19:27:13賃貸募集開始!!2部屋賃貸募集開始しました。西荻窪駅徒歩5分と好立地です。コンクリート打ち放しの建物です。お問い合わせお待ちしております。前回「空き家譲渡特例」の1つのケースを説明しました。1つに敷地に用途が異なる建物があり、柵などで区分けされてる場合でした。内容は前回ブログをご覧ください。今回は生け垣や柵等が無い場合です。生け垣などで区切られてる場合は、生け垣の内外の敷地面積で按分すればよいわけですが、区分けされてない場合は計算方法が変わります。建物の水平投影面積(簡単に言うと建ぺい率です)で按分します。自宅の水平投影面積は1Fの100�uです。アパートは50�uです。建物を解体して24000万円で売りました。自宅土地に該当する価格は24000万円×100�u(自宅投影面積)/(100�u+50�u)=16000万円となり、価格1億円以内という条件から外れてしまいますので、空き家譲渡特例は適用されません。したことで税額が数百万円変わることもあります。現状を把握し将来の対策を立てましょう。「空き家譲渡特例」についてご相談がありました。同様の事例で説明したいと思います。下図のような土地・建物を相続したとします。400�uの土地に被相続人自宅家屋とアパート(空室)があります。土地は自宅用とアパート用に分筆されていません。生け垣(塀でも柵でも良いです)で分けられてるだけです。この土地を更地にして、24,000万円で売却しました。どのように計算したら良いでしょうか。単純に400�uをそれぞれの建物面積で按分すると考えられた方は間違いです。自宅に該当する土地面積は400�u×150�u(自宅建物面積)/「150�u+100�u」(自宅+アパート面積)=240�u自宅に該当する価格は24,000万円×240�u/400�u=14,400万円アパートに該当する価格は24,000万円×160�u/400�u=9,600万円となります。この間違った計算では自宅に該当する価格が1億円を超えますので特例は適用されません。生け垣で区切られてる部分を測量して計算します。生け垣内の自宅部分敷地面積は150�uでした。よってアパート敷地面積は250�uとなります。自宅敷地の価格は24,000万円×150�u/400�u=9,000万円アパート部分の土地価格は24,000万円×250�u/400�u=15,000万円となります。1億円以内ですので自宅土地については特例が適用されます。次回は生け垣や塀で区切られていないケースを説明します。20:53:13野村克也の目!!野村克也さんがお亡くなりになりました、大変残念です。野球界のみならず、あらゆる分野を見渡しても稀有な存在の方だったと思います。野村さんの凄さはやはり言葉の力だと思います。説得力があり、核心を突き、「なるほどなぁ〜」とほんとに感心してしまいます。野村さんほどついつい引き込まれてしまう発言をされる方はなかなかいません。思い浮かぶのは樹木希林くらいでしょうか。私が野村さんを「この人凄いな」と思ったのは、週刊朝日に連載されてた「野村克也の目」という野球コラムを読んだときです。私が大学生の時だったと思うので30数年前です。当時の野球評論家や解説者とは明らかに違う掘り下げた内容のものでした。「なぜああいうプレーをしたのか」「なぜこういう結果になったのか」といった原因と結果等々が論理的でわかりやすく書かれていました。私はこの連載を楽しみにしていて、毎週毎週本屋やコンビニで立ち読みしました。(お金が無かったので...・。・)4,5年前に野村さんの本を買いました。1回読んでそれきりだったのですが、再度読み直しました。ためになる言葉のオンパレードです。これで630円(税別)は安いです。全ての言葉通りできたらすごいところに行けそうですが、私には1つでも難しいかもしれません。