バブルとは、実態より過度にかけ離れて土地価格が高騰する状態をいう。土地価格が値上りしそうだから買う。価格が上がったが、未だ値上りするから買う。買う需要がありすぎるから土地価格は益々上がる。した土地価格の上昇は、中味が空気で、実の無い泡がどんどん拡大することに似ていることから不動産バブルと呼ばれた。不動産バブルで上昇した土地価格の姿を端的に残すのが、東京の商業地の最高価格という数値である。それはバブルが形成した姿そのものである。東京の商業地の最高土地価格は、日本の最高土地価格と云うことにもなる。東京の最高土地価格の推移をたどれば、不動産バブルがいつであったかその時期が分かる。平成28年の東京の商業地の最高価格は、国土交通省が発表する地価公示価格によれば、銀座中央通りに面し銀座4丁目交差点に近い山野楽器銀座本店ビルが建つ土地で、1�u4010万円である。鑑定コラム1460)「銀座の土地が坪2億円で取引された」の記事から判断すれば、現実の取引価水準は、�u4010万円を越えて、その倍位では無かろうかと思われるが、公に認められる最高土地価格は、国交省の地価公示価格で判断せざるを得ない。平成28年の地価公示価格(平成28年1月1日時点)に現れた東京の商業地の上位10位の地価を記す。その土地上に建つビル名も記す。昭和58年から平成28年までの東京商業地の最高価格を記す。国交省の地価公示価格によるもので、各年1月1日時点で、�u円である。東京の最高価格は、殆どが中央区銀座の銀座4丁目交差点に近い土地であるが、そうでない場合もある。銀座を離れて、丸の内の土地であったり、新宿の土地であったりもする。銀座4-5-6縦軸に価格(億円/�u)、横軸に時間軸の年をとって、上記一覧価格をグラフに図示したのが、下記のグラフである。上記グラフを見ると、いずれも最高地価であるが、時間軸の年によって価格が上下に変動している。最高価格で有りながら、なお高くなってピークを形作るのは、それは土地価格の過剰な高騰である。3つの山が形成されているが、それはバブルによって形成された山である。最初の山は、1991年(平成3年)の3850万円をピークにする山である。平成バブルの山である。2つ目の山は、2008年(平成20年)の3900万円をピークにする山である。不動産ファンドバブルの山である。3つ目の山は、2016年(平成28年)の4010万円をピークにする山である。リートバブルの山である。トップページ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。