住宅CMサービス広島(ダブルスネットワーク株式会社)広島で「家づくり」のお悩みごとを丁寧に解決していく(コンストラクション・マネジメント)CMサービスです。メールマガジンに記載されている情報は配信日時点のものです。記載内容が最新の情報と異なる場合があります。家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。-●こんにちは、発行者の若本です。今年に入り相談急増で、1ヶ月ぶりの発行となってしまいました。しても、まずは進捗中の現場や相談が優先となりますのでご容赦下さい。この1ヶ月も多くのニュースが流れました。談合疑惑で知事が辞任した宮崎県でも新風が吹いています。今「旬な話題」といえば、東京都知事選でしょうか・・・?建築家の黒川紀章氏が立候補しましたね!実は、メルマガで黒川氏のことを書こうと思っていた矢先なので、グッドタイミングになりました。建築業界では、黒川氏の言動が少し前から注目されていました。彼の代表的作品のひとつ「中銀カプセルタワー」などの建替え問題です。ある建築物として「保存せよ!」という立場です。会場は、黒川氏自ら設計した「国立新美術館」(港区六本木)。http://www.nact.jp/従来の建物の保存運動は、伝統的建造物がほとんどでした。設計者も棟梁なども、すでに他界しています。今回はご本人が現役の著名建築家なので話は複雑です。私は、東京都がなぜ都内の建築家ではなく大阪の安藤氏に依頼したのか、不思議でした。建築家の「高~いプライド」を傷つけたようです。保存要望書を出していた「歴史的建造物」だったそうです。黒川氏は、保存運動に苦言を呈したというから面白い!では、今週の本文の始まりです。「原価公開」を打ち出している住宅会社がありました。最近では書籍でも「原価公開」を目にするようになりました。最近は、政治の世界でも「透明性を高める」とか、マニフェスト(公約)を掲げて、市民にアピールする手法が歓迎されています。それだけ、不透明で信頼されていない証(あかし)といえます。「透明性を高めている」と掲げる会社が現れてきました。セールスポイントにしている手法は大きく2つに分かれます。積み上げ式の工事原価に比例して、会社の利益率が変動するタイプ。*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-前者は、例えば40坪であれば、工事原価が坪単価40万円。*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-後者は、例えば工事原価が1500万円だったら、利益率が22%。工事金額が大きくなるほど、粗利率が低くなる仕組みです。規定の利益を施主に負担いただくという形です。『坪単価変動型』は、床面積によって「目標原価」が決まっています。工事金額は建物の規模が決まった時点でほぼ確定します。その代わり、建物の仕様や性能もほぼ「標準仕様」が決まっています。商談スピードをアップさせる仕組みでしょう。おおむね、原価の内訳提示はないようです。坪単価によって各業者への発注金額も決まっていくからです。各業者からあがってくる見積を提示します。積み上げ式の原価計算で、設計や仕様の自由度は高まります。設計事務所がプランした物件でも対応可能です。どちらかというと『分離発注』に近い形です。分離発注と異なり、責任は元請工務店が取ってくれます。そのリスクも含めた「粗利率」の計上です。請求書まで開示するケースもあるようです。揺れる議員のようです。(^^ゞし・か・し坪単価変動型は「明快」だけど「透明性」には疑問が残ります。粗利率変動型は「透明」だけど「明快」かどうかに疑問ありです。前者は、坪単価を公開しているため、他社との比較も容易です。価格競争力がなければ、負けてしまうので価格を抑える期待も出来ます。設備のグレードも「安かろう」では見向きもされません。人気のある設備を揃える努力もしているでしょう。消費者にとって魅力的かもしれません。運営者側も、「隠さない」ことで精神的にも楽でしょう。隠さなければ作業手間も減らせるかもしれません。訴えられても、本当にその金額と施工内容の妥当性が分かるのでしょうか?もっと違う施工方法や仕様があり、アイディア次第では、もっと安く求める性能が入手できるかも知れません。下請け業者さんからあがってきた見積が、交渉もされずそのまま提出されたとしたら、必ずしも安いとは言えません。本来、原価というのは「下請けからあがってきた見積」ではないのです。「機械・工具の損料」、そして「会社経費」です。『材工別』で発注しなければ、本当の原価は分かりません。その「資材の費用」が、一般消費者がホームセンターや建築金物店で購入するよりも安ければ、材料原価は納得です。実際に現場に拘束された時間が明示されれば、高くても納得です。現場に持ち込む機械類の損料も計上します。車に掛かる費用や電話・ファックスなどの経費も必要です。その根拠を積み上げ、集計すれば「原価公開」が可能です。やれば出来るでしょうが、私でも大変な作業です。<<<そして、その費用が『工事金額と連動しない』こと。50万円のシステムキッチンと、250万円の高級システムキッチン。打合せの手間や発注の手間は、そんなに変わりません。▼250万円の高級キッチンが15%の粗利で37.5万円*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-家づくり世代の「給料1か月分」に相当するこの差額に、たとえ「原価公開」といっても、合理的説明がつくでしょうか?工務店や住宅会社の仕事は、打合せと発注、現場での検品作業などです。工事費や機器の価格と連動する利益率に「正当な根拠」は見当たりません。お客様の「懐具合」によって、利益が確定するのです。(-_-;)ちなみ、私は「定額制」のサービスを行なっています。予算や工事金額に、私の業務費用は全く影響を受けません。施主の望む「コストダウン」に知恵を絞れるのです。新しく「お客様の声」をいただきましたのでご紹介します。時間給の高い人が効率よく働く仕組みが必要です。安くて品質の高い家づくりに欠かせないと私は思います。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。さんの紹介でお会いした長谷川さん。「デジタル不動産コンサルタントLTD」の代表として活躍中です。分かりやすい本を書かれています。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。「日本人は保証に弱い」のではないかと書きました。最近では「透明性」とか「正直なこと」に弱くなっている気がします。マスコミに取り上げられると、ウワァーとブームになり、ウソが発覚すると、突然「悪人」に仕立て上げられます。情報番組の「捏造」なども、権威のある人からそれらしき根拠を提示されると、多くの人が信用しました。「素直」に謝ったので、大きな事件には発展しませんでした。値引き交渉をさせないための仕組みです。人々が信頼してくれて、値引き交渉も起こらない。業者側が損を出すことのない、よく考えられた仕掛けです。仕事をすれば、確実に「規定の利益」が得られるのです。本当に「正直」なのか「安くなる」のか分かりません。(-_-;)では、今週のワンポイントアドバイスです。*☆1.住宅の原価公開には大きくふたつの方式がある。http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_19.htm↑コラム『下請け業者と原価公開』(若本が以前書いたコラムに、参考情報があります。先般、免震工法の勉強会に参加してきました。各メーカーとも、科学的データをもとに、最新装置を開発しています。その原点は、五重塔などの昔の建造物にも採用されていたものです。免震は「震度3以下では効果を発揮しない」そうです。機会があれば、詳しくまとめたいと思います。広島の郊外、宮島対岸の「宮浜温泉」に行きました。2月というのに、もう沿道の桜が咲き始めていました。自家用車の異変にも気づかず、高速道路でエンコした若本でした。(苦笑)(レッカー車を呼んで、今修理工場に入っています。