売買から賃貸を考える参考取材(亀戸)※ご案内のとおり(担当者別業務により)現在retourでは売買物件の取り扱いを停止しております。掲載期間中はサイドバーの売買資料公開からダウンロードできます(売買取扱い業者仲介可能な物件です)。取材方面の関係で、せっかくだから的にあえて売買物件の取材にいってきました。私は売買契約の担当ではありませんが、retourが売買取扱いしていた時には資料の調査から内見までの紹介行っていた関係で、まったく売買知らないワケではありません。いうか私の担当である賃貸の仲介業務を行う上で売買の知識も必要となってくるのです。所謂相場感というか(実際売買購入から投資向け運用コストなど)、賃貸物件の条件を判断する上で賃貸調査時に売買価格の裏取りすることもあるんですね。これ、勘というか、資料の見立て的に「売買も並行乃至オーナーチェンジしたのかな?」なんとなくわかる時がありまして、この時同物件の売買DATAを確認するなど無い話ではありません。結果として、売買価格相場と賃貸相場がリンクする要素となっています。現在の東京都心部及び近郊の投資り利回りは「表面利回り7%でもかなり高い水準」にあり(低金利時代でもありますから)、実質利回りで5%前後が平均値かなと思います。●重要なポイントなので補足しますが売買価格と賃貸相場の関係性には「ヴィンテージマンションなど資産保全性の高い物件は(それだけ低リスクなので)低利回りで」「郊外寄りで資産保全性に安定性を欠く場合は(所有続ける事自体にリスクを伴うので)高利回り」となるのが一般的です。(※故に、北海道など地方の不動産の場合「投資利回り10%」というケースも普通に存在しますが、だからといって《元本価値の安定性に欠けるのですから》一概に収益性が高いとは言えないのです。主として「礼敷条件との兼ね合い」で便宜的に決めているもので、「分譲物件」の管理費がそのまま賃貸に出す時に、同額で管理費となるわけではありません。<前説はこの辺にして>■早速紹介です。今回の物件は江東区亀戸からとなります。JR総武・中央線東側の主要駅で(総武・中央線の東側は一般向けには紹介難しい駅も無いワケではありませんが)亀戸は推薦駅の一つです。蔵前橋通りまでいって(だいたい商店街はその交差点で一区切り)折り返すことにします。街中にパチ屋なんかもあるなど中野っぽい部分もありますがww所謂下町文化の街ですから、そこはむしろにぎやかでいいとこと評価できるでしょう。物件通り過ぎてきちゃってますので、(通り西側ルートで)折り返します。エントランスは一本裏なのでちょこっと住宅街に入り到着フルリノベーションされたお部屋がこちら個人的には通路のドアを外して1Rストゥディオのように使いたいと思っちゃいますが、(間取りの中に引き戸も含めるなど)効率重視で現代的に設計されていると思います。リノベーションした状態じゃないと売り難いというのが正直なところです。そもそも一般購入者にリノベーション工事の業者選定や相場感わかりませんから、内装中古のまま(乃至スケルトンの)素材売り的な物件を探す方が難しいと言えますね。●逆に言うと、現在分譲マンションなどを資産としてお持ちの方で、将来現金化を考えている場合「自分でリノベーションしてからじゃないと非常に売り難い」こと知っておくべきです。(中古造作付の売却となれば、素材仕入れ用物件同様となりますので、かなり買い叩かれると想定するべきです。←冒頭説明のとおりで郊外や地方の売買物件はこの素材評価価格が凄く下がるんです。仮に素材買いなら1,900万前後だと思います。リノベーションには700前後かかると思われ。=リノベーション後の内容が趣味性として合致すれば「かなりのお買い得」と言っていいでしょう(少なくとも自分で素材買いしてからリノベやるより200万以上安い)。素材価値も十分評価できると思います。賃貸に出すなら(まずはザックリ2,500万だから12万5千円かなみたいなとこから)どうでしょう、12万+管理1万で→156万÷2500=6.24%↑この辺が軸になるかなと思います。「賃貸って案外割安なんだ」って部分もわかっていただけるかと思いますよ。(マンションよりアパートが安いのも、根本的に固定資産評価が安いからです。契約してください」とほとんど同じ話です。亀戸意外とアリだと思いますよ。確かに各駅だと新宿まで27分前後ですが(休日に亀戸あたりからだと座れる場合もありますし)、どうでしょう、西側で27分となると「武蔵小金井」と同じです。うーんこの距離感の説明にどういう意味があるのは自分でもよくわかりませんがww「東側っていうけど案外近いのね。」そこをわかっていただきたい。我ながらなかなか建設的な取材ではなかったかなと思う次第です。2.0Seesaaブログ。