半匿名ブログで過去に書いた法律記事をこちらに写しました。Hack本館はこちら。http://bizlaw.ldblog.jp/カテゴリ:米国REIT2011年04月13日REITと証券法・取引所法REIT持分は有価証券に該当しますので、その公募は証券法の適用を受け、流通市場での取引は取引所法の適用を受けます。rule)について留意が必要です。transaction)に該当する場合には開示義務に関して追加的な義務が課されることとなります。901(c)にあり、1以上の組合の結合(combination)又は再編成(reorganization)を直接又は間接に伴う取引であって、当該組合の一部又はすべての投資家が新しい有価証券又は他のエンティティの有価証券を取得することとなるものがこれに該当します。この例外は(c)(2)に定められており、証券法の登録が不要な取引であれば、ロールアップ取引からは除外されます。そこで、UPREITの組成などで運用組合の持分発行とREIT持分の公募がなされる場合、前者と後者が別の取引であると構成できるかが問題となります。別の取引として構成できれば、前者は(c)(2)によりロールアップ取引から除外され、後者は組合の結合又は再編成を伴わない取引と見ることができます。両者が一体として取り扱われるかどうかは、募集の通算(integration)の問題となります。152にセーフハーバー・ルールがあり、これが使えない場合は「5要素基準」をベースとして通算の要否を判断します。Inc.に対する1986年のノーアクションレターが有名です。502の注に含まれています。この「5要素基準」の下で、別の取引とされるのはかなり厳しいと考えられています。その33.ダウンリート(DownREIT)アップリートはREITがひとつの運営組合を通じて不動産を保有する形態であるのに対して、ダウンリートはREITが物件の直接保有と運営組合を通じた間接保有が混在する形態のものをいいます。ダウンリートのでき方ですが、既存REITと含み益を有する不動産の保有所有者がいて、不動産保有者は運営組合に対して資産を現物出資し、既存REITは金銭を出資して組合持分を取得することにより出来上がります。アップリートと同様に、運営組合の持分は、運営組合又はREITの裁量により、REIT持分又は現金に転換されるという合意がなされます(アップリートと異なり、1対1の比率とはなりません)。これは、既存REITがアップリートと対抗するために編み出したもののようです。アップリートは物件買収の際にも不動産保有者に課税繰り延べのメリットを与えることができるのですが、既存REITがDownREITスキームを使うことによって、不動産保有者に対して課税繰り延べのメリットを与えることができます。課税繰り延べのメリットがなぜ生じるかについては、アップリートと同じです。運営組合の持分をREIT持分又は金銭に転換するときに譲渡益が認識されます。その22.アップリートの必要性アップリートは、不動産の含み益に対するREIT設立時の課税を避けるためのスキームです。351(a)により、現物出資は課税イベントとなりません。支配要件を満たさない限り、課税イベントとされてしまいます。1.351(c)(1)により投資会社と扱われます。不動産をREITに組み込むことは、不動産保有者の持分の分散を意味しますので(他の投資家の資金が入る等の理由から)、REITに直接現物出資をしてしまうと課税イベントとされてしまいます。この問題を避けるため、UPREITというスキームが用いられます。721が適用されますが、同(a)は出資後の支配の有無にかかわらず原則として課税イベントとならないと規定しています。351(e)と同様の適用除外を定めていますが、運営組合はREITと異なり、投資会社には該当しません。したがって、アップリートを用いることによって、含み益を有する不動産の課税を繰り延べることが可能となります。不動産所有者の取得した運営組合の持分が、アップリートの持分又は金銭と交換された場合に、課税が発生します。これに加えて、アップリートには相続時のメリットもあります。rules)が適用され、受益者(beneficiaries)は当該持分に係る相続時の時価をその持分の取得費をとすることができます。その1アメリカのREITの中には、不動産に直接投資するのではなく、リミテッド・パートナーシップの運営者(ジェネラル・パートナー)として不動産投資に関与するものがあります。これには、アップリート(UPREIT)とダウンリート(DownREIT)があります。1.アップリートの作り方アップリート・ダウンリートは、含み益を有する不動産の所有者が存在することが前提となります。partnership)に不動産を現物出資して、運営組合のリミテッド・パートナー持分を取得します。REITは、IPOなどにより資金を調達したうえで、その資金を出資して運営組合のジェネラル・パートナー持分を取得します。運営組合の組合契約では、不動産所有者の取得した運営組合の持分とアップリートの持分を1対1で、又はREITの選択により、それに等しい額の金銭と交換できる、と定めているのが通常です。運営組合に係る出資契約には、運営組合の持分のロックアップが定められており、最低1年間の処分禁止が規定されています。その期間中は上記の運営組合持分とREIT持分又は金銭との交換も禁止されます。できあがりとしては、以下のとおりとなります。投資する場合には、投資会社該当性が問題となります。3(c)(5)(C)は、不動産又は不動産持分に係るモーゲージ又は他の担保権の取得を主として行う者は投資会社に該当しないと定めていますので(こちらも参照。)、この例外が適用されるように注意する必要があります。3(c)(5)(C)の「主として」の意義はその文言からは必ずしも明らかではないのですが、SECはノーアクションレターによりその立場を明らかにしてきています。3(c)(5)(C)に依拠できるとしてきます。interests)」と呼ばれます。investments)に投資していないことが求められます。適格持分については、SECは、不動産に対する持分又は不動産によって担保されたローン若しくは担保権(lien)の表象する資産というとしています。この点については近時のノーアクションレター(こちら)に簡潔にまとめられています。がらみのマニアックな電子書籍マニアックな電子書籍を作ってみました。