中編さてさて、グアム不動産投資の中編です。・今からグアムに参入するとしたら?・次のブルーオーシャンを探そうというお話をしたいと思います。米軍向け住宅の賃貸実態、この物件の運用状況それでは再度、購入物件のプロフィールを説明します。立っているのが概ねです。身近なところで言うと、沖縄等の「米軍ハウス」というジャンル。米軍に物件を貸し出すメリットは、1)一般賃貸市場価格の概ね20-30%増しの高額で借り受けてくれる2)家賃支払いが確実で、不払いはほぼあり得ない3)綺麗に使ってくれる等があげられます。賃貸テナントの質としては、よく言う「アメリカの質」と大きく異なり、日本人に貸す以上にトラブルは生じない良質のテナントとなります。高く借りてくれる(;^_^Aほぼメリットしかありません。デメリット上げようと思いましたが、正直思いつきません(;^_^Aでは、この物件の実際の運用実状をご説明します。Estate」というゲートコミュニティ(入門許可を得なければな入れない住宅地)は、この価格帯とグレードではグアム屈指の人気物件になります。高級さの位置づけとしては、10段階評価で言うと8レベルに位置する程度の高級住宅地と思われます。この物件は、特に上記した軍人軍属層に人気がある物件となります。アメリカの本土の作りに近いビルトインガレージが、米軍人の心を強くつかんでいるみたいで、転じてグアムにて大規模開発されたビルトインガレージの住宅群が他にはほぼ無い事も、この物件が人気を集める理由の一つみたいですね。Meadowsも同様にとらえて頂いて大丈夫ですこの物件に居住する軍人が勤務する基地は、ほぼアンダーソン空軍基地になります。この基地の名前を聞いたことがある人もいると思います。沖縄の海兵隊基地移転の移転先拠点がアンダーソン空軍基地だったため、国内の報道でも度々アンダーソンの名前がニュース等で流れていました。因みに、この基地移転は計画通りには全く進んでおらず、計画は消えていないものの停滞を帯びています。オバマ政権時は主に予算執行の問題で進捗をみませんでしたが、トランプ政権に変わった今も、特に推進が早くなった感は受けておりません。停滞しながらも着々と前に進んいるといった状況でしょうか。その人気の程ですが、軍人テナントの退去(だいたい平均すると2年かなぁ)後、1か月空くことなく申し込みが入ります。場合によっては、ウェイティングしている人もいますし、退去者の紹介で友人の軍人がそのまま契約と言うパターンもありました。賃貸利回りに関しては、2008年デビューの私としては、コンスタントに10年間、10-15%の単純利回りを確約してくれております。その利回り自体は、私にとっては十分満足がいくものであり、実際管理エージェントに全て丸投げしている片手間の副業大家としては上出来と所感しています。税務諸々グアムは、米国の州ではなく、あくまでも「信任統治国」と言う立場であり、米国の連邦メンバーではありません。統治上は準州と言うポジションを与えられています。実際は米議会の選挙権が無い以外は、ほぼアメリカなんですけどね(^_^居住者の国籍はアメリカですし、グアム島で生まれたら誰でも(観光客が出産しても)米国籍ホルダーです。この辺はちょっと理解を超えた微妙なポジションですね(^_^;)諸税に関しても米国領の流れは引いております。タックスヘイブンとは言いませんが・・・・諸々税金が安いです。一例に、グアムは、2017年にEUより租税回避地の指摘を受け、租税回避地域としてブラックリスト入りしています(^_^「欧州連合(EU)は5日、ブリュッセルで財務相理事会を開き、課税逃れ対策に非協力的だと見なす国や地域の「ブラックリスト」を承認した。リストには、韓国やモンゴル、マカオ、米領グアムなど17カ国・地域を記載。https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-12-05/P0HLVM6KLVR401では、以下にグアム島の主な税関係を記します。(私は税務専門家では無いので、最終的には直接専門家にご確認をください)1)固定資産税:払込書が翌年1月ごろに郵送されてくるので、指示に従って支払う。(現在は翌年2月と4月に2回払い、または2月に一括で支払ってもよい。例:2017年の固定資産税は2018年の2月、4月に支払う。建物評価額の7/18%(18分の7%)実例.征矢野家に掛かる年間の固定資産税は年間920USD(10万円)米国不動産を保有なさってる方から見ると、この固定資産税が米国に於いて如何に格安なのか、ご理解いただけるかと思います。毎月の総収入を毎月申告。税率は4%だが年間$40,000までは免税となり、$40,000を超えた時点から収入の4%を納税。ちなみに、会計年度は1月から12月。$40,000を超えてしまった場合は次年度は1月から4%を支払わなければならない。ビジネスライセンスを取得し、確定申告しなければなりません。物件の売却時に売却益が出た場合も課税されます。税率は減価償却や控除、諸経費を差し引いた課税所得の金額によって変わります。ちなみに2018年度の連邦政府の所得税税率は10%~37%の7段階。征矢野家の場合、先ずは米国大使館まで行ってパスポートのコピーを公証してもらい、追って納税者番号を取得しました。ビジネスライセンスは消防署やその他の役所の立ち入り検査を受けて適合物件の認定を受けて適宜ライセンス取得。実務はほぼ全て現地エージェントのブルーパシフィック社が履行してくれました。4)追記/購入時のコストとプロセス購入時の経費も書いておきますね。住宅物件の仲介手数料は売買金額の6%が長年の相場で、商習慣としてグアムでは売主が仲介料を全額支払う。マーケット状況や物件価格によって仲介料は多少ネゴ可能。決済はエスクローが介在して行う。エスクローエージェントは信託口座にて買主からの購入金を預かり、不動産の名義変更を行ってから諸経費を清算して売主に代金を支払う。不動産の名義変更とは、売主と買主が公証した譲渡書の原本をグアムの土地管理局に登記する事によって行われる。身分証明書を確認した上で譲渡書を公証する。・今からグアム投資するとしたら。