イエコウ編集部0今回はマイホームの資金計画で『頭金ゼロの場合の恐怖の落とし穴』というテーマでお話しします。最近、頭金をあまり用意せずほぼ全額を住宅ローンで賄う人がいます。以前は、頭金は購入価格の2割以上が常識でした。頭金について少しお話をしますと、「今ある貯蓄額が頭金に回せる金額」と勘違いする人が少なくありません。登録免許税など様々な諸費用がかかります。土地と建物を取得した場合の諸費用はその取得費用の7%が目安です。3,500万円で取得すると約250万円の諸費用が必要です。仮に500万円の貯蓄があっても、諸費用が250万円かかるのですから頭金として使えるのはその半分の250万円です。頭金ゼロで資金計画をした場合の落とし穴が2つあります。1つは、もし収入が減ったり失業によって返済することが困難となって家を売却しようとしたときの落とし穴です。頭金をゼロで購入しているとローンの残債が建物の時価を上回る状態、つまり「逆ざや物件」となって売っても損する状態になったり売りたくても売れない状態になります。価格には建物の価値以外に販売会社のプレミアム、つまり広告費用などの販売経費などが上乗せ価格として含まれています。新築の家をすぐに売りに出すと損がでます。2つ目の落とし穴は、頭金がゼロの場合、総返済額が増えて損するということです。頭金ゼロで4,000万円の物件を買う場合35年返済で金利3%のローンを組むと毎月の返済額は約15万円。年間の返済額は185万円で35年間の総返済額は6,465万円となります。それに対して、頭金を2割の800万円を用意して借り入れ額を3,200万円に減らせば、毎月返済額は12万円台になります。35年間の総返済額も5,172万円で頭金ゼロの場合に比べると総返済額は1,293万円も少なくなります。頭金として支払った800万円を差引いても493万円も少なくなり、頭金を4割の1,600万円用意すると総返済額は986万円も少なくなります。この計算でもおわかりのようにやはり頭金を多くするほうが得策です。いかがでしたか、頭金を多くする方がトクだということがおわかりいただけたと思います。住宅ローンの残債がどのように減っていくかを説明したいと思います。ここで注目していただきたいのは、住宅ローン残高の減り具合と新築住宅の価格が購入後どのようなペースで下落するかということです。図の中央、住宅時価を示す赤色のラインをご覧ください。一般の住宅価格は購入直後に大幅に目減りし、2~3年たてば新築時の80%、そして10年経てば60%くらいの価値しかなくなってしまいます。次にローン残高を比べてみましょう。頭金ゼロの場合まず頭金ゼロの場合の青色のラインをご覧下さい。住宅の時価が20年以上にわたり、ローン残高を下回り続けます。いうことは、この間に家を売却したとしてもローンを完済することはできません。なると不足額を用意して返さない限り身動きが取れなくなり最悪、自己破産などに追い込まれる危険性があります。頭金を2割用意した場合これに対して頭金2割の場合の緑色のラインをご覧下さい。このラインは比較的余裕があります。ほとんどの期間で住宅の時価がローン残高を上回っているからです。途中で自宅を手放さざるをえなくなったときでも、ローンを完済できる可能性は高くなります。頭金ゼロの場合の落とし穴。頭金ゼロでの住宅ローンが普及して10年くらいですが、返済が滞って破綻するということは人ごとではありません。家づくりを実現するには、頭金を2割程度用意してローンを組めば家計が苦しくなるリスクは小さくなります。貯蓄が少ない状況でマイホームを購入する場合には、毎月無理なく返済できるローンの借り入れをして、そして身の丈にあった家づくりをすべきだと思います。家づくりの学校をYouTubeでも!家づくりの学校はYouTubeでも配信中!この記事に掲載されている動画はYouTubeでも配信中です。ご自身のブログでの共有や、チャンネル登録をしていただけるとより便利に活用いただけます。家づくりの学校編集部です。