vol.00202おはようございます。空室対策アドバイザーの竹末です。いつもメールニュースの講読ありがとうございます。前回、お話したことをもう、忘れている人もいますのでもう一度、確認しますね。20年以上、30年以上の借家を合わせると全体の約6割ぐらいあります。以上を加えると、70%はあるといわれています。前回のメルマガでお話したようにhttp://www.kuusitsu110.com/saisingo.htm大半のアパート経営者が、築30年前後で「リフォームか建て替えか」の選択をしなければなりません。現実には原状回復だけで済ませている場合が多いですがこんな時代では、その程度ぐらいのリフォームでお茶を濁しても入居者から選ばれることはありません。今までのように、敷金の範囲内で済ませるような経営手法はとっくに限界に来ているんですね。したがって、これからの老朽化物件は、リフォーム、リノベーション投資することが必須になってくるでしょう。アパートやマンションの空室を埋めるためには、お金を掛けなくてはならない賃貸大競争時代に突入したのです。そもそもリフォームの目的って、いったい、何なんでしょう?考えてみましょう。考えている人が多いようです。リフォームの目的はこれだけが全てではないのです。建物を最低30年間良好な状態でキープさせるためにリフォーム、リノベーションは10〜15年にたった一度しかないチャンスなんです。いったチャンスに、建物を再生し新たなスタートを切ることができる手法が「リフォーム」なんです。「リフォーム」にはこんな重要な役割もあるんですね。建物に新たな生命を吹き込んで不死鳥のごとく蘇る「リフォーム」。「リノベーション」と言い換えてもいいかもしれません。前述のように、リフォームについてその程度の認識しかない人は大変、「損をしている」ということです。これで、一安心だと本人は満足しているようですがあなたが、「再挑戦する機会を自ら放棄している」のは大変残念なことなんですね。大枚をはたいてリフォームしているにもかかわらず大きな「費用対効果」を発揮できていないのですから。この「費用対効果」というのはどういうことかというと「空室対策の効果」ということなんです。大家さんはリフォームやリノベーションについて研究を怠らず常に情報収集し努力を惜しまないことです。スキルを磨くことです。今年、私がコンサルした60代の女性大家さんは普通であれば、物件を購入してチョッとだけ手直ししてそのまま賃貸市場に出すところが建物に大金を投入するのを全然、躊躇わなかった。物件は築25年の木造アパートでしたが自分でリフォームを研究し工務店の知恵を借りながら見事な7つのリフォームデザインを各部屋に施したところ10室もの空室があった部屋をたった、2週間で満室にしたんです。失礼ですが、リフォーム前は何の変哲もない時代遅れのアパートです。部屋は25年も経った古臭い、畳を敷いた和室で改装するのにお金が掛かるなと私は思っていました。今回外観にはほとんど手を加えませんでした。一部屋当たり投資回収期間が一年ぐらいのコストで見事に10部屋を再生させたのです。このリフォームに、ここまでの力があるとは私も考えていませんでした。このきびしい賃貸市況なので10戸の空室が埋まるまで1ヶ月から2ヶ月かなぁと予想していましたが蓋を開けてみると本当にわずか2週間で決まってしまったんです。内心、今回だけはびっくりしました。結局、考えてみると「思いっきり」なんですね。ほとんどの大家さんが何とかお金をかけずにいろんなノウハウを駆使して努力はしているけれど「時間が解決するだろう」と不動産屋さんの吉報を待っていてもいつになってもいい話は来ない。待っていれば何とかなるだろうと、またずるずると時間が経ち結果、半年が経ち、あっという間に一年が過ぎてしまう。「こりゃあ、景気が悪いから、どうにもならない」と最後には諦めてしまうんですね。諦めるんなら、最後だと思って悪あがきをしてみたら?そう、「リフォームコスト投資」をするんですよ。何も、有り金全部を叩けとはいってません。最低限の金額を決めてチャレンジしてみるんですよ。投資金額が家賃の1.0年分とか1.5年分とか、そこまで限度額を決めて物件を再生するんですよ。おとなしく不動産やさんの電話が掛かるのを待ち続けるんですか?保証がなければ、成果が出るまで、1部屋だけでも実験したらいいじゃないですか!やってみて、試してみて、成果が出なければそこで止めたらいいしもし、成果が出れば、同じように他の空室の部屋もリフォームしてもよいでしょ。要は、「何も行動しなければ、何も起こらない」ってことなんですよ。何度も言いますが「思いっきり」なんですね。入居者が感動する!小予算のリフォームデザインの方法は「空室対策実践マニュアル」のスペシャル特典2で説明しています。http://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm#tokuten2最後までお読みいただきありがとうございます。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。