お問い合わせトリビアオススメ競売実例トップページ競売戸建て(自宅)。株式会社だるま不動産まで。競売不動産の中には、時々{件外建物あり}という表示を見掛けることがあります。いった物件は評価も安く、一見すると掘り出し物といえなくもありません。競売のドキュメントから、その方法を説明します。競売で掘り出し物をみつけたい庭付き一戸建てに住みたい以前に当社の代行で競売物件を購入した桑田氏が、相談に乗って欲しいとご友人の遠藤哲也様(以下遠藤氏とします)を連れて当方の事務所にお越しになりました。お話を聞いてみると、遠藤氏は、広い庭付きの一戸建てに住むのが夢で、ずっと探していたものの、なかなか物件が見つからず、予算的にも厳しいため諦めかけていたそうです。そんな時に桑田氏からリスクはあるが競売でなら多少安い物件も見つかるかも知れないと言われ探してみたところ、今回裁判所で公示された物件で条件に近い物件を見つけ、早速現地を見に行ったところ、南道路で日当たりも良く、最低売却価格も手頃であったため、是非入札したいと思い、競売の入札について桑田氏に相談したそうです。桑田氏としては以前の経験から、あまりに評価が安いのは、何か問題があるのではと思い、当社にご相談することをお勧めくだり当社に来店されたとの事でした。私としてもお話を聞く範囲ではいくら最低売却価格とはいえ安い評価が気になり、遠藤様がご持参になった資料を見せていただきました。するとそこにはある言葉が表示されていました。公示内容をみていくと、末項に件外物件ありという記載がなされていました。公示の記載内容は次のとうりです。件外建物ありこの内容からも建物面積に比べ、土地面積に余裕がありすぎ不自然です。推測ですが、件外建物は単なる倉庫などではなく、もう一つ別の戸建である可能性が考えられます。内容を調べてからでないと判断できないため、遠藤様に何日か調査時間をいただき、後日あらためて打ち合わせすることになりました。翌日、私は当該物件の現地へ向かいました。なんにしても現地を見なければ始まらないと考えたからです。現地調査(1)私は、当該物件についての現地調査を開始しました。現地の建物は、築浅という事もあって外観はきれいで状態も良い。これなら外装の手直しは必要なさそうです。物件の周りを調べていくと、本物件の入り口とは別に木戸があり、その奥にプレハブ住宅のような平屋(一階建ての建物のこと)が存在していました。法務局に行き調べてみると、同じ敷地内に建物が2軒存在しており、家屋番号を競売の公示と照らし合わせたところ、やはり奥の建物が件外物件に該当しているようです。件外物件の内容は次のとうり。タミコポイントになりそうなのは、今回の競売物件の所有者と件外物件の所有者の名字が同じ点です。完全な第三者の所有、特に占有屋などの執行妨害であれば難しい面もあるが、親子など関係者であれば多少なりとも交渉に期待が持てるのです。本人に会わなければならない・・・。現地調査(2)翌日、件外物件の所有者に会うために、再び現地へ向かいました。現地に着いて木戸の奥を覗いてみると、お婆さんが植木に水を撒いていたので、本人確認の意味もありタミコさんと呼びかけてみました。最初は不安だったようだが、当方が来た理由を丁寧にご説明したところ、いくらか落ち着いて話を聞いてくれました。以前にも裁判所の人(おそらく執行官)が来たとのことなので、だいたいの事は知っているようだが、肝心な話になると詳しいことは息子に聞いて欲しいとのことで、あまり話したがりません。息子さんに言い含められているようです。そこで、「息子さんへのお手紙をお預けしたいのですが、息子さんのお名前は?」と聞いてみると「一郎です」とのお答えがあったので、「こちらの建物の所有者の佐藤一郎さんが息子さんなんですか?」と尋ねると、少し警戒したようですが「そうです」と教えてくれました。「今いらっしゃるようでしたら、お会いしたいのですが?」と問いかけると「平日は夜八時位にならないと戻らない」とのお返事でした。この会話の流れからタミコさんと一郎氏は親子であり、債務者兼所有者と息子さんが同一人物であることは、ある程度確認できます。それに一郎氏本人が居住していて、だいたいの在宅時間も把握することができました。今日のところはここまで解れば大収穫です。親子関係であれば、自分の家が落札されてしまった後、母親だけ置いて行くのは考えにくい。建物の大きさから、家族全員で件外物件に住むのは難しい。一郎氏の考え方によっては、件外物件を買い取りするなどの方法があり、この競売物件が掘り出し物になる可能性があるのです。これ以上警戒させても問題なので一郎氏宛てのお手紙をお預けしてこの日は帰ることにしました。次にこれまでの調査結果をご報告し、問題点を整理した上で、今後の方針を決めなければなりません。そこで遠藤氏と面談し、これまでの調査内容について報告するとともに、入札にあたっての問題点と私なりの今後の方針についてご提示させていただきました。問題点は下記のとうりです。法定地上権が成立してしまう。安全に思えるのが先に件外物件単独で売買契約を成立させ、入札する方法だが、この場合本体である競売物件を落札できなかった場合に、建物だけ持っていてもどうにもならない。上記の問題をクリアするためには入札する前に、件外物件の購入交渉をまとめておいて、落札後購入契約を行う方法があるが、取引の安全性が確保出来ない。(気が変わったと言われればそれまで)上記をふまえ、入札にあたっての私の方針は次のとうりです。件外物件の所有者と債務者が親子関係であることを利用し、落札後は地上権という考えを引用し、件外物件の所有権放棄及び明け渡し料の名目(売買契約では無い)で合意書を作成し、入札に臨むというものです。この場合あくまで落札し、土地所有者になることを前提としているため、この件で方法を知ってしまう以上、他の買い手とも合意書を作成する可能性があり、入札においての絶対優位が確保できません。遠藤氏には、これまでの内容をふまえた上で、佐藤氏との交渉を始めるのか、また購入予算はどのくらいを目安にするのかを決めてくださるようお願いしたところ、少し時間が欲しいとのことだったため、三日後に再び打ち合わせを行うこととしました。三日後再び遠藤氏と打ち合わせを行い、遠藤氏よりの要望点として以下の四点が出されました。当該物件は非常に気に入っているので、是非入札したい。買ってしまってから購入金額が増えたり、件外物件で揉めたりすると困るので佐藤氏との交渉は続行し事前に取りまとめて欲しい。購入予算については件外物件の撤去及びリフォーム工事を含め2500万円以内でまとめて欲しい。その他細かな点や交渉の手順・やり方については当方にお任せしますとのこと。上記のは私の方で試算した数字とほぼ一致したため入札に臨むことを前提に、まず佐藤氏との交渉を続行し、件外物件についての合意を目指すこととなりました。翌日、私は現地に赴き再びタミコさんとお会いしました。慣れたのか今度は笑顔で迎えてくれました。息子さんは不在とのことでしたので、一郎氏の都合の良い時に一度お会いしたい旨お伝えし、お手紙をお預けしました。手紙には、「佐藤様所有の物件につき当方の依頼主が競売での入札を考えている」「件外建物や落札後の明渡しについてお考えを聞きたい」「要望等があればできるだけご相談に応じたい」と記しました。当方としては、できるだけ先方から頼まれる形で交渉に入りたいのが本音であり、一週間程度様子を見てみることにしたのです。件外物件についての交渉(1)二日後、佐藤氏より電話がありました。佐藤氏は電話で用件を言って欲しい様子でしたが、時間は合わせるのでお会いしてからお話ししたい旨お伝えした所、なんとかその週の日曜日にお会いすることになりました。交渉事を電話で行うとお互い顔が見えないため誤解を生じやすいので、直接会うのが鉄則です。後日佐藤氏とお会いしたところ、佐藤氏から当方に対して以下の要望がありました。以前にいろいろ相談したところ、件外物件付の不動産はなかなか落札されないという話を聞いたらしく、引っ越す余裕もないのでこのまま住み続けるというのが第一希望のため、入札を見送って欲しい。・・・佐藤氏の考え方はわからなくもないのですが。確かに一面では正しく本来件外物件付の物件は入札されにくいが、最近の入札は個人が入れるケースが増えており、その影響で、競売で入札し、転売することを専門にしている不動産業者が件外物件付や占有者が存在している物件に入札せざるをえなくなっているのが現状なのです。そのため仮に当方で入札しなくても誰かが入札してくる可能性があること、まして親子関係で件外物件となっている場合には、競売専門の不動産業者にとっては普通の物件とたいして変わらないと判断するので入札が無いとは思えない点をご説明したところ、やはりいろいろな不動産業者が来ているとのことで、佐藤氏も不安には思っているようでした。私も依頼主も佐藤氏が今後の生活面に支障がでないようにできるだけの協力はしたいと思っているので、佐藤氏も当方を信じて前向きに協力して欲しい事を伝えたところ、「少し考えてみて、お返事します。」とのことでしたので、来週あらためてお会いすることにしてこの日の話し合いは終わりました。件外物件についての交渉(2)予定どうり翌週佐藤氏と面談を行いました。先週お会いした後も何件か、他業者の訪問があったらしく不安感からか条件次第でこちらの意向に従っても良いとのことで(個人的にはあまり好きな言われ方ではないのですが)下記のような要望がありました。退去するとしても母親と家族が一緒に引っ越すためある程度まとまった金額が必要になる。他の業者からも似たような提案は出されており、正直なところ一番条件の良いところと取り組みたい。多少駆け引きが感じられますが、詳しく聞いてみると転売を目的とした業者の買取から話があり、居住を目的とした当社の金額を上回るとは考えにくいのです。上記の要望に対して以下のようにお答えしました。全体的な予算はすでに決まっており、件外物件の購入に必要な金額が増えれば必然的に本体の入札価格を低く設定することになり、その結果落札できなければ本末転倒で、お互いに良いことはなにもない。当方の推定による落札可能金額から逆算した場合300万円が上限である。この金額についてはこれまでの実例から考えてけして悪い条件ではない。当方としては見えない他の交渉相手の条件によって金額を上下させる意思は無く、これ以上の金額が必要なら残念ながら購入を見送るしかない。他にも細かな説明はしましたが概略は以上です。お返事をいただく約束をしたところでこの日の交渉は終了しました。条件面について直接見えていない相手と競り合いをするのは得策ではありません。その相手が本当に存在するかどうかすら不明なのですから。この場合駆け引きには巻き込まれず、ある程度(通例や慣習による)の条件を提示して期日を切って答えを待ったほうが良い結果が出ることが多いのです。要求が厳しいようであれば見送る勇気も必要です。有利な交渉に駆け引きは不要です。策士策に溺れるということわざもあるくらいで、やりすぎは裏目に出ることもあるのです。件外物件についての交渉(3)前回の交渉から10日程経過した頃、佐藤氏より会って相談したいことが有るとの連絡がありました。先方から会いたいとなると単純にYES・NOの回答ではなさそうでしたので、ある程度想定できる内容で買主である遠藤氏と打ち合わせた上で、佐藤氏との話し合いに臨みました。合意できる範囲であれば、あまり間を空けずに合意に持ち込んだ方が良い結果が出ると考えたので、事前に打ち合わせを行い遠藤氏の意向を再確認したのです。それが代理人の仕事ですし。この日は初めて奥様も同席していました。今回出される要望は奥様の意向が強く反映されたものになりそうです。佐藤氏から出された要望は下記の通りです。明け渡し料300万円については承諾するが退去や引越し先の賃貸契約等で必要になるので事前に渡して欲しい。これらの条件について、遠藤氏との打ち合わせ内容をふまえた上で、細部の調整を行い合意しました。明け渡し前に全額を支払ってはなんの保全もとれないため件外物件の取り壊し開始時点(但し、母親が一時的に母屋に移ることは認める)で、減失登記の申請書と引き換えに200万円。明け渡し完了に100万円を支払うこと。猶予については、電話で確認したところ遠藤氏もそれほど急いでいるわけではないので認めますとのことでしたので問題はありませんでした。佐藤氏より念のため事の真偽を確認したいので、買主本人とお会いした上で合意書を作成したいとの要望があり、二日後に遠藤氏同席の上で条件を確認し、実印(当然印鑑証明を含む)にて合意書を作成しました。この時点ではあくまで落札を前提としたものですので、落札不調時には白紙解約の一文が追加されております。入札へ件外物件の問題が解決し、ようやく付帯費用が確定し、銀行からの融資額を決めることができました。事前相談の段階では件外物件の問題がクリアできないと融資は難しいということだったそうですが、佐藤氏との合意書を持参したところ早速、前向きに検討してくれることになりました。次に問題になるのは入札価格。本物件は件外物件付きという特性からそれほど競合するとは思えないし、まして、一般の方が簡単に手が出せるとも思えません。佐藤氏の話から数件の事前交渉があったことが判明している。(全てを鵜呑みにしたわけではありませんが)最低売却価格近くなら1〜2件程度入札してくると思った方が良さそうです。件外物件の所有者は債務者の母親。そこで、念のため最低売却価格に10%強程度の上乗せを行い入札することとしました。通常業者は期間入札後の特別売却に物件が残っていた場合に件外物件の交渉に入るケースがほとんどで、わざわざ期間入札で無理はしません。買い手が居る場合には別ですが。具体的には最低売却価格1527万円に対し、入札額1700万3千円としました。端数の三千円は入札において同額で負けることを防止するためのものです。三千円としたのは、単に遠藤氏が巨人の長嶋ファンであることから3を希望されたためで、端数について特に取り決めがあるわけではありません。末広がりで8並びにする人もいれば、スリーセブンにする人もいます。打ち合わせの結果遠藤氏も同意され入札しました。結果は入札が二本で、見事遠藤氏が最高価買受申出人となりました。次順位が1551万円だったことを考えると少し念を入れすぎたようですが、まずまずの結果でしょう。明け渡しへ向けて落札後遠藤氏に融資銀行に落札できたことを報告し、一週間後に裁判所で売却許可決定が無事に掲示されました。無事に一週間を経過し、いよいよ明け渡し作業のスタートです。佐藤氏と面会し、無事に当方にて売却許可決定を取得したこと約一ヵ月後には所有権が遠藤氏に移転されることを報告。代金納付が完了し、所有権移転の手続きも終了です。翌日、佐藤氏宅に赴くと母親の荷物を少しづつ母屋に移している最中でした。スムーズに進みそうだと思いながら佐藤氏にお声がけしたところ以下の点について相談されました。母親の荷物のうちタンスなどの大きな家具は移すことができないのでそのままにさせて欲しい。母屋にもソファー等の荷物があり良い物なのだが、移転先はいまより狭くなるので持っていけない。捨てるのはもったいないので、そちらで買い取って欲しい。住宅には色んな物語があり、家庭には事情があるものです。母屋の荷物について中に放置するのはかまわないが入室に関しては、基本的に認められないので、タンスの中に荷物は出して運び出すこと。引渡し日以降の荷物については良い物・悪い物に関わらず、残置物扱いとなるので撤去費用については当方で考えるが買い取ることはできない。引渡し日までの間は当方で動産について所有権を主張することは無いので、どこかに売る、売らないは自由にして構わない。言うべきことを言うのも代理人の仕事なのです。私の知っている中古の家具屋さんをご紹介しました。それから二週間後には件外建物の引渡しが完了したため、合意書に従い、遠藤氏からの200万円と引き換えに減失登記の申請書が渡されました。これでいつでも件外建物の解体が可能となったのです。一応、件外建物の取り壊しの準備は整ったが遠藤氏と相談の結果母屋のリフォームと同時に行った方が、値段交渉もしやすいので、全ての明け渡し作業終了時点で解体を行うこととしました。念のため件外建物解体までの保全を考えカギの交換を行いました。それから2か月ほど経ち、佐藤氏より移転先が決まって、三日後に引っ越すとの連絡が入りました。当日は私も立会い退去確認を行いました。家具類についても中古の家具屋に売却することができたらしくあまり大きな残置物はありませんでした。約定に従い明渡料の残金100万円を支払いついに明渡しが完了したのです。その後直ちに件外建物の解体工事に入り、遠藤氏もリフォームの打ち合わせに入りました。ここまでくると私の出る幕ではありません。その後遠藤氏より新居にご招待され、お伺いすると件外建物の跡地にはちょっとした池も有り、なかなか風情のあるお庭ができていました。当初の予算に比べるとリフォーム関係が少しかかってしまったとでしたが、かなりこだわったらしく奥様がおっしゃるには少しどころじゃなかったそうです(笑)。遠藤氏も奥様も大満足らしく、私としても非常にやりがいのあった案件でした。お気軽にご相談下さい。ダルマのはまだへのご相談はTEL.048-662-9440まずはお気軽にご相談下さい。地上権と賃借権の違い■不動産競売とは?競売とは、裁判所が債務(借入金や未払い金)を返済できなくなった人の所有不動産を強制的に売却し、その代金を返済に充てる手続きのことです。くわしく!■入札代行システム会社員だから昼間は忙しくて動けない。そんな方はこちらをクリック■任意売却するには?任意売却で競売より高く売れる可能性がでてきます。プロによる用語解説です■お問い合わせお気軽にお問い合わせください。■サイトマップ■トップページへ競売をお考えの方は必ずお読み下さい。実際の競売実例紹介です2020年2月22日(土)■お問い合わせ■第176号:令和2年2月越谷地裁私の注目物件です。(物件情報)ヘッドラインはこちらから。