2018.08.29この記事は約5分で読めます。ボクたちサラリーマンがワンルームマンション投資をするときは、ローンを使うでしょう。都心のワンルームマンションは数百万から数千万し、これを現金でドーンと買えるサラリーマン投資家は少ないからです。ワンルームマンションを複数室買い進め、キャッシュフロー(儲け)が貯まるスピードが加速してくると、現金でお買い上げできる日もやってくるはずです。現金投資はリスクが低いですが、投資効率が悪くなるデメリットがあります。投資家は現金投資とローン投資を使い分けるべきです。現金投資とローン投資は、どのように使い分けるべきでしょうか?スポンサーリンクスポンサーリンクコンテンツ「現金とローン」どっちが有益?現金投資の収益力は実質利回り(FCR)で分かる!ローンのレンタル代はローン定数(K%)でわかるまとめ「現金とローン」どっちが有益?ワンルームマンションを買うとき、現金でいくか?ローンを使うか?迷うこともあるでしょう。物件と融資の組み合わせで結果が違うからです。ローン」は投資しようとしている物件の収益力とローンのレンタル代の比較をすれば一瞬で判断できます。ローン投資が有益もし、物件の収益力がローンのレンタル代であるローン定数(K%)を上回るなら、ローン投資が有益です。具体的にはこういう状況です。物件の収益力:FCR(実質利回り)ローンのレンタル代:K%(ローン定数)FCRとK%は記事の後半で解説します。[FCR>K%]のときはローン投資が有益なのでしょうか?それは簡単です。このように正のレバレッジがかかり、投資が加速するからです。※YG:イールドギャップ『プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ』レバレッジとは、少ない自己資金で多くのキャッシュフローを得る投資技術のひとつです。『レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉ですが、不動産投資の場では家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいいます。反対に、物件の収益力がローンのレンタル代を下回るなら、現金投資が有益です。このように負のレバレッジがかかり、ローンが足かせになるからです。『ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法』お待たせしました!「物件の収益力:FCR(実質利回り)」と「ローンのレンタル代:K%(ローン定数)」を解説しましょう。必要な経費、マンション購入にかかった諸費用までを計算しつくした利回りのことです。実質利回りを計算すれば、その物件を現金で買ったときの収益力があからさまになります。-ランニングコスト]÷[価格+購入諸費用]×100この説明だけでは不十分でしょう。実質利回りの使い方の実例をあげます。あなたはこの条件のワンルームマンションの購入を検討しているとしましょう。入居率:95%ランニングコスト:20万円このワンルームマンションの実質利回りはこう計算できます。-ランニングコスト]÷[価格+購入諸費用]×100=[84×95%-20]÷[1000+70]×100=5.6%このワンルームマンションは、1070万円投資して約60万円のキャッシュフローを得られ、利回り5.6%の収益力があるということが分かります。『実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう』ローンのレンタル代はローン定数(K%)でわかるローン定数とは「ローン返済金額に対してどれだけ銀行に返済しているか」をパーセントで示した指標です。ローンのレンタル代と考えると分かりやすいです。計算式で書くとこうなります。ローン定数(K%)=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100ローン定数の使い方の実例をあげます。あなたはこの条件のローンを使ってワンルームマンションの購入を検討しています。ローン金額:1000万円(元利均等払い)金利:2.5%融資期間:30年このローン条件の年間返済額は474,144円です。ローン定数を計算するとこうなります。ローン定数=[ローン返済額]÷[ローン金額]×100=474,144円÷1000万円×100=4.7%この条件のローンのレンタル代は年間474,144円であり、実質利回りから4.7%分の利回りを引いた分のキャッシュフローが得られるというだけです。キャッシュフロー=約60万円-約47万円=13万円くわしくはコチラの記事で。今回の条件では、[実質利回り:5.6%>ローン定数:4.7%]であるため、ワンルームマンション投資をするなら、ローンを使った方が有益だと判断できます。失敗したくない40代サラリーマン大家のブログレコメンドリスクマンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比較すると、支払い利息の軽減効果が高い「期間短縮型」に注目が集まります。その理由を解説します。レバレッジが効いていますか?レバレッジはプラスに働けば利益が無限大ですが、マイナスに働けば身ぐるみを剥がされるという二面性を持っています。ローン(融資)サラリーマン大家不況到来!ボクの融資もカウントダウンか?2019年、著明な大家さんも融資の引き締めに苦しんでいるようです。「サラリーマン大家への融資の扉はそろそろ閉鎖されるかもしれない!」そんな緊張を感じる毎日です。利回りワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法ハイレバレッジはお好きですか?ボクは大好きです。攻守のバランスが崩れない程度に控えています。昨今、利回りが低下しているため、レバレッジは効きにくくなりましたが、それでもGoGo!という方はどうぞ。選ぶ3つのデメリット繰り上げ返済は「期間短縮型」の方がメジャーですよね?でも、不動産投資のローンを繰り上げ返済に限定して言えば、おすすめしません。デメリットが多いからです。良い借金?悪い借金?が見えてくるぞ「その融資で銀行がどのくらい儲かっているのか?」考えたことがありますか?今回取り上げるのは、不動産投資家の反対側の世界。銀行側の利回り「ローン定数(ローンコンスタント:K%)」です。サラリーマン大家はこう書く!アーカイブ2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年8月2018年7月ブログ内検索コンテンツの目次コンテンツ「現金とローン」どっちが有益?現金投資の収益力は実質利回り(FCR)で分かる!ローンのレンタル代はローン定数(K%)でわかるまとめタイトルとURLをコピーしました。