2015.10.19この記事は約8分で読めます。ここ最近、日本では空き家問題がとても深刻化していています。日本の空室数の推移としては年々増加傾向ではあったものの、ここ数年は特に社会問題として取り上げられており、加えて空き家問題もより注目されてきています。「空き家」とは文字通り誰も住んでいない建物、使用されずに放置され続けている建物の事です。空き家の定義は?現状、明確な判断基準はまだ固まっていませんが、一般的に以下のように定義されています。管理状況や物件所有者の主張など客観的な視点をもとに「空き家かどうか?」を判断します。調査によると平成25年時点での空き家総数は820万戸にもなり、全総住宅数の13.5%を占めると言われます。年々増加傾向で、このままのペースだと10年後には20%を超えるとも言われています。以下のような問題が想定されます。空き家や空室率の問題についてはこちらの記事でより詳しく説明しています。空き家にはさまざまな問題が潜んでいます。その対策として施行されたのが「空き家対策措置法案」です。全面施行その上で、倒壊や(放火を含めた)火災の危険性が高かったり、不審者の侵入などが予想されるような建物については厳格な対策を行う必要があると考えられていました。空き家対策措置法には、主に以下のような法的効力が含められています。本来であれば、例え空き家だとしても、勝手に敷地内に立ち入ると「不法侵入」になりますし、断り無く取り壊したりすると「器物破損」や「財産権の侵害」に問われますが、空き家対策措置法により地方自治体に対して大きな権限が与えられることになります。納税者情報をもとに自治体の調査が始まる空き家には基本的に人が住んでおらず、管理や手入れも放置されていることが多いため、所有者の特定が難しい場合も想定されます。所有者を割り出し、情報の一元化(データベース化)を進めていきます。悪質な空き家は「特定空き家」に認定される空き家の問題点はさまざまですが、以下のように特に悪質な空き家を「特定空き家」と認定し、より厳しいペナルティが課せられてしまいます。物理的に倒壊の危険性がある考えられる犯罪などのトラブルの温床になる恐れがある衛生面での悪影響が考えられる景観を大きく損ねている空き家対策法により特定空き家と認定されたり疑われた場合は、立ち入り調査が行われます。調査の拒否や妨害などをすると罰金対象になる事もあります。立ち入り調査の結果、空き家に問題があれば、庭の植栽、雑草の手入れなどの「助言」や建物の修繕や解体などの「指導」などを受けることになります。助言や指導を受けた場合は、一定の猶予期限内に対応が求められ、期間内に対応しない場合は住宅用地の特例(軽減税率)が解除されてしまいます。住宅用地特例が解除される猶予期限内に適切な対応をしなかった場合、より強制力の高い「勧告」を受けます。勧告を受けると固定資産税と都市計画税の住宅用地の特例(軽減処置)が解除されてしまいます。住宅用地特性(軽減処置)の存在が指摘されています。課税標準の特例が適応されることによって、もし誰も入居者が入らなくても空き家の状態を維持することによりさら地のままよりも安い税金で済む仕組みになっています。3倍になってしまう訳です。実際の負担としては評価額の70%が課税対象額となるため、固定資産税は4.2倍(6倍✕70%)になります。要するに所有者としては大きな負担増を強いられる形となります。そのため、今まではさら地のまま保有するよりもボロ物件でも建てておいた方が軽減税率の都合上お得だった訳ですが、今後は特定空き家と認定された場合、この減免措置が廃止され、所有者としてはより大きな負担増を強いられる事になります。固定資産税や都市計画税についてはこちらの記事で詳しく説明しています。最終的には強制撤去も!勧告を受けたにも関わらず、その後もずっと対応を怠る場合、自治体から厳しい「命令」が下されます。命令には「ペナルティとして50万円以下の罰金」が課せられたり、地方自治体の権限により「行政代執行(建物の強制撤去)」されることもあります。当然ながら解体費用は所有者の負担となります。対応次第では軽減税率の継続や解体費用の一部補助などのフォローも検討されるようですが、詳細は情報はまだ分かりません。「空き家を無くす」と考えると少し気が遠くなりますが、それでも改善に向かえば間違いなく街全体としてもプラスになります。市町村の方や費用等の負担もかなり大きいはずですが、自分の住んでいる街が少しでも良くなるように期待したいですね。空き家対策措置法案をチャンスと捉えるかピンチと捉えるかはそれぞれ考えがあると思いますが、これからはより良い(中古・築古)物件を識別する力がより一層大切になります。今後、空き家を放置しずらい環境になると「空き家をどのように処理するか?」も重要になります。以下のような対応策が考えられます。空き家の有効活用方法の一つとして「空き家バンク制度」があります。空き家バンクの目的は、使われていない空き家や空き地を蘇らせ、有効活用することで、景観の悪化を抑制すると共に、地域の活性化や定住者の促進などを目指すための制度です。空き家バンクは以下のような特徴があります。空き家を「貸したい人」「売りたい人」が情報を提供する空き家を「借りたい人」「買いたい人」が利用の申込をする各地方自治体ごとに独自に運営・管理されている解体や修繕のための補助金(上限あり)や支援制度が備わっていることもある全ての自治体で空き家バンクが運用されている訳ではない現地視察や契約等は個人間で調整してすすめる地方自治体は仲介はするが契約の締結には関与しない民間(LIFULLとアットホーム)に委託された「全国版の空き家バンク」もある地域活性化や過疎化対策にも期待される問い合わせ窓口としても、不動産仲介業者のように営利目的の手数料ビジネスを目的とした営業担当では無く、地方自治体の職員が対応してくれるため、何となく安心感も得られるはずです。保有されている方も多いですが、今後はむしろホームインスペクター(住宅診断士)のような物件そのものの価値を評価できるスキルを持つ事も面白いかもしれませんね。スポンサーリンク空き家が解消するとライバル物件は増える?固定資産税を適正に納めてもらう事に加え、地域の景観・治安も良くなり活性化が期待できるのは良い事です。その結果、空き家の所有者としては物件を放置し続ける理由(メリット)も無くなり、高額な修繕費が必要となるのであれば安値でも良いから売却を検討せざるを得なくなります。今まで問題視されてきた高い空室率の原因は空き家を放置し積極的な不動産経営を行ってこなかった家主(物件所有者)の割合いが多かった事が一つの理由ですが、今後はそのように放置された空き家の数は減っていくはずですし、誰も住みつかなかったような空き家に対して実力(ノウハウや人脈)のある家主や不動産業者が修繕やリフォームによって健全な物件に蘇えらせる事になります。言う事は、既存物件を所有している一般の家主からすれば「ライバル物件が増える」訳なので、それは脅威になるかもしれません。今まではしっかりとした管理や修繕を怠り放置され続けてきた物件が空室物件の一部をしめていた訳ですが、今後はしっかりとしたメンテナンスと行っても空室になってしまうと言うリスクも増えてきます。しても空き家ビジネスに積極的に取り組む事になると思います。して考えていることや体験談などを掲載しています。これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。最新情報をお届けします。異なる借上げシステムの重要性の違い東京の投資用マンションには多くの販売会社で空室リスクを軽減するための借上げシステムが用意されています。不動産経営をする家主は誰もが空室を減らし満室経営を継続したと考えているはずです。空室が発生してしまうとその空室を埋めるためにいろいろと試行錯誤をすると思います。立地と価格のバランスは?賃貸需給の見極めが大切です不動産投資の空室リスクを考える時、人気の高い立地を探すことが大切です。「好立地」とは以下のような条件が挙げられます。・都心からの位置や最寄り駅からの距離が近いこと。家主としての一番の恐怖?繁忙期後に退去者が出でしまいました...先日、所有マンションの賃貸管理を委託している管理会社から電話がありました。電話が掛かってくることはほとんど無いため若干戸惑いながら電話にでましたが...嫌な予感が的中です。乗降人員数をもとに今後の需要を見極めよう!不動産投資の空室対策としてもっとも大切は項目の一つが都心へのアクセスと利便性です。※画像は阪急電鉄の「駅別乗降人員」からです。住宅扶助の基準見直しで家主への影響は?2015年7月1日より生活保護受給者へ対する住宅扶助の基準が見直され、支給上限額が削減されます。生活保護制度とは経済的に困っている人に対して最低限の生活を遅れるように手助けすることを目的とした制度です。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。不動産経営139不動産市場10仲介会社1住宅ローン金利23保険契約13利回り11空室対策38老朽化対策16販売会社27未分類3税金対策38確定申告15節税方法23金融商品14株式投資3資産運用11雑記67FP備忘録10住宅25勉強会6老後資金8趣味13遊休地の活用5お問い合わせフォームお問い合わせにつきましては、下記の項目をご入力下さい。不動産経営139不動産市場10仲介会社1住宅ローン金利23保険契約13利回り11空室対策38老朽化対策16販売会社27未分類3税金対策38確定申告15節税方法23金融商品14株式投資3資産運用11雑記67FP備忘録10住宅25勉強会6老後資金8趣味13遊休地の活用5お問い合わせフォームお問い合わせにつきましては、下記の項目をご入力下さい。(必須)題名メッセージ本文タイトルとURLをコピーしました。