2004長期に配当収入増加と資産形成を目論む立川一の投資日記。最近ではインフラファンドの研究にも力をいれています。動画がアップされています。印象に残ったのは次のようなところですね。金融機関数が若干未達だったのは、合併により提携先が減少したのが主な要因。・銀行からだけでなく、不動産業者からも案件を獲得する。・リスク管理の高度化により、収益の最大化を図る。・現在の商品が陳腐化しているため、新商品を夏ごろに出す。・配当の還元、株式の流動性の確保を図る。「不動産業者からも案件を獲得する」というのは、ババをつかむリスクも高くなる可能性が増えることを意味しますので、このルートの案件が増えるようだと留意されたほうがよいかもしれません。不動産業者の営業マンなんて海千山千で、ローンを引っ張り出すためなら、法律なんて関係ありませんから。私はかつて、都市銀行で住宅ローンの受け付け審査(不動産業者との案件セールスや銀行子会社の保証会社との折衝)をやっていたので、ローン債務保証会社の末裔をたくさん見てきました。景気サイクル的には、まだ余裕がありそうですが、ちょっと心配しましたので、書き込んでしまいました。余計なお世話だったらすみません。titlegonchanさん、こんばんは!基本的には金融機関から住宅ローンの保証を受託するのは変わらないそうです。最近は大手のデベロッパーがお客をガッチリつかんで不動産会社が主導で金融機関を選ぶようなケースが増えており、また保証会社の審査がOKなら金融機関の審査もスムーズに通るということで、そういうニーズに応えていきたいとの説明でした。動画の18分~20分、説明資料の17ページで説明しておりますので、良かったら見て御意見を頂ければと思います。私はズブの素人なので、現場経験者のご意見はありがたいです。gonchanさんはそんなお仕事もされていたのですね。一度じっくりとお話を聞きたいです。titleあくまで、業界の一般論ですが、たとえばマンションデベロッパーはマンションを売ってナンボの商売です(当たり前ですが)。いう人はネット銀行とかで自分で勝手に銀行を見つけて来たり、どこの銀行でもローンが組める)、3家がほしいけど、銀行ローンの俎上に乗らないような人(転職後勤続年数が浅い、自営業、頭金が不足、年収が低いなど)の3パターンがあります。マンション営業マンの「腕の見せ所」は如何に3の客にローンをつけて売りぬくか、この1点にかかっている、と言っても過言ではありません。ご存じだと思いますが、彼らはマンションよりもローンに詳しい人たちです。建物のことを聞いても、パンフレットを読み直すだけで、ローンシュミレーションだけが得意な連中です。そこに、「今度うちと組まない?」と営業に行くと、十中八九、3の顧客の保証をつけろ、と言われるのがパターンです。新しい取引先を開拓する場合、今までより融通を利かさないと、口座が取れない、というのと原理は同じです。肝心の銀行は、保証会社さえ保証する、と言えば、あとはキャッシュマシーンと化します。りっぱぐれがありませんから。いったデベロッパーと組んで、保証基準がどうなっているのかなど(代位弁済率などを見るしかなさそうですが)をモニタリングするといいのではないでしょうか?一般的にカタカナ新興デベの営業はキツイので(歩合制)、「アグレッシブ」だと言われています。保証残高を今までと同じ成長率で拡大していく、というのは住宅着工件数が確実に下がる今の日本では、逆風なので、相当斬新なアイディアか大きくリスクテイクするかのいずれかになると思います。あと、地価が下がる傾向にあると、担保に取った不動産価値が下がりますので、担保処分の際には損失も多くなりますので、地価動向にも留意されたほうがいいと思います。最低2年程度は大丈夫な気はしますけど...。ピーターリンチのファニーメイと同じような感じですけど、あっちは高度経済成長期のアメリカの不動産だったので、また違うケースかもしれませんね。titlegonchanさん、こんばんは!またしても有益な情報をありがとうございます。保証残高を今までと同じ成長率で拡大していく、というのは住宅着工件数が確実に下がる今の日本では、逆風なので、相当斬新なアイディアか大きくリスクテイクするかのいずれかになると思います。この点は私も心配だったのですが、まだ提携先の候補が十分にあることと、提携先のローンの拡大余地もあるそうなので、保証の基準を緩めてリスクの高い借り手の保証をして残高を増やすような事はしなくても良いようです。基本は金融機関からの案件に保証していくとのことで、不動産業者からの案件獲得に向け180度方針転換ということではなさそうです。当面は提携先の拡充と既に提携している金融機関の深耕が成長戦略のメインのようです。ご指摘の通り住宅着工件数が減っている一方、ローン残高は中古の物件の購入が多くなっているようです。あと、地価が下がる傾向にあると、担保に取った不動産価値が下がりますので、担保処分の際には損失も多くなりますので、地価動向にも留意されたほうがいいと思います。これはその通りですね。参考になりそうなお話がありましたら、是非コメントお願いします。投資スタイルはバリュー投資からスタートし、最近はグロース投資に軸足を置いています。受取配当金の増加を重視し、良いビジネスを持ちキャッシュの創出能力のある銘柄に投資していきたいと考えています。結果として資産も緩やかに増加すると理想的です。日々の株価に、四半期決算に大いに一喜一憂します。基本的に短視眼的なのです。そんな自分の気持ちに正直に、でも投資はゆるやかに進めて、経済的・精神的に豊かな人生を目指します。投資をしながら「資金管理も含め自分が継続可能で長い時間軸で考えて勝ち続けることのできる手法を取っているかどうか」を常に確認します。Investingキリギリスのように暮らし、アリのように蓄えるサラリーマンが株式投資でセミリタイアを目指してみました。