ある「既存商店街」と計画的商業集積「ショッピングセンター」との根本的相違点は、計画的か否かの違いであると極論付けることが出来ます。その計画的とは以下の点に集約されると考えます。?生活者(消費者)が買い物に行き易い場所に集積していること。?必要な業種業態が集積するだけの施設規模を擁していること。?ワンストップショッピングを満たすことが出来ること。?駐車場が整備されており、その駐車場から商業集積体へダイレクトインできること。?マグネット(集客力)となる機能(各店舗・施設)が適正に配置されていること。?競合商業集積に対し、対応可能な集積体構造であること。?一体的管理運営による集積体であること。?業種業態が計画的にゾーニングされることにより、来客者が比較購買し易くなっていること。?メンテナンス・セキュリティ等に関して配慮されていること。行える集積体組織であること。?集積体としての規約ルールがあり、コンプライアンスが徹底されていること。?商業集積体のアセットマネジメント及びプロパティマネジメエントに関し、プロが関与していること。?顧客管理体制と計画的マーケティングリサーチが行われていること。?個々への教育指導体制が整っていること。?来客者に配慮したアメニティ施設・設備が附帯されていること。?職住の場が分離されていること。?営業時間帯が時代に対応されていること。?他の商業集積体との差別化がなされるためのコンセプトがあること。?来店者の集積体における「滞留時間」が長く居られる施設群であること。上げればキリがないほど、「計画的」である所以は存在します。これらを整理しますと、商業集積成立のための原理原則は、?立地、?規模、?品揃え・店揃え、?仕掛けが時代の生活者に適応できていることといえます。