(土日祝を除く)サブリースの解約方法と注意点を解説!契約解除の手順も教えますホーム不動産投資サブリースの解約方法と注意点を解説!契約解除の手順も教えます近年、深刻化しているサブリース問題。一度サブリースを契約してしまうと「契約解除できない」「多額の違約金を支払うハメになる」というトラブルが増加しています。サブリース契約は決して「一生解約できない」というものではありません。確かに法律上、解約しにくいものではありますが、正式な手順を踏めば「解約すること」も「不動産オーナー様の利益を守ること」も可能です。この記事では、サブリースを解約するための基礎知識と注意点についてプロが徹底解説していきます。強い味方であるサブリース契約が、なぜこのように深刻化してしまったのでしょうか。相次ぐサブリース問題に対応するべく、2018年3月27日に国土交通省は公式サイトにて「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」という注意喚起を促すことになりました。利用するよう求めたりしています。サブリース契約自体は悪いものではありません。「サブリース契約」をめぐって訴訟を起こされています。サブリースは一見するとメリットが多いように思えるものですが、実際はトラブルの事例が絶えずデメリットも多いのです。この記事では、不動産投資においてサブリースにはどのようなメリット・デメリットがあるのか、くわしく解説していきます。オーナーが不動産...契約更新時に保証額を下げる詐欺まがいの行為とはサブリース被害が拡大した原因は、業者の説明不足にあります。サブリース契約には、メリットもある反面デメリットも存在します。現在、サブリース解約にお悩みのオーナー様の中には、業者からデメリット部分の説明をあまり受けなかった人も多いのではないでしょうか。悪徳業者は、あたかも家賃保証が永久に継続するかのような甘い言葉をささやきます。アパートの建築費用も家賃収入から賄えるから大丈夫などと、簡単に言う業者も存在します。家賃保証には期限や改定があり、いつかは減ったり消えてしまったりするかもしれないシステムです。賃貸経営というものは入居者あってのものであり、入居者がいなければ賃貸経営は成り立ちません。サブリース業者はその辺をあまり説明しないのです。2015年5月11日(月)にNHKで放送された「クローズアップ現代」の番組内で、サブリース被害にあったオーナーの悲痛な叫びが特集されていました。・アパートをつくる気はないと言ったが、生活の足しになると言われた・満室にならなくても保証しますと言われたので信じてしまった確かに、アパート経営は生活の足しになりますし、家賃保証という画期的なシステムを利用すれば空室対策にもなります。肝心なのは「デメリットもある」という部分です。このように、サブリースにはデメリット部分もあるということを、オーナーはしっかり理解しておかなければいけません。関連記事こんな営業トークは鵜呑みにするな!不動産投資における注意すべきトーク事例と契約解除の方法とは?不動産投資をする場合、成功のポイントとなるのが今後のパートナーとなる「営業マン」の存在です。不動産会社の営業マンは、非常に熱心な人も多く、物件をセールスするだけではなく、不動産投資に関するさまざまな知識や情報を提供してくれます。ところが、不動産会社や営業マンの中には、いわゆる「悪徳」なケースも少なくなく、初心者投資家が...オーナーが理解しておくべきデメリットでは、オーナーが理解しておくべきデメリットはどのような部分なのでしょうか。国土交通省ではサブリース問題を解決するためには「賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて、オーナー自らが十分理解する必要がある」と述べています。国土交通省も提示する「オーナーが理解しておくべきデメリット」とは、以下の3つです。・賃料は変更になることもある・サブリース業者から解約されることもある・修繕費を負担することもある上記の3点は、サブリースにかかわらず賃貸経営をするなら起こりうる問題です。建物は建設した当初から劣化が始まり、いつかは賃料が安くなり必要に応じて修繕費もかかります。上げ」という魅力的な言葉だけを捉えてしまい、このようなデメリット部分が見えなくなってしまうのです。これがサブリース問題を大きくしてしまった要因のひとつとなります。悪質な虚偽説明によって投資マンションを購入してしまった!契約解除できる?投資ブームによって、投資マンションの人気が高まっています。その裏で、悪質な虚偽説明によって言葉巧みに消費者をだまそうとする事業者もいます。ここでは、投資マンションの購入に際して悪質な虚偽説明に引っかかってしまった場合の契約解除、または契約取り消しの方法について解説します。クーリングオフ制度で契約解除できるケー...退去時にはオーナーも原状回復費用を負担する入居者が退去すると、必ず室内の清掃費や修繕費用がかかります。「これらの費用は誰が負担するべきか」で、オーナーと入居者との間でトラブルが発生することがよくあります。トラブルが長引き、なかには裁判沙汰にまで発展するケースもあります。国土交通省ではこのような問題を解決すべく「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定め、賃貸人と賃借人との負担分を線引きすることになりました。立ち退きを拒否されたら?立ち退きトラブル解決のポイント老朽化した建物を建て替えたい、土地を売りたい、家族を住まわせたいなど、大家さんが入居者に立ち退きを要求する理由は様々です。入居者側も引っ越し先を探すのも大変ですし、それぞれ生活がある訳ですから、全員がスムーズに了解してくれるとも限りません。今回は、貸主側の都合で立ち退きを要求するときにどんな手順が必要なのか、...サブリース会社は借地借家法に保護されている借地借家法という不動産の法律の存在も「解約が難しい」と思われている要因のひとつです。びに建物の賃貸借の契約更新、効力等に関し特別の定めをしている法」です。サブリース契約では、オーナーが「貸主」であり、サブリース業者が「借主」となるため、サブリース会社は借地借家法に保護されることになります。借地借家法はとてもたくさんの規則が定められていますが、サブリース契約において、オーナーに不利に働く可能性のある法律を2つピックアップして紹介します。・契約条件にかかわらず家賃の増減を貸主方に請求できる・貸主からの申入れは、「正当の事由」がなければできない契約の条件にかかわらず借主は家賃の増減を請求できる借主から貸主へ家賃減額を請求できる権利が認められています。ここで注目していただきたいのが「契約の条件にかかわらず」という点です。契約当初は「賃料減額請求をしない」という内容であっても、家賃を下げられてしまいます。借地借家法では家賃の減額請求できる時期が明確に定められていないため、極端な話「契約してすぐに家賃が下がる可能性がある」ということです。貸主からの解約申入れは「正当の事由」がなければできない不動産所有者であるオーナーから一方的に「サブリース契約を解約したい」と申し出ることはできません。借主を保護するために存在する借地借家法では、貸主が一方的に借主を追い出すことはできないと定められているからです。貸主に「正当事由」があれば、賃貸借契約を解約することはできます。正当事由をわかりやすく説明すると「解約せざるを得ない事情」のことです。賃貸借契約を継続できない原因が発生したために、解約せざるを得ない状況に陥ってしまったと認められれば、貸主から解約を申し出ることができます。賃貸物件に入居者がいても、色々な理由で立ち退いて欲しくなる場合があります。原則として、正当事由がなければ立ち退きを求めることはできません。この記事では、立ち退きの正当事由の事例、貸主に有利な方法で立ち退かせられるケースなどをご紹介します。実際にサブリースを解約する方法と注意点についてみていきましょう。賃貸借契約は、以下の場合に解約が認められています。・貸主と借主、双方の合意があったとき・正当事由が認められたとき上記の2つのケースに該当すれば、サブリース契約であっても解約可能です。解約方法1.お互いの合意があれば解約できる!賃貸借契約は、貸主と借主の合意があれば解約が可能です。サブリース契約に限らず、すべての契約はお互いに「辞めたい」を願うのであれば解約が認められています。合意解除については、専門家に依頼せずとも自分で解約手続きをとることが可能です。解約方法2.正当事由が認められれば解約できる!正当事由とは「解約せざるを得ない事情」だとご説明しました。サブリース業者や入居者に対して解約を求めることができる正当事由の具体例は、以下の通りです。・建物が劣化しており人に貸せるような状況ではない・オーナー自身や近い身内が建物を使用する(住む)ことになった・生活資金とするために当該不動産を売らなければいけなくなったもし、オーナーとサブリース業者との間で合意解除ができそうにもない場合は、裁判所にて上記のいずれかの事情を認めてもらう必要があります。そこで、オーナーの申し出が正当事由だと判断されれば、サブリース業者が解約を拒否していても解約することが可能です。上記の理由が「正当事由には足らない」と判断されても、オーナーが立退料を支払えば正当事由の不足分を補うこともできます。立ち退きは簡単には認められない!?立ち退き料の考え方と認められるためのポイントとは?賃貸経営を続けていると、さまざまなきっかけで賃借人に部屋を退去してもらいたくなる事情が発生します。そんな場合にポイントとなってくるのが「立ち退き料」の支払いです。そもそも、賃借人に退去してもらうためには、立ち退き料を支払う必要があるのでしょうか。いくらが相場なのでしょうか。そこで今回は、賃借人に退去しても...サブリースを解約する際の注意点3つ解約には注意点もあります。事前に注意点を知り、万が一の事態に備えておきましょう。注意点1.「立退料」や「違約金」が必要になることもある前項目で、解約には立退料が必要なこともあるとご説明しました。サブリース契約にはこういった解約するための費用が必要なケースがあります。立退料とは、貸主の正当事由を強めるために借主に支払う補償金のひとつです。支払う金額はケースにより異なりますが、賃料の半年程度となることも。立退料を支払ったからと言って必ずしも解約できるとは限りません。違約金が必要になることもあります。契約書に「解約には違約金が必要」と記載してあった場合、違約金を支払わなければいけません。契約書の解約規定を確認し、違約金が必要なのか、どのくらい支払わなければいけないのかをチェックしてみましょう。注意点2.合意解除しても入居者を追い出せないことがあるオーナーとサブリース業者が合意解除しても、入居者とは解約できないこともあります。入居者が該当物件に住み続けていた場合、契約がなくなったからと言って入居者を一方的に追い出すことができません。入居者に部屋を明け渡してもらうためには、入居者とも合意解除するか正当事由を認めてもらう必要性があるのです。ちなみに、入居者に明渡しを求めるための正当事由には以下のようなものがあります。・入居者が賃料を滞納している・建物を激しく破損させた・頻繁に近隣トラブルを発生させている要するに、入居者の方から違反行為を犯している場合です。入居者側が賃貸借契約の継続に協力的ではないときは、入居者に明渡しを求めることができます。明渡し請求をするときは裁判所で「明渡し請求」を訴えなければいけません。正当事由があったとしても、オーナーが正当な手続きを踏まずに、鍵を交換し荷物を室外に出すことは違法行為となるため、注意しましょう。注意点3.後任の管理会社を見つける賃貸経営を続けるのであれば、後任の管理会社を見つけましょう。サブリース契約は、ほぼ賃貸経営に携わる必要がありません。そのため、これから賃貸経営をするとなるとゼロから客付けなどをしなければいけなくなります。賃料の相場や契約内容が分からないと、入居付けにも苦労します。相場よりも家賃を高く設定してしまうと、入居者は集まりません。契約内容を把握していないと、クレームが多発してしまう可能性大です。賃貸管理会社では、管理委託契約というものを行っています。これまでのように、一棟丸ごと管理を行ってくれる契約もあれば、入居者付けや家賃の督促のみというように一部の業務のみを任せる管理契約もあります。管理料の相場は賃料の2~5%ほどです。不動産投資は、賃貸物件を購入して終わりというわけではありません。賃料や入退去の管理、建物の経年劣化による修繕や日々の清掃など数多くの管理業務を伴います。これらの管理業務を自ら行っている人もいますが、サラリーマンとして働きながら不動産投資を行う際は両立がなかなか困難です。そこで賃貸管理会社に管理業務を委託している大家さん...サブリース契約を解約するまでの5ステップサブリースは決して解約できないものではなく、条件さえ満たせば解約を申し出ることが可能ということがお分かりいただけたと思います。条件を満たすだけでは解約することができません。老朽化や建て替えによる立ち退き交渉の手順とポイントアパートやマンションなどの賃貸物件の立ち退きは、建物の老朽化や建て替えなどの貸主側に都合がある場合と、家賃を滞納している入居者側に問題がある場合と、二つの方面から考えられます。立ち退きに関するトラブルは賃貸経営をする上で発生しやすく、こじれるとなかなか解決に時間がかかります。今回は、貸主側の都合で立ち退きをさせる場合...ステップ1.解約後の運営について考えるまずは、解約した後の運営はどうするのかについて考えましょう。考えることは、サブリースを解約したあとの運営方針や不動産の処分方法などです。どのように動いていくのかを考えておくと相続対策にもつながります。以下のようなプランがありますので参考にしてください。・賃貸経営をやめて自宅に改装する・更地にして売却する・管理契約会社を変更して運営を続ける・オーナーチェンジ物件として売却する建物の様子や入居状況などを確認しながら、これからの方針を考えてみてください。入居者がいる場合、入居者に退去してもらうのか、そのまま住んでいてもらうのかも決めていく必要があります。上記の理由が正当事由と認められれば、スムーズな解約にも繋がります。ステップ2.契約書の記載事項を確認する契約書に記載されている契約事項を再確認しましょう。サブリース原賃貸借契約書」などと記載されています。内容を確認したら、下記の項目を探しチェックしてみましょう。した場合の取り決め・違約金の有無や金額サブリース業者によって細かな内容は異なりますが、上記の内容は必ず取り決められています。解約する前に、内容を把握しておきましょう。ステップ3.解除通知書を作成する契約の解約通知書(または解除通知書)を作成します。解約通知書は「内容証明郵便」で送り、サブリース業者が受け取った証拠を残せるとトラブル回避ができます。難しい場合は一般的な「解約通知書」(解除通知書)の郵送でも大丈夫です。契約を終了させるための解約通知書は、サブリース業者に解約の意思を伝えるために必要です。解約したいと口頭で告げるだけでも効果はありますが、書面に残しておいた方が何かトラブルがあった際に役立ちます。名称(アパート・マンション・借家の名称)解約通知書には、現状の契約内容がわかるようにできるだけ細かく記載します。番地や物件名、住所に間違いがないようにしてください。この解約通知書を素人が作るのはとても困難だと思います。作成に自信がないときは、賃貸契約に詳しい不動産管理会社や法律の専門家などのプロに相談してみてください。ステップ4.解約の届け出をする上記で作成した解約通知書をサブリース業者に提出します。念のため、サブリース業者に「解約したい」という旨を申し出てから解約通知書を発送しましょう。提出方法は、内容証明郵便がおすすめです。内容証明郵便は、確実に書面を発送したという証拠となるうえ、差出人の「必ず読んで欲しい」という強い意思を主張することにもつながる有効的な手段のひとつです。一般郵便と違うところは、440円の加算料金がかかるところと、宛先の下に「配達証明」という赤い印字がされるところ、ポストではなく窓口でしか出せないところです。書留と同じような扱いになるため、郵便局の窓口に行くときは印鑑を持参してください。契約内容によっては、書類発送後すぐに解約できないケースもあります。そのため、解約通知はできるだけ早めに提出しておくといいでしょう。ステップ5.業者へ書面が届いたか確認する解約通知書が業者へ届いたか確認の連絡を入れましょう。確認方法は、メールかFAXがおすすめです。電話をかけて口頭で確認する方法は、担当者が不在だったり営業時間外だったりすると、何度も電話をかけなければいけませんし、証拠も残らないためおすすめできません。まとめ以上が、サブリースを解約するための方法です。サブリースは決して解約できない賃貸借契約ではありませんが、業者によっては解約までに時間やお金がかかることもあります。解約手続きが難航したり、膨大な違約金を請求されたりするようなことがあれば、一度サブリース解約に詳しい専門業者を頼ってください。