大切なのはこの経費と費用は実際に不動産投資を行うと必ず発生するお金だということです。物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合(※今回は月々の借入返済は含めていません)表面利回り⇒300万÷3000万×100=10%実質利回り⇒(300万-60万)÷(3000万+300万)=7.27%となります。表面利回りより実質利回りの方が%の数字が小さくなりますね。・利回りには表面利回りと実質利回りがあること・表面利回りより実質利回りがより現実に即した数字であること・年間諸経費と購入時の諸費用は必ず必要なお金であること・表面利回りに比べ実質利回りの方がより現実に近い数字となり%が小さくなること。・ネットやチラシに記載されている利回りはほぼ全て表面利回りということ・その理由の一つは「数字の見栄えを良くするため」ということ今回は、利回りには表面利回りと実質利回りがあるという話をしました。ネットやチラシには表面利回りばかり記載されていることは大きなポイントですので是非覚えておいてください。利回りを考えるこんにちは人生お役立ちブログの寺前です。前回は不動産投資をする際、物件の購入資金は銀行から借りるのが一般的であるとお話しました。お金を借りての投資のため相応のリスクが伴います。そのため計画的な投資が求められるわけです。何から考えればいいのでしょうか。今回はこの部分をお話ししていきます。【まず何から考える?】まず、最初に考えるのは利回りです。物件の広告など見るとどうしても物件価格や、年間の家賃収入に目が行きがちです。『年間家賃収入500万!』など書いてあると、いろいろ楽しそうなイメージが湧いてきそうなものですが、大切なのはそこではありません。要は投入した資金に対して、毎年いくらお金が返ってくるのかが重要なポイントです。利回りの計算式は次の通りです。100)例えば年間家賃収入が300万。物件価格が3000万の物件があるとします。この物件の利回りは年間家賃収入300万÷物件価格3000万×100で10%です。利回りが10%ということは10年で3000万の物件価格が回収できるという話です。逆に年間家賃収入が2倍の600万なら利回りは20%で回収は5年となるわけです。それぞれの回収年数を短いと考えるか長いと考えるかは人それぞれですが、銀行から借り入れをしている人は毎月の返済があるため、リミットがあります。年間100万円の家賃収入、物件3000万円の場合、利回りは3.3%です。投資分を回収するには約30年かかります。銀行から借り入れをした場合、当然毎月の返済が発生します。3000万の内500万を自己資金、残り2500万を銀行から借り入れ、20年で2500万を返済しなければならないとします。すると利息を無視しても毎月10万4000円は返済する必要があります(2500万÷20年÷12ヵ月)。これに対し毎月の家賃収入は8万3000円(100万÷12ヵ月)。返済が終了する20年間は毎月赤字という訳です。私なら毎月赤字(持ち出し)が発生する物件は買いません。少なくとも月々の返済金額<月々の家賃収入金額であることが最低条件(リミット)です。不動産投資に限りませんが、投資において利回りは非常に重要な指標です。投下資金に対してどの程度の見返り(利回り)があるのか。回りについて知っておく必要があります。次回は、この利回りには2種類あるというお話をします。事例で出した利回り3.3%の物件。毎月の赤字が続くため『私』は買わないと話しましたが、条件によってはこういった物件を選んで買う人もいます。興味があれば質問してみてくださいね。不動産を購入、お金はどうするのかこんにちは人生お役立ちブログの寺前です。今回は投資用の不動産を購入する際、お金はどうするのかというお話です。不動産投資に興味を持った人が最初にぶつかるのがお金の問題です。基本的に不動産は1000万単位の代物です。マンションの一室だけでもこのくらいするため、マンション1棟(建物丸ごと)購入しようと思うと億単位になります。千万や億単位の数字を見て『自分とは関係ないな』『どこの金持ちが買うんだろう』と考える人は多いです。現実はどうかと言うと、投資用不動産を買っているのは実はサラリーマンの方が非常に多いのです。それも平均年収くらいの人です。買えるのでしょうか、何十年も貯金していたから?もちろん貯金したお金で一括購入する人もいるかもしれません。大多数の人は不動産を購入する際、お金はどうしているのか?答えは『銀行から借りる』です。え?借金するの?怖い、、、と思われた方。何も考えず無計画に借金して不動産を買うと悲惨な末路が待っています。言っても、そもそも無計画だと基本的に銀行はお金を貸してくれませんのでご安心?ください(笑)。計画的とはどういうことなのか、何を考えればいいのか、次回はこの部分をお話しします。あなたはどちらを目指しますか?こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。前回は不動産投資には2種類あることをお伝えしました。今回は投資家自身、大家さんにもタイプが2つあるというお話です。メンテナンスなどなど。自主管理タイプ1⇒自分で直接管理するため、管理料など経費を抑えられる、やりがいを感じる2⇒自分で直接状況把握できるため安心(ノウハウも身につく)3⇒入居者と直接関わることが多いため濃い人間関係を期待できる4⇒直接関わっているためトラブルなどの芽が小さい内に解決できる管理委託タイプ1⇒管理会社が管理するため、時間の余裕や安心を感じる2⇒プロに任せられるので安心(24時間365日対応してくれる)3⇒入居者と直接関わることが少ないため煩わしい人間関係を回避できる4⇒直接関わっていないがトラブルが起きても管理会社が解決してくれる【メリットというよりは合う合わないの問題】それぞれの1~4は対応しています。話を比べてみるとメリットデメリットというよりは、人間関係や不動産との関わり方の合う合わないの部分が大きい事がわかります。濃い人間関係を苦手とするタイプにとって対人トラブルなどある自主管理は苦痛でしょうし、物事を直接自分の管理下に置きたいタイプにとっては管理を他人に丸投げするのは心配でしょう。【自分が目指すタイプに合った投資戦略が必要】どちらのタイプを目指すかは自由ですが、例えば管理会社に依頼したいと考えていても、資金繰りに余裕がないと自主管理をせざる得なくなる場合があります。反対に自主管理がしたくとも物件が遠方にあり過ぎると物理的に無理な場合もあるでしょう。これらは物件を購入してからの修正は難しいです。物件との距離などは自分が引っ越しでもしないと解決できません。なると、物件を購入する前の時点、つまり投資戦略を考える時点で自分はどちらのタイプの大家さんを目指すのか決めておく必要があります。大家さんには自主管理と管理委託の2タイプある。それぞれ自分の性格に合う合わないの部分が大きい。自分に合った選択をするためには投資戦略を考える時点で決めて必要がある。【最後に】どちらを選べばいいか分からない場合は先輩大家さんの実際の体験談を聞いてみましょう。大家さんが集うコミュニティーは全国各所にあるのでハードルはそれほど高くありません。自分の特徴、特性、強み弱みなどを知っておくことも有効です。自己分析ツールは色々あります。ウェルスダイナミクスやストレングスファインダーなども面白いツールです。気になった方は一度検索してみてください。自分の目指す大家さんに自分に合った方法でなれるよう全力で応援しています。あなたはどちらを目指しますか?Tweet広告を非表示にするコメントを書くもっと読む2017-05-16富の蛇口を2つ作ることこんにちは人生お役立ちブログの寺前です。今回は『富の蛇口を2つ作ること』についてお話します。給与収入や事業収入を1つ目の蛇口(収入源)と考え、これとは別にもう1つ蛇口を持つことを指します。仕事を2つ掛け持ちしたり、投資による収入をイメージしてもらえるといいかと思います。せどり、投資信託、FXなどがあります。【2つ目の蛇口を作るメリット】1全体収入が増える2片方の仕事がアウトになった場合にもう片方がセーフティネットとなる1は単純に足し算ですね。2については、例えば会社の倒産や解雇により収入が断ち切れた時、いきなり収入ゼロにはならず、もう一方の収入で生活を維持したり、立て直しを図ることができるということです。2のメリットについては収入源が1つだけだと得られにくい部分ですね。【A】自分自身がメインプレイヤーとして働く仕事(収入)【B】メインは他に任し自分は管理者として働く仕事(収入)【A】⇒自分がメインプレイヤー、つまり自分が最前線で直接関わるタイプの仕事を2つこなしている状態です。オーナー兼料理長として飲食業の会社を2社経営している。日中は勤め先の仕事、夜はコンビニでアルバイトをしている。【B】⇒管理やメンテナンスは自分だが、お金を稼ぐ主体(メインプレイヤー)は別にあり自分は間接的にかかわるタイプの仕事です。(この場合所有している不動産や株式が主体となる)。オーナー兼料理長として飲食業の会社を1社経営、加えて賃貸不動産をから収入を得ている。日中は勤め先の仕事をし、定期的に株の配当金や優待商品を得ている。【Aのメリット】⇒例えば自分がやりたい仕事が2分野ある場合両立させられる。自分がメインプレイヤーとして取舵ができるため仕事の強弱のコントロールもつけやすく、それぞれの相乗効果も期待できる。仕事(収入)と自分が直結しているため、頑張れば頑張るだけ結果にも反映されやすい。【Bのメリット】⇒自分がメインプレイヤーでないため、Aに比べ割かれる時間が少ない。収入が自分の健康、精神状態の不調からの影響を受けにくい。仮に本人がダウンしてしまっても、半自動的に収入を確保できるため安心感が得られる。経済リスクがある行動時に経済基盤として機能する。【Aの注意点】⇒自分がメインプレイやーのため、自身の健康や精神状態が良くも悪くも仕事(収入)に直接影響を与える。好調の時は結果も比例して良くなるが、逆に自分が不調になった場合には結果も比例して悪くなってしまう。仮に本人がダウンしてしまった場合、仕事も回らなくなるためセーフティーネットとしての機能が働かない。(ただしチーム作りなどにより、ある程度仕事が自動化できれいれば解決できる)【Bの注意点】⇒自分の状態と収入の関係が間接的(管理やメンテナンス)であるため、不調時の影響は少ないがその分、自身の努力によるプラスの影響も反映されにくい。Aに比べBの収入源は選択の幅が狭まるため、やりたい事、得意なことを選べない可能性がある。上記の通りAとBに優劣はなく要は戦略の違いです。拡大と発展を重視する方はAの方が、堅実と安全を重視する方はBの方が向いていると言えます。ご自身のライフプランに合った戦略はどちらでしょうか。因みに私はBの戦略をとり、不動産投資を実行中です。理由は2つあり、1つ目は今後の挑戦に対するリスクヘッジのため。2つ目は単純に不動産が好きなためです。・2つ蛇口(収入源)を作ること・その蛇口(収入源)には2種類ありそれぞれにメリットがあることについてお話させて頂きました。多くの人は1つの仕事(収入源)に対し深く専門的に取り組んでいます。1つの分野に特化することは『強み』であり素晴らしい戦略ですが『他のやり方もある』ということを知っていると、人生に選択の幅が広がりますよね。あなたの最高のライフプラン設計を作り上げてくださいね。不動産投資は大きく分けると2種類しかないこんにちは、人生お役立ちブログの寺前です。今回は不動産投資についてのお話です。人生において盤石な経済基盤を築くことは非常に大切です。不動産投資はそのための選択手段の一つとなり得ますが、動かす単価が大きいため初めての人には不安を感じる人も多いようです。バブル時代のイメージも不安要素の一因のようですね。(昔に比べ少し薄まりましたが)。そこで今回は『不動産投資って興味はあるけどよくわからない、、』という方に全体の大枠を掴んでもらうためのキッカケとして『不動産投資は2種類しかない』というお話をさせて頂きます。不動産投資とは、不動産を対象とした投資。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為である。(Wikipediaより)基本これが全てです。要するに不動産投資は『インカムゲイン目的の投資』か『キャピタルゲイン目的の投資』の二種類しかないということです。基礎中の基礎ですが、もし知らなかった人は必ず覚えてください。以下『インカムゲイン目的とキャピタルゲイン目的の投資の違いが分からない!』という方向けにザックリ説明。⇒貸すことが前提のため、とにかく安定して借り手が付く物件であることが重要。⇒売ることが前提のため、とにかく物件価値が値上がりする物件であることが重要。(両方の要素を満たすことを目的にした投資もありますが、結局はこの二つの組み合わせです。世の中には不動産投資に関する書籍、セミナーなど非常にたくさんありますが、基本的に『インカムゲイン目的』か『キャピタルゲイン目的』のどちらかに特化したものが大半です。2つとも不動産投資には違いありませんが、対象とする物件や戦略が全く違うため、投資の種類を知らずに闇雲に話を聞いてしまうと「みんな全然違う事を言ってる、、、誰が正しいの?」と混乱します。【新築VS中古、地方VS都心、リフォームVS建替えどちらがいいか!】といったタイトルのセミナーがありますが、インカムゲイン目的かキャピタルゲイン目的かで、内容も答えも全く違ってきます。1自分はインカムゲイン目的の手法を学びたいのか、キャピタルゲイン目的の手法を学びたいのか。2今から受けようとするセミナーはどちらを目的にしたものなのか。この2つは必ずセミナーに行く前に確認する必要があります。なければ、「A社には新築を勧められたけど、B社には絶対中古物件だと言われた、、、どちらも正しく聞こえるけど一体どちらが正解なんだ、、」と悩んでしまいます。例えるならナイフとフォークのどちらが優れてるかに時間を割いて悩むのと同じですね。『自分が何を食べたいのか=どうしたいのかによる』という訳です。目的によって正解も変わります。自分にとっての正解に悩むのは『目的を決めてから』ですね。同じインカムゲイン目的のセミナーの中でもリスクの考え方などが違えば当然内容や戦略は変わる訳ですが、最低限インカムゲイン目的か、キャピタルゲイン目的か区別することができれば、不要な混乱にエネルギーを割くことがなくなります。これはセミナーに限らず書店で不動産投資の本を購入する際も同じです。最初にお伝えした通り、不動産投資は大きく分けると2種類しかありません。どちらが優れているかという問いに正解はなく、『自分自身がどうしたいのか』を決めることが大切だということです。不動産投資は奥が深く、複雑な手法や情報が数多くあります。ベースとなるのはこの2つです。そのことを頭の片隅に置いて頂き、少しでも効率的にあなたの経済基盤を築いて頂ければ嬉しい限りです。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。