キケンジの不動産日々是精進キケンジの不動産日々是精進アラフォーから営業職を始めるという苦節。四季の移ろいを感じながら、フィジカル・メンタルともにトレーニングに励むキケンジです。先日のローマ法王の広島来訪。周りでは、まだホットな話題のひとつです。お金をかけなくていいとのことで、乗られた車が地元マツダの大衆車。私が仕事で使う車とほぼ同レベルです。立ち寄られた教会も、キケンジ若かりし頃にかよった場所。なんとも不思議な感じがします。今日は久しぶりに真面目な話をしたいと思います。私が学んでよかったな~と思うのがひとつ、改修提案に関わる逆算です。通常、賃貸物件にリフォームやリノベーション工事を提案するとだいたいが、「じゃあ、何年で元とれるの?」と「やったからどうなの?」的な目先の話になり、高額になるリノベーション工事などは。前向きにならないことが多く感じました。全体を通し物件全体で考えることでした。キケンジが所有する「A物件」があります。改修前は、一部屋当たり5万円の賃料で10室あったとします。先日のCFツリーでいきますと、下記のように。賃料が1.5万円高くなり、空室率が5%まで下がるプランがあったとします。すると、改修後は下記のように。私の近場での還元利回り(Cp)が6~7%が多いので、仮に6%と設定します。2,700万円の価値が上がるのがわかります。実際にすぐに全室を回収することは、難しいので現在の空室が3部屋あったとします。9,000,000900万円までなら、価値の上昇分以内におさまる形です。仮に3部屋なので、一部屋あたり300万円までの費用を掛けれるのわかります。実際には、見積財務諸表で、改装した場合と現状である場合を作成し、IRR(内部収益率)などを再計算して分析をかけていくのが、PM(プロパティマネジメント)の業務となります。業務内容にPMを並べていることが多いです。丁寧な分析提案が無ければ、それはただの見掛け倒し。提案をみれば一目瞭然です。不正や利益相反のない業界にしていきたいですね。