住宅CMサービス広島(ダブルスネットワーク株式会社)広島で「家づくり」のお悩みごとを丁寧に解決していく(コンストラクション・マネジメント)CMサービスです。~固定金利と変動金利どっちを選ぶ?~メールマガジンに記載されている情報は配信日時点のものです。記載内容が最新の情報と異なる場合があります。家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。発行者の若本修治です。先週末に家づくりセミナーを開催しました。そこで、以前より温めていた新しい家づくりのスタイルを紹介させていただきました。これまでの家づくりの常識が変わる!!!そんな確信を持って、これからも情報発信していきます。今週の本文の始まりです。あるチラシの紹介で終わりました。「銀行ローン2,580万円(年利1.4%・3年固定変動・35年返済)」そして、小さな(本当に小さな)文字で※上記支払い例は・・・(中略)4年目以降金利が変動となり支払額が異なります。********************************************************************と書かれていました。マンション販売のチラシなどでもよく見かけます。賃貸で家賃を払い続けている方には魅力的な話ですよね。建築家の写真まで出ていて、流行のデザイナーズハウスです。これでは、思わず衝動買いをする人がいても不思議ではありません。-●ここ数年、住宅ローン破産が増えています。直接的な原因は様々でしょう。根本原因は>>>>不動産という「リスク商品」を、「大借金して」購入した<<<<という意識が一般消費者に欠如していることに他なりません。不動産を購入すれば確実に値上がりしていました。給与は確実に上がり、終身雇用で経済的に守られていたのです。返済確実な社会システムの中で購入していたということです。時代が変わったということは、既に皆さんお気付きですよね。バブル経済崩壊で、安全と思われていた社会システムも崩壊しています。バブルが崩壊した数年後は、まだそのことに一般市民は気付いていませんでした。政府もそれを認めるとさらに景気が悪化するので伏せていたと考えます。そこで「景気刺激策」としてさまざまな対策が取られました。そのひとつが、住宅金融公庫の『ステップ返済』といわれるものです。当初5年間の支払いを少なくし、6年目以降から通常の支払いとなります。“”””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””6年目に、月々の支払いが約1万7千円アップしました。約12万円の負担増です。(*_*)平成7年当時、私はサラリーマンでした。独立しようとは思ってもみない時期でした。5年後には、給料も上がるので、多少の負担増は大丈夫だろう・・・そろそろ株価も土地も反転し、次第に景気もよくなるかもしれないし。私自身も、そんな感覚で住宅ローンを組んだのです。多くの人が、「ゆとり返済」という響きのよいローンを組んでいきました。全国で住宅ローン破産が急増する時期と、不思議と重なってくるのです。効き目はありましたが「劇薬」になってしまいました。このようなローンの扱いをやめたのです。私が手に取ったチラシには、当初3年間は金利1.4%と書いています。『固定変動』35年返済となっています。契約後3年間は金利固定で、返済額が確定していますが、3年後には金利が変動するということです。言い換えれば、返済金額がいくらになるのか、32年間は全く読めないという状況になるのです。経済学者でさえ、今年の株価やプライムレートが読めないこの時代に!実は、計算上は返済金額のシミュレーションは可能です。賃貸マンションや、新規事業などの事業計画もさまざまな想定をし、いくつかのパターンでリスクを比較検討できます。家賃上昇率や空室率、設備更新の再投資資金・・・さまざまなシミュレーションをして、リスクに備えるのです。家づくりも、個人にとっての最大の「事業」です。返済総額はどのくらいになるといったことも、容易に計算できます。「銀行の固定変動の場合は、団信保険料も含むので35年間支払っても、支払い総額は現在の固定金利よりも安くなりそうだ・・・。(このあたりは、ファイナンシャルプランナーの得意分野でしょう)シミュレーションの結果、高い確率で固定変動が有利になったとします。慎重な方でも、多くは『固定変動』を選んでしまいます。計算結果も出ているわけですから・・・。ここに落とし穴があります!!!なぜなら、余裕を持って住宅ローンを組む人はわずかだからです。住宅を販売する側も、計算上目一杯のローンを組ませようとするでしょう。収入が少なく、預金もない若年層は格好のターゲットです。3年後、金利が上昇しても、あなた以外は誰も困りません。住宅を販売した業者は既に建築資金を回収しています。金融機関は、市場金利に連動し金利を上げるから、絶対に損はないのです。「返済負担が少なかったから、その分余裕を持って貯金してきた」というような、計画性があればおそらく大丈夫でしょう。直接的な原因になったわけではないと考えられます。固定金利なので、将来のアップも分かっていたはずです。数年先の返済金額も分かっていたのにも関わらず、その時を迎えて返済額が急に増えると、それまでと同様の生活の維持は難しくなります。給与のダウンや、急な出費に対応できなくなってしまうのです。以前であれば、土地が値上がりしていたので売れば何とかなっていました。住宅を手放しても、ローン残債だけが残ることになります。金利見直し時に、急に返済額が予想以上だと気付いたときには「時すでに遅し」かもしれません。日本の国民は、安定を求めて郵便局に預金するのに、リスクの高い不動産購入に加え、さらにリスクのある変動金利を組み入れるのは、一種の「賭け」のようなものかもしれませんね。固定金利にするのがやはり基本ですし、「安全」と私は考えます。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4532310687/cmshiroshima-22↑5年前、著者の「不動産これから10年のトレンド」を買いました。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。月々の返済額だけで、簡単に「自分たちでも買えそうだ!」と思わせぶりな広告が増えています。広告につられて現地案内会に行って詳しい説明を聞きますよね。すると、チラシに出ていた金額のほかに、さまざまな工事や、照明、カーテンなどが別途だと説明されます。「100%ローンも組めますから、ご安心ください」(^O^)「当社は、金融機関と提携したローンがあります!」(^O^)営業担当者は、不安をかき消すセールストークを身に付けているものです。将来の金利も、これから先のあなたの収入も誰も分かりません。目先の返済金額で買いやすさを演出してあるものほど、リスクは大きいと思った方がよいでしょう。それは、お金の面だけでなく、会社の体質や住宅の品質も含めてのこと。銀行だからといって、営利を目的とした民間企業に違いありません。住宅ローンは、銀行にとっても中小企業への貸出しよりも回収の見込みが高く、安全で確実な市場だからです。返済額が変わることで、消費者のリスクが増えることが分かりました。『ステップ返済』をやめているのです。昨年100%融資もやめて、80%までしか融資しなくなりました。「民業圧迫」ということではなく、そのような融資を続けていると将来の「住宅ローン破産」予備軍を排出するようなものだからです。民間金融機関は、そのことに気づいて「いる」、「いない」・・・!?では、今回のまとめです。住宅ローンで「変動金利」はリスクが高いといえるでしょう。http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/index.html↑住宅金融公庫で資金計画の診断ができます。ご自分たちでシミュレーションすることをお勧めします。先日、髪を切りに行きました。千円カットのお店です。お店に入ると、プリペイドカードを購入します。髭剃りもシャンプーもない、ワンプライスのお店です。子供も大人も、男性も女性も千円札1枚を入れるだけ。レジもお釣りもありません。カットの時間は10分程度。切った髪の毛は、強力なバキューム装置で吸い上げます。マイナスイオン発生器まであり、店内は清潔で全てが合理的です。前回のメルマガで「客席回転率」ということばが出ました。「客席回転率」を上げることで、「千円」でも利益が出るのです。これは、アイディアと経営努力の賜物でしょう。時間帯別の来店客も容易に集計ができます。会員カードを発行しており、リピート来店の仕組みもあります。従来からの理髪店は、このような店の登場を快く思わないでしょう。消費者が求めるものは、経営努力によるコストダウンです。住宅業界も、このくらいのパラダイムシフト(従来の枠組みを外す発想)が必要でしょう。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。