池袋の賃料が、実測値と理論値との間にやや開差があるが、それ以外は、それ程の大きな開差は無い。上記回帰式は、使用出来るのでは無かろうかと思われる。平均賃料は、地区の高値ゾーンの家賃を使用していることから、求められる平均賃料も高値ゾーンの賃料ということになる。上記回帰式を使って、東京高度商業地の地価と平均賃料を記すと、次の通りである。平均賃料が分かって、それがどうなんだと思う人がいるであろう。その「どうなんだ」という先のことは、次のことが分かるのである。上記回帰式及び数値は、土地価格より平均賃料を知り、その平均賃料と階層別効用比を使って、各階の賃料を求めることが出来る。土地価が�u当り2,000万円とすると、その土地上の店舗ビルの平均賃料は、�u当り18,600円である。地下1階付8階建の店舗ビルであったとすると、そのビルの階層別効用比は、1階を100とした場合、次の効用比とする。201階の賃料をX円とする。この式を解くと、X=64,883≒64,900円/�u(坪当り215,000円)1階の賃料は、�u当り64,900円である。地階の賃料は、64,900円÷5≒13,000円である。2階は、13,000円×1.2=15,600円と求められる。3階以上は、15,600円×0.8≒12,500円と求められる。設例店舗ビルの、各階の求められた賃料をまとめると、以下の通りである。13,000円この求められた賃料の妥当性を確かめるために、周辺の賃貸事例を調査し、その賃料と均衡を得ているかどうか検討し、均衡を得ていなく開差があれば、再検討若しくは調整して適正な賃料を決定することになる。上記店舗家賃と土地価格の関係の分析結果より、次のことも言える。「家賃は、土地価格の変動率と同じには変動しない。」つまり土地価格が5倍になったから、家賃も5倍にはならないと云うことである。土地価格の変動に比し、家賃の変動率は小さい。上記の分析結果によれば、土地価格1000万円の時、家賃は1.68万円である。これが土地価格5000万円になった時、家賃は2.39万円である。土地価格が5倍になっても、家賃は42%しか上昇していない。計算間違いがありましたので、数値を訂正致しました。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。