パパとRE-tech起業と不動産運営とスマートフォン用の表示で見るパパとRE-tech起業と不動産運営と25歳から10年以上大家してます。APから都内新築へシフトしてます。サービス開発と不動産運営の合間に感じたことを世界の片隅からつぶやきます。この広告は、90日以上更新していないブログに表示しています。学びTweetこんばんは!週末、「大家さん同士で物件を見せ合う会」というものに参加させて頂きました。ハイエースを借り、大家さん10名強が神奈川県の三浦半島に持っているお互いの物件を見学しに回るという会で、炎天下の中、一日かけて廻れるだけ廻ろうというめっちゃハードなイベントでした。当日まで割とお気楽に考えていたのですが、普段デスクワークばかりで、この夏は1時間以上外出したことがなかった身にとってはかなりハードでしたね。ぶっちゃけ死にそうでした。(今数えてみたら、余裕で10棟以上の物件を一日で回って見学してました。)でも体力的にはしんどかったのですが、そんなことを忘れるくらいいろいろな大家さんの技と工夫が惜しみなく披露されていた物件見学会で、個人的に大きな学びをたくさん得ることができました。行っていく上での注意点(購入時の注意ポイント、各種瑕疵への対応等)・リフォーム(劇的Before⇔After例と概算等)・客付け方法(仲介対応や他メディア(ジモティやウチコミや他)の活用方法)等々ですね。今回は興味を持っていた三浦半島の戸建賃貸事例が多かったのでとても参考になりました。現場を見ながら、エリアの雰囲気を肌で感じながら、本人に直に質問しながら聞いていけるのは圧倒的な学びでしたし、人数的にも多すぎず少なすぎず、他の人の質問やりとりなども生きた勉強になりました。自分にはない投資スタイルや運営方法をお持ちの方がたくさんいてその多様性も勉強になりました。移動の最中に他の方の物件話や、運営よもやま話、大家界隈のトレンドなどもたくさん聞けて、楽しかったです。横須賀を中心に、難易度の高い物件を好んで買って再生されている大家さんの物件を多く見せて頂いたのですが、めちゃめちゃ勉強になりました。以前から、エンジョイさんやひつじ不動産などの記事で気になっていた、誠に素敵なシェアハウスがあり、「すげー物件を作った人がいるもんだな。当日は色々な苦労話や経験談をお伺いしながら、各現場を見せて頂き、最後は当のシェアハウスの共有部でチェックルの勉強会も開催させて頂き、大変なる僥倖でした。(写真はシェアハウスのウッドデッキから絶景ポイント。ここはマジで神がかってる。)私も冒頭、鎌倉に持っているアパートを見て頂いた(満室だったので残念ながら外観のみ)のですが、よく考えたらこれまで他の大家さんに現地に案内して説明などしたことがなく、このような見学会で多くの大家さんに自分の物件を見て頂くことは初めての経験でした。説明していく中で、自分にとっては普通だと思っていたけど他の方から見たら参考になりそうな部分や、逆に質問される中で、ああそうかそこはそういう風にやればよかったのか、、という気づきがたくさんあり、また賃貸運営を行っていく上で、他の人が真似しづらい自分のコアとなる今後の強みについても考えを深めることができました。何事も、プレゼンする側が一番学びますね。シェアハウスでの勉強会についても、チェックルを利用してみての感想や、今後の展開などで各人から色々とアドバイスをいただくことができ、とっても参考になりました。今後の展開に活かしていければと思います。いうことで、また機会があれば参加したいなと思います。お声がけいただいたNさん、参加された皆様、どうもありがとうございました!ちなみに、半年ぶりに自分の物件を見て、木製ドアが少し傷んできているので、きちんとメンテナンスしないとな。海も近いし油断大敵です。賃貸メディアTweetご無沙汰しています。数日涼しさを堪能していましたが、また今日から暑くなってきましたね。チェックルの開発を進めていましたがその間に、チェックルの宣伝になればという一心で、楽待さんでもコラムを書くことになりまして(こちらです)、マイブログをなかなか更新することができずにいました。すみません、怠慢ですね。1週間に1回程度は出していきたいところです。!今日はチェックルのお話なのですが、マイレポートの分析機能をアップデートし、より便利になりましたので、解説していきたいと思います。表示⇨全体傾向が理解しやすく!3気になる物件を監視し続け、細かく分析できる「ウォッチ」機能を新設4各詳細分析で物件ごとに深掘り分析もできます!5「物件別分析」で物件一覧にソートがかけられるように!===========================1「レポートサマリー」で一覧できるようになりました!ログイン後のレポートページが下記のように刷新されました。「物件のウォッチ登録の仕方」はこちらが表示されるようになり、概況を直感的に理解しやすくなりました。このページを見れば今週の動向把握がおおよそできちゃいます。表示⇨全体傾向が理解しやすく!上記の通り、各要素の平均値が自動で算出されるようになりました。全体傾向を掴みやすくなることで、自分の物件の相対的な立ち位置をより把握しやすくなります。「m2賃料」を参考にすると、相場に即した家賃設定も設定しやすくなりますので参考にしてください。(駅距離や築年数平均も加味して設定する必要がありますが。・残りモノ指数ここらへんは普通の賃貸サイトではなかなかわからないところです。活用ください!特に「残りモノ指数」は、チェックル独自の指標になります。検索条件を登録し、集計開始時に掲載されていた全物件(部屋数)を母数とし、そのうち現時点でどの程度の物件(部屋数)が掲載継続しているかの割合を示した指標になります。この指標を活用することで、自分の空室募集の進捗が相対的に遅いのか早いのかを知ることができます。検索条件の登録時に20物件が掲載募集されており、1か月後に、そのうちの10物件がまだ同条件で掲載継続している場合、1か月後の「残りモノ指数」は「50%」となります。(集計開始以降に新しい物件が募集開始されても、その物件を集計対象には入れません。)一般的には、募集開始してから残りモノ指数が50%を切るのにまだ自分の物件が成約できていない場合、相対的に動きが悪いといえるため、募集条件を見直す必要がありそうです。使いこなせるとなかなかに便利なのでぜひ活用ください。「募集中の部屋が同棟内に複数ある」「ライバル物件の動向も観察したい」という声にお応えし、気になる物件をたくさん監視できるように「ウォッチ」機能を新設しました。今までは1条件に登録できる物件数は1件のみだったのですが、これからは最大で30件の登録ができるようになります。名前も自由につけることができます。権利金))が一覧で表示されるようになります。4各詳細分析で物件ごとに深掘り分析もできます!ウォッチ登録した物件は「サイト別分析」および「時系列分析」で物件ごとに深堀りして分析することができます。時系列分析では下記のように、毎週ごとの掲載件数や家賃順位の変動が分析できたり、いつから掲載が始まったのか、いつ掲載が終わったのかなどもわかるように!5「物件別分析」で物件一覧にソートがかけられるように!「物件別分析」のページでは、膨大にある物件一覧の傾向を分析しやすくするために、「ソート(並び替え)機能」を追加しました。「検索期間が長い順」でソートすることで...長い期間掲載が続いている物件が一目でわかるようになります。いわゆる晒し物件ですよね。これらの物件が掲載が長いのか??の傾向が解明できれば、半面教師として対策を取ることができますよね。広告掲載数が多い物件(=広告料を多めに払っている物件)の傾向がわかります。平均掲載サイト数も含め、ライバルで積極的な出稿している物件が全体でどれくらいあるかがわかることで、自分の物件が客付けにおいてどれくらい優先されているかがだんだん理解できるようになると思います。(さらに、広告掲載している仲介会社を調べることで、どのような仲介会社が出稿に積極的もわかる。これ大事です!)新しい機能をフル活用して、集客力に差をつけよう!というわけで、チェックルの新しい機能で下記2点がより簡単になりました。・自分の物件を複数登録しておいて、掲載状況を毎週きちんとチェック・ライバル物件の動向を詳細に分析し、早期成約しやすい条件を見つけていくみなさまのインターネット集客にお役立ちできれば幸いです。16:46【チェックル】マイレポート機能を更新しました!Tweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2018-06-18賃貸住宅フェア2018の振返りTweetこんばんは!すーっかりご無沙汰してしまいましたが、チェックルの開発運営に試行錯誤しながら日々生きています。そんな中、今年も「賃貸住宅フェア2018」に2日間行って参りました!賃貸住宅フェアきた。2018フルタイムで仕事している時だとなかなか平日のフェアに参加するのは難しいのですが、今年もがっつり2日間行ってみて改めて、短時間で業界動向をかなり広範囲に把握できるのは賃貸住宅フェアならではの大きな利点だと感じた次第です。今年から大家さん向けのサービス運営を行う身になったこともあり、大家視点に加えて事業者側視点でもイベントを見渡すと新たな学びもあり。人たちには大変感謝です。それが200社300ブース以上が出展されているので、、、ほうほうふむふむ)、出展者寄りにならず、来場者側が期待している内容に切り込んだセミナー群や、パネルディスカッションなど盛りだくさん用意してくれていて、なんだかんだ勉強になることは多いなと感じました。他の大家向けのフェアもいくつか覗いてはみたのですが、やはり規模的にも内容的にも一線を画していますし、ぜひこれからも続けていって欲しいイベントです。(ちなみに楽待や健美家はこういうのなぜやらないんだろうか。)それでは、Twitterでの振り返りを元に1日目、2日目に見聞きしたことや感じたことの振り返りをしていきたいと思います。ネット集客サイトの多様化が進む。ウチコミやR65、GOODROOMなどのセミナーはどれも盛況で立ち見が出ていました。DIYP、SPACELISTを展開するPAXもブース出してましたし、エイムズなどもマンスリーマンションのマンスリー百貨などを運営しはじめていました。スペースマーケットも共同ブース出してたような気がします。ウチコミセミナーも覗いてみる。自主的な集客に興味ある人達を観察してたけど、80過ぎのお婆ちゃんも必死にメモっているのを見て、勇気もらった。2018R65不動産。賑わっており立ち見でも入れない。高住に入るほどではない健常高齢者の受け皿が圧倒的に足りてないのと、人口減少社会が目前に近づいていることから、きっとここから4〜5年は大きな拡大を見せていくカテゴリだと感じる。2018グッドルームのインスタ経由の集客術も見たかったが、セミナー資料もらえたのでスキップ。個人大家もインスタ使う時代の模様。2018最後に、昔から好きだったDIYPがブース出してることに気づき行ったみたら代表の方と話せた。DIYガイドラインも出来始めてるので、大家と管理会社の理解も進んでいくだろう。当たり前のように賃貸DIYできる世の中になってほしい。2018エアビーなどの影響もあり(民泊は大変なことになっていますが、、、)、大家側が直接募集したりするのにだんだん抵抗もなくなってきてますし、第空室時代が待ち構えていることを考えると集客への注力はますます高まっていきますよね。都市部であれば、エッジのたったサイトによる集客手段はかなり有効な水準にきていると思います。それにしても、インスタで集客はじめている大家さんの話を初めて聞き、ついにインスタ大家の時代か、、、と胸熱になりました。個人的には、特にR65のようなこれからのマーケット拡大が確実視される高齢者カテゴリは注目しています。高住ほどのスペックではないけれど、高齢者向けに少し住みやすくしたり、見守りサービスをパッケージングするだけでもかなりのニーズがありそうだし、受け皿がまだまだ不足していそうです。2VR内覧やセルフ内覧、電子契約など内覧〜契約の省力化も進む。多くの人のつぶやきでもありましたが、ブースでいくとVR内覧が目立って盛り上がっている印象でした。フェーズ的には普及段階に入ってきている感じですね。スマートロックも複数社出展ありましたし、電子契約関連のサービスもそれなりにでてました。賃貸住宅フェアにきました!!色々ブースを拝見し大変勉強になりました。2018ライナフの進化はかなり目覚ましく、スマートロック単体からセルフ内覧を核にしたサービスシステムになってた。いうかニンジャロックってマグネットで脱着可能なのねー。それなら一台で使い回せるし、一気に欲しくなった。2018日本エイジェントの無店舗展開とかタクシー案内でセルフ内覧とか、かなり未来走ってる感ある。IT重説とコンビニ使った鍵の受け渡しも実現すれば、リアル接客レスで完結する世界くる。2018IT重説の解禁なども含めて、今、仲介会社側の大きなトレンドの一つは、集客後の内覧〜契約までのプロセスの省力化なのだなと。日本エイジェントさんの「スタッフレスショップ」の全国展開や、タクシー案内などの取り組みは非常に印象的で、明らかに仲介会社の将来像をそこに置き、生き残りをかけて逆算的にひとつひとつ取り組みを実現しているようでした。スマートロックで先頭を走っているライナフも、ニンジャロック単体を売るというよりは「セルフ内覧」というキーワードを打ち出し、スマートロックを活用した内覧の省力化システムに傾注して展開しています。1日目のセミナーで一番面白かったのが「続・仲介店舗はなくなりますか」。仲介不要論を直球で当事者にぶつけて未来展望きくセッション。意見は三つ巴に別れるがそれぞれの将来像を踏まえて事業構造の転換を各自が試行錯誤してとても勉強になった。大家側も考えた方が良い問い。20181日目、一番面白かったのがこちらの仲介会社の未来像を占うセッションだったのですが、この中でアートアベニューの藤澤社長は、すでに成約全体の6%がセルフ内見によるものになっていることや、セルフ内見の申し込み中50%が成約に至っていて高確度であること、またスタッフに同行して欲しい人は7割いるものの、セルフ内見の場合は手数料割引があるという条件だと82%がセルフ内見を希望する、というアンケート結果などを話されていました。自分的の感覚的にも、上記はかなり納得がいくものです。このように、仲介プロセスの省力化は仲介側も入居者側も求めているものなので、ここはテクノロジーの力とルール改正でかなり急激な変化をしていきそうだなと思います。5年後あたりの部屋探しの形は今とすっかり変わってしまっているような気がします。〜「管理会社の客付化」と仲介手数料の行方〜上記セッションでは他にも印象的な話がいくつかありました。一つが、「先付け業者はどんどん存在価値をなくすだろう」という話。そもそも空室募集のプロセスに元付と先付の2社が存在する高コストな構造はいつまでも続くとは考えづらいですよね。インターネット集客が当たり前になり、さらに省力化の流れが起きれば、管理業務と仲介業務の一体化が進み、中長期的には管理会社の客付化が強化されていくことになり、現在の先付けはかなり集客力に特化したところ以外は淘汰されてしまいそうです。先付け会社も将来を考えて管理業務を取りにいかないと、、と考えてくると思います。すると、いつまでも集客で怠慢している管理会社が逆に淘汰されていく、ということも起こりそうです。仲介は客付も管理も両方できないといけない。衝撃的なところでいくと、パネリストの方々は「ここ5〜10年で、手数料を入居者に請求するのは難しい世の中になるだろう」とも話していました。なんということでしょう。確かに、人口減って部屋あまりの時代、ただでさえ入居時の総額が高くなりがちなことを考えると、また管理と客付の一体化が進んでいくと、手数料というのはもはや入居者には請求できず、大家側が支払うのが当たり前になる時代になっていくのかもしれないですね。このような未来に対して、我々大家はどういう準備をしていけば良いか、考えないといけないですね。すると、前半で話したような、大家自らがインターネット集客を行なっていく新しい形のポータルサイトのニーズも高まり、さらに多くのサービスが生まれていくかもしれません。現在のECサイト運営の集客に、SEOやリスティングやSNSやメルマガや動画などの多様性があるように、空室募集にもそのような多様性が生まれてきそうで、新しい集客サイトをどのように活用するかは色々な正解が生まれてきそうです。長くなったので、また続きは後日にします。残りモノ指数Tweet今日は徹底解説の4回目として、チェックル独自指標である「残りモノ指数」を生かした募集条件の変更タイミングの把握について説明します。~~~~~~~~~~~~~~~チェックル!を先週に公開後、徐々に会員登録を頂いています。同時に色々な問合せを頂きます。使い方など主な問合せについてはこちらもご覧ください。※最寄駅・地名の入力方法に注意!■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)■最初の分析レポートご提供までの時間について過去のチェックル活用方法の徹底解説記事はこちら。把握することで、募集条件の変更タイミングを計ったり、「外れ値」物件に注目することで近隣の勝ち物件/負け物件を判別する使い方をお伝えしました。今回は、「募集条件の変更タイミング」を知るためのもうひとつの指標として「残りモノ指数」というのを開発したので(そんな大げさなものでもないんですが笑)、そちらについて披露しようと思います。残りモノ指数・・・ユーザーが新たに空室物件を登録/変更した際に掲載されていた全物件を100%とし、掲載が継続している物件数の割合チェックルのオリジナル指標である「残りモノ指数」では、自分の物件と同時期に募集されている物件がどれくらい掲載終了/変更しているかを表示し、自分の空室募集の進捗が相対的に遅いのか早いのかを知ることができます。チェックル!大家さんのための空室募集分析サービスとなります。マイページの「サマリー」の表数部分の一番下に表記されてます。具体的に説明しますと、例えば4月1日にチェックルで物件登録/競合条件登録を行ったとします。その日、競合条件登録に当てはまる物件が100件あったとします。チェックルでは、部屋ごとに「いつから」「いつまで」掲載していたかを計測することができるため、4月1日に登録されていた物件がどれだけ残存しているかを追うことができます。その残存率が「残りモノ指数」となります。4月10日に「残りモノ指数」が80%となっていた場合、4月1日に掲載されていた100件中の20件が掲載終了(※)し、80件が掲載継続していた、という意味になります。※掲載終了している場合は、成約済み/条件変更(別URLに変更)のどちらかを意味します。単純なのですが、この指標は募集戦略を考える上で一つの目安になると考えています。「残りモノ指数」が50%を下回ったら募集条件を見直すタイミング「平均掲載期間」と近い概念ではありますが、平均掲載期間は算出するまでにデータ蓄積の期間が必要となるため、「残りモノ指数」を併用することで、より早く直接的にライバル物件動向を把握することができます。競合数や競合条件の設定次第ではありますが、個人的な感覚では「残りモノ指数」が50%を切ってきたら、募集会社に進捗やライバル動向をヒアリングしたり、募集条件の変更を一度考えてみても良いタイミングなのではないかなと考えています。いうのは残り5割ほどになっているのに自分の物件がまだ決まっていないというのはライバル物件と比較検討され負けが続けている状態になりつつあるからです。悪いことに、新しいライバル物件は絶えず市場に登場してくるため、それらの物件とまた比較検討されてしまうことになります。後から来たライバル物件の方が条件が悪くなってくる、、ということはありませんから、残り5割を切っていくと、さらに動きが停滞し、募集が長期化する恐れがあります。(ここらへんの真偽は今後、データを元に検証を進めていきたいところです。)ですので「残りモノ指数」が少なくなってきたタイミングは募集条件を見直すきっかけになると考えています。番外編:「サイト別分析」の残りモノ指数から、SUUMOの特徴を分析してみる。一つ数字を見ていて面白いことに気づいたので共有します。上記画像は、神奈川県鎌倉市でのとある条件の分析になり、登録後30日が経過した時点のものになります。全体としては「残りモノ指数」は53%ですが、サイトによってばらつきがあることがわかります。SUUMOは掲載物件数が最も多いのですが、「残りモノ指数」が53%です。他サイトは物件数は少ないですが、「残りモノ指数」は平均より低くなっていて、例えばいい部屋ネットは25%、CHINTAIは0%となっています。・・・数字を追っていくうちに、このような傾向が他条件の分析でも多く見られることに気づきました。そこでふと思ったのですが、SUUMOは集客力が最も強いメディアといえるので、多くの仲介会社さんからたくさんの物件が重複しながら掲載されることが多いです。明らかに競争優位性がある、引きの強い物件であればSUUMOの掲載だけで決まることも多いかと思いますが反面、そのような物件の陰に隠れて放置される物件もそれなりにあるのではないかなと。(なので残りモノ指数が一番大きいことが多い。)さらに、例にあげた鎌倉エリアの徒歩圏内物件は老若男女問わずに人気が高く、色々な接点で物件検索される方がいます。いう場合は、一社のみにお願いするよりは複数の仲介会社に依頼を出し、幅広く掲載面や紹介接点を作っていったほうが決まる速度は断然早まります。(在庫不足がちなエリアでは両手取りできる大家直物件は貴重なので、どこの仲介会社も大事にしてくれます。)一般的に、SUUMOやathomeに掲載物件数は集中してしまいますが、それ以外のサイトでも回転が良い(=「残りモノ指数」の減少が早い)場合、それらのサイトにも掲載を広げていったほうが良いなと考えるようになりました。「残りモノ指数」は条件登録/条件変更でリセットされるちなみに「残りモノ」指数は、条件登録/条件変更されるたびにリセットされ、100%からスタートになります。だいたい空室は数ヶ月もあれば埋まってしまうと思いますし、また次回に別部屋の退去が出て、新しく募集動向をウォッチしていきたいときなどは物件情報を再編集することになると思います。そのタイミングでまた「残りモノ指数」はリセットされ、100%から計測されていくことになります。最後に:空室募集中でなくても登録/利用は自由ですチェックルでは、登録物件が自分の持ち物でなくても登録は自由にできます。現在満室中の方でも、適当に気になる物件を登録し、競合条件で自分の物件のライバルとなりそうなものを設定して、データを蓄積していく(※)ようにしましょう。※物件データは都度、各サイトに取りにいくようになっており、過去のデータを遡って確認することはできません。早めに自分の保有物件エリアの条件登録を行い、時系列変化なども追えるようにデータ蓄積をされることをお勧めします。平均掲載期間Tweet今日は徹底解説の3回目として、各物件別/サイト別/エリア別の「平均掲載期間」を把握し、皆さんが保有している物件エリアでかけるべき募集日数の目安を導き出す方法について説明します。~~~~~~~~~~~~~~~チェックル!を先週に公開後、徐々に会員登録を頂いています。同時に色々な問合せを頂きます。使い方など主な問合せについてはこちらもご覧ください。※最寄駅・地名の入力方法に注意!■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)■最初の分析レポートご提供までの時間について過去のチェックル活用方法の徹底解説記事はこちら。~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~あなたは募集にかかる日数、どれくらいが適正かわかりますか?賃貸運営を行う上で全ての大家さんが意識する「稼働率」。この数字をいかに100%に近づけることができるかが、不動産購入後の最重要指標といっても過言ではないですよね。退去が定期的に発生する以上、稼働率100%に近づけるためには次の入居者を見つけてくるまでの募集期間(=空室期間)をいかに短く抑えるか?が重要なのですが、果たして皆さんはこの募集期間の適正な目安をどのように捉えていますか?意外とここは曖昧なもので、管理会社や客付け会社側の(割と感覚的な)意見だったり、自分のそれまでの募集経験に基づいていたりしないでしょうか?私の経験ですが、かなり空室率の高い首都圏郊外の地域に物件を保有していた際は、一度部屋が空くと平気で3ヶ月、長ければ半年程度も募集に時間がかかることが往々にしてありました。皆さんも経験があると思いますが、募集期間中はなんとなく落ち着かないものですよね。この募集期間は果たして妥当なものなのか?もっと早く決められるんじゃないのか?まだやれることあるんじゃないか?・・・などの思いが頭を巡ります。何か?チェックルでは、各サイトの募集広告を元に、独自のロジックで部屋単位に再集計しています。部屋ごとに「どの不動産会社」が「どのサイト」に「いつから」「いつまで」掲載していたかを計測することができます。掲載を確認した物件(=新規IN物件)が掲載完了するまでを計測し、そのような物件データをある程度貯めたところで、サイト別やエリア別に平均掲載期間を表示するようになります。(対象件数が少数の場合は未表示のままになります)。残念ながら条件登録時点より前のサイトデータを調べることは物理的にできないため時間はかかるのですが、中長期的にデータを蓄積していくことで、このような有益なデータを扱えるようになります。平均掲載期間はエリアごとにこんなに違う!平均掲載期間は「サイト別分析」に表示されています。例としてこれから2つのエリアの平均掲載期間のデータを例に説明します。1枚目の分析対象は都内(足立区)の北綾瀬駅徒歩15分以内/築5年以内のアパート。2枚目の分析対象は首都圏郊外(千葉県)の新茂原駅近くのアパートです。1枚目は平均掲載期間が2週に対し、2枚目だと7週(サイトによっては9週)となっていて、全然違いますよね。郊外と都内で募集期間が違うであろうことは誰でも理解できると思うのですが、では具体的に「募集期間が何週ぐらいが適正なのか?」までしっかり大家側が把握することは意外と難しかったので、そういう意味では募集活動時の目安として参考にして頂きたい指標だと考えています。平均掲載期間を募集条件見直しのタイミングとして捉えるこの平均掲載期間を把握することで、募集戦略を立てやすくなっていきます。平均掲載期間を過ぎてもまだ空室が埋まらないような場合には募集条件の見直しを考えるひとつのタイミングとして参考になります。募集条件の見直しは、できればしたくはないものですが、現実から目を背けることで余計に空室期間の長期化をもたらすこともあります。ならないよう、客観性のある具体的な指標があることで、市況にあわせた募集活動ができるようになります。(後日説明する「残りモノ指数」の解説時にも触れます。平均掲載期間から外れた「外れ値」物件をウォッチしよう平均掲載期間はあくまで平均値なので、平均掲載期間より圧倒的に早く募集完了する物件もあれば、いつまでたっても決まらず、晒しもののようになっている物件もあります。自分が持つ物件も平均掲載期間より早く決めたい!と考えますが、「平均掲載期間より早く掲載完了した物件」がわかれば、その物件の募集条件やスペックを詳細に見て頭に入れておくことで、そのエリアでより勝ちやすい募集条件を探ることができます。物件別分析の「新規OUT(青)」を見ていると、平均掲載期間より早くOUTしていく物件なども表示されるので、勉強かねて時々みておくと良いと思います。意識してみておくと、例えば上のような物件があったときに、「ああ、東部台はやっぱり人気エリアだから1サイトの募集でも順調に決まるんだな」とかがわかるようになってきます。反対に「いつまでたっても決まらない物件」を把握しておくことも重要です。上記で例示した新茂原のような郊外エリアですと、平均掲載期間の長期化以外にも、いつまでも掲載継続している物件(例えば24週以上)も多く散見されるようになります。不動産運営は非常に難しいものになってしまいますし、損切り退場をさせられる危険性がかなり高くなります。賃貸運営で生き残っていくために「反面教師」としてこのような物件の特徴を頭に叩き込んでおくことが必要です。空室募集中ではなくても登録/利用は自由にできますチェックルでは、登録物件が自分の持ち物でなくても登録は自由にできます。現在満室中の方でも、適当に気になる物件を登録し、競合条件で自分の物件のライバルとなりそうなものを設定して、データを蓄積していく(※)ようにしましょう。※物件データは都度、各サイトに取りにいくようになっており、過去のデータを遡って確認することはできません。早めに自分の保有物件エリアの条件登録を行い、時系列変化なども追えるようにデータ蓄積をされることをお勧めします。空室対策Tweet今日は徹底解説の2回目として、サイト毎の「掲載順位」を把握することで反響数を増やし、早期客付けに結びつける募集条件の設定方法についてご説明します。~~~~~~~~~~~~~~~チェックル!を先週に公開後、徐々に会員登録を頂いています。同時に色々な問合せを頂きます。使い方など主な問合せについてはこちらもご覧ください。※最寄駅・地名の入力方法に注意!■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)■最初の分析レポートご提供までの時間についてチェックル活用方法の徹底解説1回目はこちら。していますか?「掲載順位」とは、賃貸サイトで物件が表示される際の表示順を意味しています。入居希望者は部屋を探す際、まずは各賃貸サイトを訪れ、どんな部屋があるかを調べます。希望条件を入力し検索するのですがその際、結果表示順を「家賃の安い順」に並べるように設定することがほとんどです。(新築希望とか広い部屋を探すとかの人は別ですが、大多数の人は条件を入れたあとは「家賃の安い順」に検索します。)探す側には当然、個人毎に「ゆずれない条件」があります。駅からの距離、築年数、広さ、日当たり、近隣環境、、、いくつもありますが、逆にゆずれない条件をクリアできた物件が複数あれば、あとは「お値段次第」で物件選択をしていくことがほとんどです。募集する大家側としては、他のライバル物件と比べて検索結果の上位に表示されることでより多く注目され、より多くの人の検討候補物件となるよう募集賃料を調整する必要があります。目安としておおよそ上位10~20%のポジションを狙う例えばある条件で、検索結果が200件ほど出てきたとします。すると検索結果ページは約10~20ページほどに渡るものですが、たいていの場合、探している側は全部に目を通すことはしません。最初の1、2ページ目を重点的に見て、その条件での「相場観」が頭の中に形成されていきます。以降はその相場観をベースに物件を探すことになります。(これが仮に検索結果が50件程度だったとしても同じです。最初の方に表示される物件が集中的に見られ、その家賃帯が探す側にとっての「相場観」のベースとなってしまうのです。)感覚的ではありますが、検索結果でおおよそ上位10~20%程度のポジションに入ることで、反響は一定数確保されることが多いように感じます。200件あるとしたら上位40件程度までに入る感じですね。逆に100件目以降になると、「全部くまなく見ていくぞ!」と意気込む借り手でなければ見られることはなく、必然的に反響は薄くなります。このように、最初の入口としてより多くの入居検討者に物件を知ってもらうという段階では、この掲載順位は非常に重要な視点になります。同時に、自分の物件はどのような検索条件で検索されるか?さらにはどのようなニーズを持つ入居者に検索されるのか?を考える必要があります。いわゆるペルソナを作る話なのですが、長くなるのでまたの機会に。掲載順位の確認方法チェックルではこの表示ポジションを重要視しており、「掲載順位」という指標で確認できるようにしています。こちらは「掲載状況&市場動向」>「サイト別分析」のページになります。このように、各サイト別に掲載状況がまとめられています。この中の「掲載順位」が、家賃順で表示した場合に登録物件が全体の何番目に位置しているかを表しています。画像の場合、まず全体で競合物件は32件とあります。これは現時点で競合条件の対象となる物件数が重複を除いて32件存在するということです。掲載順位が7位ということは、その32件の中で7番目に賃料が安いということになります。さきほどの視点でいけば上位20%だとすると全体の6位目くらいなので、ギリギリOKな募集ラインということが言えると思います。SUUMOであれば全体物件数18件で5番目の位置、アパマンショップでは13件中5番目の位置、という意味合いになります。これらの情報を見ながら、「できるだけ多くのサイト」に「掲載順位が上に表示されるよう」に募集条件を調整していくのが、反響数を上げる一つのやり方になります。競合条件の設定方法ちなみ競合条件は、物件登録時に(もしくは物件一覧・管理から)下記のような設定画面で変更することができます。設定した方が良いです。※一つ注意ですが、こちらの競合条件の中で情報収集が行われるため、登録した物件情報がこの競合条件設定の中に入っていない(例えば、徒歩20分の物件を登録したが、競合条件では徒歩10分以内に絞って登録した等)場合、物件掲載がないものと認識されてしまいます。募集状況Tweetチェックル!を先週に公開後、徐々に会員登録を頂いています。同時に色々な問合せを頂きます。使い方など主な問合せについてはこちらもご覧ください。※最寄駅・地名の入力方法に注意!■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)■最初の分析レポートご提供までの時間について一方で、「サービスの良さがイマイチわからん~」という声も入ってくるのでこれから数回にわたりチェックルの便利ポイントを解説していこうと思います。チェックルの集計方法についてチェックルでは各サイトの募集広告を元に、独自のロジックで部屋単位に再集計しています。部屋ごとに「どの不動産会社」が「どのサイト」に「いつから」「いつまで」掲載していたかを計測することができます。1全てのライバル物件の募集状況や掲載期間が個別にわかるそうすると、例えば「物件別分析」ではこんなことができます。こちらは昨日登録されていた埼玉県熊谷市のとあるエリアの分析結果です。ご覧のとおり、各物件の右側に「掲載サイト数」と「配信元店舗数」が表示されています。全ての賃貸サイトを網羅できているわけではないですが、物件ごとにいかに募集状況がばらついているか、わかりますでしょうか?1サイトのみの掲載にとどまっている物件、結構多くないですか?逆に7サイトすべてに掲載がされている物件もあります(これは多分、家賃の設定やADなどを戦略的に行っている物件だと思います)。皆さんがお持ちの物件の空室募集のために、例え一通りのリフォームを行い、安くない金額をかけ家具家電も設置し、IKEAやニトリのグッズでプチホームステージングも行い、さらにお手製の物件チラシを携えて近隣の仲介会社に客付け案内のお願いに回ったとしても、、、もし1~2サイトしか賃貸サイトに掲載がなかったりしたらどうでしょう?今はインターネットでお部屋を探す人が8割を越えてます。彼らにとってはインターネットで検索結果に出てこない物件は「ないも同然」です。自分がざっとみたところ、どのエリアにおいても大体1サイトのみ掲載の物件は全体の10-20%前後は存在しています。