不動産投資信託の購入を検討しているのでS-REITのデータの見方を調べてみた。不動産投資信託の購入を検討しているのでS-REITのデータの見方を調べてみた。LINE2017.04.20どうも、2週間以上ブログを放置しておりました。へたれ気味のXin(しん)です。前回は、発作的にシンガポールのリートへの興味が芽生えてきたのでS-REITのメリットとデメリットをまとめました。今回も、この続きです。どんな基準やポイントでREITを選んだら良いのかについて、REITの表の見方を、勉強しながらまとめていこうと思います。自身の投資暦は、学生の頃に株取引をほんの少し、現在は投資信託を何も考えずしているだけ。そんな投資ど素人のメモ的エントリーです。Ratio(ギアリング比率)取り敢えず調べ続けますシンガポール株の取引ができる日本の証券口座REITを選ぶときのポイント債券ファンドよりもリスクは高いが株式よりもリスクが少なく、配当金も定期的にもらえる不動産投資信託(S-REIT)。シンガポールは基本キャピタルゲイン非課税。これだけ聞くとS-REITを購入するのは魅力的に聞こえる。シンガポールの不動産は今や頭打ち価格で、いまさら投資したところで損するだけではないのか。具体的なデータを見てみました。DataREITバージンの自分には、それぞれの項目が何を意味するのか分からないので、左から順番に調べていこうと思います。1.Name(REITの名前)REITの名前(←当たり前か)。2017年1月2日の時点では、シンガポールのREITは37銘柄あるらしい。1銘柄に投資するなら、どれに投資するかも37通り。日本の株式なんかと違って数え切れないほどある訳じゃないから、案外シンプルそうだ。ちなみに、純粋な不動産収入以外の収益とREITを組み合わせた、ステープル証券なるものも6銘柄あるらしい。2.Price(REITの価格)REITの価格はSGD単位。ReitはSGD2.53ということ。株と同じように売買が可能で、売買単位は1,000から。Reitの最低購入価格はSGD2.53×1,000=SGD2,530.00となる。10万円程度から購入可能なんて日本の株式投資に似てるね。Unit)を間近の評価額で割り100掛けすることで算出できるらしい。Reit)の評価額は現在1.40なので分配金利回りの計算はこのようになる。Reitの場合はこうなる。Yield)高いものを買った方がよい。ほかの要素も考慮する必要があるけど。Book(純資産倍率)株式投資のPBRと似たような指標。現在のREIT価格が、妥当な1ユニットの価格の何倍になっているかを示した指標。以下の計算式で求めることができる。現在のREIT価格÷NAV(純資産価値)一般的にこの数字が1以下であれば割安、1以上であれば割高となる。キャピタルゲイン狙いで株式投資するなら割安なものを購入して上がるのを待つのが定石だけど、REITは長期保有で投資するのが基本だと思うから、どれほどこの数字を気にしたらよいのか分かりません。Unit(1ユニット当たり分配金)1ユニット辺りの分配金。それ以上でも、それ以下でもない。ちなみにS-REITの分配金は毎月ではなく、四半期毎や半年毎に支払われるものが多いらしい。購入しても、毎月お小遣いが貰えるわけではない事に注意したい。Vauleのことで、総資産から負債を引いたもの。この純資産価値が高いほど安定的であるらしい。純資産価値を1ユニットあたりのNAVで割ったものをNAV倍率と言い、これが株式のPBR(株式純資産倍率)と似たような概念らしい。倍率が1より大きければ買われ過ぎで、1より小さければ買われなさ過ぎ。BookがNAV倍率と同義なのだろうか(→良く分かってない)。Yield(不動産利回り)REITは投資家からお金を集めてファンドマネージャーが不動産に投資し、その家賃収入を投資家に分配する投資信託。Yield(不動産利回り)とは、REIT投資家に分配される割合ではなく、不動産の純粋な利回り、そのREITそのものの収益力と言えるかもしれない。Yield(分配金利回り)を引いた金額がプラスになっているのが健全。これがマイナスになっていたら収益力以上の分配金を払いすぎていると言うことで危ないのかも。Reitは分配金利回りが11.09%だけど不動産利回りが5.74%となっている(2017年4月時点)。分配金はがっぽり貰えるけど、その分リスクも高いREITということだろうか。Ratio(ギアリング比率)不動産の投資信託であるREITは、半分程を借入で賄っているケースが多い。ギアリング比率とは、どれだけの金額が返済義務のない自己資本であるかの割合を示す指標。財務の健全性を見る指標で、負債比率やレバレッジ比率などとも言う。以下の式で計算される。)×100平たくいえば、投資金額のうち何%借りてるかということ。そのため、この数字が低ければ低いほど安定してると言えるけど、その分レバレッジが効いてないと考えることもできる。Reitのギアリング比率は43.2%(2017年4月時点)で半分近くを借り入れで賄っていることになる。Reit、暴れん坊REITなんだろうか。調べ続けます37銘柄しかないシンガポールのREITだけど、それぞれのREITの投資先はシンガポール国内だけという訳ではない。経済規模が大きく安定的な先進国不動産に投資してる場合もあるし、キャピタルゲイン狙いでハイリスクハイリターンな新興国不動産に投資しているREITも多い。見た印象ではインドネシア不動産に投資しているシンガポールREITが多い。人口爆発中&中流階級人口も増える見込みのあるインドネシアは魅力的な不動産が多いのか。ほんなら、ちまちまREITなんて買わずにインドネシア不動産を購入した方が良くないか、という気がしないでもないですが、勉強するのはタダ。今後は具体的なREITの買い方なんかも調べてアップしていこうと思います。*注意:このエントリーは非常に曖昧で未完成です。纏めてみたはものの、それぞれの項目に関する解釈が正しいのか本当に自信がないです。REITを購入して少し知識がついたら修正する必要がありそうです。当エントリーを通してシンガポールREITに興味を持ち購入し、経済的損失を被ったとしても、筆者は一切責任を持つことはできませんので予めご了承ください。NAV倍率とは?・REIT比較「NAV倍率」とは?シンガポール株の取引ができる日本の証券口座ちなみに日本の証券会社でも、SBI証券と楽天証券なら一部のシンガポール株の取引ができるみたいです。取引で儲けたらキャピタル税、配当税などは掛かりますが、口座作るだけなら無料です。証券口座の開設はポイントサイトの代表格ハピタスを経由したほうが若干お得です。以下のキャンペーンはいつまで続くかわからんですが。ハピタスに登録して「証券」と検索したら上から10件目くらにサクッと出てきます。ハピタスの具体的な登録方法は以下のページより。面倒くさいSMS認証は不要です。海外在住者も歓迎?最近流行り出しているポイントサイト「Hapitas(ハピタス)」。日本の電話番号のSMS認証が不要になってた。不動産投資信託の購入を検討しているのでS-REITのメリットとデメリットをまとめてみる。シンガポールでフェイスブックのファンページを2つ持ってるステマ企業の広告がうざい。)などの情報を発信してます。ENTRYM.BRIDGE紹介のFXコピートレード「Copypip(コピーピップ)」で1日に数百ドル稼げてるので具体的に紹介する。2019.12.022020.01.21海外就職の楽さと日本就職の大変さ。海外就職でゆとり系外資系企業に勤めるための方法を書いていく。欲しがる半年ぐらいまで延長できる海外旅行保険付帯カード。2017.12.142020.02.03海外在住でも無料で日本のドラマや映画がたのしめる「KissAsian(キスアジアン)」を紹介する。2020.01.152020.01.28シンガポールの香水ウェアハウスに行ってきた!訳有70%OFFブランド香水・セクシー石鹸・限定フェイスパックなど内容が興味深かったので紹介する。2019.12.142019.12.16チャンギ空港の「ザ・ヘイブン」とジュエルの「チャンギラウンジ」をハシゴしたので両方ざっくり紹介する。2019.11.192019.11.20楽天プレミアムカード作成で手にしたプライオリティパスを関空で使い、無料でお好み焼きを食べラウンジ利用したのでレポートします。ITPOPULARシンガポールでの結構リアルな幽霊体験の話。City)に邪気はない?ヤバい地域は意外なところでした。2018.03.01ゲイランの魅力!真夜中にシンガポールの歓楽街「ゲイラン」を徘徊してきたのでリポートします。2016.09.232019.10.15M.BRIDGE紹介のFXコピートレード「Copypip(コピーピップ)」で1日に数百ドル稼げてるので具体的に紹介する。2019.12.022020.01.21シンガポールにも「ドリタン」とかいうゆるキャラがいるらしい。2014.09.26シンガポールからタイ経由してラオス旅行してきた。首都ヴィエンチャンをお散歩してきた時の思い出。2017.11.30日本でも可能な手数料が完全無料のフリマアプリ「カルーセル(Carousell)」を使わないなんて勿体ない(現在は日本は選択不可になってます)。