2002.5.3)次のごとくである。−事務所ビル空室率は2002年3月時点であり、継続賃料の下げ率は契約期間2年の2001年改訂時の従前賃料からの下落率である。除く14地域のデータで分析すると、次の結果が得られた。-6.0即ち、空室率5%の時、継続賃料の下落率は−2.0%空室率10%の時、継続賃料の下落率は−3.3%空室率15%の時、継続賃料の下落率は−4.7%空室率20%の時、継続賃料の下落率は−6.0%と言うことである。6階建の事務所ビルの4階部分が、1年間入居募集しても入居者を見つけることが出来なく空室状態が続いていたとする。空室率は、1÷6=16.6%≒17%である。上記分析結果から17%の空室率の継続賃料下げ率は、5.2%であるから、4階以外の事務所の継続賃料が改訂時期に合った場合は、約5%の賃料減額請求が賃借人は可能ということになる。賃貸人は賃借人に賃料減額請求の口実を与えないために、空室状態を1年も続けず、入居者を早く見つける努力をしなければならないことになる。上記空室率の数値によって、改訂継続賃料の下げ率が推定出来ることになる。継続賃料の下落はこの他に新規賃料の下落とも関係があるが、空室率との関係は、これによってわかった。「長期間の空室の存在は、既契約の賃料改定のときに、減額請求の方向に影響を与えるかもしれない」と述べたが、上記分析はそれの具体的実証データ分析になる。空室率による継続賃料の下落率の関係は、上記分析によりわかったが、空室率そのものを他の要因で予測説明出来ないものであろうか。空室率15%を突破している新潟、金沢、神戸の貸ビル状況は凄まじい土砂降りの状態といえる。これ程のオフィスビルの空室率が発生するのか。オフィスビルの貸室の供給が需要を大きく上回っているからと言ってしまえばそれまでであるが、この17都市のオフィスビルの空室率を別の要因で理論的に説明出来ないであろうか。中のいくつかの諸要因で、17都市のオフィスビルの空室率を実証的に説明出来ないであろうか。空室率0にするには、新規賃料はどれ程下げればよいのかということを理論分析する人はいないだろうか。いつまでも地価公示価格や固定資産評価の方ばかりに優秀な能力を消費せず、不動産鑑定の本流であるべき賃料(不動産配分利益)及び価格形成要因分析の方に頭脳を振り向けてくれないだろうか。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。