Search(リブ・サーチ)がお届けする不動産会社向けの空室の撮影・物件の写真などについての記事メディアブログです。2020-02-21管理会社がアウトソーシングの導入で上手くいくために重要なことTweet今回は「アウトソーシング」することについてお話したいと思います。けに物件撮影・間取り図作成代行サービス事業を行なっています。多くのクライアントに導入していただく中で感じた「アウトソーシング」する意義や、「アウトソーシング」して上手くいくために重要なことがいくつかあります。不動産管理業務は【下記図1】のように多くの業務を行います。一般的に「アウトソーシング」というと、「コストダウン」のためにやるというイメージが強いかもしれません。なんとなくイメージがつくかもしれませんが、特に不動産会社は「なんでも自社スタッフでやる」という意識が強い業界のように感じます。「コストダウン」や「効率化」のために利用するものというイメージがありますが、実は表面に見えない「アウトソーシングの意義」があります。アウトソーシングには、専門性がある業務・専門性がない業務の2つがあります。専門性がない業務というのは、何かの入力作業など、誰でもできるような作業が多いので、主婦などのパートがアウトソーシングで業務を行なったり、システムで自動化したりなど大きなコストダウンにつながる場合があります。専門性がある業務、例えば弊社が提供している物件撮影・間取り図作成代行サービスの場合などは、自社スタッフが撮影に行く場合と比較してもコストダウンにはならないかもしれません。『自社スタッフでは対応できない高度なスキルを他社から導入する』ことができます。競合他社にない自社の得意分野を伸ばしたり、つくったりすることに集中することが可能になります。ある物件の撮影業務を自社スタッフがする場合、おそらく行き帰りの時間・撮影時間で大体1時間半くらいの時間と交通費がかかります。それをアウトソーシングする場合、5000円かかるとしたらどちらを選択しますか?無駄なコストをかけたくないと思い、ある社員が撮影に行ったとします。ありがちな光景ですね。ここで考えなければならないのは、5000円で他社がやってくれる業務を自社スタッフがするということは、自分は『5000円のコストを数千円に抑えた(実際には5000円以上になっている場合もあるかもしれません)』ということです。そのスタッフは1時間半で数千円の価値のスタッフだと言えます。逆に、アウトソーシングをうまく使える人は『5000円で1時間半の時間を得て、5000円以上の価値を生む』ことを考えます。あなたが自分で1時間半かけて物件の撮影業務をしている間に、ライバル会社は「入居率アップ」や「管理物件取得」など得意分野や伸ばしたいことに力を入れ、高度なスキルで得られた物件写真を使って「オーナー満足度アップ」や「入居者探し」に集中しているということです。それが、より大きな利益を生むことにつながるのです。図1のように、管理業務は多岐にわたります。その中で自社の得意な分野・力を入れたい領域をはっきりさせ、アウトソーシングを上手く活用してみてはいかがでしょうか。Searchが主催したセミナーの様子をご紹介します。Searchは福岡市内の不動産管理会社を対象とした無料セミナーを開催致しました。隆太郎との対談セッション形式で行われました。Searchのサービスを利用開始してから約3年で管理戸数を150戸→約900戸まで増やし、急成長中の管理会社が行っている取り組みとはどのようなものか?他の管理会社と一体何が違うのか?他の管理会社が聞きたくてもなかなか聞きにくい疑問を、斜めからの視点で遠慮なく投げかける福井に対して、池邉氏はオープンに語ってくださいました。オーナーから選ばれる不動産会社になるためのコツを軸に、日常的な業務における問題への対応方法や、今後の不動産業界のIT化など、あらゆる方面で話が弾む対談となり、参加企業の皆様も頷き共感する姿や、熱心にメモを取る様子が印象的な場となりました。追っても、コミュニティを作ることができなければ、この業界では生き残っていけない。今の時代はさらにそこから頭一つ飛び出る部分がなければ、他に埋もれてしまう。ならないために新しい目線で不動産テックを利用する価値があるのではないでしょうか?ただし、自分だけに利益をもたらす不動産テックサービスではなく、エンドユーザーやオーナーにも価値があるサービス、もしくは使い方をすることが成長への鍵ではないかと感じます。Searchとしても今後のサービス向上に非常に役立つものとなり、加盟店様へもいずれサービスのアップグレードという形でご提供できると考えています。Search主催セミナーレポート1Tweet2019-12-06空室の撮影業務は自社でする?代行を利用する?メリットデメリットをわかりやすく解説Tweet不動産会社で働いていると物件写真の撮影業務をすることが多いと思います。近年、不動産テックと呼ばれるベンチャー企業が多くの不動産会社向けサービスを始めていて、さまざまな不動産業務をITで効率化するサービスがどんどん普及しています。今回は不動産業務の中の『空室の撮影業務』は自社でした方が良いのか?代行サービスを利用した方が良いのか?それぞれメリット・デメリットを解説していこうと思います。不動産業者向けの空室物件の撮影代行サービスについて簡単に説明します。不動産業者向け空室物件の撮影代行サービスとは不動産業者向け空室物件の撮影代行サービスとは、その名の通り空室物件の撮影業務を代行するサービスです。空室物件の撮影代行サービスを使うことで、今まで自社スタッフで撮影していた業務時間の削減ができ、より生産性の高い業務に集中することができますし、もちろん写真のクオリティも上がり、エンドユーザーからの反響数や入居率アップにも効果が期待できます。代行サービスを使って空室の撮影業務をアウトソーシングするか、自社で撮影業務をするかで、例えば納品までの速さとか、写真のクオリティとか、コストはどちらの方が良いのかとかいろいろな比較点があると思ったので、資料でまとめてみました。撮影のスピードまずは撮影依頼から納品までのスピードの比較です。これは自社スタッフの方がもちろん早いんじゃないかなと思います。代行サービスを利用する場合と、自由度が全然違うと思います。自社スタッフで撮影業務を行うのであれば、今日の予定に「ついでにこの物件の撮影しておいて」という感じで急遽予定を入れてもすぐに撮影を行うことができると思うので自社スタッフで撮影をする方が便利そうです。スタッフが基本的にみんな忙しくしている会社では難しいかもしれません。スキル・クオリティスキル・クオリティについてはいうまでもなく代行サービスの方が良いでしょう。いう会社もありますが、ハッキリ言ってレベルが違います。部屋の撮影に精通していて撮影件数も桁違いなので、写真クオリティに関しては代行サービスの方が断然上です。サービスによっては低価格でただ素人がパシャパシャ撮るだけの代行サービスもあるので、利用前に注意した方が良いかもしれません。自社スタッフで撮影する場合は撮影者によってクオリティがバラバラになり、クオリティを統一するのはかなり難しいと思います。あとは、撮影が上手いスタッフがもしやめてしまった時大変そうです。コストコストに関しては、少し比較が難しかったのですが、不動産会社スタッフが写真のクオリティやアングルなどを気にせずパシャパシャ撮影だけをした場合だったら、もちろんコストはあまりかからないかもしれません。代行サービスと同様の写真枚数やアングルなどに注意して撮影した場合は、代行サービスの方がコスパが良いと思います。それに一眼レフ代や求人採用費用なども入れると総合的な運用コストは自社スタッフで撮影する方が割高な気がします。ブランディングブランディングはオーナーに対して・他不動産会社に対して・エンドユーザーに対してで比較してみました。代行サービスと自社スタッフで撮影場合では、代行サービスを利用した方が企業イメージアップにつながると思います。オーナーに対しても「ウチの会社は空室になるたびにプロのカメラマンに撮影をお願いして空室募集をしている」と言えば、オーナーは安心して管理を任せたいと思うはずです。実際に当社サービスのクライアント様でもそういうブランディングをして新規オーナーを増やしている会社様もあります。これはオーナーだけではなく、他の不動産会社に対しても仲介会社は出来るだけ綺麗な写真をエンドユーザーに見せ、内覧の時に「あれ?イメージしていた部屋とちょっと違った。」というのを少しでも無くしたいし、エンドユーザーは家探しをするときは出来るだけわかりやすく、多くの情報を知りたいと思います。オーナーに「自社スタッフで綺麗な撮影をしています」と言っても無理があると思いますし、『企業イメージ』に関しては代行サービスを利用した方が大きなメリットと、業績アップに繋がりそうです。年々おとり広告が問題視されています。間取り図情報」があります。(おとり広告についてはこちらから)実は代行サービスを利用することは「おとり広告」になるリスクを減らすことにも繋がります。おとり広告とは、その名の通り実際の情報とは違う物件情報をWebなどに掲載することです。このおとり広告に引っかかってエンドユーザーが問い合わせをしたり、おとり広告で集客→来店させる→「もうこの物件は決まってしまった」などの嘘をつき他の物件を契約させるなどのことを防止するためにおとり広告の取り締まりが強化されています。おとり広告には悪意を持って掲載しているパターンと不注意で掲載しているパターンがあります。確かに人間が物件情報などを入力したりしているので入力ミスなどはあるでしょう。不動産会社として事業を行なっている以上「不注意でした」ではいけません。悪意がなくても「管理不足」として罰則となります。代行サービスを利用することはなぜおとり広告のリスク防止になるのでしょうか?実はおとり広告の根源は物件情報を掲載している社員スタッフが原因であることがほとんどです。店舗などで物件情報をポータルサイトなどに掲載しているのは社員スタッフなので、不動産会社からすれば当たり前だと思うかもしれませんが。社員スタッフはエンドユーザーとのやりとりや売り上げノルマ、本当に様々な業務をこなしながら、物件情報の掲載も行なっています。比較1の「撮影スピード」で説明したように自社で撮影する体制にしていると、ついつい他の業務を優先してしまい、物件の撮影ができなかったり、過去撮影していた同じ建物の別部屋の写真を使ったりしてしまいます。それが結果的におとり広告となる訳です。あとはシステム連携(コンバーター)などでも言えるのですが、他の不動産会社が掲載している情報をそのまま連動して掲載する仕組みにしていることによって、その情報の大元である会社がおとり広告を掲載していたら芋づる式でおとり広告を色々な会社が掲載してしまうということもありえます。他社不動産会社が掲載している物件写真をコピーして無断転載するのも同様です。(その前に無断転載が問題ですが)システムで連携していたのが理由でも、他社の写真をコピーしたのが理由でも管理不足で罰則になってしまいます。代行サービスを利用し、撮影業務をアウトソーシングすることがおとり広告防止になるというわけです。◼️最後にいかがだったでしょうか。さまざまな視点から代行サービスを使った場合と、自社で撮影をする場合を比較しました。17:27空室の撮影業務は自社でする?代行を利用する?メリットデメリットをわかりやすく解説Tweet2019-10-31不動産会社が知っておくべき不動産写真の掲載ルール【物件写真とおとり広告】Tweet不動産会社にとっては、不動産の物件情報をホームページやポータルサイトに掲載して集客するのが当たり前になっていますが、その時に使用する『不動産写真』のルールについてです。不動産業界にはポータルサイト広告適正化部会という公正取引協議会が適正な広告を推進していくための団体があります。ポータルサイト広告適正化部会が細かく定めているルールがあるので、行政処分を受けないようにしっかり把握しておきましょう。◼️同じタイプのキッチンでも配置が逆など募集中の部屋の状態と異なる場合は写真を使用してはいけない。この物件のように(左側が募集中の空室とします)、反転タイプの間取りの部屋は同じ建物にもよくあります。キッチンのコンロ・シンクの配置が反転している別の部屋の写真を掲載することは禁止されています。原則として、募集中の部屋の写真を掲載しなければなりません。この場合はたとえ右の部屋の写真を持っていても、左の部屋を募集するときは右の写真を使用すると「おとり広告」の対象となります。募集中の物件と同物件で、全く同じ間取りで、全く同じ設備(配置や型も)の写真であれば使用可能です。(※ただしキズや汚れも同程度であることが条件です)参考:http://hamafili.com/kensyuu-6/◼️新築時のパースの写真などでエンドユーザーが誤認するような写真は使用してはいけません。築年数が10年以上経っているのに、新築時のパースの写真を使用している広告などもよく見かけます。築年数が経てば、経年劣化で新築時と全く同じ品質ではないです。この場合も現状の写真を使用しなければならず、「おとり広告」の対象になる可能性があります。◼️「実際のものとは異なります」などのコメントを入れて掲載する。これも写真や間取り図などで多く見かけるケースです。間取り図などは同建物の別タイプの部屋の間取りを使用し、物件情報のコメント欄に「※実際のものとは異なります」などと記載してある広告をよく見かけます。これも上記のパースと同様、現状のものを使用しなければならず、実際に取引する物件よりも優良と誤認されるような情報を用いれば「おとり広告」の対象となります。参考:https://www.sfkoutori.or.jp/portal_bukai/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/08/20190821-keihatsu-1.pdf◼️エンドユーザーが誤解しないように物件や部屋の現状を掲載しなければならない上記のようにコメントが入っている掲載は何も問題ないと思っていた不動産会社の方が多いと思います。『少しくらい違っても大丈夫でしょ』ではダメなようです。実際にSuumoの記事でも解説されています。参考:http://business.suumo.jp/mimiyori/soudattanoka/201506/◼️年々強化される『おとり広告』の取り締まり写真の他にも、文章・家賃などの入力間違えで『おとり広告』として取り締まりが行われます。システム連動していて自動的に掲載されている場合でも、もしその情報が誤情報であれば、管理不足で処分が行われるようです。実際にポータルサイト広告適正化部会は2014年からおとり広告の取り締まりを開始しています。おとり広告を行った不動産会社は停止措置処分として1ヶ月以上の不動産ポータルサイトの利用禁止か、罰金処分を受ける場合もあります。◼️最後に今後は、おとり広告の取り締まりがより強化されると思うので、今までのように過去の写真を使用したりすることは、行政処分の危険もあります。11:19不動産会社が知っておくべき不動産写真の掲載ルール【物件写真とおとり広告】Tweet2019-10-05物件写真で閲覧数が4倍上がった話Tweet「反響が増える物件写真の撮り方」は不動産会社の方であれば、一度は調べたことがあると思います。自社スタッフが撮影しても、なかなか反響が増えないと悩んでいる会社も多いのが現状です。不動産情報サイト事業者連絡協議会(略称RSC)の調査結果によると、物件を探す際に写真がいかに重要なのかということがわかります。写真が多いというのはエンドユーザーにとって、不動産会社の立地や知名度よりも重要なようです。物件写真が多いと相当な安心感を与えるということだと思います。Searchが撮影を代行した物件写真を使用して反響などの調査をしました。左が不動産会社a社の写真で、右が弊社の写真です。ブログサイトの関係上、画質が悪いですが、外観からその差は歴然です。写真の見やすさ、枚数の多さ、全てにおいてb社の方が充実しています。420PVと閲覧数で4倍の差がありました。反響の可能性が増えるということ。契約の可能性が増えるということ。エンドユーザーから物件詳細のボタンを押してもらえない物件写真の価値はない!!実際に物件の写真を変えた(不動産スタッフ→プロ)だけで、家賃60万の物件の契約を獲得できたという話でした。◼️最後に物件の撮影に精通しているカメラマンが物件の撮影をするだけで反響数などがここまで大きく変わります。Searchは物件情報を入力するだけで、カメラマンが不動産管理会社様の代わりに物件の撮影・間取り図の作成を代行するクラウドサービスを運営しています。反響を増やしたい、入居率を上げたい、なかなか決まらない物件がある不動産会社様はプロによる撮影を検討してみてはいかがでしょうか。Search(リブ・サーチ)です。「自社のスタッフが撮りに行くから大丈夫」などと言われることが多々あります。これまでたくさんの会社と話す機会がありましたが、物件写真の重要性を本当に感じている会社は極めて少ないと思っています。この記事では「物件の撮影の重要性」について書きますので、ぜひ参考にしてください。◼️部屋探しの流れ例えば、パソコンが欲しいと思った時、どういう流れで商品を買いますか?『ネットで商品の価格・機能などについて調べる→家電量販店などに行って実際に触ってみる→アマゾンで購入する』この流れで商品を買ったことがある人は多いと思います。部屋探しの場合は『不動産ポータルサイトで家賃・写真などを見て調べる→不動産会社に問い合わせ→不動産会社に行き、スタッフと一緒に内見→申し込み』が一般的な流れです。◼️これから変わる部屋探し不動産業界もIT化、IoTなどによって変革しています。これから不動産会社とお客の接点回数は確実に減っていくと思っています。先ほどのパソコン購入の流れを思い出してみてください。ネットで情報収集し、アマゾンで購入したら家電量販店のスタッフとの接点がほとんどなく商品を購入していることになりますよね。これから部屋探しでも同じことが起こります。スマートロックが賃貸物件にも普及し、セルフ内見というものが当たり前になるだろうと。その時の部屋探しの流れは『不動産ポータルサイトで家賃・写真などを見て調べる→内見予約→一人で現地内見→申し込み』こんな風になります。不動産会社と部屋探しをする人が「対面」で会う機会が申し込みまで1回もないということが当たり前になるかもしれません。◼️「対面」で取引することがなくなったら物件探しから内見まで、不動産会社と「対面」で話すことがなくなるということは、部屋探しをする人が見たい物件だけをいつでも内見することができることになります。今まで部屋探しをしたことがある人の中で、問い合わせをした物件とは違う物件を内見したことがあったり、契約したことがある。なんて経験はありませんか?不動産会社のみなさまも「A物件の空室の問い合わせが来たけど、B物件の空室の方が入居者を早く決めて欲しいんだよね。このお客さんの希望条件と近いからB物件の内見も入れてオススメしてみてよ」なんて上司に言われた経験ありませんか?セルフ内見が当たり前になればそういうことも難しくなるでしょう。不動産のIT化が進めば、物件写真は今以上に重要になります。物件情報を見て、お客様に「内見したい」と思ってもらうために重要な情報はなんでしょう。ポータルサイトはまず家賃を絞り込むので決め手が家賃だということにはなりません。初期費用?-初期費用は決め手の一つです。細かな初期費用がちゃんとわかるポータルサイトはあまりありません。部屋の写真はもちろんですが、それだけではなく共用部分や、その建物の魅力的な部分の写真など細かく豊富な情報を見せることが大事です。今までは『ポータルサイトから問い合わせを獲得する』のが重要だったかもしれませんが、これからは『内見予約を獲得する』ことが不動産会社にとって重要になります。その時に「今まで物件を撮影してないから物件写真があまりない...」なんてことになったら終わりです。そのためにも物件の写真データを蓄積することは今後のための投資だと思っています。図作成代行サービスに関する疑問や不明点があればお気軽にご連絡ください。17:25物件の撮影はなぜ重要なのか?Tweet2019-09-13ご挨拶(会社紹介)Tweetはじめまして。Searchを開発運営しています。福岡発のスタートアップベンチャーです。簡単に当社の紹介をさせていただきます。当社は、2016年9月に設立しました。そこから不動産業界向けの物件撮影・間取り図作成代行システムという事業を行なっています。◼️サービス開発に至った経緯このサービスは当社代表が不動産会社で勤務していた経験を元に開発したサービスです。物件写真は部屋探しをする人が内見したい物件を探す際に一番と言っていいほど大事な商品情報です。物件写真で、部屋探しをする人に魅力を伝えきれなければ内見候補に選ばれることはありません。不動産以外の業界でも「コンテンツ(商品)の見せ方」に力を入れているサービスは多くあります。ECサイトのAmazonやZOZOなどは商品写真の撮影をプロのカメラマンが請け負ったり、出品用画像の細かなルールが決まっています。不動産業界はというと物件写真を撮影するのはカメラの素人である不動産会社スタッフです。物件写真の撮影って難しくないですか?不動産会社で勤務する方は、一眼レフなどを用意していてもうまく撮影ができないと悩んでいる方は多いと思います。世の中はプロのカメラマンという職業があるくらいですから。それを不動産会社のスタッフができるわけがありません。不動産会社が商品(部屋)の魅力をちゃんと伝えるとこができるように、撮影依頼(リクエスト)をするだけで物件の撮影に精通したプロのカメラマンが撮影・編集・間取り図の作成までしてくれる。Search」を開発しました。すべてウェブ化しているので、ご利用の会社様はパソコンで専用フォームを入力するだけで物件写真が納品されるという極めて簡単にプロの撮影した写真がダウンロードできるサービスです。Searchがサービスを開始する以前にも・フォトスタジオなどに依頼する・プロのカメラマン(フリー)に依頼するなどの方法で可能だったと思います。当社のサービスは・完全システム化により、低下価格(従来の撮影の1/10のコストでの撮影が可能)・物件写真だけではなく間取り図の作成・採寸まで行う・部屋の写真を見栄え良く撮影するだけではなく設備など、不動産会社にとって必要な写真も撮影するのが特徴です。当社では、ただ写真を撮るだけのサービスではダメということを常々意識しています。・入居率を上げたい・空室期間を短縮したい・管理物件数を増やしたい・管理料を増やしたいこれに尽きると思います。綺麗な写真が欲しいという会社はないと。不動産管理会社が事業を拡大していくには、入居率アップ・空室期間の短縮などを実現し、それがオーナーの収益性アップ・オーナーの満足度アップに繋がる、そして最終的にオーナーが新しい収益物件を購入することで管理戸数が増えるという好循環サイクルを生むと考えています。そのためには不動産情報サイトなどへの広告も大事ですよね。不動産情報サイトなどへ広告をする以前に、コンテンツ(物件写真)をきちんと準備することはもっと大事なはずです。当社のサービスはただ撮影するだけではなく、業績につながる御社の物件写真撮影チームとして、加盟店様をフォローしています。◼️最後に当社サービスについての紹介をさせていただきました。最後まで読んでいただき、物件写真の重要性や代行サービスという選択肢があることなど理解していただいたことと思います。御社の課題や目標への参考になれば幸いです。図作成代行サービスに関する疑問や不明点があればお気軽にご連絡ください。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。