2018.04.02この記事は約8分で読めます。個人でモノを保有する時代から、それぞれがモノを共有(シェアリング)する時代になってきました。シェアリングエコノミーと呼ばれる言葉も生まれ、乗り物や住居、家具、家電などさまざまなものがシェアされています。最近では以下のようなものについてのシェアが比較的実用化されているような気がします。シェアハウス民泊、Airbnb(エアビーアンドビー)シェアオフィス、レンタススペース、会議室カーシェアリングその中でも、もっとも歴史が長くメジャーなシェアリングの仕組みとしてシェアハウス(ルームシェアリング)があります。最後に個人的な感想シェアハウスの特徴はシェアハウスとは複数の入居者が一つの建物の中で一緒に生活をするための共同住宅です。自分の部屋(個室)の他にリビング、台所、浴室などを入居者同士で共有することになります。自分だけの時間を過ごすプライベート空間とその他の入居者と一緒に過ごすオープンなパブリック空間を持ち合わせています。入居者側としては主に以下のどちらか(またはその両方)を見据えてシェアハウスと選択しているような気がします。区分マンションと比べて賃料が安い既に家具家電が備え付けられていることもあるため初期費用を抑えられる入居者同士で交流を楽しみたいちなみにシェアハウスの数は2015年の時点で約3,000件程で、そのうち7割程が東京に集中しておりますが、ここ数年は全国的にも急激に件数が伸びてきているようです。最近だと共通の趣味を持った入居者同士で住めるようなシェアハウスもあります。スポンサーリンクシェアハウス運営のメリット入居者側からすると何となく楽しそうな雰囲気のあるシェアハウスですが、不動産経営として運営する側(家主側)としてどのようなメリットおよびデメリットがあるのか調べてみました。一部屋辺りのコストを軽減できる多くの設備を共有できるため一般のワンルームと比べるとコストが掛かりません。そのため各種備品などの購入費用や経年劣化や破損時などの修繕費用を抑えることができます。中でも老朽化の早い水回り(お風呂、トイレ、水道など)の設備の数が抑えることができるのは大きなメリットです。多くのシェアハウスでは、入居前から家具や家電が備え付けられていることも多いです。共有して利用する備品については入居者全員の人数分を準備する必要が無いため、購入コストや保管スペースなどを軽減することができます。共有する備品については(初期の)購入コストや保管スペースについては節約できるものの、利用者が多いためその分だけ利用量も多くなります。そのため1人(または少人数)で使用し続けるものに比べると備品(例えば洗濯機や電子レンジなど)の寿命が短くなるため買い替えのサイクルは早くなってしまいますが、その辺りを考慮したとしてもやはり一人に対して一つずつの備品を準備することに比べると、かなりの節約に繋がりますね。空室リスクを分散できる入居者一人辺りからの賃料は低いですが、上手く運用することでトータルとしては利回りの高い不動産運用が期待できますし、仮に一つの部屋で空室が出た場合も経営に与えるインパクトが小さく、リスク分散の観点から考えても効果的な仕組みになっています。この点についてはシェアハウスに限らず一棟物件などでも同じことが言えますね。それに比べてシェアハウスの場合は、入居者が新たに住むための準備として個室の清掃(クリーニング)等は必要になるものの、共用スペースについては大きな修復は必要ありません。修復範囲(面積)を局所化できるため、より早いサイクルで入居付けを行うことができます。人気のシェアハウスの場合、午前中に前の入居者が退去し、午後から新たな入居者が住み始めると言うこともあるそうですが、一棟物件(区分所有)の場合はどうしても数日間の準備期間が必要になるはずです。スポンサーリンクシェアハウス運営のデメリット一方、一般的な区分マンションと比べてデメリットもあります。初期費用が高額になり借り入れのリスクが増えるまず最初に購入費用が高額なことです。区分マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なる場合が多いですが、シェアハウスの場合は一棟を丸ごと所有することになるためどうしても購入費用が高額になってしまいます。金融機関からの融資も困難また、金融機関からの評価が得られないことも多く、銀行などから融資を受けることが困難になることもあります。金融機関からの融資が付きにくいと言うことは、同様に買手がつかない(買いたくても融資を受けられない)ため、売却時にも苦労する可能性があり、一般的な区分マンションと比べ出口戦略が大切です。場合によっては更地にして売却したり土地の広さ次第では戸建て物件に建て替えるようにより一層明確なイメージが必要になります。出口戦略の重要性!投資の成果を左右する重要なポイントについて不動産投資が「成功だったか?」「失敗だったか?」を評価するには「いくらで売却できたか?」が重要はポイントになります。物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが実現できていたとしても、売却価格が想定以上に低ければ、...go1101.com2016.11.23ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回りの計算方法は次の通りです。...go1101.com2017.11.01かぼちゃの馬車問題を振り返るシェアハウスについて今年(2018年)に入ってからの一番の大きな話題は何と言っても「かぼちゃの馬車」の問題です。本来であれば物件に対して一定の評価が付かないと金融機関からの融資は難しいはずですが、「かぼちゃの馬車」の問題では、適切に物件の価値を評価せずにスルガ銀行などの金融機関が簡単に融資を行ってしまったために、さまざまなトラブルになっています。「かぼちゃの馬車」の問題については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。go1101.com2018.01.28「かぼちゃの馬車」問題で考える〜誤った投資物件購入後の対策は?〜今話題になっている「かぼちゃの馬車」の問題を受けて「物件の購入後、もしも想定外の自体が起こり正常な不動産経営を継続できない場合、どのような対策があるか?」について考えてみました。go1101.com2018.02.04賃貸経営者なら絶対に覚えておきたい!スルガ銀行スキームの利用法!スルガ銀行は不動産投資の世界で最も有名な金融機関です。貸出金利は4.5%と高めですが、融資枠が大きく審査機関も短いため、上手く活用することで保有資産の拡大にとても効果的です。go1101.com2016.03.22一極集中のリスクをどう考えるか?シェアハウス一棟レベルで考えると入居者数が多いだけ仮に空室が出たとしてもリスク分散ができます。広い視野で考えると一極集中のリスクも考慮する必要があります。物理的には一つの物件であるため、地域全体が衰退したり災害(地震や津波など)や液状化などの問題が起こった場合には区分所有と比べると影響範囲が大きくなります。結局は確率論ではありますが、地域の将来性や災害規模や頻度などの事前調査が大切になります。※勿論、区分マンションのような小規模経営でも事前調査は必要ですが。液状化現象の仕組みと被害に遭わないための備えについて液状化現象とは地震の揺れにより地面が液体状になってしまう現象のことです。地下水位が浅く地盤が緩い地域で発生することが多く、建物の資産価値や安全性に大きな影響を与えます。go1101.com2014.01.28想定外の改築費用が掛かるケースも...最初からシェアハウスを想定して建築された建物であればそれを想定した上で設計が勧められるため特に問題はありませんが、元々は戸建て住宅だったスペースなどをシェアハウス化する場合は、消防法や旅館業方などの基準が異なるため、それぞれのルールを適応しなければ法律違反(脱法ハウス)となってしまいます。「寄宿舎」として登記登録する必要があります。「寄宿舎」として登記登録をする場合は当然その基準をクリアする必要があり、これらの問題点を放置したまま運営を続けると行政指導などの処置を受けてしまう可能性も出てきます。対金融機関として考えた際も、適切な登記登録はしていない場合は物件の評価にも影響してしまうため融資を受けることが難しくなります。これも上記で記載した「シェアハウスに融資がにくい」理由の一つになります。法令遵守に掛かるコストシェアハウスの運営費用については賃貸経営を円滑にすすめるための物理的な改築費用が掛かるだけでは無く、建築基準法などの法令遵守のためのコストも意外と掛かってしまうため、物件購入後の資金計画についても認識に抜け漏れが無いかなどさまざまな課題を考慮する必要があります。人間関係のトラブルも起こる同じ共同空間の中で他人同士が共同生活を行うため、入居者間のトラブルはつきものです。そのためさまざまな面において管理の複雑化が予想されるため、区分マンションなどと比べると管理会社を探す際も条件によっては断られてしまう可能性があります。一般的な賃貸物件と比べると当然管理委託料も割高になってしまいます。区分マンションの管理委託料が5%〜10%なのに対してシェアハウスの管理委託料は20%〜30%程とかなり割高になってしまいます。考え方次第ではありますが、逆に自主管理にて運営できるような専業大家で場合はその分の委託料が不要になるため、利回りが高い分だけ高い利益が期待できます。その分、一部の迷惑な入居者が原因となって近隣トラブルになったり、最悪、他の入居者が退去してしまっては賃貸(売上げ)に直結するようなそれなにの苦労はあると思います。最低限の規則や生活におけるルールを設けることで入居者間同士のトラブルを軽減することができそうですが、最近の傾向としては敢えて(トラブルに繋がりやすそうな)リビングやダイニングのような共有スペースを無くしている物件も多いです。入居者目線で考えるとせっかくシェアハウスに住んでいるのにちょっと寂しいような気もしますが、家主側としては設備を揃えたり管理するコストを減らせられる上に、入居スペース(入居可能な人数)も確保できるため経済合理性だけで考えると悪くない判断かもしれませんね。スポンサーリンクシェアハウス運営はより事業性の高い経営これらの理由から考えると一般的なワンルームマンションと比べるとより事業的な位置づけになります。上記でも述べた通り、自主管理で自分なりの事業方針を持って試行錯誤を試していけるのであればとても面白い事業だと思います。管理会社に割高な管理委託料を支払って運営をするに高額な初期費用を投入し大きなリスクを負う程のリターンは無いような気もします。区分マンションでも税金や最低限の法律などについて理解する必要がありますが、シェアハウスを運営する場合はそれ以上の(特に建築基準法などの法律関係の)知識が必要になります。しての難易度はかなり高いように思いますが、ただ「かぼちゃの馬車」の話題を耳にしたり、今回の記事を書いたりする中でシェアハウスについても少し興味が湧いてきました。近い将来、機会があれば(もしくは機会を作って)、入居者としてシェアハウスに住んでみたいと思いました。この記事は2018年04月11日に日刊不動産投資Libraryにて転載させていただきました。投資対象としてのシェアハウスについて考えてみました〜不動産投資ライフ個人でモノを保有する時代から、それぞれがモノを共有(シェアリング)する時代になってきました。して考えていることや体験談などを掲載しています。これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。最新情報をお届けします。〜住宅ローンで破綻しないための注意点について〜数年前から賃貸物件の供給戸数がずっと増え続けていましたが、ここ最近は少しずつ減少傾向になってきています。今後も着工数は減少傾向になると予想されています。2018.07.09不動産市場スルガ銀行不正融資問題を受けて考える不動産投資と自己責任論2018年、不動産業界でもっとも話題になったスルガ銀行の不正融資問題について内容をまとめてみました。その上で改めて投資家としての考え方を自分なりにまとめてみました。2019.10.27不動産市場サービス付き高齢者向け住宅は今後普及していくか?日本の住宅は実は高齢者にとって少し住みづらいと言われています。築年数が浅い物件であればさまざまな気配りがされていてかなり住みやすいはずですが、築年数が経ったの特に一軒家などではやはり高齢者にとって大変な面も沢山あります。2018.07.09不動産市場インスペクション説明の義務化で中古物件の不安解消が実現できる?平成28年5月に宅地建物取引行法の一部を改正する法律案が成立しました。対してインスペクション説明の義務化が課せられるようになりました。地方アパート経営の魅力とは?高利回りを狙えるボロ物件の探し方!地方でのアパート経営は物件の購入価格を安く抑えることができるため、高い利回りを狙えますし、潤沢なキャッシュフローも見込めます。築古物件の魅力と注意点をまとめました。良いタイミング」は自分にあったタイミングで株式投資にしても不動産経営にしても一般的に「良い買い時」と言うのはあるのかもしれません。「良い買い時」の定義は意外と奥深いものでそれぞれの都合によって大きく変わりますよね。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。不動産経営139不動産市場10仲介会社1住宅ローン金利23保険契約13利回り11空室対策38老朽化対策16販売会社27未分類3税金対策38確定申告15節税方法23金融商品14株式投資3資産運用11雑記67FP備忘録10住宅25勉強会6老後資金8趣味13遊休地の活用5お問い合わせフォームお問い合わせにつきましては、下記の項目をご入力下さい。不動産経営139不動産市場10仲介会社1住宅ローン金利23保険契約13利回り11空室対策38老朽化対策16販売会社27未分類3税金対策38確定申告15節税方法23金融商品14株式投資3資産運用11雑記67FP備忘録10住宅25勉強会6老後資金8趣味13遊休地の活用5お問い合わせフォームお問い合わせにつきましては、下記の項目をご入力下さい。(必須)題名メッセージ本文タイトルとURLをコピーしました。