2019.07.19この記事は約5分で読めます。新築・中古限らず、ワンルームマンションの土地は消滅することはありませんが、建物(マンション本体)は劣化して最終的に使えなくなります。時間とともに減少した価値の分だけ、毎年経費として計上できます。その毎年の経費を減価償却費といいます。毎年の確定申告で減価償却費を計上しているので、不動産の売却後に焦ってそれを計算する必要ありません。売却に関わる減価償却費を記事として挙げたのでしょうか?それは、売却と減価償却費の関連性を整理して、減価償却費の合計が売却後の税金(譲渡税)にどのような影響を与えるのかをまとめたかったからです。中古ワンルームの減価償却費(の合計)を、順序立てて計算します。中古ワンルームの減価償却費を計算するためには、取得価格を計算する必要があります。清算金)を考慮した、中古ワンルームの購入価格のことです。1000万円(仲介手数料=38.88万円、固定資産税などの清算金=1.12万円)の中古ワンルームの取得価格は1040万円となります。建物の取得価格の計算この中古ワンルームの土地建物比率は60:40でした。中古ワンルームは土地建物のセット売りであるため、土地価格と建物価格に按分しなくてはならありません。減価償却するのは建物だけだからです。もとに計算する方法が一般的です。その計算方法はコチラの記事を参照してほしい。『税務署も脱帽!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法』この中古ワンルームの建物の取得価格を計算します。減価償却費は、建物の取得価格に償却率を掛けて計算します。国税庁の減価償却資産の償却率表から、耐用年数23年に対応する償却率は0.044であることが分かります。中古ワンルームの耐用年数は次の公式を利用しました。中古ワンルームを売却したときに必要な数字は「減価償却費の合計」です。10年保有していたのであるなら、減価償却費の合計=1,830,400円(183040×10)となります。本記事の減価償却費の計算方法は簡略化しています。くわしくはこちらの記事を参照してください。減価償却費で節税した分は売却時に取り返されるあなたの所得税・住民税の税率を30%と仮定すると、10年間のワンルーム投資(減価償却費のみを考慮)で549120円(1,830,400×30%)の節税ができます。次に、(この中古ワンルームを売却したときにかかる)減価償却費の合計に関わる譲渡税を考えてみましょう。譲渡税は譲渡所得に譲渡税率(20%:長期譲渡~39%:短期譲渡)を掛けて計算します。こちらの記事で解説しています。今回の中古ワンルーム投資の売却は長期譲渡であるため、譲渡税率は20%です。中古ワンルームを売却するとき、366080円(1,830,400×20%)が節税から外れます。減価償却費で節税できる金額は、183040円(549120-366080)まで落ち込むのです。結局のところ、減価償却費を使った節税率はこのようにまとまります。中古ワンルームの取得価格を計算するセット価格を土地建物に按分する建物の取得価格を計算する耐用年数を計算する減価償却資産の償却率を調べる建物取得価格に償却率を掛ける減価償却費を使った節税率は、所得税率に比例する。不動産を売却したとき、譲渡税率分だけ節税額を回収される。減価償却費を使った節税は、税金の一部を繰り延べているに過ぎありません。不動産投資で節税できるのはなぜですか?これを理解するためには税制の理解が必要です。それが分からないようでは、不動産投資をしても大した節税効果が期待できません。反対に納税する羽目になるかもしれませんよ。内訳も答えますワンルームマンションの購入諸費用の総額と内訳が気になりませんか?総額はだいたい価格の1割前後ですが、マンション本体の価格帯によってブレ幅があります。1000万円の都心ワンルームを例に挙げて解説します。会計フリー「事業主貸の使い方」不動産投資の口座から預金を引き出した[会計freeeの使い方]事業主貸と事業主借。この2つの違いで困っていませんか?クラウド会計ソフト「freee」の帳簿付けを通して解説します。読了後、霧が晴れたようなスッキリ爽快感をお約束します。帳簿付け[会計freeeの使い方]不動産所得の帳簿付けが面倒で仕方ない。したらいいか分からない。減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ不動産投資の減価償却費は節税ツールだと思ってますよね?確かに上手に活用すれば節税ツールに使えます。減価償却費がなくなったとき、税金地獄が開始します。会計フリーで出来た!不動産投資のローン返済(元金・利息)の帳簿付け[会計freeeの使い方]ローン返済(元金+利息)をまとめて帳簿付けしていませんか?もしそうであるなら、後で面倒なことになります。不動産投資ローンは「元金返済」と「利息返済」を分けて考えないといけません。減価償却費で節税した分は売却時に取り返されるまとめタイトルとURLをコピーしました。