリターン」物件はザラにあります。気を付けて取り組もう。「メガ大家」と「純資産」のまとめ資産が多くても負債が多ければ、成功とはいえないよ。失敗を隠してコンサルタント業をする「自称成功メガ大家」も多いから注意しようね。有名だから成功しているわけではないよ。本当は、失敗メガ大家かもしれないよ。サラリーマンは不動産投資の規模を競わず、足が地に付くコツコツ投資。ワンルーム投資がおすすめだよ。東京ワンルームは価格高騰中!それでも買い続ける単純すぎる理由ワンルーム業者から売却推奨のDMが届き、それに便乗して売却する投資家も多いと思います。