悲しいですが今日もつまらない不動産ネタ全開で参ります!^_^;さて、今日は戸建9号シリーズの3日目になります。1日目:私は戸建9号をどう買った?2日目:仲介担当〇〇君へ3日目:戸建9号の出口戦略4日目:戸建9号ビフォーアフター5日目:戸建1号と9号比較6日目:戸建7号と9号比較7日目:戸建10号候補と9号の違いテーマは『戸建9号の出口戦略』です。このテーマも良く目にする単語ですよね。ああ、またつまらないのでしょうか。今日は、あえて断固たる主張をモットーに書いてみます。構成は、1.出口戦略の解釈2.9号の出口を解析します3.転売について主張します4.9号の出口の捉え方5.これを伝えたいから書いている以上で書いて参ります。賃貸で回し、借金の完済をし、子供に相続や贈与するのも立派な出口戦略となりえるでしょう。対象となる投資の投資総利益をきちんと戦略的に考えましょうね?ということなのではないでしょうか。言っている輩程、むしろどんぶりで自分が高く買った物件を、単純に売り逃げすることしか頭になく、運よく、高騰相場に助けられて、売り逃げ出来て、少しキャピタルゲインを得ただけの能無しだと言うでしょう。大家力もなく不動産投資に不労所得を夢見て偶然に儲かってしまった単なるエセ大家さんです。不動産コレクターみたいな人もいるでしょう。あの世に不動産は持っていけません!そして、ある程度の成功を収めると相続や税務対策などの絡みも多くなります。管理戸数に限界もあるわけです。物件も我々同様に年をとります。賃貸市場も年々変化(悪化)しているとも言えるでしょう。保有する不動産の需給バランスが今日は大丈夫でも、10年後20年後にも全て順調にいくかは、神のみぞ知ることでしょう。色々な事象や可能性を楽観的・悲観的に想定して、作戦を立てることが重要であることは間違いないと思うわけです。売却戦略であることは疑いのない事実だと思うのです。⇒利回りは約25%取れることから、約4年間で投資額の回収は完了します。残りの一年分の収入がザックリプラス。その金額は約100万円。ここからは、いくらで売ろうが損はしません。5年後には築50年になります。実需向け中古戸建として需要が保てるかどうか?これには疑問符がつきます。仮に中古戸建で500万円程度で売れたら?利益は先の100万円とあわせて600万円程度でしょうか。)もう少し高く売れないか?と自分に問い詰めます。5年後に内装設備がどの程度の状態になっているかは、やはり、入居者の使い方にも依存するので、運の要素が絡んでくるでしょう。仮に、現在の査定と同じくらいに持っていくにはいくらリフォームしないといけないか?最悪のケースではフルリフォームになるかも知れません。300万円かけてリフォームして、800万円以上で売れるかな?築50年の戸建が?やはり楽観視は出来ません。持ち切ってしまえばよいのでは?2擦り切れるまで賃貸?年間100万円の家賃収入を生み出すことは出来るでしょう。4年で投資額を回収したあと、5年間でおよそ500万円の賃料収入を得ます。その後も家賃が下がらなければ、(同じ入居者がずっと超長期で住んでくれれば)次の5年でも500万円生み出します。これも楽観視がもとになっています。途中で退去が発生し、2回転くらいし、運悪く、原状回復費用の負担が大きくなってしまうと?5年後の予測は立てづらいのは事実のように感じます。家賃も下がるかも知れない。うまそうではないように感じます。税率の下がる法人でチャレンジしたとし、2年後に売却したら、投資額の半分は回収済みになります。2年後くらいであれば、もしかすれば、今と同じくらいで売却出来るかも知れません。退去するわけではないなど、不安要素があります。将来の売価予測は今の売価予測よりも難易度が上がるわけです。は多いのではないでしょうか?ある意味正解ですが、ある意味不正解だと思います。将来の売価を予測するよりも、今すぐ売却する売価を予測する方がずっと簡単と思っています。?4今すぐ売却した場合は?非常にシンプルです。売価予測約1000万円。その利益は約600万円となります。圧倒的に時間も労力も不安もかけることなく、同じ程度から下手をすればそれ以上のパフォーマンスになる可能性があります。■高値での賃貸募集(戦略3)■今すぐ売却(戦略4)が見えたのでした。くる将来の不安点なででしょう。・高値売却して鼻が高い?・転売なんてして大丈夫?などのお言葉を頂きました。結果を出せたことは自信にもつながり、転売をして大丈夫だと考えを及ばせたうえで、晒すことのリスクも踏まえて伝えたいことがあってシリーズにしています。それは、上でも述べましたが、2点。永久に買い続けて保有物件が増え続けるような一般投資家はいないこと。誰しもが売却を経験する可能性が高いと思っていて、そして、その売却が先になればなるほど見通しは難しくなる可能性も高いわけです。ここで記されているのは、基本的に築30年を超えるような築古戸建を購入して、賃貸で運用して、いつか売却するものだから。!5.これを伝えたいから書いているつまらないネタをシリーズにして書いております。私の9号は、結果的には、『今』を基準に売却することになったわけです。購入する物件と比較する材料になればとの思いでした。本日も最後までお読みいただきお疲れさまでした。婿養子そして、便秘になった。