英樹2016年3月4日0%印刷?クリップクリップしました「今すぐこの場でご紹介できる物件はありません」ドイツ南西部の街フライブルクの中心部にある不動産屋。客として入店した記者が物件の紹介をお願いすると、対応したジェシカ・キッセルさんはきっぱりとこう言い切った。ドイツ・フライブルクの街並み。家が資産として広く認知されている[画像のクリックで拡大表示]でも不動産屋さんですよね?なんで紹介できないのですか??戸惑う記者に対してキッセルさんも少し困惑顔になりながら教えてくれた。「ここでは現時点であなたと同じような条件で家を探しているお客さんが十数人います。2015年夏ごろから特に物件が足りなくなりました。連絡先と詳しい条件を教えて頂ければ新たな物件をこちらからご紹介できますが、別の方が先に決めてしまう可能性はあります」「日本とは状況が違うかもしれません。people!”を引き合いに、日本の住宅制度に内在する根源的な問題について触れた。オンライン記事は「日経ビジネス」2月22日号特集「家の寿命は20年~消えた500兆円のワケ」連動企画として配信。仮にメンテナンスを尽くしたとしても家の価値が正当に評価されにくい日本独特の問題に焦点を当てた。「資産」と言いながら、あたかも「消費財」であるかのような扱いになっている日本の家。日本に暮らしていると、こうした状況が当たり前のように感じてしまうが、決してグローバルスタンダードではないという事実を、ドイツを例に明らかにした。強調しておきたいのはドイツを楽園のように礼賛したかったわけではないという点だ。ドイツでは家を資産化するため、これまでに様々な政策を打ってきた。代表例が「Bプラン」「Fプラン」と呼ばれる都市計画。将来的な人口動態を予測し、20年先までの住宅地の範囲を厳格に限定している。需給をバランスさせることで、家の資産価値が落ちにくい構造を作り上げた。総世帯数を800万戸分も上回る総住宅数を抱えているのにも関わらず、今でも年間90万戸の新築を作り続けている日本。結果として、資産価値の低下が常態化し、空き家の急増が社会問題となった。使い捨てに近い日本の住宅政策はひょっとしてズレているのではないか――。「常識の非常識」について考えてみる一助になればとの思いから記事を書いた。ドイツの住宅政策は万能ではない。01:41今ちょうどアメリカで家を買おうとしているところなので、とても参考になりました。アメリカは日本よりもドイツに近いですね。今、交渉中の物件は築60年の平屋ですけど普通に値段が高いです。アメリカでは20年で建物の価値がなくなるなどということはなくて、立地やメンテナンス状態によって値上がりするのはよくあることのようです。日本では建築方法や気候が違うから価値が下がって当たり前というコメントはずれていると思うのですが。別に鉄筋コンクリートの新築マンションでも入居後途端に価値が急激に下がるようですし。売ったところでローンを返せない場合も多くて、それが転勤や転職の足かせになるわけでしょう。アメリカでは仕事が変わったら今の家を売って引っ越し先に別の家を買うというのは一般的に行われています。いろんな要因でこういう違いが生まれているのでしょうけど、一番大きな要因は税制などの法制度なわけでしょう。それで、この記事シリーズの趣旨は大枚はたいて買う割には資産としてあまり意味をなさない日本の家はどうなのよ、ドイツではこういうやり方で家の資産としての価値を保ってますよ、という問題提起だと思うのですが、この記事をディスる前に一人一人がどっちの仕組みのほうがいいか考えなきゃだめだと思いますよ。13:56「20年で価値ゼロの根拠を教えてくれ」と書いたものです。12:13日本とドイツの差は地震、土地、気候ですよね。地震は石作り建造物だと被害が大きくなります。柳のように力を逃がす木造建築の方が耐久性が高くなります。日本では大きな石材がなかなか取れません。石作りの建物が作りづらい歴史です。高温多湿で温暖な日本は冬よりも夏向けの住宅(ドイツと比較して)です。これらも木造建築の方が適しています。このような歴史的背景から日本では木造建築が発展しました。木造の建築物は寿命が短いという欠点もあります。04:1020年の意味を教えてくださいというコメントが有りましたが、税法上の消却期間が木造住宅は20年としているからと思います。え、ガス管取替えで新築のようにする「開発」をするのが一般的です。(全くの新築分譲もありますが数は少ないです。)壁厚のお陰で夏はクーラー無しでも涼しく、冬に零下20度でも家の中の暖房効果は高いです。日本のような持ち家志向は希薄で、一生貸家という中産階級も多いです。日本にもそういう建物が有れば嬉しいですがありませんので、私が欧州に住んでいる理由の一つと言っても良いかもしれません。百年前の集合住宅を幸運にも手に入れました。10:17前回記事でコメントが面白かった理由を真剣に考えていたのだが、「記事自体に問題がある」という結論に達したところで今回の記事を見かけた。読んでみたが、やはりまだ問題がある。釣り記事でなければ、小説でも論文でも、見出しは本文の凝縮であるべきだ。前回も今回も見出しの「消えた500兆円」の説明がサッパリ記述されていない。複数コメントで指摘されていたように寿命20年説もだ。文章力が無いのだろう。前回も今回も、結局何が言いたいのだろうか。前述の見出しに関する拙説が間違っているとしてなお、最終的に言いたいことは『家の寿命20年』に対する疑問なのか意見なのか改善案なのか。ドイツのように60年なら良いのか、500兆円を食い物にしたとでも言いたい相手への不満なのか告発なのか。どれもまだ提示されているとはいえない。厚切り氏は当初からネタに使ったことは判っていたが、そういう意味では単なる釣りだったのかと解釈するのが3月5日現在ではもっとも妥当かもしれない。前回の複数コメントにあったように、気象条件を無視しているとの指摘やドイツ賞賛と受け取られたことへの釈明はあったが、結局ドイツでも寿命60年で、かつ建築後の中古に結構なコストをかけているという現実にも触れてはいるものの、比較優位とする理由も見いだせていない。私見では、ドイツが太陽光と断熱をはじめとする省エネに力を入れる理由は大きく2つ。なんちゃって脱原発でフランスから原発電力を買わざるを得なくなったことと、東京と違って夏季40度を考慮する必要はないものの冬季はマイナス20度を考慮せざるを得ない地域のため暖房費軽減策は政府・国民双方の利益になるからだ。20:05前回の記事に対するコメント欄の喧々諤々を意識した様な言い訳が記事中に見られるのが微笑ましい。結局は「言い訳」でしかない。「直接比較は出来ないが、〜」を頭に付けるなら、前提の違いがどの程度影響しているか、どの程度割引いて見るのか、など考察して欲しい。20:02記事で「20年前後で資産価値がゼロになる日本の木造住宅と異なり、石造りが主流のドイツの住宅の場合、60~80年は価値が残ると言われている。」は間違っていると思う。アメリカの戸建てはツーバオフォーの木造が多いが、20年で資産価値がゼロになることなどない。20年近く経った中古の戸建てを購入後リフォームして住む人は多い。リフォームを自分でやる比率は日本よりもかなり高いのではないか。「流石パイオニアの国柄」と感心した事を覚えている。住宅の部品や材料も標準化されていて、「古くなったから合う部品が無い」という事も殆ど無いのだ。日本人より「不器用」なはずのアメリカ人が何故日本人以上にDIYをやるかと言えば、その方が安く済むからだ。私自身、襖の張替え(というより上貼り)を何箇所かやった事があるが、最初の一枚は余り綺麗に出来ないが、二枚目からは「本職並み」では無いかと思う程うまく出来る。詰り、DIY用のリフォーム剤は素人でも比較的うまく出来る様に作られているのだ。日本では本職にリフォームをやってもらっても築後20年経った木造家屋は資産価値ゼロだという。アメリカでは素人がリフォームした場合でも、価値が上がってしまう。日本は中古住宅の価値が大きく落ちるので、売ってその時点での家族構成に合わせた中古住宅を買い換えると言う事が活発には行われない。仕方なく、最初に買った家に住み続ける。転勤になっても単身赴任する理由の一つが「家」である。アメリカでは単身赴任は「異常」と受け止められる。日本も転勤になれば家は中古を買い換える事が標準になれば中古住宅もまともに流通し始めると思う。家の価値が家族のあり方さえも歪めている事は何とか修正したいものだ。16:46資産価値としてって話の趣旨はわかるけど、この記事は肝心の“価値の中身”について全く話をしてないから読む価値無し。「日本は事情が違う」とか端から否定して論議を停止するのではなく、って意見があるけど、ドイツ万歳記事だと批判に晒されるのも当然だ。書いた人間は記事がどこにも着地していない事に少し自覚を持った方が良い。リフォームや中古の価格について意見を書かれている人もいるし、リフォームのブームがあった事だって記憶に新しいはず。木造主義が悪い,石造りに~って意見があったけどそれは違う。コンクリだって震度2程度だろうが揺れれば微細クラックは入るし、疲労は蓄積する。雨風はともかく揺れるたびに、正しく物理耐久性的な価値は棄損している。無傷ではないし土壁等多くの部分のメンテナンスと、エネルギーコストも高くつく。目が飛び出す様な値段が提示されると思うのは当然です。13:50前回と今回の記事およびコメントから分かったことは、日本人のライフスタイルが未だ激変の渦中にあるので中古物件の価値が上がりようがない、ということです。畳中心の床生活からフローリング中心の椅子生活へ移りつつあるなか和室しかない物件は使いづらいし、大地震の度に建築基準法が改正されるのですから敢えて改正前の危険な中古住宅に住みたい人は少数でしょう。耐震基準の強化もそろそろ最終段階でしょうし、あと20~30年くらい経てば「スタンダードな中古住宅」の流通が多くなるものと想像します。巷のドイツ礼賛主義と一線を画すためにも、ドイツ以外の国の実情も是非取り上げて頂きたく期待しています。13:40『「20年で家の価値はゼロ」の根拠を教えて欲しい』とのコメントがありますね。固定資産税の評価額で言えば、木造建築の評価額は、物価が一定なら、20年で20%になるよう経年減点補正率が設定されています。確かにゼロは言い過ぎかもしれませんが、どんなに丁寧に済んでメンテしていても築20年で評価額は2割になるということです。その土地付き家屋が売買にかかった場合、その売値は、ほぼそこの土地の価格とイコールなのが相場です。家屋・建物には価格がついていないわけです。13:30住宅は20年で価値がなくなる、とありますが、実際は国の決めた木造住宅の耐用年数が22年。不動産取引の評価においては、10年でほぼ無価値とされてしまいます。(固定資産税の評価額は、最初の評価額の約2割はずっと残りますが。)日本(国交省)は、景観や資源の無駄遣いよりも、建設業者の利益を優先して、どんどん新しい建物を作る政策を長年行っています。それによって当然発生した空き家問題との兼ね合いをどうするかということが気になります。今後始まるようなので、どのように変化していくのか興味深く見守っていきたいです。家の価値に敏感にならざるを得ません。一戸建てはそんなに修繕をやらないものなのでしょうか。11:57「郊外の土地に家を建てさせてくれ」という声が高まらない理由がよくわかりません。土地所有者も「家探しに困っている人がいるなら土地を売ってあげたい。」とならないのでしょうか?家屋の資産価値を守るために、困っている人たちを放置するのでしょうか?ドイツ人のそのあたりの心理に興味があります。面白い記事をお願い致します。10:56考え方や価値観の問題以前に、30年、40年前の住宅は現代のレベルにリフォームしようとしても、出来ないか新築の方がた易いと言う現実がある。自分も家を建てたが他に選択肢はなかった。それは省エネのような更新可能な設備機器の問題ではなく、基礎や躯体と言った建物自体の構造の問題だ。最近では建築基準がある程度整備されたとはいえ、今既にあるほとんどの住宅は、30年ほどの耐用(ローン支払い)年数を過ぎたら、使えなくなっても仕方ない構造で建てられている。2百年住宅と言う掛け声があったが、それでも今新築されている住宅もほとんどが、30年持てばいい構造にしかなっていない。木構造の全面禁止とか、細い柱の禁止とか、100年200年を保証できる耐久性の高い建材しか認可しないなどのルールを作って縛りでもしなければ、数十年で朽ちるのが必然の家がこれからも作り続けられるだろう。ベタ基礎や地盤改良だけは普及してそこだけは頑丈だが、取り壊すのが困難な上、新たな建物への使いまわしも効かないというおかしな状況になっている。前回の記事に対するコメントで「日本の家は木造だから」「自然災害が多いから」という話がありましたが、それは説明になっているようには思えません。して、日本の消費者が独特なのは、補修に価値を見出さない点なのでしょうか。日本で中古車を買ったことはありませんが、米国では、車を丁寧に補修し続けたかどうかで、中古で売る時の価値が変わります。「この部品は交換したばかりだから、その分、中古車価格に上乗せ」というような考え方をします。家も同じで、ボロい家を安く買って、かなりお金を掛けて改装し、しばらく住んで、引っ越すときには改装の分価値が高まっているので、高く売る、というのが当たり前です。木造の、あまり立派とはいえない家でも、です。■日本は災害が多い、と言っても、新しければ新しいほど災害に強い訳ではないでしょう。高層集合住宅ならそういう傾向はありましょうが。08:48日本人は、家の価値に無頓着なのではなく、家に対して執着心が無いだけなのである。多くの日本人は物欲が乏しく、自分の身の回りに対する感謝と思いやりに富んでいるのだ。古文書などにも書かれているように、家と、その周辺を掃除するということは家の価値のためではないのだ。耐久消費財の代表であるクルマをピカピカにしているのも周囲への配慮なのだ。このことは海外のクルマを見るとわかり、ピカピカにしているのは自分のためだけなのである。このように日本人の感覚を安易に比較することは意味を成さないのだ。所得も生活も急速に向上してきました。戦後、住めればいいととりあえず建てた住宅をリフォームするより、新築した方が、新しい建材、新しい設計、より良い耐災害性を持っていたので、住めればいいと建設された物、しかも老朽化したものに価値を置かなかったのは合理的判断と言えます。生活が先進国水準に達し、しかも所得の向上が見込めない今後は、良質な物のみリフォームして利用する意味があるかもしれませんが、いったん更地にして、建て替える方が合理的な住宅も多く残存しているのですから過去の住宅ストックの多くをそれと同一視するのは、まちがってます。06:32日本と欧米の事情が分かっていない典型ですねこの記事は。知らないのによく書けますねこんな記事。どちらがいいのかわかりませんが事実をお知らせします。私はロンドン、現在はシドニーに20年近く住んでいます。日本とは基本的に住宅政策がまったく違う事です。日本は住宅供給に対して市街化区域内ではほぼ無制限に認めています。いくらでも供給できるわけです、供給過多ですから、そうなると大都市圏の一等地以外はおのずと中古住宅の値段は横ばいか、大半は下がります。新築が余るほどあるのに中古住宅の価値を見出すことは出来ません。欧米では管轄の役所は厳しく、美観、高さ制限、また古くなったからといって簡単に住宅を壊して建て替えたり出来ません。壊さないから更地も少なく、新築住宅の供給は少ないのです。供給が少ないから高いのは当たりまえ。日本の確認申請に当たる建設の申請も審査が厳しく、また時間もかかります。下手をすると敷地内の木の一本すら切ってはダメだという指導までされるのです。住宅に対する愛情が違い、とにかくメンテナンスを良くするのです。不動産業者は常に売主側の対応をしますので、要するに高く売ろうとします、それは基本的に手数料は売主からしか貰えないからです。買主は慎重に物件を見極める必要があります、わからない人はプロを雇ってでも物件を精査してもらいます。00:46前回の記事は今ひとつ釈然としない物があったが、今回の記事を読んで納得した。要はドイツで住宅といえば戦前から(もしくは19世紀以前から)石造りで高層階の集合住宅であり、日本のような経年劣化が速い木造2階建て住宅ではないのだ。ドイツで住宅を資産として扱う発想はそれに付随した結果であって、最初から存在していたわけではないだろう。ベルリンには戦前からある住宅には今も人が住んでいるとのことだが、日本でそれが可能なのは大学や官公庁の旧庁舎くらいなものだ。木造一戸建ての住宅は、住宅を消費財として扱える規模の資産を持っている金持ちの道楽と考えるべきで、庶民の購入対象はRCの集合住宅で満足すべきだったんだろう。元日ハム白井氏「初回7失点。営業力とは技術である。誰でも身につけられる――。【早割2/28まで】新規事業・経営を担う次世代リーダーに、5Gビジネスのポイントを先進企業のキーパーソンが語ります。情報変更・解約フォロータグ一覧キャンセル[誌面ビューアー]雑誌のビジュアルなレイアウトをウェブでも「誌面ビューアー」は、紙の雑誌と同じレイアウトで記事を読むための機能です。ウェブブラウザーで読みやすいようにレイアウトされた通常の電子版画面とは異なり、誌面ビューアーでは雑誌ならではのビジュアルなレイアウトでご覧いただけます。スマートフォン、タブレットの場合は専用アプリをご利用ください。詳細を読むご利用条件:有料会員限定[クリップ機能]お気に入りの記事を保存しよう「クリップ機能」は、また読みたいと思った記事や、後からじっくり読みたいお気に入りの記事を保存する機能です。クリップした記事は、メニューから「マイページ」を開き「クリップ」を選ぶと一覧で表示されます。詳細を読むご利用条件:有料会員限定[有料記事の閲覧]登録会員(無料)でも一定本数読める日経ビジネス電子版では、閲覧を制限している状態を「鍵が掛かっている」と表現しています。有料会員としてログインすると、鍵の有無にかかわらず全ての記事を閲覧できます。登録会員(無料)でも、月に一定本数、鍵付き記事をお読みいただけます。詳細を読むご利用条件:登録会員[コメント投稿]記事対する自分の意見を書き込もう記事の内容やRaiseの議論に対して、意見や見解をコメントとして書き込むことができます。記事の下部に表示されるコメント欄に書き込むとすぐに自分のコメントが表示されます。コメントに対して「返信」したり、「いいね」したりすることもできます。記事末尾の「投票」ボタンを押すことで、その記事が参考になったかどうかを投票する機能です。投票できるのは1記事につき1回のみ。投票の結果はすぐに反映され、トップページの記事リストなどにも表示されます。評価の高い記事を選んで読むといった使い方ができます。詳細を読むご利用条件:登録会員以上[連載フォロー]気になる記事の続きを見逃さない「この連載の続きが読みたい」「この議論の展開を見届けたい」と思った時に便利な機能です。「連載をフォロー」「シリーズをフォロー」は、その連載の新着記事が配信された際に、「議論をフォロー」は、その議論に新しいコメントがついた際に通知されます。登壇!最先端の人材活用を議論ポスト日本型雇用を議論する大型セミナー、東京・虎ノ門で。