2019.02.04この記事は約4分で読めます。東京ワンルームマンション投資が熱い!賃貸需要が日本一で、ローリスクな不動産投資ができるからです。そのため、初心者から資産家まで多くの投資家が、東京ワンルームマンションを狙っています。ろり今年も、東京の中古ワンルームを購入しました!購入した理由は3つありました。減価償却費を増やしたかったから。(節税目的)購入諸経費を経費化して、その年の不動産所得を抑えたかったから。(節税目的)価格が相場より安く、お買い得感があったから。「減価償却費を増やして節税をする」目論見が見事に外れました!デッドクロスがすでに起こっていたからです。cross)とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいいます。減価償却費しかしながら、不動産投資はいつかはデッドクロスを迎える運命にあります。不動産投資の融資のほとんどは元利均等返済であり、元利均等返済はローン返済が進めば進むほど元金返済が増えていくからです。言いかえれば、減価償却費は一定であるにも関わらず、元金返済金額は増えていくのです。これがデッドクロスを起こさせるのです。経費にできない元金返済が減価償却費を超えると(デッドクロスになると)、不動産所得が税引き前キャッシュフロー(BTCF)を上回る。BTCFすると、その不動産を持つことで余計に税金を支払うことになります。デッドクロスが起こると、不動産投資を使った節税は叶わなくなるのです。詳しくはコチラの記事で解説しています。東京中古ワンルーム投資で節税に失敗した根本的な理由は、デッドクロスです。2つの理由で、すでにデッドクロスが起こっていた。中古ワンルームの土地価格が異常に高かった。>>建物価格)築古であったため、融資期間が短かった。ひとつずつ整理していこう。土地77:建物23であった。そのため、減価償却費が期待値に全く届かなかったのです。『税務署も脱帽!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法』ぴろりウソだろ?このワンルームマンションの減価償却費はこんなに小さいの?ポカーンとしてしまったね。築古の東京近郊マンションはコンパクト(約16m2)であるため、建物価格が安い。東京都心になると、もっとコンパクト(約16m2未満)なため、建物価格はさらに安くなります。反対に、東京の土地は狭いが、価格は異常に高いのであります。『不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ』2.築古は融資期間が短かいサラリーマンのワンルーム投資家の多くがお世話になる銀行がオリックス銀行です。ボクもオリックス銀行から多くの融資を受けています。今回の物件は築33年であったため、融資期間は22年と短くなり、ローン定数(K%)が高い。そのため、ローン返済に対する元金返済分が多くなったのです。減価償却費】であり、すでにデッドクロスになっていたのです。いうワンルーム投資も始めました。『ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入』まとめ「新築ワンルーム投資で節税!」これは真っ赤なウソだとばれてきたみたいだね。東京築古中古マンションも(所得税の)節税対策にはならなかったよ。買った瞬間デッドクロスを迎えるため、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回るからだね。なってしまう理由は2つあるよ。建物価格に対して土地価格が圧倒的に高いため、減価償却費が少ないです。不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ不動産投資の減価償却費は節税ツールだと思ってますよね?確かに上手に活用すれば節税ツールに使えます。減価償却費がなくなったとき、税金地獄が開始します。?節税ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する[区分マンションの取得費=物件購入価格]と思っていませんか?違います。誤算!減価償却費を使いすぎると節税が吹っ飛ぶぜ不動産投資の減価償却費は節税ツールですか?いえ、実は違います。ボクは天使のカッコをした悪魔だと思います。節税した分は売却時に回収されてしまうからです。不動産投資で節税できるのはなぜですか?これを理解するためには税制の理解が必要です。それが分からないようでは、不動産投資をしても大した節税効果が期待できません。反対に納税する羽目になるかもしれませんよ。節税ワンルームは建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高いはウソワンルームは建物と設備に分けて減価償却するのがセオリーだと思っていませんか?単年度で考えると、その方が節税効果が高いのは事実です。投資全体で見ると節税効果は変わりません。中古ワンルームを売却!そのときの減価償却費はこう計算する減価償却費が大きいことは正義だと思っていませんか?実はそうとは限りません。減価償却費を使った節税は、税金の一部を繰り延べているに過ぎないからです。サラリーマン大家はこう書く!アーカイブ2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年8月2018年7月ブログ内検索コンテンツの目次コンテンツデッドクロスとは東京中古ワンルーム投資で節税に失敗した理由まとめタイトルとURLをコピーしました。