「この部屋で誰かが殺された」「シロアリ被害がある」などのトラブルを抱えた物件を事故物件といいます。事故物件の売主には、購入を希望している人に対してトラブルがある事実を伝えなくてはならないという「告知義務」があります。この記事では「事故物件」の代表例を3つ挙げながら「告知義務」を果たすべきケースついて解説するほか、買主とのトラブルを避ける方法も説明します。事故物件とは、瑕疵(かし)のある物件のことを指します。瑕疵とは、本来備わっているべき性能や機能、品質などが欠けている状態を指す法律用語です。具体的にどのような瑕疵があって事故物件となってしまうのか見てみましょう。殺人事件や火災など、自然死以外で人が亡くなっているような「心理的に住み心地のよくない物件」のことを指します。具体的には以下のようなものが挙げられます。住宅で自殺があった同じマンション内で過去に何らかの事件があった住宅で誰かが亡くなったが、発見が遅れ遺体が腐乱した近隣で事件や事故、火災などがあった住宅で殺人事件があった心理的瑕疵物件は敬遠されがちなので、相場よりも安い金額で売り・貸しに出ていることがほとんどです。参考までに、心理的瑕疵物件の割引率の一例がこちらです。殺人事件の場合:3~5割程度このように、心理的瑕疵物件はかなり相場より値引かれる場合が多い上に、物理的な欠陥はほとんどないので、気にならない人にとっては「格安優良物件」となる可能性があります。物件に心理的瑕疵があるかどうか自分で調べることもできます。その場合は以下のようなポイントに気をつけてみて下さい。売る方法とは?できるだけ高値で売却するポイントある日突然、所有していた物件が「事故物件」になってしまうことがあります。売却を検討しても「事故物件なんて売れないのでは」と不安になることもあるかもしれません。事故物件を売るには、またできるだけ高く売るにはどうしたら良いのかを解説します。心理的瑕疵のある物件に関しては、どのくらいの期限にわたって告知義務が果たされるべきなのかという明確なルールはありません。判例を引用しながら、告知義務の期間についてどのように判断がされてきたのか見ていきましょう。事件の概要:全129戸あるマンションの1戸で1年数カ月前に自殺者が出た。このマンションの部屋を貸し出す際に、貸主は借主にその事実を告げなかった。裁判所の判決:1年数カ月前に自殺があった事実は、当該建物を賃借して居住することを実際上困難にする可能性が高く、信義則上告知すべき義務があった。この判例では、1年数カ月前の自殺ならば「契約の締結に影響を与える事項」と認められるので、その事実を告知する義務があるとしました。事件の概要:更地の土地について売り主Yと買主Xが平成20年12月1日に売買契約を交わし、平成21年1月30日に決済した。実は約20年前の昭和61年、当時その場所に建っていた建物の所有者Aの内縁の妻が息子に殺害され、遺体がバラバラにされて山中に埋められるという事件が起きていた。昭和63年3月には、Aの娘が建物2階のベランダで首つり自殺をしたことが判明した。建物は平成元年に取り壊されている。Xは決済後にこの事件を知ったが、Yは契約当時、事件について知らなかったものの、決済前日にはその認識を持っていた。裁判所の判決:本件建物内の自殺等から四半世紀近くが経過し、自殺のあった建物も自殺から約1年後に取り壊され、売買のときには更地であった。マイホームを建築する目的で土地の取得を希望する者が、本件建物内での自殺の事実が近隣住民の記憶に残っている状況下において、他の物件があるにもかかわらず敢えて本件土地を選択して取得を希望することは考えにくい。よって、Yが本件土地上で過去に自殺があったとの事実を認識していた場合には、これをXらに説明する義務を負うものというべきである。事件後20年が経過し建物自体も現存していないため、通常であれば自殺等の事情は薄まっていると考えられます。この件においては「息子が内縁の妻の遺体をバラバラにして遺棄した」という事件のショックが大きく、近隣住民らの嫌悪感が未だ薄まっていないと判断されたため、長い時間が経っても「瑕疵物件」と認められたようです。このように、社会に対し大きな影響を与えた事件の舞台は、何十年という時間が経っても「瑕疵物件」と認定される可能性があります。それとは対象的に、平成19年東京都世田谷区で起きた単身者用ワンルーム物件での自殺に関する東京地裁では以下の判決が下されました。「自殺事故の後の最初の賃借人には自殺事故があったことを告知する義務がある。世間の耳目を集めるような特段の事情があるとも認められないため、当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情が生じない限り、次の賃借希望者に対しては自殺事故があったことを告知する義務はない。世間で特に注目を集めなかった自殺事故に関しては、その事件後初めて入居する人以外には告知しなくてよいとしています。判例を見てきたとおり、事故物件の告知義務の判断基準には明確なものが存在せず、それぞれの状況で判断されます。事故物件を扱うことになったら、今回挙げたような判例だけを参考にするのではなく、法律のプロである弁護士や事故物件の専門家などにアドバイスを受けることをおすすめします。お近くの不動産問題に強い弁護士が見つかります。「土地や建物に物理的な重大欠陥がある」物件のことです。建物と土地、それぞれ代表的な瑕疵の例をご紹介します。土地の境界があいまいで、周囲の物件が自分の土地を侵食している地盤がゆがんでいる化学物質などで土壌が汚染されている地中に障害物や埋蔵物がある極端に立地が悪い地盤が沈んでいるこの物理的瑕疵は目に見えるものばかりなので、心理的瑕疵に比べると非常にわかりやすい瑕疵です。一目で分からなくともプロに依頼すれば瑕疵の有無を確認することができます。この物理的瑕疵物件の場合、建物や土地そのものに欠陥があり、実害が出る可能性があるので、なかなか借り主や買い手がつきにくいのが現状です。物理的瑕疵に関しては欠陥が解消されるまで入居者に対しその事実を告知しなければなりません。「その土地や建物が、法律に違反しているなどの理由で自由な利用が阻害されている場合」の物件を法的瑕疵物件と言います。3つですが、以下のような状態であれば法的瑕疵物件に該当すると見なされます。ある物件が「計画道路指定」を受けているため、建築制限がある容積率が法の基準を満たしていない火災報知機やスプリンクラーなどの防災設備が古い接道義務を守っていない法的瑕疵物件は法規定を満たしていないため、正式な融資の対象にならず住宅ローンを利用できません。場合によっては建て替えができないこともあります。建て替えることができたとしても、現在の建物より小さく狭い建物になる可能性があります。以上の理由から、法的瑕疵物件を売買することは非常に困難であると言えます。法的瑕疵があるかどうか確認するには、各自治体の建設課や都市政策課など担当部署に問い合わせる必要があります。法的瑕疵も物理的瑕疵と同じように、瑕疵が解消されない限り購入希望者への告知義務があります。「何らかのトラブルを抱えた不動産物件」を「事故物件」と言いますが、もし自分が保有する物件が事故物件になってしまった場合、なにより気がかりなのは「この物件は果たして売却することが出来るのだろうか」ということではないでしょうか。この記事では、「事故物件とは何か」「売却するにはどうしたらよいのか」について、以下で解説してい...告知義務を怠ると契約解除や賠償金の支払いが発生する瑕疵のある物件は価格が下がるうえに買い手がつきにくくなるため、「なるべく瑕疵の事実を伝えたくない」というのが売主の本音でしょう。物件を購入した時点で明らかになっていない瑕疵が見つかった場合、売主は買主に対して契約の解除や賠償金の支払いなどの対応をしなければいけません。このとき売主が負う責任を瑕疵担保責任といいます。契約時に「隠れた瑕疵につき一切の担保責任を負わない」という特約を設けたとしても、事前に瑕疵があることを告知していなければ瑕疵担保責任を免れることはできません。建物に欠陥が発覚!瑕疵担保責任の詳細と契約不適合責任とは?もし購入されたマンションに欠陥があった場合、売主に対して「瑕疵担保責任」を追及して補修や損害賠償を請求することができます。瑕疵担保責任にはさまざまな条件や時効などが存在するため、必ずしも売主に対し、責任を追及できるわけではありません。そこで今回は、瑕疵担保責任の定義や期間、さらには今後民法改正によって重要に...物件状況確認書を作成しトラブルを避けよう物件状況確認書とは、売主が買主に対して物件の現状を報告する書面です。契約書の内容や重要事項に関する説明は契約時におこなわれますが、それだけでは買主に詳細な物件の状況を伝えることができません。売主と買主の双方が物件の詳細をきちんと把握していないと、売買契約後に隠れた瑕疵が発覚してトラブルになる可能性があります。そのようなトラブルを避けるためにも、売主が物件状況確認書を提出し、雨漏りや騒音などの詳細な状況を買主に報告することが望ましいとされています。具体的に、物件状況確認書にどのような項目があるのか見てみましょう。過去に雨漏りやシロアリ被害があった場合には、修理工事の有無や修理した年月日についても詳細に記載します。他にも、建物に傾きや耐震診断の有無についての項目があります。隣地との境界線が確定しているか土壌汚染の可能性があるか地盤沈下や敷地内の残存物(井戸など)があるか土地の境界線が確定していなかったり越境している場合は、隣地の所有者とトラブルになりかねないので記載しておきましょう。土壌汚染に関しては、自治体のホームページで土壌汚染対策法第6条に規定する「要措置区域」に該当する地域かどうか確認することができます。関しては、売主が少しでも気になるようであれば記載しておくべきでしょう。前面道路が幹線道路で排気ガスがひどかったり建物の地下を地下鉄が走っていて振動や騒音がある場合は記載する必要があるでしょう。近隣との申し合わせ事項は、敷地内のゴミ集積場所など近所の人と事前に約束事をしている場合に記載する項目です。他にも電波障害の有無や浸水被害の有無、事故や火災が過去に起きたかを記載する項目があります。以上が主な記載事項です。売主としては、あまり細かく説明して、買主に購入を断念されたら嫌だなと思うかもしれませんが、それはそれで仕方のないことです。言うべきことを言わずに契約をして、あとでトラブルになれば、もっと大きな損害に発展してしまう恐れもあります。物件状況確認書は「間違いなく告知した」という証拠にもなりますので、できる限り作成して交付することをおすすめします。まとめ今回は、事故物件と告知義務について詳しく解説してきました。告知義務には明確な基準がないので、個別の事案に応じて判断していくしかありません。忘れてはならないことは、告知義務はトラブルを防止するためにあるということです。売主が少しでも気になった時点で、それは告知したほうがよいと考えるべきでしょう。正直に告知をすることで、後からトラブルになるのを避けるだけでなく買主の信頼を得ることができ、売買契約がスムーズに進みます。告知するかどうかで迷ったら、「告知する」方を選択すれば間違いないでしょう。Reserved.訳あり物件の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください0120-543-191。