GT大家の不動産投資ブログスマートフォン用の表示で見るGT大家の不動産投資ブログ2019-12-292019年の振り返り早いもので、もう2019年も終わろうとしています。このブログもほとんど更新しなくなりましたが、とりあえず備忘録として不定期に書き込んでいこうかと思います。2019年を簡単に振り返ってみます。2月12月に契約した自宅戸建て用の借地権を決済しました。こちらに関しては今でも正解だったのかわかりません。収益用ではないので何が正解かわかりませんが、勢いで買ってしまいました。現在は社宅として賃貸に住んでおり、ずっとマンションを探していました。最近の新築マンション価格が高止まりしており、なかなか希望のマンションがない中で希望の場所にかなり安く土地が出ていたので買付を勢いでいれてしまいました。安い理由は借地で旗竿だからなのですが、それでも少し安いほうかと思います。失敗かもしれない点としては融資がつかなかったことです。地主は寺なのですが融通が効かずに「融資承諾書」に関して寺指定のフォーマットでないと渡せないと言われて、これに対応してもらえる金融機関が5,6行あたりましたが全て玉砕した事です。唯一対応できるかもと言われた支店がこの寺のメインバンクの支店なのですが、この支店とも話しましたがプロパーだと難しく個人の住宅ローン扱いとすればいけるかもしれないとの話になりました。法人の役員報酬を抑えているために住宅ローンの審査が通ったとしても総額の3割程度しかいかなそうという事になりました。融資については完全に策がなくなり、結局現金で決済する事になりました。これは完全に失敗です。家族が住む家であり、家族の満足度が高ければそれでいいのかもしれないと割り切れれば場所も悪くなく広さもあって、個人的にはゴルフシュミレーター部屋も作る予定ですので満足といえば満足なのですが、ちょっとモヤモヤしてる感じです。損を出さないようにするためには当分引っ越しはできないですし20年ぐらい住まないと駄目でしょう。建築の進捗はかなり遅く、ハウスメーカーに頼んでいれば今頃は完成している予定だったのですが地場の工務店に頼んでおり、時間がかかるようで今やっと基礎にとりかかった感じです。豊島区の新築木造の長屋が竣工しました。この物件はかなりトラブルが続いて、そもそも余裕をみて1月の引き渡しだったのですが、遅れに遅れて3月末もギリギリ間に合うかという状況なうえに出来上がる前から申し込みベースで満室になるという嬉しい悲鳴状態でした。結局3月の入居予定日が早い順から部屋を無理矢理仕上げていくというやり方をしましたが雑な仕上がりが目立ち入居後のクレームも多く、4,5月は細かい修繕が続き、7月ぐらいにやっと落ち着いてきた感じです。2019屋根裏に界壁ないなんてレオパレスくらいだと思うよね、ありえないよね。2019もちろん全て直してもらっていますが、ひどい施工でした。不安だったのでインスペクションもいれてチェックしてもらい不備は全て直してもらいました。2度とここに頼むことはないでしょう。都内で3階建ての重層長屋を得意にしている設計士ですが訴訟する寸前までいきました。問題が続発しているのに呑気に海外にゴルフ旅行行っている事にブチギレそうになったりして、もう関わりたくもないのですが今後も問題が出たら対応してもらわなきゃいけないので大人の対応するしかないでしょう。はぁ〜思い出しただけでストレス。5月23区内の築古の戸建てを立ち退き予定で決済しました。戸建てでオーナチェンジとして利回り4%代で出ていたのですが土地としては比較的安く、解体してRCで建て替えれればと思い、初の立ち退きチャレンジでした。決済時には立ち退きできるかは交渉してみないとわからないと言われ明け渡し合意書も出せないと言われていたので怪しかったのですが、なんとかなりました。立ち退きまでは良かったのですがプランニングに失敗もあって、ワンルーム条例をチェックしてボリュームチェックしていたのですが、区の指導要綱をチェックしておらず駐輪場や自主管理歩道などの制限にひっかかり予定のボリュームが入らないという事が判明して、更に直近の建築費の見積もりを取ったところ2年ぐらい前よりも全然建築費がアップしており当初の予定だとRCで8%超えるぐらいのプランだったのですが、7%代に落ちてしまいました。融資は8割ぐらい出そうで、残り2割を公庫での協調融資を狙っており、年明けにでもアポを取る予定です。現在建築確認を通す段階まで来ており来年の秋頃に竣工予定です。北区の築年月不詳のアパートを決済しました。こちらは利回り10%ぐらいで土地値に近く3方向道路でRCの4階建てに建て替えられそうなので買いました。持って回収後に建て替えられればいいかなぁ〜という感じですが、外観しかみておらず中を見れていませんのでどれだけ古いのか想像もできませんが、とりあえず和室はすべて洋室にリフォームしてあるとのことなのでなんとかなるでしょう。最近横浜の築古の漏水で50万の請求がきて少し不安ですが。invester-life.hatenablog.comまとめ融資が全体的に厳しくなる中で物件価格も落ちてきているとの話もありますが、23区内は一部エリアを除いてはあまり落ちてきている雰囲気はありません。2019年を振り返ってみると「これは買って良かった!」という物件はなく、「なんか微妙だけど損はないかな」的な物件ばかりだった気がします。来年こそは「会心の買い!」という物件に出会えればと思います。個人の資産管理会社なので無理に買わなくてもいいのですが、サラリーマン経験がなくずっと事業をやってきたマインドとして現状維持=衰退というイメージがあり、売買を継続しながら拡大しなければいけないという、ちょっとした強迫観念的な考えが根底にあるかもしれないです。年に1,2棟は手掛けながらRCで10年ぐらい木造で5年ぐらい経過した物件は徐々に売却していくサイクルで回したいところです。不動産の方向性的には少し変わってきて、子供が生まれた直後は男でも女でもこの世の中をサバイブできるような人間に育てあげ、相続など一切残さず一人で生きていけるよう育てようと思ってましたが娘が生まれ、ほぼ毎日育児をしているうちに母性本能?が目覚め子供に残せるような資産性の高い物件、すなわち都心よりの物件、CF低めな物件の方がいいかなとも思っています。お金に厳しく育てあげた結果P活女子にでもなったらやりきれないよなぁ。あと急に死んだとして地方の高利回りボロ物件なんて運用できなそうなので。以前の記事で契約した築年月不詳物件の引き渡しが完了しました。invester-life.hatenablog.com上記記事の2件目の物件です。場所は北区でメトロの駅から徒歩3分ぐらいの場所にあって徒歩15分ぐらいで駅力高めのJRの駅にも行ける立地です。単なるアパートだったら買ってないかもしれないですが、角地で広めの道路に接道し80/500の土地なので建て替えを視野に入れています。15年ぐらいで回収してRCに建て替えれば面白いかと思います。思って買ってしまったのですが誤算だったのが融資です。特約なしで買付入れてて、公庫で出るかと思ってたのですが既存不適格で土俵に乗らず。トラスト3.9%を最後の砦にしていくつかの金融機関で相談しようかと思ったけど、築年月不詳だとほぼ相手にされない。結局ノンバンク系かと思って最後にノンバンクより少し金利の低い某銀行に相談に行ったら、やれますよ!との事で手出し3〜4割ぐらいのイメージで話しを進めてたら色々あって結局手出しが5割に。現金を結構入れなきゃいけなくなってしまいました。満室なので外からしか見れてないし、中はどうなってるかわからないし、おそらく昭和20年より前に建てられてるとの話しだったので今後色々問題でそうだけどチャレンジングな案件として保有していきたいと思います。10:25築年月不詳物件の購入Tweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-09-11もうGT大家ではない。久々の更新ですが、今日は不動産のことではなく車の事でも書こうかと思います。Twitterで大家クラスタでポルシェとか書くとキラキラっぽいので、自分のブログで自由に書きますwもともと車が好きでポルシェ911を買い、富士スピードウェイにも走りに行ってたくらいで、このブログもGT大家という名前で書いていました。子供が産まれたの機にチャイルドシートを乗せる為、SUVに乗り換えました。SUVでも富士で走れるイベント(オールスタイルミーティング)がたまにあるのでポルシェのマカンに乗り換えて、たまに走りに行こうとでも思って、子供が生まれる前にも一度走りにいってSUVでも全然走れるし楽しいので、また来ようなんて思っていました。長いホームストレートをべた踏みで2t近い車重の車をフルブレーキで第一コーナに突っ込んで行くのはアドレナリン出まくります。ちなみにその時の記録(1位のマカンGTS)https://www.fsw.tv/freeinfo/pdf-cms/003728_170327_ASM_result_enjoy.pdfただ子供が産まれたら、サーキットなんて行く暇もなく、育児フローに組み込まれ、公道では安全運転を強いられ、走りなんてどうでもよくなってしまって、逆に利便性の低さに車を乗り換えることになりました。次の車は安全性の高いボルボのSUVにしました。なんとマッサージ機能もついています。乗れる車になりました。いうことで、もうGT大家という名前を変えた方がいいんじゃないかと考えてますが、、、、どうしようかな。単なる車の話しだとつまらないのでお金の話しも絡めます。車をお得?に乗るにはリセールバリューを気にした方がいいかと思います。本当はリセールなんて気にせずに好きな車を好きなタイミングで買えるのが理想ですが、そんな富豪ではないので、そこを目指せるようにしたいですね。大家クラスタからよく聞くのは、そもそも車なんて資産にもならないんだからカーシェアでいいし、その分現金を貯めて次の物件の資金にした方がいいよという、もっともな意見はわかります。それでも車が欲しい!という方だけ読んで下さいw例えば今回売却したマカンですが約2年10ヶ月、21000km乗りました。購入金額は1050万円で売却金額は700万円です。約3年乗って差額は350万円です。これを例えばリセールがそこまで良くない車(リセール40%)で購入金額が600万円で売却が240万円だとすると差額は350万円ということで今回のマカンと同じ金額になります。1050万円と600万円の車が同じ消費額で乗れるとしたら、どっちがいいですか?どっちがモテると思いますか?それとタイミングも重要です。フルモデルチェンジが発表されるとリセールが悪くなります。その発表前に売ることが重要で、その為にはモデルチェンジ直後に車を購入することが必要となってきます。いうことで、リセールの良い車をベストなタイミング(モデルチェンジ直後)に買うのが一番お得にいい車に乗れる方法となります。以上、たまに書きたくなる車の話しでした。今日、築古物件の決済引き渡しがあったので、その件を書こうと思ってたのですが、なぜか車の事を書いてました。後日その件は書きたいと思います。22:53もうGT大家ではない。Tweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-04-30平成の終わりに契約が続く本日平成が終わり令和を迎えるという歴史的な日ですので、ブログでも更新しておこうと思います。平成最後のまさに今日1件契約をしてきました。前回の連敗の記事から一転して買い付けが通り今月は2件の契約を済ませました。invester-life.hatenablog.com1件目こちらは戸建てのオーナーチェンジ物件としてネットに掲載されていた物件です。表面利回り的には5%以下でしたので通常でしたら華麗にスルーする所ですが、近隣商業地域で80/300%、角地で前面道路は6mの公道で3種高度でした。土地で考えると安く1種単価で60万円代でしたので立ち退きできればRC用地になりそうでしたので、とりあえず買い付けを入れました。場所的にも都営地下鉄駅徒歩4分ですので悪くないと思います。決済時での明け渡し条件は難しそうとのことで、引き渡し後にこちらで立ち退きの必要があります。立ち退きは未経験ですが、とりあえず経験してみようということで買い付けを入れました。明け渡しが確実であれば業者が買ってしまうので、こういった土地を仕入れるのが業者ではない投資家にとって利益が取れる部分かと思います融資に関しても打診しましたが、とりあえず明渡しの契約書と建築プランさえ揃えば大丈夫だろうとの事ですので、早めに取り掛かりたいと思います。仮に立ち退きに失敗すると超低利回り現金拘束クソ物件となります。区の条例をよくよく見ると想定していたプランが入らない可能性が出てきましたので色々とチャレンジングな案件になりまそうです。15戸以上が適用だと勘違いしてたなぁ。1.広めの間取り9戸にして再プラン、利回り7%弱2.戸建てを建てて売る(やったことない)3.立ち退き後に土地で売る、恐らく損はしない。2019年4月18日2件目こちらは本日契約してきた物件です。こちらは築古(築年月不詳)の中古物件です。中古を買うのは2013年の2号物件以来ですので6年ぶりぐらいでしょうか。こちらも土地で考えると近隣商業地域で80/500、角地でRCのプランが入りそうな土地です。古い建物ですがまだまだ使えそうですし現状で10%弱の利回りですので十数年持って回収してからRC用地として建て直しもできそうです。こちらは業者の買い付けが下の方でいくつか入ってたみたいですが、とりあえずロン特なしで業者金額より少し上乗せして買い付けを入れました。いつも融資はなんとかなるだろうと甘くみているのですが、大丈夫かな。築年月不詳なので、公庫試して駄目ならノンバンク辺りをあたってみようと思ってます。いまの平均借り入れ金利は1%切るのでトラスト3.9%とか聞くと萎えますねぇ。いうことで、買い付けは2つ通りましたが両方ともロン特なしの現金決済ですので、しばらく現金が枯渇します。年末に購入した自宅用の借地と注文住宅の建築費用に関しても融資が難しいとの返答がきたので自宅は現金投入が確定しています。この2件でも現金が拘束されるとのなるとさすがにカツカツですので金策に走り回ろうかと思います。今年に入ってから随分と良さそうな物件情報が入ってくるようになった気がしています。融資が難しくなってきてる状況から価格が下がっているのと建売業者が土地を仕入れなくなっているのかは不明ですが、ここ2,3年で考えると買付けを入れる機会が非常に増えました。12月から4月までで買付けを入れた物件は全部で6件です。12月12月には1件の土地の買付けを入れました。これは収益用ではなく自宅用の土地となります。収益用の土地を探していたら、安い!と思える近所の戸建て用地が目にとまり、あれよあれよと購入申し込みをしていた。マンション以外に住んだことなく戸建て生活に憧れもないのに損しなさそうというだけで買ってしまった。現在は賃貸マンション住まいで近隣で買いたい分譲マンションを探していましたが昨今のマンション価格ではなかなか買える気がせずにダラダラと住み続けているのですが、めちゃくちゃ安く土地が近隣で出ていたので条件反射的に買ってしまいました。安いのには理由があって借地で旗竿地だからです。近隣の坪単価は300万前後ですが、それが100万ちょいだったので飛びつきました。融資の問題はありそうでしたが取り敢えず現金で抑えて融資は後でつけることにしました。(こちらは後々問題になってきますが。)収益とは違って色々とあるのですが、こちらはまた別の機会にまとめようと思います。2月末に決済を終えました。板橋区の駅8分ぐらいで旗竿地が出たので長屋でボリューム入れた所、8%ぐらいで回りそうだったので買付けを入れました。元付けはソニー不動産。間入れると面倒なのでレインズで調べて直接連絡を取りました。ソニーは「売主を一番に考えてます!」とのことで直接やっても、そんなに優遇はされない気もするけど売主情報を直接聞けるのが大きいので連絡。ロン特なし、満額で買付けを出したが、もう1社同じ条件の買付けが同時にあって最終的に負けました。1つ買い付け入れてたのも流れた。2件目1件目とほぼ同時期に板橋区の駅5分ぐらいのRC用地がでたので早速ボリューム入れてみて利回り的には7.5%超えぐらいいけそうだったので買付けを入れました。こちらはロン特なし満額でほぼ同時に3社が買付け。印象的には住友は面倒をさけるため業者に卸す気がしてたけど最終的には諸条件がよかった中国人向けに投資物件を扱ってる会社に持っていかれる。通ると思った買付けが微妙な状況になった。満額で3社で同日なので後は売主判断とのこと。相手は同じような投資系の業者と中国人向けに投資物件を開発してる法人とのこと。意気消沈していた所で足立区でも最高の駅から5分くらいの場所にRC用地がでたので早速ボリューム入れて利回り的には7%ちょい超えぐらいだけど、立地が最高だったので買付け。こちらもロン特なし満額でほぼ同時に2社が買付け。最終的にはもう1社が結構な額で買い上がって持って行かれる。これは本当に欲しかったのでショックが大きかった。嫌な事忘れようと思ったら買い付け他社に持っていかれたという電話が入りショック。現時点で2件ほど買付けを入れてますが現在進行系なので詳細は控えます。いうことで直近の買付けをまとめてみました。前よりは土地は出るけど狙っている人も多いので取り合いになってるというのが感じた印象です。皆さん現金で待ってるということでしょうか。これ以上は下がらないのか、もしくはレオパから大和ハウチュまで広がってきた問題がさらに大きくなって混沌としていくのかわかりませんが、買えるときに買っていこうと思います。22:07買付け連敗続きTweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-01-23久々の更新お久しぶりでございます。近況としては江東区のRCが満室になり順調にスタートできました。豊島区の長屋建築が計画通りに進まず引き渡しが遅れています。ストレスが溜まっている日々ですが、瞑想でもして落ち着かせるしかないでしょう。ブログの更新頻度が落ちたのは育児でヘトヘトになるのとTwitterで適当に呟いてそっちで満足してしまっているのでしょう。Twitterアカウントをつなげてみました。大したことは呟いていませんがサイドバーに表示させてあります。次の更新はいつになるのやら。引き続き土地を探しており、いくつか土地の情報を手に入れてはボリュームチェックを行っております。東京都の場合には土地の形状が旗竿だったりで間口が4m未満の場合には必然的に長屋形式のアパートしか建てれないので長屋のプランを入れることになります。300m2以上、もしくは10戸以上の場合に見直されますので300m2以下、9戸以下の場合にはいままでと同様になります。要点だけ抜き出すと主要な出入り口までの通路幅が2m→3m必要になる開口部(主要な窓)から道路までの通路を50cm確保する主要な出入り口までの通路の長さが35mを超える場合通路幅が4m必要になる上記の見直しを検討しているようで、実際に施行されるかはわかりませんが可能性は高いのではないでしょうか?実際に施行された場合には上記に抵触する物件は既存不適格になりますし、いまから建築する物件に関しても上記の条例を見越した設計にしておいたほうが無難かもしれません。既存不適格になるといっても融資が出ないほどの話ではないと思いますので割り切っても問題ないかと思いますが判断は自己責任で。drac0606最新記事2019年の振り返り築年月不詳物件の購入もうGT大家ではない。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。