【4月決算REIT】続く大口テナントの退去通知。リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。主要指数&指標REIT今昔物語リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。【4月決算REIT】続く大口テナントの退去通知。インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の業績をcheck!Tweet【4月決算REIT】続く大口テナントの退去通知。主な特徴などインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)は、2014年に上場となったオフィス特化型のリートです。資産運用会社は、インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インクという長い名称ですが、スポンサーは、独立系運用会社インベスコ・リミテッドとなっています。このインベスコ・リミテッドは、ニューヨーク証券取引所に上場されています(S&P500種株価指数の採用銘柄)。同じグループ企業には、インベスコ・アセット・マネジメント株式会社もあり、日本で投資信託を運用したりもしています。直近の業績は?第5期(2016年10月期)の業績は、説明会資料の9ページです。36第5期は、28年6月に5物件を新規に買い入れましたので、賃貸収入が増となっています。水道光熱費を大幅に抑え、賃貸収益費用が縮減されたため、影響利益以下も増益となっています。これらのことが寄与し、分配金は前期比36プラスとなりました。今後の見通し次に、第6期(2017年4月期)の業績予想が説明会資料の10ページにあります。+790第6期は、引き続き営業収益が増え、第5期のような公募増資による口数の増加もありませんので、この営業収益の増が一口あたりの分配金に大きく寄与しています。790円もの増加ですね。このことは、以前にも記事にしておりますが、第6期には、トリトンスクエアZ売却益の売却益(+783百万)が含まれていますので、第6期だけの特別な利益となります。トリトンスクエアZの売却益を除いたら、分配金2,687円となっていたようですので、これは第4期の水準ですね。インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の7%超の利回りは、見かけ上の話であることに要注意。このトリトンスクエアZを28年12月に売却し、29年1月に錦糸町プライムタワーを買い入れる物件入替を実施しています。この物件入替を行わなかったら、分配金は、2,572円となっていたので、やってよかったよねということが説明会資料の18ページに書かれているので、注目です。注目されるべきは、次期である第7期(2017年10月期)でしょう。新規5物件の固都税は、この第7期から始まります。なると、錦糸町プライムタワーの通期寄与もあるわけですが、固都税の伸び(143百万)を吸収できるとも思えませんので、第4期分配金である2,697円と同水準からそれ未満となるのではないでしょうか。稼働率の低下また、説明会資料の33ページには、第5期から第6期にかけての稼働率の推移と予想が掲載されています。第6期は、複数のテナント退去が予定されており、第5期には、全体稼働率99%程度だったものが、第6期には95%台にまで低下する見込みです(恵比寿プライムスクエア及び仙台本町ビル、恵比寿プライムスクエア及び名古屋プライムセントラルタワー)。物件の売却益に隠れていますが、巡航収益は低下すると見込んで業績予想がなされているのですが、逆に言えば、これらのリーシングが順調に実施された場合は、収益が上振れる可能性もありますね。直近のリリースなお、直近29.3.30のリリースにてアクア堂島東館を日本ビルファンド投資法人(8951)から取得することが発表されました。20億円程度の物件ですから、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)のポートフォリオの中でも最も小ぶりです。手元資金での取得とのことですから、そのまま92百万程度の営業収益の積み上げとなります。最後に、主な投資指標です。29.4.6現在の投資口価格98,500で、直近の物件取得を考慮し、第4期の分配金2,697円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。その場合、分配金利回りは、約5.4%となります。本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約4.9%です。japan-reitで公表されているNAV倍率は、0.85%です。当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間5,880,708千円でありますから、1口あたりFFOが7,210円程度となり、投資口価格の約7.3%です。本業の収益力をはかるNOI利回り。・リート(REIT)の3つの価値から投資指標の1つであるNAV倍率を考える。スポンサーリンクTweetコメントこの記事へのコメントはありません。コメントする返信をキャンセルする。名前(必須)メール(必須)※メールアドレスは公開されません。【リート考】リートにおける良い増資(PO)と悪い増資の見定め方。≫トップへ戻る→リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。【1月決算REIT】POを発表したヘルスケア&メディカル投資法人(3455)の業績をcheck!【2月決算REIT】SIA不動産投資法人(3290)の投資口価格の低迷が続くワケ。【2月REIT決算】合併による再スタートを切った大和ハウスリート投資法人(8984)の見通し。ツイートRankingこのブログがお役に立ちましたら、1クリックお願いします。リート(REIT,不動産投資信託)の話をしよう。