面していない土地の売却方法!査定基準や相場より高く売る3つのポイント道路に面していない土地は、基本的にその土地の上に建物を建てることはできません。そのため、売却しにくいのが現状です。この記事をご覧のあなたは、「売却しにくいとはいっても、できるだけ高く売りたい。そもそも相場ってどれくらいだろう」と疑問に思われているのではないでしょうか。道路に面していない土地の相場は、同じ条件で道路に面していた場合の土地に比べて約30%の価格です。実際の売却価格には開きがあります。その土地の特徴や周辺環境の条件なども異なるからです。道路に面していない土地はどのように査定されるのでしょうか。そこで、この記事では、道路に面していない土地の相場と査定基準、高く売る3つのポイントについて詳しく解説します。これを読めば、道路に面していない土地を売却するときでも、買い叩かれることを避けられるでしょう。道路に面していない土地を相場より高く売る3つのポイント(1)隣地所有者に売却する(2)再建築可能になるよう対策して売却する(3)専門の不動産買取業者に売却する再建築不可物件を建て替え・更地にする前に知っておくべき4つのこと(1)再建築不可物件を建て替えるには接道義務を満たす必要がある(2)セットバックすると、敷地は狭くなる(3)再建築不可物件を更地にすると固定資産税が上がる(4)再建築不可物件の土地を更地にしても活用は難しいまとめ道路に面していない土地(再建築できない土地)の種類この記事でお伝えしている「道路」は「建築基準法上の道路」のことです。そのため、土地の前の道を人も車も通れたとしても、法律で定められた条件を満たしていなければ「道路」ではありません。この記事では「道」と表現することで区別してお伝えします。「道路に面していない」というのは、「接道義務を満たしていない」ということです。接道義務を満たしていなければ、再建築もできません。「道路に面していない土地」とは「再建築できない土地」ということになります。これらを前提として、実際に、道路に面していない土地の種類を紹介します。不動産物件の中には、現在の建築基準法に適合していない物件がいくつかあります。その中の一つに再建築不可物件というものがあります。再建築不可物件とは、幅員4メートル以上の道に2メートル以上接していなければならない、などといった建築基準法の基準を満たしていないため、再建築できない物件を指します。再建築不可物件は所有してい...道路ではない道に面している1つ目は、土地の接している道が建築基準法で定められた道路ではないものです。建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上と定められています。不動産を売却する時、その物件が接道義務を満たしているかどうかは非常に重要です。接道義務を満たしているかどうかが、買い手を見つけやすいかどうか、高値で売れるかどうかに影響してくるからです。いうものにも、接道義務は深く関係しています。この記事をご...道路には面しているが、土地が道路に接している長さが足りない2つ目は、道路に接していても、その接している長さが足りないものです。道路には公道以外に、私道も含まれます。土地が建築基準法上の道路に接していれば必ず、再建築ができるわけではありません。接道義務を満たすには、「建築基準法上の道路に2m以上接している」必要があるからです。いうことを知ったけれど、それが一体どんなものなのかが具体的にわからない、なぜ建て替えできないのか納得できないという方も少なくないはずです。言葉の意味的には分かるという人もそうでない人も、詳しくその理由や原因を知ることで自身が所有する再建築...他の土地に囲まれている最後は、土地の周りが他人の土地に囲まれているものです。「道路に面していない」と聞いたときに、真っ先にイメージが浮かぶものではないでしょうか。この図のように、土地のどの部分も道路に接していないものです。土地以外にも、崖や河川に接して、そこを通らなければ道路に出られない土地は準袋地と呼ばれます。下図のような状態の土地です。ここまで紹介した3種類の土地が、一般的に言われる「道路に面していない土地」です。まとめて「無道路地」とも呼ばれるので覚えておいてください。次に道路に面していない土地の価格相場と査定基準を解説します。売却できない囲繞地・袋地(旗竿地)の活用方法や処分方法を説明!不動産の購入を検討したり実際に囲繞地(いにょうち)の問題が生じるまで、囲繞地という言葉をご存知なかった方も多いのではないでしょうか?「通常は囲繞地なんて発生しないから、自分には関係ない特殊な分野の話だ!」と考えている方も多いでしょう。道路に面していない土地には、新しく建物を建てることはできません。そのため、通常の土地に比べて利用価値が低く、売却時の価格も下がりやすいです。通常の土地に比べて3割程度が相場です。実際には、道路に面していないという条件以外にも、多くの条件の総合評価で決まります。そのため、必ずしも3割ということではありません。高額で売却するための売却価格の決め方と早期に売却するコツ相続などで、土地や建物などの不動産を取得するケースはしばしばあります。取得した家に住んだり、賃貸物件として活用したりする場合は問題ありませんが、使う予定がない場合は、維持費などを踏まえ、早急に売却を考えることも少なくありません。売却時に問題となるのが、再建築不可物件です。この金額に対して、条件によってプラスマイナスが調整されます。駅が近ければプラス、日当たりが悪ければマイナスといった具合です。土地の坪単価の目安を自分で調べるには、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」がおすすめです。実際の不動産の取引価格である実勢価格や公示価格を調べることができます。種類、地域を選ぶだけで簡単です。検索結果は、下図のように表示されます。参照:土地総合情報システム詳細を開くと、このような情報を一覧できます。・周辺の地価調査この他、土地の価格査定で考慮される条件として、以下のものがあります。・買い物までのアクセスの良さ・周辺に学校や公園があるか・周辺に反社会的勢力の事務所などはないか・騒音や振動はあるか、あるとすればどの程度か・日当たりの良さ・土壌汚染されていないかこういった条件を総合的に評価して、土地の査定価格は算出されます。所有する土地を活用できず、使わなくなってしまったなどの理由で売却したいと考える方もいるでしょう。土地をなるべく高い値段で売りたい、損をしないようにしたいと思っていても、土地売却に詳しくない方は、どのような点に注意すればよいのか、悩む方も多いと思います。売却するときの不動産仲介会社や仲介業者もたくさんあ...道路に面していない土地を相場より高く売る3つのポイントここまで、道路に面していない土地の相場と査定基準について解説してきました。「再建築不可」という状態のため、売却が難しく、売却できても相場は非常に低くなることをご理解いただけたと思います。いって、高く売却することは諦める必要はありません。通常の土地と同じくらいの価格とはいきませんが、次の3つのポイントを押さえることで、相場より高く売却できるでしょう。(1)隣地所有者に売却する(2)再建築可能になるよう対策して売却する(3)専門の不動産買取業者に売却する(1)隣地所有者に売却する道路に面していない土地の状態で、一番高く購入してくれる可能性があるのは、隣地所有者です。隣接地が接道義務を満たしていれば、その土地に接して道路に接していない土地を購入したとしても、今後売却するときに困らないからです。下図のような場合、隣地の所有者が土地を手に入れると、より広い土地として自身も利用でき、売却もしやすくなります。隣り合った土地同士が、お互いに接道している長さが足りずに接道義務を満たせてないときには高く売却しやすいです。隣地の所有者は、土地を購入することによって「接道義務を満たした土地」として売却できるようになるからです。一般的な更地の市場価格のまま売却できるので、道路に面していない隣地を相場より高く購入しても、後々の利益につながります。隣地の所有者の資金状況にもよりますが、相場の2倍、通常の土地の市場価格の6割~7割程度でも購入を検討してもらえる可能性があります。道路に面していない土地を売却したいと思ったときには、最初に隣地の所有者に買取の意思がないか確認しましょう。提案すると足元を見られて、買い叩かれるかもしれません。資産価値が低く、買い手は住宅ローンを利用できません。購入後も増築や改築、建て替えができないため、買い手を探すのも難しいです。この記事をご覧のあなたも「再建築不可物件で、なかなか買い手がみつからない。上手な活用方法はないだろうか」と考えているのではないでしょうか。再建築不可物件も少し手を加えて上手...(2)再建築可能になるよう対策して売却する道路に面していない土地の売却価格が低い理由は、接道義務を満たしていないために、新しく建物を建てられないからです。再建築可能な状態に整えてから売却活動を始めれば、一般的な土地と同じ価格で売却できます。主な方法は、次の2つです。・隣地から土地を買い取る・建築工事のときのみ、隣地を借りる契約を交わす先ほどお伝えした、隣地の所有者に売却するのと逆です。このとき、隣地を丸ごと買い取る必要はありません。目的は、「接道義務を満たすこと」です。そのため、隣の宅地の家の建築状況によっては、土地を分筆してもらい、部分的に買い取ることで接道義務を満たせるかもしれません。極端な例になりますが、下図のような場合です。このとき、隣地Aの上に建っている住居が離れているので、黄色になっている土地の部分を売却したとしても、隣地Aの所有者に大きな問題は生まれにくいといえます。そのため、提案も交渉もしやすく、資金の準備もしやすいです。それでも当事者同士の交渉はトラブルに発展することが多く、隣地の一部を購入することで土地を高く売却できることがわかると、価格を吊り上げられる可能性も高くなります。交渉が決裂して、隣地の買い取りができなくなると土地の売却価格も大きく下がります。そのような事態を避けるためにも、隣地の所有者とたとえ顔見知りであっても、不動産会社へ仲介を頼むようにしましょう。購入資金を準備できなかったり、隣地の所有者にそもそも売却する気がなかったりしたときには、工事のときの通り道として、一時的に借りる権利をもらえないかを考えます。建物の新築・建て替えのときに、接道義務を満たしている状態であれば、問題なく建築許可が下りるからです。口頭で借りる約束を取り付けるだけでなく、土地の一時使用の賃貸借契約書を交わして、書面で残すようにしてください。このように隣地の購入・賃貸によって接道義務を満たせるようになれば、通常の土地と同じです。自分が相続した不動産が再建築不可物件であった、自宅が元から再建築不可物件だったという人はいるかもしれません。再建築不可物件は文字通り、現在所有する建物を建て替えられない不動産です。そのため、運用の柔軟性が低い不動産だと言えるでしょう。不動産の知識がない人にとっては活用しにくく、収益を上げること自体難しいと言えます。不動産買取業者に売却相談をするのがおすすめです。通常の買取業者では再建築不可物件を請け負えないケースが多く、買い取り自体を拒否されたり、売却できたとしても安く買い叩かれることが少なくありません。当社、クランピーリアルエステートはまさに再建築不可物件の買取を専門にしている買取業者です。物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数ある買取業者で、再建築不可物件に詳しいエキスパートが常に在籍しております。不動産として評価が低くなりがちな再建築不可物件に限らず、どんな物件でもご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。大手不動産会社に断られてしまった物件やボロボロになった築古物件など、どんな物件でも買い取ることができますので、再建築不可物件の売却をご検討中の方は、お気軽に当社までご連絡ください。(土日祝を除く)不動産売却の相談はこちら再建築不可物件を建て替え・更地にする前に知っておくべき4つのこと最後に、再建築不可物件の建て替えや更地にする前に知っておくべきことを4つ紹介します。これらのことを知らずに建物を取り壊すと、後悔するかもしれない大事なことです。(1)再建築不可物件を建て替えるには接道義務を満たす必要がある再建築不可物件は、接道義務を満たしていない状態です。取り壊して更地にしたあとも、接道義務を満たしていなければ、建物を建てることはできません。これは新築だけでなく、改築・建て替えも同じです。工事の着工前に義務付けられている「建築確認申請」が通らないからです。再建築不可のまま建物を取り壊して更地にしてしまうと、隣地を購入するなどして接道義務を満たせない限り、建て替えもできないということです。一方で、再建築不可物件の状態でも、建築確認申請のいらないリフォームであればできます。リノベーションできる?知っておきたい4つのこと再建築不可物件の建て替えや新築ができないことは既にご存知のことと思いますが、リノベーションができるかどうか疑問に思われたことはないでしょうか。この記事では、どのようなリノベーションなら認められるのか、ローンを利用できるのか、リノベーションに向いている物件や控えたほうがいい物件などについて解説します。再建築不可物件はリ...(2)セットバックすると、敷地は狭くなる再建築不可物件の中には、建物を再建築するときには道路の幅員が4m以上になるようにセットバックすることを決められているものがあります。セットバックというのは、下図のように敷地を後退させることです。セットバックすることで、敷地は狭くなります。そのため、建て替え時には建ぺい率・容積率にも注意が必要です。簡単に建ぺい率・容積率をお伝えすると、「建ぺい率は敷地面積に対して、建物がどれだけの面積を占めているか」「容積率は敷地面積に対して、建物の延べ床面積はどれだけか」ということです。どちらも敷地面積に対する割合なので、セットバックによって敷地面積が小さくなると、同じ建物の面積では建ぺい率も容積率も高くなります。その結果、基準値をオーバーしてしまう可能性もあり、違反建築物になってしまいます。セットバックとは?購入前に知っておくべき4つのこと物件探しをしていると「要セットバック」という記述が目に入ることがあります。セットバックについて、自分の敷地の中なのに建物を建てられない場所があるらしいというような漠然とした理解をしており、正確には理解されていない方が多いようです。この記事では、セットバックの意味やセットバックをするための費用、セットバックができない物...(3)再建築不可物件を更地にすると固定資産税が上がる固定資産税は宅地の場合、小規模宅地の特例と一般住宅用地の特例による軽減措置があります。小規模宅地の特例は1戸あたり200平方メートル以下の部分に適用され、固定資産税額は1/6、都市計画税は1/3です。一般住宅用地の特例は200平方メートルを超える部分に適用され、固定資産税は1/3、都市計画税は2/3です。この軽減措置は、再建築不可物件であっても適用されます。更地にしてしまうと、当然ですが、宅地ではないので、特例も適用されません。その結果、土地の評価は変わっていないのに、固定資産税だけ6倍近く上がることになります。再建築不可物件であれば、建物部分に固定資産税と都市計画税がかかります。それでも、再建築不可物件は築年数が古いものがほとんどなので、評価額も低いです。固定資産税は安いけど増大リスクもアリ!計算方法も詳しく説明!再建築不可物件は一般的な不動産とは違いさまざまなリスクがあります。そのため、物件自体の評価も低くなる傾向があり売却も難しい物件です。評価の低い再建築不可物件は固定資産税などが安いというメリットもあります。この記事では、再建築不可物件は一般的な物件よりも固定資産税や都市計画税が安くなる理由や、固定資産税の計算...(4)再建築不可物件の土地を更地にしても活用は難しい再建築不可物件は、更地にすると新築・建て替えができません。そのため、売却も難しくなります。したがって、月極駐車場やコインパーキング、法人の資材置き場などに活用することになります。現実には、再建築不可の土地活用は難しいと思ってください。接道要件を満たしていないということは、道幅もしくは敷地に入るための幅が狭いということなので、車の出入りも大変だからです。ここまでお伝えしたことからもわかるように、再建築不可物件を計画なく取り壊して更地にするメリットはほとんどありません。売却を考えているのであれば、たとえ古くても建物があった状態の方がいいでしょう。再建築不可物件をどのように処理すればいいか迷ったときには、1人で悩まず、専門家である不動産会社に相談してください。更地にするメリット・デメリットについて再建築不可物件は資産価値が低く、そのままの状態では活用するのが難しい不動産です。建物が建っていれば、リフォームを前提に購入してくれる人もいますし、自分でリフォームを行ってシェアハウスやアパート、店舗などの賃貸物件として活用することもできます。再建築不可物件を所有している人の中には、建物が古すぎて使い物にならな...まとめ以上、道路に面していない土地の査定基準や相場、高く売却するためのポイントについて解説してきました。面積】を基準に、条件で価格調整される・土地の売却価格相場は、土地総合情報システムを利用することで自分でも調べられる・道路に面していない土地は隣地の所有者への売却が高くなりやすい道路に面していない土地は、再建築不可のため買い手を見つけるのも難しく、売却価格も低くなりやすいです。それでも、この記事で紹介したポイントを押さえることで、相場より高く売却できる可能性が上がります。対応するのに専門的な知識が必要になることも多いので、道路に面していない土地の売買実績がある不動産会社と相談しながら進めるようにしましょう。Reserved.再建築不可物件の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください0120-543-191。