心よりお悔やみとお見舞いを申し上げます。一日も早い復旧そして復興を心からお祈りしております。いつもメールニュースの講読ありがとうございます。毎日が花見です・・・。お昼休みに、近くの公園や川で満開を過ぎた桜を見に行ってます。事務所から歩いていける距離にあるんですよ。http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/このメルマガを出したらレンタル収納ビジネスマスター講座1期の会員さんの講義をするためいまから新幹線で東京へ出張です。地震がなければいいんですが。竹末がメーカー時代の20年間に245棟、1149戸、100億以上のアパートやマンションを建設したことはいつもお話していますね。地震で損壊したものはありませんでしたが1件だけ内部出火による火災がありました。それは築15年、軽量鉄骨のプレファブ、3DK4戸の建物で、知らせを聞いたのはクライアントからでした。建てたのはメーカーなので建築専門的な視点からアドバイスが欲しいということでした。現地を早速見に行ってみると1階から出火して2階に燃え移り上、下の2戸分が半焼していました。横についている2戸分は少し焦げたぐらいで内部は消防の際の水で水浸しという状態です。出火原因は子供の火遊びからということでした。軽量といえど構造体が鉄骨です。外から見ると姿かたちはそのままの状態で残っていて全体を通してみると全焼には見えません。部屋に入ってどの程度の延焼状況か確認してみると、黒焦げでまったく使い物になりません。鉄骨の構造体の柱や梁は鉄ですから燃えにくいのでしょう。形は残っていましたが、火災時に出る高熱によって鉄骨の梁が曲がっていました。構造体がこういう状態ではスケルトンリフォームという手法も不可能です。残った2戸については水だけの被害ですから内部を全面的にリフォームすれば再生は可能です。結局、クライアントが取った解決策は全てを「解体」という結論でした。現在の状態で、残った住人が継続して住むことは難しいですしリフォームしたり増築したりして延命させるぐらいなら解体費もそんなには掛かりませんから「あっさり壊した方が良い」という結論になるのです。火災保険金がある程度見込めればの話ですが。借入金も当時は20年ローンで組んでいましたので元金残額も保険金で補える額でした。クライアントは貧乏不動産投資家と比べて地主(富裕層)さんですからローン返済などたいした額ではありません。無用の長物を何時までも晒しておくわけにはいきませんから3週間で解体です。このことから私が学習したのはアパートやマンションのような事業物件が地震や火災の被害に会ってたとえ一部が損壊し残りが助かったとしても「物件の全てが使用できない状態になる」こともあり得るということがよーくわかりました。今回の地震で被害に会った大家さんこれからいつ何時こういったことがあるかもしれません。下手をすると入居者0になって建物だけが残り、借入元金や返済金に追われ売却もできず、ついに「破産」ということも考えられます。我々大家はこのようなリスクを回避する方法、対策を事前に考えておかなければなりません。そのために耐震診断や耐震工事なども視野に入れておくべきでしょう。取得する物件があれば、建物の構造についても見識を深めるべきでしょう。「安心」はお金で買うものです。最後までお読みいただきありがとうございます。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。