出口戦略で成功が決まる!高く売るためのコツを教えます「不動産投資の成功は、出口戦略にある」多くの投資家が口を揃えてそう断言する理由をご存知でしょうか。不動産を購入するのが投資の入り口だとしたら、出口とは物件を売却することです。売り方にもコツがあります。出口戦略で利益をあげるためには、物件を育て売却のタイミングを見極めなければいけません。今回の記事では、不動産投資での出口戦略について解説いたします。高く売るための秘訣を知りたいオーナー様は、ぜひ本記事を参考にしてください。入居者が居続ける物件か見極めるポイント駅から近い都心へのアクセスがいい周辺の生活環境がいい近隣の賃貸物件の数が多い街の発展が進んでいる物件があるエリアの人口動向や将来を考える高く売却するための7つのポイント営業純利益で物件の適正価格を算出してみる家賃を高く設定する早めのメンテナンスを試みる複数の会社に査定を依頼するリフォームしてから売却する売却するタイミングを計算する買主に見つけてもらえるように露出を増やすポータルサイトに掲載して問い合わせを待つすでに物件を購入してしまった場合の出口戦略4つすぐに売却して損切するローンを見直す管理会社を見直す自分で利用するまとめ出口戦略が不動産投資の成功を決めるもともと出口戦略とは「撤退」「敗勢」という意味で使用されてきました。被害を最小限に食い止めることや、撤退時に転換を図るということを意味します。プラスの意味を持たない出口戦略が、なぜ成功するために必要な戦略になっていったのでしょうか。出口戦略をモノにするためには、まずは出口戦略の仕組みから理解しなければいけません。何となく分かった気になっていたのでは、言葉通り損失を出してしまうからです。投資家として成功するために、まずは出口戦略の基礎知識について学んでいきましょう。不動産投資の出口戦略とは不動産投資において出口戦略を一言で説明すると「不動産の価値が高くなった時期に物件を売却する」ということです。これを投資用語でキャピタルゲインとも言います。キャピタルゲインは売却益や転売益とも言い、保有している物件を売却して利益を得る投資方法のひとつです。ちなみにキャピタルゲインの他には、物件を保有し続けるインカムゲインという方法もあります。収益が出ている状態で投資物件を売ってしまうのは、非常に口惜しいことですが、この最も高く売れやすい時期に売却のチャンスを逃してしまっては出口戦略が成功しません。このような思いまでして出口戦略が必要なのでしょうか。出口戦略が重要なのか出口戦略を実施しないと、将来の損失がどんどん増えていきます。不動産は、永遠に資産を生み続ける「金のなる木」ではありません。都心の駅チカ物件であれば資産を生み続けることができるかもしれませんが、ほとんどの不動産はいつどうなるかわからないのです。アパートやマンションに限らず、建物には寿命があります。新築したそのときから劣化が始まり、木造住宅では22年・鉄筋コンクリートの住宅では47年で資産価値がゼロになってしまうのです。資産価値がゼロになった物件は、収益を生まなくなるだけではなく、修繕費用などの損失が多くなってしまいます。これを保有し続けたのではお金がいくらあっても足りません。この悩みを解決するのが、出口戦略です。物件の価値がゼロになり損失を出す前に、売り切ってしまう投資方法になります。投資用マンションを売却するなら誰しもが高く売りたいと願うでしょう。収入を得るために購入した資産。自宅の売却より「お金」に関してシビアになるのは当然のことです。事実、売却の方法やタイミングによってこれまで積み上げてきた利益が一瞬にして消えてしまうこともあります。失敗をしないためにはどうすれば良いのでしょうか。今回は...出口戦略は物件を購入するときから始まっているでは、いつの時点から出口戦略を考えていけばいいのでしょうか。実は、成功している投資家は物件を購入する時点ですでに売却時期を決めているのです。物件を売却すること前提で「保有期間はどの程度にするか」「収益はどれくらい見込めるのか」というキャッシュフローを立て、物件を購入するかどうかを決めます。反対にいうと、出口戦略できる物件は始めから決まっており、途中で「やっぱり売ろう」という戦略ではありません。バランスを考え、シミュレーションしていくことが大切です。不動産投資には、損切という方法もあります。「売るつもりはないけど売りたくなった」「これ以上投資を続けることが難しくなった」という場合、出口戦略での儲けを考えていなくても撤退を考えた方がいいケースもあるのです。損切のルールを設けておく不動産投資で大赤字を出さないためには、予め「ここまで落ちたら売ろう」という損切のルールを決めておかなければいけません。損切のルールは以下の通りです。・空室が1年以上続いたら売る・大規模修繕が始まる2~3年前には売るこのように、損をしてでも売却する時期は決めておきましょう。ちなみに損切とは、損失を覚悟してでも売却するという意味です。「想像以上に物件の価値が下落した」「保有していても利益を生み出すとは思えない」という場合は、赤字覚悟で売却するしかありません。成功している投資家でも、損をすることはあります。大切なのは、失敗したときにどう動くかということです。儲かる?成功率を高める方法や失敗する人の共通点を教えます人生には、さまざまなライフイベントがあります。これらのライフイベントには、教育費用、住宅の購入費用、老後の費用など、さまざまな費用がかかります。お金を貯めるだけでは、ライフイベントにかかる費用を補いきれません。そのため、資産運用を検討している方も多いと思いま...出口戦略は物件ごとに異なる物件のタイプにより出口戦略が異なります。反対に物件によっては出口戦略自体を狙わない方がいいケースもあるため注意が必要です。中古と新築では売却するタイミングが異なります。ファミリー向け物件は出口戦略に向いていますが、単身者用は出口戦略を考えるよりも保有していた方がおすすめです。このように出口戦略が可能な物件は何か、さらに物件ごとにどんな戦略を立てて行けばいいのか、それぞれ解説していきます。中古と新築の違い中古物件と新築物件では、売却するタイミングが異なります。売却時期の目安は以下の通りです。・初期投資費用が安い中古物件は、売却時期を早める・初期投資費用が高い新築物件は、売却時期を遅らせるなぜ中古と新築では売却時期を変えたほうがいいのでしょうか。当たり前のことですが、中古物件に比べると新築物件は「新築」というだけでプレミアがつきます。そのため、中古よりも購入価格が2割増しになる傾向です。新築物件は初期投資が高くなるため、売却時期を早めてしまうとかえって損失を出してしまいます。一方で、初期投資費用が安く資産価値も低下しやすい中古物件は、売却時期を少し早め売却益を狙っていかなければいけません。ワンルームマンション、ファミリーマンション、戸建て、一棟アパートの違いさらに、建物や間取りによっても出口戦略の立て方が異なります。ワンルームマンション、ファミリーマンション、戸建て、一棟アパートの特徴と出口戦略の立て方を表にまとめました。初期投資の資金回収ができているのであれば売却を考える単身者用の投資物件は、専有面積が狭いため修繕費用は少額ですみます。交通の便が良ければ繁華街のような治安が良くない場所であっても、入居率は下がりません。そのため、出口戦略を狙うより長期保有した方が投資効果はあると言えます。一方で、ファミリー向けの物件は学区に左右されると言っても過言ではありません。小学校に入学してしまうと、義務教育が終わるまで学区変更しにくくなるからです。一度入居してもらえれば退去までの期間が長くなることから、立地条件さえ良ければ高値で売りに出せるでしょう。ファミリー向け物件に関しては、マンションよりも戸建ての方が安値で購入できること、共有部分の修繕費が不要なことから費用対効果が高いと言えます。)出口戦略を考えるとき、もうひとつ頭に入れておいてほしいことがあります。それは「税金」の問題です。譲渡所得税とは、不動産の売却益にかかる税金です。出口戦略で利益がでたら、その利益分に税金がかかります。譲渡所得税には、一種のペナルティが設定されており、5年以内という短期間に不動産を譲渡(売却)した場合は税率が高くなります。反対に、不動産の保有期間が10年超になると税額が安くなります。短期で転売すると税金が多くなるという点には、注意しなければいけません。物件を売却する場合、譲渡所得税の控除を利用しよう自宅を売却した際、税金がどうなるのか気になるところですが、譲渡所得税という不動産を売却するときにかかる税金があります。不動産を売却した際に売却益が出る場合、その年の年度末に確定申告をする必要があり、それによって節税にもなります。売却して損失が出た場合は、税金がかかりませんし、損失した場合、税金が安くなる特例もあります。...出口戦略を考えるなら入居者が絶えない物件を選ぶ出口戦略で利益を出すためには、高値で売却できる物件選びをしていかなければいけません。高値で売るためには「入居率が高い」「収益性がある」という物件であることが前提条件です。「築年数が浅いから」「デザイン性があるから」という見かけだけで物件を判断してはいけません。高く売れる物件を見極めるためには、ちょっとしたコツがあります。成功している投資家が当たり前のように知っている、出口戦略に適した物件を選ぶためのコツを紹介していきます。高値で売るためにすべきことは、入居率がいい物件を見極めることです。不動産投資家は、アパートやマンションを購入するとき空室率を必ずチェックしてきます。反対に、入居率が低下すれば当然のことながら利回りも悪くなるため、結果として売却しにくくなってしまいます。このように不動産の相場や建物の状態だけでなく、空室率もチェックしながら物件を選んでいきましょう。入居者が居続ける物件か見極めるポイントでは、出口戦略に適した物件かどうか見極めるためには、以下のポイントをチェックします。賃貸物件の数が多い・街の発展が進んでいる駅から近い駅に近い、いわゆる「駅チカ物件」は需要と資産性が高くなるため、出口戦略に有利です。マンション投資の場合、駅から徒歩10分以内がひとつのボーダーラインだと言われています。地方や郊外のように駅から遠い場所は需要が全くないわけではありません。後述しますが、「都心へのアクセス」「周辺環境」が良ければ、十分に買い手がつきます。都心へのアクセスがいい都心部へのアクセスがいい物件も出口戦略に有利です。首都圏であれば電車通勤する人が多いため、ターミナル駅の有無、主要駅まで乗り継ぎなしで行けるかどうかをチェックしましょう。一方で、地方の交通手段は車やバスになるため、国道や県道に出やすいかどうかも確認してみてください。アクセスが良くても「線路が側にある」「国道の目の前」というような電車や車の走行音がうるさい場所にある物件は出口戦略に適していません。アクセスの良さを確認するときは、騒音の有無もチェックしてみましょう。周辺の生活環境がいい周辺の生活環境が良いかどうかを判断するときは、ちょっとしたコツがあります。周辺の生活環境とは、物件のニーズと周辺施設とのバランスです。「コンビニがある」「お店がある」というものではありません。入居者がどんな生活を送り、どのような環境を望んでいるのか考えて物件を選んでいきましょう。・コンビニがある・飲食店や繁華街がある・24時間営業のスーパーがある・バス停がある上記の表を比較してわかるように、ファミリー層と単身者では、必要としている施設が異なります。ファミリー向け物件の近くに繁華街があれば治安が悪いと判断され、単身者向け物件の近くに学校があれば「子供の声がうるさい」とクレームが出てしまいかねません。周辺環境をチェックするときは、その物件に住む人がどんな生活を送るのか想像してみることが大切です。入居者のニーズに合わない施設が立ち並んでいても、入居率は高くなりません。自分で付近を歩いてみたり、不動産会社や近所の人にその地域の特性や周辺住民の人はどんな世帯が多いのかを聞いてみたりして情報を得ていきましょう。近隣の賃貸物件の数が多い需要が多い地域には賃貸物件が集中します。購入もしくは建設予定の物件の周辺に賃貸物件数が多いか確認してみましょう。賃貸物件の数は、需要の高さをはかる物差しにもなります。ライバル物件が多すぎても入居率が低下する要因のひとつになりますが、賃貸物件数がゼロまたはほとんどない場所は、人気がない地域と判断できます。街の発展が進んでいる行政が都市開発に力を入れているかどうかも不動産投資を判断するひとつの基準です。再開発地では人口の流入や地価の上昇が見込めるため、高い入居率が期待できます。再開発地では環境保全の目的により建物の容積率が緩和される傾向があり、高層建築物を建てやすくなります。床面積が多ければ多いほど、ひとつの土地に入居させる人数が増加し、結果として賃料収入が向上するメリットがあります。大規模な再開発が行われる予定です。「再開発=儲かる」とは限りません。過去の事例をみても、再開発が失敗に終わったり工事が途中で取りやめになったりすることもあります。新聞・メディア・広報誌を確認したり、不動産会社に相談したりするなど、再開発予定地の情報をしっかり集めてから行動を起こしましょう。物件があるエリアの人口動向や将来を考えるエリアの人口動向や将来性とは、いわゆる「人気の土地」かどうかです。以下の動きがあるときは、投資物件の需要も高まってくると言えます。・市街化区域に指定されている・再開発が行われている・市町村や学区の合併話がある・駅の移転がある・病院の移転が決定されている新聞や広報誌から、以上の情報があれば人口の流入が見込めます。地域の情報に耳を傾け、需要を予測してみましょう。根拠のない情報を鵜呑みにすると損失を出してしまう可能性もあります。不確定な情報を盲信し、先走らないように注意しましょう。高く売却するための7つのポイント出口戦略を成功させるためには、高く売却する方法についても知っておかなければいけません。どんなにいい物件でも安く買いたたかれてしまったのでは、投資は失敗に終わります。高く売却するために必要なことは「資産価値があると思わせる」「多方面に宣伝する」ことです。投資家に「欲しい」と思わせるためには、これから紹介する7つの方法を試してみてください。営業純利益で物件の適正価格を算出してみる安値で買いたたかれないために、物件の相場を知っておきましょう。投資用物件の資産価値は、営業純利益(NOI)がどのくらいあるのかで決まります。営業純利益は費用や税金を差し引いた手取り額のことです。実際に、以下の計算式で算出してみましょう。)営業純利益は「物件の真の価格」とも呼ばれており、収益性を数値で算出するために活用されています。この営業純利益をもとに、売却価格を決めていくことが大切です。家賃を高く設定する家賃を高く設定すると、利回りが上がります。投資家は利回りをチェックするため「賃料を上げる=投資家の購買意欲があがる」となるわけです。不用意に賃料をあげると入居者からクレームが入ったり新規の入居者が来なかったりするということもあります。そのため賃料を上げるときは、賃料を上げても価値があると思ってもらえる収益物件にしなければいけません。賃料をあげるためには、以下のいずれかの方法を試してみてください。・町内会費を賃料に含める・敷金礼金をゼロにする代わりに賃料を上げる・追い炊き機能やエアコンなど設備を新しくして物件価値をあげる上記の方法は、トータルすればプラスマイナスゼロかもしれませんが、高利回りを出すことは可能です。入居者にメリットが出るように賃料を再設定してみてください。早めのメンテナンスを試みる早めに建物のメンテナンスを行いましょう。修繕対応が遅くなればなるほど劣化が早くなり、資産価値も低下します。不動産投資において予想外の出費のほとんどが修繕費です。劣化や故障は放置すればするほど、修繕費用がかかります。中には、早めにメンテナンスしておけば1万~2万円の費用でよかったものが、放置しておいたために10万~20万ほどかかってしまうこともあります。故障してから修繕対応を行うのではなく、定期的にメンテナンスを行うことが大切です。日ごろから入居者や管理会社と連携をとり、不具合報告があればすぐに対応できるようにしておいてください。複数の会社に査定を依頼する高値で売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼し、見積もりを比較しておきましょう。一般的な居住用物件と投資物件では、評価方法が異なります。投資物件の価値を正しく算出してくれるかどうかを比較するためにも、様々な不動産会社に査定を依頼しておきましょう。リフォームしてから売却する中古物件をリフォームして資産価値を上げてから売却するのも、出口戦略として有効的な方法です。築年数が経過した空き家を安値で購入し、リフォームして高値で売却すれば利益を出すことができます。中にはリフォームするよりも取り壊して新築した方がいい物件もあります。「シロアリ被害がある」「柱や梁の損傷がひどい」という物件は、リフォーム自体が難しいでしょう。リフォーム可能な物件かどうかは、インスペクション(住宅診断)を実施してみてください。リフォームするタイミングや利回りの計算方法も解説!高い入居率を維持するために欠かせないリフォーム。定期的に適切な修繕を加えることは、入居率を高めるだけでなく収益物件の価値を保つことも可能です。やみくもにリフォームをすればいいという訳ではありません。費用対効果を考え、回収期間はどの程度になるか、計画を立てながら賃貸運用していく必要があります。今記事では、不動産...売却するタイミングを計算する売却するタイミングとして最適なのは、プラス収支になる時期です。物件の購入費と運営資金よりも、これまでに得た家賃収入が上回っていれば売却できるタイミングとなります。物件によっては収支がプラスになるまでに時間を要するケースもあります。このような場合は、営業純利益がプラスになっているかどうかで判断しましょう。買主に見つけてもらえるように露出を増やす買主探しのために露出を増やし、物件を大々的に宣伝していきましょう。近年、宣伝方法においてもデジタル化が進んでおり、チラシよりもインターネットの方が宣伝効果は高くなります。できるだけ多くの買主に物件を見てもらうために、上手にインターネットを利用していきましょう。ポータルサイトに掲載して問い合わせを待つポータルサイトとは、膨大な情報を保有しているウェブサイトのことです。このようなサイトに物件情報を掲載すれば、多くの購入希望者の目に物件情報を露出することが可能です。エリアや利回り指定検索機能もあるため、物件情報が埋もれてしまうこともありません。このような情報サイトに掲載することがデメリットに働くこともあります。ポータルサイトを選ぶときは、「上位表示できているサイトか」「媒介契約に違反しないか」に注意しましょう。物件を購入してしまった場合の出口戦略4つ出口戦略は「被害を最小限に食い止める」「撤退時に転換を図る」という意味があると解説しました。「最近、収益が減ってきた」「修繕費用がかさんできた」と感じたのであれば、物件の価値が下がっている可能性があります。このような場合は、損失を抑えるためにも早めに出口戦略を検討していきましょう。最後に、すでに物件を購入してしまった場合の出口戦略4つについて解説していきます。売却して損切する入居率が悪くなってきたなと感じたら、空室期間が長くなる前に売却計画を立てていきましょう。赤字を出し続けるよりは思い切って切り捨ててしまった方がいいケースもあります。売却金が入れば、新たに投資に回すことも可能です。失敗を踏まえ、次の投資で利益を出すことができれば、不動産投資は成功と言えます。売却する選択肢しかなくなっても、次の投資資金を得たと思って、投資を再スタートさせていきましょう。ローンを見直すローンの負担が重くなってきた場合、新たな金融機関に借り換えをするという方法もあります。・月々の返済額を抑えたい・低金利の金融機関に換えたい上手く借り換えることができれば、上記のようなメリットを受けることも可能です。当然のことながら金融機関では「他社がおすすめですよ」など、顧客を逃がすようなアドバイスはしてくれません。「借り換えしたい」と相談すると、反対されてしまう可能性もあります。そのため、借り換え相談をするときは、不動産投資会社に相談することをおすすめします。ローンの審査は厳しい?審査基準と申し込みのポイントを解説よほどの資産家でない限り、不動産投資を始める際にはローンを申し込むことになるでしょう。不動産投資ローンの審査基準は他のローン商品に比べて細かく、厳しい傾向にあります。不動産投資ローンの概要と審査基準、融資の可能性を上げるためのポイントについて解説します。不動産を...管理会社を見直す不動産投資で成功するかどうかは、管理会社の手腕次第と言っても過言ではありません。そのため「入居者の質が悪くクレームが多くなった」「うちの物件だけ空室が多い」など、スムーズに運営できなくなってきたと感じたら、管理会社を見直してみましょう。良い管理会社は、きちんとクレーム対応をしてくれるため入居期間が長く、継続的な家賃収入が見込めます。維持管理もしっかりと行ってくれるため、建物や敷地内の損傷や劣化にも素早く対応でき、資産価値を維持することも可能です。「サブリース契約」をめぐって訴訟を起こされています。サブリースは一見するとメリットが多いように思えるものですが、実際はトラブルの事例が絶えずデメリットも多いのです。この記事では、不動産投資においてサブリースにはどのようなメリット・デメリットがあるのか、くわしく解説していきます。オーナーが不動産...自分で利用する思い切って投資をやめ、自宅に改装するという方法もあります。自分で住む場合、売却活動を行う必要はなく、またリフォームするだけでいいため新築物件を購入するよりは費用を抑えられるでしょう。投資用ローンを組んでいる場合は要注意です。ローンは融資目的によって金利が設定されています。投資用物件から居住用物件に変更すると融資目的が異なるため、規約規範に該当し一括返済を求められるケースがあります。融資や費用の面を考え、自宅改装はあくまで最終手段と考えておきましょう。まとめ出口戦略は不動産投資において欠かせない戦略のひとつです。投資が上手くいかなくなってから考えるのではなく、購入当初から売却することを考えて行かなければいけません。時には、損をしてでも売却した方がいいケースもあります。長期保有の予定が狂った場合は、早めに出口戦略を考え、方向転換していくことも大切です。出口戦略の考え方はひとつではありません。入居率や不動産市場を見極めながら、オーナー自身が判断していくことが求められます。