パパとRE-tech起業と不動産運営とスマートフォン用の表示で見るパパとRE-tech起業と不動産運営と25歳から10年以上大家してます。APから都内新築へシフトしてます。サービス開発と不動産運営の合間に感じたことを世界の片隅からつぶやきます。近い将来、地方郊外で8~10%程度のアパマンをフルローンで買った人達が続々退場するんじゃないかと確信してる話この広告は、90日以上更新していないブログに表示しています。空室率Tweet==【緩告知】=====================checkru.jpSUUMOやathomeなど大手賃貸サイトの掲載状況を一括でチェックできるサービスを開発してます。チェックル!βを公開しました【今だけの会員登録特典付き!】===============================1週間前くらいからちょっとバズってたこの記事。今日び、この手の破産パターンに気づかず大○建託とかの営業にいいように食い物にされる人達ってまだ存在するんでしょうか。いやまあもちろんいるとは思うんですが、インターネットで大家ブログとか楽待新聞とか情報収集を人並みにしているような人達が引っかかる感じはもう全然しないんですよね。みんな知ってるよ、っていうすでに過去完了形のトラップ事例になってて、この手の記事はもはや警告の意味が薄れてると思うんですよね。いうの見てやっぱ不動産投資こえーなーって思う人は情報収集が足りないという意味でやらない方がいいと思うし。新築マンションの区分を5%くらいで買うのも同じだと思います。新しい形の破産パターンで、近い将来、これに変わる新しい形の「私はこれで破産しました。平成築くらいの高積算RCマンションを利回り8~10%程度でフルローンで複数棟全力買いして急速にポジションを拡大させてしまっている一部の投資家さん達の末路なんじゃないかなと睨んでます。ここ数年、フルローンがつくってもんだから、心無い業者さん達の煽りにのって結構買いまくっている人多かったですもんね。スルガとかで4.5%とかで買っちゃたりして。「あれ、融資つかないから誰も自分の買値では買ってくれない・・?」みたいになっていき、壮絶なババ抜き合戦を繰り広げ、最終的に一部の人がババを抱えながら沈んでいく、、というのがうっすら見えちゃってる気がします。(新築区分ならまだ損切りできる額でも、複数棟だと損切り許容できないですね。「やっぱり不動産投資ってこわいねー、フルローンってこわいねー。」って将来のSNS界隈を賑やかすのはではないのかなと。新しい形の退場パターンが水面下で仕込まれはじめているんでしょうね。なんでそんな風に確信してるのか?いや、さすがに退場とかにはならんのでは?悲観的すぎでしょと感じている人も多いと思います。自分自身が一度、プチそういう目に逢いかけたからです。10年前も結構同じようなイケイケムード全盛だった今から10年くらい前、まだ何もしらなかった20代に平成築の関東圏地方RCを収益還元で評価でるからと利回り11%くらいでフルローン1億で買いました。それが自分にとっての初めての一棟でした。当時グロスで11%で平成元年築で東京から1時間県内の物件は今と同じくらい足が早い物件で希少性もあった。争奪戦を制した時はすっかり有頂天でした。ところが、そのあと、想定を超える苦労の連続でした。直後にリーマンショックがきて、工場団地的な需要に支えられていた当該物件から、次々と企業が撤退していきました。結果、数ヶ月の間に全部屋の1/4が退去しました。地方だから一度空室出ちゃうと客付けに2~3ヶ月は見ないといけなかったり、あせって属性低い人いれて滞納問題でめちゃ苦労しました。(ついでに最終的には夜逃げされました。)大規模修繕もしなくちゃいけないタイミングだったから抑えめにしつつも4〜500万くらいは流れていったし、エレベーター有りだったから、万が一壊れたら取り替えに1000万くらい見ないといけないかも、、、とビクビクしてました。融資がしまってきた時は、ああ15%くらいじゃないと売れないかも、、、(当然残債以下の金額)と青ざめる日々。当時はマジでババを引いてしまった感に落ち込みました。買った時の(頭がお花畑の時の)試算は本当に当てにならないこれが怖いことに、当時の自分的にはちゃんと収支計画は硬くみてたつもりだったんですよね。年間稼働率も平均してなんだかんだ95%以上はありました。CFも年間200万円強はでてた。今同じ物件あっても、各指標を確認した上で同じように喜んで買う人多いんじゃないか。怖いなと思ったんです。いざ景気後退した時に、本当に見える風景ってこんなに違うのかなと思いました。このまま寂れる一方のこの地域で、誰も買ってくれなくてこのまま握り続けて、少し空室がひどくなったり突発的な修繕が発生したらずーっと持ち出しになっちゃうんじゃないかなって。した地獄絵図だったんですよね。これがまだ1棟だけだったから腹もくくれたんです。最終的にはサラリーマンしながら借金かえせばいいっかって。これが2棟3棟持ってたら、心折れちゃってると思う。これからの地方賃貸経営はさらに厳しさが想定される。怖いこといっていいですか。その時よりもそのエリアの空室率も賃料下落も、さらにひどくなってるんです。景気が浮揚したここ数年も変わらないどころか悪化していっている。空室率が40%程度以上となるような地域がまだら模様に広がっている感覚があります。最近、1万円切るような衝撃賃料の物件、にぎやかしてますよね。blog.livedoor.jpこういう物件が今後どえらいスピードで増えていくように思います。今でも、10万円リゾートマンションなんかは負の不動産の代表例ですがこういう物件の販売価格って、じょじょに切り下がるんじゃなくて、ある年くらいから、辛抱できなくなった人が捨て値みたいな価格設定を仕掛けてから、せきを切ったように急激に相場全体が下がっていくものなんだろうなと。2033年はまだ先、、と思いつつ、あと15年ちょいで到来です。見えている風景はだいぶ変わっているんじゃないですかね。その時に安値で買えたらいいなって思っている自分もいるんですけどね。ほんと、不動産って怖いですよね。不動産は買ったあとが本番!空室を埋めていくための強い味方がこちらです。»プロフィールid:paparere家や住まいが大好きです。自宅をリノベしたり、田舎の激古アパートを買ったり、都内にアパートを建てたりするくらい好きです。3近隣地域の「平均掲載期間」を把握し、勝てる募集条件を見つけていこう!月別アーカイブはてなブログをはじめよう!paparereさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。