これは入居者の命に関わるものなので手抜きはできません。定期点検のイメージ安易な家賃の値下げはいずれ入居者に降りかかってきます。家賃を下げる=賃貸経営を不健全にすることです。建物の維持管理には費用がかかります。家賃を下げないのではなく、下げられないのです。それでも家賃を下げろという入居希望者には断ることも必要です。ボランティアで賃貸経営をしているわけではないですから。人口が6月28日に7万人目を迎えました。◎56年連続の人口増加となりました。オッチャンのブログアパート・マンション経営を考える!管理会社を選ぶ四つのポイントあるオーナーさんとお話をしていて気づいたことがありますので、ちょっと補足します。良い管理会社を選ぶポイントは、沢山ありますので、ここではわかりやすく良くない管理会社の特徴を上げてみます。1.入居者募集能力がないやはりオーナーから見れば、管理能力よりも入居者をいかに早く入れてくれるのかが収入に直結します。入金管理や滞納者への督促などは、大体マニュアル化しているものですので会社によって能力の差はそれ程出ません。入居者を見つけて、入居してもらうという能力は、会社によって、また個人の営業マンのスキルに依るところが大きいと思いますので、この見極めが重要になってきます。2.空室に対する提案がない空室が増えても、ただ家賃を下げるだけしか言ってこない管理会社は、やはりダメだと言わざる得ないでしょうね。設備や内装を変える提案だとか入居率を上げるために研究をしている会社は、良い会社と言えるのではないでしょうか?大幅に家賃を下げて、入居者を決めるなら誰でもできますから。3.管理がずさんで、退去者が増えるゴミの散乱、クレームの放置、エアコンの故障、水漏れなどの対応が遅いなど、管理がずさんで退去者が出るようなら問題です。オーナーさんも、退去立会いの時に管理会社と同席させてもらって、退去者に直接「なにが理由で退去するのか?」ということくらいは、聞いておく方が良いと思います。4.修繕費用が高い管理を任せていると、電球の交換からエアコン、給湯器の交換、水回りのメンテナンスなど修繕費が掛かります。その修繕費が異様に高いと感じたら、自ら金額を再確認する必要があります。その結果、相場よりも何割も高い修繕費を請求されていたら、その管理会社は思い切って変えた方がいいかも知れません。管理会社も大変な時代ですこれは私が感じることですが、昔と比べて管理会社も楽に儲かる時代ではなくなって来ているのかなと思います。大きな変化は、平成10年に当時の建設省住宅局から出された「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で入居者が退去するときの費用負担のガイドラインが示されたことです。それから約20年が経ち、大家さんの間でも入居者から預かっている敷金はほとんどお返しするということが、定着しました。それまでは、入居者からの敷金で内装費用を賄うという時代でしたから大家さんの負担も少なくて済んでいました。同時に管理会社は、大家さんの意向が働き内装工事が絞られますから利益率が以前より下がってきます。人口減少の影響や持ち家志向の強まり、またアパートマンション建設の増加などによって、簡単に空室が埋まらなくなってきました。入居募集に、より労力が必要となります。不動産屋の店の窓にチラシをベタベタ貼ってれば、お客さんが来てくれる時代ではありません。それから、入居者からのクレームや要望が、この20年間で凄く増えていることを実感します。それも、びっくりするくらい些細な事を言ってくる方も結構いるのです。管理会社は、この対応だけでも大変です。管理会社は、かつては管理する部屋数を増やせば利益が上がっていきましたが、今は部屋数が増えれば、同時に入居者へのクレーム対応も増えますのでより優秀な社員の育成や仕組みづくりが求められます。前半では、良い管理会社のポイントを上げましたが、管理会社から見るとこのような事情もあり、中々大家さんの要望に全て応えるということもむずかしくなって来ています。オッチャンのブログマンション管理と管理会社について考える!2管理会社を選ぶ目安とは?前回のつづきです。ここに大阪市内の不動産管理会社を選ぶ目安がありますのでご参考までに。5%~7%大都会と地方では需要も違いますので、参考程度に考えてもらえればいいと思いますが、最低これくらいのレベルでの管理を大阪の大家さんは望んでいると言えます。ここに出てくる管理費ですが、京田辺市はもう少し安いですね。管理費も安ければいいというものでもなく、ある程度お金を払っても質の良い管理をしてもらえるならば、総合的に見ればお得になる場合が多いと思います。管理会社の力によって、マンション経営は大きく変わりますので、選ぶ時には数社から話を聞いたり、信頼できる大家業の人や不動産会社さんからの意見も聞いてみると良いでしょう。入居率を上げるには?私の経験でしか言えませんが、私の見る限りマンション・アパートの入居率に関しては、管理会社任せにしないで、大家さんが自分で先頭に立ってやっている人の方が入居率は、高いように感じます。大家さんは、不動産業者ではありませんので、自分で募集広告を載せたりすることはありません。委託した管理会社に入居者募集を丸投げしないで、自ら募集の指揮をとるということです。これは専門家から見ても、合理的な考え方だと思います。一つには、管理会社の仲介手数料の関係です。できれば入居者を自分のところで契約する方が広告料名目でもらう手数料も含めると多くなります。すると、その会社は、まず広く広告をしないで自分のHPとか専用サイトでの募集をします。一定期間が過ぎれば忘れるか、家賃の値下げ交渉です(笑)門戸が限られます。ところが、大家さんが自ら先頭に立って募集をすると同時に複数の会社に、より良い条件で募集をかけられます。管理会社が自分のHPやサイトで募集するのと同じことを一度に複数社ができることになります。門戸がより広くなります。1週間に1度くらいはその募集をしてくれている会社に出向き、現在の状況を聞きながら賃料を調整したり、時には手土産のお菓子などを渡して、その営業マンとうまく人間関係を作っている方もいらっしゃいます。最近のお部屋を探しているお客様は、事前にインターネットで検索し1,2物件に絞ってから、来店して「これとこの物件を見せてくれませんか?」となります。そこに営業マンが「ついでにこちらの物件も見てみませんか?」と自分の物件を紹介してくれるかどうかの一言が大きいのです。次回、またつづきをお届けします。立案、実行と書き出して見ても結構あります。これらを、マンションオーナーがすべてやるとなると大変な労力と専門知識が必要となります。(やられている大家さんもいらっしゃいますが、、)そこで、プロの管理会社へ委託する場合が多くなります。サラリーマン大家さんなどは、時間的な制限もありますから尚更です。プロの管理会社へ依頼するということは、これらの労力と掛かる時間、専門知識をお金で買うと言い換えることが出来るかも知れません。良い管理会社って?そこで、どこの管理会社に委託するのか?ということが非常に重要になってきます。良い管理会社を選ぶポイントを挙げると1.いかに早く空室を埋められるか2.滞納家賃があれば、それをいかに回収してくれるのか3.入居者とのトラブル、クレームをいかに早く効果的に解決してくれるか大雑把にいえば、この3つのことをちゃんとやってくれる管理会社が良い管理会社と言えるのではないでしょうか?更に言えば管理会社へ支払う管理委託料のコストパフォーマンスが見合っているか?高い報酬を払えば、誰もがやってくれますが、それでは経営的に成り立ちません。リーズナブルな管理委託料で、ちゃんとやってくれる会社を見つけましょう!次回は、もう少しマンション管理について掘り下げて考えてみましょう。オッチャンのブログ太刀魚この前の休日(19日)に太刀魚釣りに出かけました。オッチャンのブログ便利もの事務所移転より早2週間大勢の方にご来店下さり有難うございました。わが社の働きものです。今後とも宜しくお願いします。