春の転居移動の季節になった。入社、東京にある大学への入学等、3月は住居の移動の超繁忙期である。アパート・マンションの貸室仲介の不動産仲介業者は、春の貸室斡旋で、年間売上高の1/3以上を稼ぐということも聞く。不動産情報会社のアットホームが、2011年の賃貸住宅で最も住みたいと思う東京都内の駅の人気ベスト10を発表した。1位は、JR中央線の「吉祥寺」駅である。23区外の東京の西の郊外である武蔵野市にある吉祥寺駅が、2011年の賃貸住宅人気ナンバーワンの駅に選ばれた。選ばれた駅人気のベスト10は、下記の通りである。(小田急小田原線)ベスト10に選ばれた駅を見ると、東京の西側に位置する駅ばかりである。東京は、西に発展しているという噂をそのまま反映している。私が住む京王線は、残念ながら外れている。選ばれた沿線そのものが、人気の高い沿線である。その中で選ばれた駅は、その沿線の中でも人気の高い駅ばかりである。その人気駅で賃借してマンションに住むための賃料は一体いくらなのか。人気と賃料とは連動しているのかを分析してみる。上記賃貸住宅の規模がどれ程か分からない。ワンルームマンションか、1DKか、或いは3DKのタイプか分からない。駅勢圏という地域を支えているのは、駅背後に居住する人々である。それは主として戸建住宅若しくは3DK以上のマンション居住者達である。駅勢圏の居住環境の良し悪しに影響するのは、その居住する人々の職域階層の質である。賃料は、タイプ3DKの規模60�uのマンションの賃料で考えることにする。システム賃料というものがある。駅より徒歩5分、築5年、面積60�uの賃料を、多くのマンション賃貸事例より駅勢圏ごとに求める賃料である。システム賃料は、データを統計的に分析して平均値から賃料を求めるというものである。従来の賃料の求め方とは発想が画期的に異なるものであり、求められた賃料の客観性、信頼性は高く、かつ実態賃料との開差は少ない。賃貸事例比較法をより科学的に向上させたものである。このシステム賃料の求め方で、ベスト10位までのシステム賃料の標準賃料を求めてみる。お願いして求めてもらった。それは、私には100万件を越える都内の賃貸マンションの賃料契約データが無い。システム賃料のデータ分析によれば、ベスト10の各駅のシステム賃料の標準賃料(駅徒歩5分、築5年、面積60�uの賃料)は、下記の通りである。駅人気高と賃料の高さとは関係していないようだ。いえ、高円寺を除けば、�u当り3,000円以上の賃料で安く無い。その高円寺も�u当り2,962円であり、ほぼ3,000円の賃料である。上記システム賃料の標準賃料より次のことが云える。三軒茶屋と荻窪は、賃料水準が同じである。上記システム賃料の標準単価に60を乗ずれば、その駅勢圏の徒歩5分、築5年、面積60�uの賃貸マンションの月額賃料が求められる。月額227,000円である。月額収入は908,000円である。年収は、908,000円×12=10,896,000円≒11,000,000円である。吉祥寺は、年収1100万円の人々が居住する地域・町ということになる。具体的に吉祥寺という町は、どんな町であるかが、年収を聞けばイメージされよう。アットホームの駅人気調査は、日本全国各県ごとに行っている。興味があったら、アットホームのホームページを開いて、自分県のベスト駅を見てみられたら。2011年人気駅ベスト10を下記に記す。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。