「家屋の建築費って、だいたいどれくらいが相場なの?」アパマン経営は土地活用の中でもかなり大がかりなので、初期費用について気にされてる方は多いでしょう。構造など種類にもよりますが、アパートで一般的な木造2階建ての場合でも5,600万円が初期費用としてかかります。※その他の費用については「アパート・マンション経営で建築費以外で必要になる初期費用は5種類」を参照いただけます。(住宅着工統計調査)をもとに計算。十万円台切り捨てただし、初期費用の大半を占める建築費は「実際に建てるまで正確な金額は分からない」のが実際のところ。建築会社も金額の目安は明言しないのが普通です。そこでこのページでは、アパート・マンション経営の初期費用について徹底解説。そもそも事業計画を立てられない建築会社から法外に高い見積りを出されても、気付けないといった事態に陥らないために、おおよその初期費用について知っていただきます。オーナーさん主導で経営を進めていくために、最低限の知識を身につけてください【関連記事】アパート・マンション経営の基礎知識をおさらいしたい人は、下記記事を参考にしてください。メリット・デメリットを交えて、詳しく解説しています。=数百万円かかるケースもあるアパート・マンション経営の初期費用を調達できる3つの【アパートローン】<アパートローン>の選択肢は3つ<アパートローン>の融資を受けるための3つの手順<アパートローン>審査を通過するためのポイント3つ建築費にはしっかりお金をかけて「魅力的な物件」をつくるべきアパート・マンション経営の初期費用は建築費が80~90%を占める土地をもともと持っている人にとって、アパート・マンション経営に必要な初期費用80~90%を占めるのが、家屋の建築費。建築費を決める一番大きな要素は、家屋の構造。次のように、耐久性の高い構造で建てられた家屋ほど、金額が高くなります。(住宅着工統計調査))なお次のものは「建築費に含まれるか否か」間違えやすいので、確認しておいてください。「含まれないもの」については、別途お金がかかってきます。上述したように、建築費の坪単価相場を決めるのは家屋の構造。建築費を計算できます。床面積:50坪というアパートの場合、50万円×50坪=2,500万円となるわけです。※ただし、坪単価ではなく"戸単位"で計算されることも多いのであくまで『目安の目安』として考えられることをおすすめします。延床面積とは?建物の居住部分の面積のこと。分からない場合⇒【建ぺい率】が分かれば建築費を推測できる延床面積が分からない場合(※1)でも、建ぺい率が分かれば建築費を概算できます。(※1)正確な延床面積は、業者から提案を受けるまでわかりません。建ぺい率とは?敷地面積に対する建築面積(建物の外壁で囲まれた部分の面積)の割合。地域ごとに上限が決められており、市役所の「都市計画課」などの部署で調べられる。次の情報が分かっているとします。【3階建て】の建築費:50万円×48坪×3階=7,200万円と推測できます。建築費が安いのが、2〜3階建てアパートでよく使われる木造家屋で、40万〜60万円/坪が相場。延床面積ごとの相場(総額)は次のとおりです。鉄骨造の建築費(坪単価の相場)=50万〜80万円/坪2〜5階建てのマンション・アパートによく使われる鉄骨造家屋の建築費は、50万〜80万円/坪が相場です。延床面積ごとの相場(総額)は次のとおり。建築費が高くなるのが鉄筋コンクリート造で、70万〜100万円/坪が相場。耐久性が高いので中高層マンションでよく使われますが、2〜3階建て低層マンションへの利用も多いです。延床面積ごとの相場(総額)は次のとおり。■「どんな物件を建てるか」が決まれば、おおよその初期費用が分かる上述したように家屋の構造・床面積が決まれば、おおよその建築費は決まってきます。次の物件の建築費は、80坪×50万円=4,000万円です。床面積:80坪(8坪×10部屋)「どのようなアパートを建てるか、まだ具体的に詰められていない...」という方は、不動産のプロに相談してみましょう。相談先としては、日本を代表するハウスメーカー・不動産会社と提携しているHOME4Uがオススメです。あなたの土地の情報を登録するだけで、複数の業者からアパート・マンション経営の具体的なプランを送ってもらえます。かかるケースもある関連記事:土地・宅地の造成費用の相場は?工事業者選びのポイントもまとめて解説!あくまで目安ですが、余裕をもってトータルで建築費×20%を見ておきましょう。建築した家屋(アパート・マンション)を登記(※1)するときにかかるのが登録免許税です。税額は家屋の大きさによって変わってきますが、10~30万円が目安。司法書士に登記を任せると、10万円ほどプラスでかかります。住所・氏名などを公の書類(登記簿)に登録すること。⇒合計18万9,600円(関連記事:【不動産の登録免許税とは】税額や税率はいくら?計算方法から軽減措置まで総まとめ)納付のタイミング・納付方法は次のとおりです。不動産の登記は司法書士に任せるのが一般的で、その場合報酬として次の費用がかかります。登記する建物の金額によりますが、多めに10万円程度を見積もっておきましょう。正しい登記の知識を身につける必要がある法務局(登記所)に何度も通う必要があるなど、登記には手間がかかります。納付の流れ・納付方法は次のとおり。「家屋を取得した年の、翌年4月以降」に納税通知書が届く金融機関・コンビニなどで納税する(※3)30日以内(東京都)や20日以内(大阪府)の都道府県もあります。登記してから通知書が届くまでかなり時間がかかります。「不動産取得税の存在を忘れていて、いざ納税したら資金繰りが圧迫された...」というオーナーさんも多いので注意しましょう。(1部屋分)-1,200万円」の控除が使えます。「1部屋の評価額=1,200万円」というケースはほぼ考えられないので、1部屋40~240m2のアパート=非課税と考えてOK。バストイレ別の2DK(4.5~6帖の部屋×2+DK6帖)※収納がどう設計されているかによって変わってくるので、あくまで目安として捉えてください。具体的な計算例は以下のとおりです。申請しなくてはいけません。=建築費5,000万円の場合で90,000円アパマン経営に関係する以下2つの「契約書を作成するとき」にかかるのが印紙税。10万円たとえば建築費5,000万円の場合、90,000円(30,000円+60,000円)かかる計算です。「契約書に消費税額が明示されているかどうか」で税額が変わります。消費税額が明示されている⇒「税抜きの金額」に対して、印紙税がかかる消費税額が明示されていない⇒「税込みの金額」に対して、印紙税がかかる少しでも税負担を軽くするために、なるべく「消費税が明示されている契約書」を交わすようにしましょう。納税のタイミング・納税方法は次のとおりです。郵便局で購入して消印し、契約書に貼り付けて納税する正しく納税しない場合ペナルティあり=【税額の2~3倍】を負担しなくてはいけない収入印紙をきちんと契約書に貼っていない場合、以下のペナルティが課せられます。アプローチ・車庫など)にかかる費用は、建築費の10%を見ておきましょう。5,000万円の家屋なら500万円かかる計算です。具体的な費用は次のとおり。施工距離1mあたり約4,000円~仕様や業者、面積などでもちろん金額は変わってくるので、物件によっては数十万円で十分な場合もあります。)このような土地にアパート・マンションを建てるときは、土地造成(家を建てられる状態にすること)の費用がかかります。地下倉庫の設置に係る費用が発生する場合もあります。土地造成費は土地の状態によりますが、数百万円かかるケースもあるので要注意です。※高低差や面積によっては数字が上記の倍になることもありますので、事前に業者ときちんと確認しましょう。費用は都道府県ごとに相場が決まっています。56,700円/m2なお造成工事は、建築会社の下請けが行うことが多いです。建築費には含まれませんが、見積りには入っているので、見逃さないようにしましょう。専門業者に直接依頼すれば、土地造成費は10%安くなります。下請け:造成専門業者この3者のなかで、建築会社の「中間マージン」を節約できるんですね。建築会社に任せっきりにする⇒110万円を取られる自分で造成会社を探して依頼する⇒100万円におさえられると10万円の節約になります。造成費用を安くしたいなら、次の流れで進めるのが理想です。専門業者に造成工事をしてもらう建築会社に見積りを取る「そもそも造成の必要があるのか分からない...」という方は、土地活用のプロ(土地活用プランナー・コンサルタント)に相談してみましょう。違法工事を行っている手抜き工事をしている造成業界では、このような悪質な会社が数多く残っています。「造成工事は、どの業者もほとんど費用が同じなんだから...」という油断は禁物です。次の方法で、業者がライセンス(造成工事業者登録)を持っているか確認してください。業者のHPでライセンスの証明を確認する「ライセンスの有無をチェックさせてほしい」と電話で問い合わせるなお、下で紹介している解体無料見積ガイドなら、良質な業者を紹介してくれるので安心です。関連記事以下の記事では解体費や宅地造成費の相場をメインに詳しく解説しています。建設工事が適切でなかったか造成工事が適切でなかったかでもめることがあります。その場合、いやな思いをするのはオーナーさん自身。節約をすることによるトラブルのリスクをしっかりと把握してから判断してください。解体無料見積ガイド」がオススメです。「家屋の解体」をメインに扱っているサイトですが、造成業者の紹介にも定評アリ。厳選された全国650社以上の造成業者から、安心して任せられる3社を無料で紹介してもらえます。ガイドの見積もりに申し込むアパート・マンション経営の初期費用を調達できる3つの【アパートローン】アパート・マンション経営の初期費用は、アパートローンによって借り入れることができます。アパートローンとは?賃貸物件(アパート・マンション)を建てるとき使えるローン。金融機関で取り扱っている。「表面金利」になります。融資を受ける金融機関にお金を預けている方は、その利息に応じて表面金利から引かれた「実行金利」になるので一度相談されてみてください。【出典】みずほ銀行アパートローンアパート・マンション経営において「融資」は重要なポイントです。初期費用が足りていない方が資金調達に失敗すれば、魅力的な計画も「机上の空論」で終わってしまいます。以下3点をしっかりおさえておきましょう。「利息がもったいないから、自己資金を貯めてからアパートを建てよう...」と考えるオーナーさんもいますが、「ローン=悪」ではありません。自己資金では出来ない、大きな事業を動かせるローン返済後、大きな金額が手元に残るなどメリットはあります。何事にもデメリットはつきもの。空室などによる経営状況の悪化によって赤字になったとき、埋めるための支出に加えて規定の返済額を支払わなければいけません。5,000万円の融資を受けて返済期間を30年とした場合、金利が1%でも年間返済額は約193万円。安くはない金額を、継続して返済し続けなければいけません。かかるため、毎月の家賃収入から返済していける範囲で借り入れるようにしましょう。<アパートローン>の選択肢は3つアパートローンで初期費用(建築費&その他諸経費)を調達するときの選択肢は、次の3つです。・賃貸併用住宅は買い手が比較的少ないため売れにくい1金融機関を「建築会社に紹介」してもらうアパートローンを組むときは、施工を任せる建築会社に金融機関を紹介してもらうのが無難です。審査が通りやすい(特に初心者オーナーが「個人として」融資を受けることは難しい)金融機関を探し回る手間が省ける後述する「提携ローン」を利用できる可能性もあります。建築会社に金融機関を紹介してもらったら、提携ローンを使えるか聞いてみましょう。(提携ローン=不動産会社・ハウスメーカーが、金融機関と提携して取り扱っているアパートローン)審査が通りやすい通常のアパートローンより金利が安い建築会社の営業担当が、オーナーの土地活用プランに合ったローンを選んでくれるなど、メリットは多いです。政府系金融機関を検討してください。低金利で審査が通りやすい、というメリットがあります。融資期間が10年〜15年程度と短いので、返済の負担が大きいため高収益を得られる方で無いとオススメできません。※高利回りを期待できる場合とは、借入金の返済余裕度を見る以下の計算で1.3~1.5%の場合かまたはそれ以上の場合を指す。借入金の返済余裕度3「賃貸併用住宅」を建てる=1~3%金利が低い「住宅ローン」を使う賃貸併用住宅を建てるときは「住宅ローン(※1)」が使えるので、アパートローンより金利が1~3%安くなります。審査基準がやさしいというメリットもあるので、要検討です。(※1)「マイホーム」を建てるときに使えるローン。賃貸併用住宅とは?「人が住む部分」と「賃貸事業に使う部分」を両方持つ建物。延床面積の50%以上が自宅用スペースであれば、住宅ローンが使える(金融機関によって異なる)。自宅スペースが50%未満の場合でも、次の2つを分けて登記して別々のローンを組めば「住宅ローン」を活用できます。自宅部分⇒住宅ローン賃貸部分⇒アパートローン金利・返済額(アパートローンとの比較)は次のとおり。建築費2億円の場合、総返済額が5,500万円変わってきます。2億6,500万円(金利2%)「管理人として、自分も賃貸アパートに住むつもりでいる」というオーナーさんは、住宅ローンが使えるかどうか建築会社に聞いてみましょう。<アパートローン>の融資を受けるための3つの手順アパートローンによる融資を受けるためには、次の3点を決める必要があります。写し建物平面図レントロール(家賃明細表)、事業収支計画表1「融資金額」を決めるまずアパートローンで融資を受ける金額を決めましょう。収支・担保の規定の2点を考慮して決められます。そのため"どこから融資を受けるか"によって異なるので一概には言えませんが「建築費×10~20%」の自己資金を準備しておくと良いでしょう。建築会社の営業をうまく使って融資を引き出してみてください。※金融機関によっては「自己資金30%」という厳しい審査基準を設けているケースもあります。次にアパートローンの金利の種類を、次の2つから決めます。・返済計画が立てにくい・金利が上がったときのリスクを負う変動金利しか選べない場合もありますが、基本的には次のように判断してOK。低金利が続いている現在は、固定金利で借りるチャンスです。最初の数年間は固定金利その後変動金利に切り替わるというプランを用意している金融機関もあるので、相談してみましょう。手数料がかかる場合があります。固定金利ではできないプランが多いので要注意です。(※4)毎月の返済とは別に元金を返済し、将来の利息負担を軽くする方法。【低金利】のプランを探すべきアパートローンは、なるべく低金利のプランを探してください。アパートローンは融資期間が長い(20~30年)ので、利率が1%高くなると総返済額は数千万円高くなります。30年で1億円を返済する場合、たった1%の違いで3,000万円の差が出ます。後から低金利のローンに借り換えるのもアリ万が一金利が高めのローンを組んでしまっても、後から新しいローンへ借り換えることもできます。借り換えによって金利を1%安くできれば総返済額が数千万円安くなります。ローンの【借り換え】とは?高い金利で組んでいたローンを、より低い金利で組み直すなど、有利な条件で借りなおすこと。乗り換え先の金融機関から「旧ローン」を完済するための資金がもらえるその資金で「旧ローン」を一括返済するただし注意すべきなのが、借り換えにかかる手数料。目安ですが、「手数料を払ってでも借り換えたほうが得」なのは、次の3つを満たしているときです。借り換えによって、金利が1%以上下がる返済期間が5年以上残っている返済すべき元金が1000万円以上残っている将来的に借り換えも視野にいれるなら、まずは金利が高めでも審査が緩めのアパートローンに申し込むのも1つの手です。最後に、ローンの返済期間を決めます。金融機関によって変わってきますが、次の2つのうち短い方を上限とするプランが多いです。「総返済額を減らしたいから、なるべく早く返済したい...」と考えるオーナーさんが多いですが、これはNG。空室が増えて、家賃収入が少なくなった災害が起こって、計画外の修繕費がかかったなど、資金繰りが厳しくなったときに、返済が難しくなるので、余裕を持って返済できるプランを採用しましょう。<アパートローン>審査を通過するためのポイント3つアパートローンの審査が通りやすいのは、次の3点をおさえた事業です。事業の【収益性】が高い⇒長期的・安定的に収益が得られる家屋に【担保価値】がある⇒万が一返済できなくなった場合、物件を売却できる借り手の【信用】が高い⇒きちんとローンを返済できる人物である1事業の「収益性」が高い=長期的に安定した収益が得られるアパートローン審査での最重要ポイントは「収益性が高い=長期的に安定した収益が得られる」かどうかという点です。金融機関がチェックしているポイントは次のとおり。【融資担当者】が見ているポイント入居者のニーズを的確にとらえているか=安定的に入居者が確保できそうか周辺の相場から見て、適正な家賃を設定しているか将来のニーズ・家賃の変化を計画に組み込んでいるか修繕費を含めた計画になっているかきちんとした管理体制を持っているか事業として成り立つ「手堅い計画」を立てるようにしましょう。一括借り上げ方式(サブリース)で運営する場合、審査の評価が上がる傾向にあります。次の点が、金融機関に評価されるからです。⇒サブリース会社は自社で管理している全物件で収支を合わせているので、もし赤字になっても黒字物件の利益で補填される管理のノウハウを持っている「初めての土地活用で、融資を受けるのが難しそう...」という方は検討の余地アリです。上述したように審査に有利な「サブリース」ですが、実は融資が簡単にはうけられなくなりました。スルガ銀行がシェアハウス「かぼちゃの馬車」へ不正融資を行っていたとして世間を騒がせたのもまだ記憶に新しいです。結果として新規の顧客への融資が禁じられることになりました。この流れを受けて金融庁は他の金融機関の融資に対しても厳重な審査を求めています。サブリースの利用には注意を払いましょう。2家屋に「担保価値」がある=万が一返済できなくなった場合、物件を売却できるこれから建築するアパート・マンションの価値も、金融機関に見られます。家屋は、万が一返済できなくなったときの担保になるからです。具体的なチェックポイントは次のとおり。審査の足かせになるような物件は、入居者から見ても魅力が薄いもの。建築費をケチらず入居者のニーズを満たす物件をつくれば、審査にも通りやすくなって一石二鳥です。評価UP財産状況(自動車ローン・クレジット利用などを含む)⇒潤沢な金融資産があれば評価UPなど、借りたお金をきちんと返してくれるかを見られます。金融機関からヒアリングを受けるときは、何もかも包み隠さず話すようにしましょう。審査に不利になることを隠して無理に事業化しても、あとあと歪みが出るもの。逆に、プロの厳しい審査をパスした事業なら安心して進められます。土地オーナーさんは比較的年配の方が多いので、このようなギモンをお持ちの方は多いでしょう。結論から言えば、事業を継承する「相続人」がいれば、高齢者でも融資を受けることは可能。上述した3条件+「相続予定者の信用調査」をクリアすれば問題ありません。相続があろうが無かろうが「返済が滞ることなく事業を継続できそうだな」と判断されればOKです。審査が通らないからといって、ノンバンク(信販会社など)から調達する際は注意が必要です。「審査が通らない=事業計画への不安がある」ということなので手堅い事業計画になっているかそもそも事業が成り立つのかといった点を見直しましょう。事業そのものが不健全だと、仮に審査が通っても高金利のため返済がたいへんになってしまうことも。ノンバンク融資を検討している方はもう一度返済リスクを考えてから決めることをおすすめします。いずれにせよ金融機関が貸したいと思える事業づくりが先決です。■「アパートローン」による資金調達=プロの助けが必要アパートローンに限りませんが、資金調達は専門性の高い仕事なのでプロの助けを借りましょう。魅力的な事業計画を立てても、資金調達に失敗すれば「机上の空論」で終わってしまいます。「事業そのものは魅力的なのに、知識・経験不足で融資に失敗した...」と後悔しないために、使えるものは何でも使うべきです。そもそも、どの金融機関から借り入れるべきなの?自分の事業に合ったプランを知りたい確実に審査を通るためには、どんな準備が必要なの?このような疑問を、プロの経験・知識・ノウハウを活用してつぶしていきましょう。相談先としては、日本を代表するハウスメーカー・不動産会社と提携しているHOME4Uがオススメです。→HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く建築費にはしっかりお金をかけて「魅力的な物件」をつくるべき上述したように、アパマン経営の初期費用のほとんどは建築費。全事業費の90%を占める家屋によるが数千万~数億円かかるなど、オーナーは大きなリスクを背負うことになります。高い建築費こそ安くしたい...」と感じた方もいるでしょう。安く建てたい気持ちはわかりますが、建築費にはしっかりお金をかけてください。ターゲットを明確にして入居者ニーズを探り、ニーズを満たす魅力的な物件をつくるのが何より大切です。「安く建てられたけど、入居者が集まらない...」では元も子もありません。(関連記事:アパマン経営の【ターゲット・ニーズ】を明確にする方法をチェック)「どんなアパートを建てるか、まだ具体的に詰められていない」という方は、不動産のプロに相談しましょう。■アパート・マンション経営のお悩み相談=HOME4Uがオススメ「アパート経営について、何でも相談に乗ってくれる相手がほしい...」という方にオススメなのがHOME4U。実績豊富な大手ハウスメーカー・不動産会社の中から、あなたの悩みを解決してくれる業者を紹介してくれます。ターゲットとしてどんな層を設定すべき?入居者にニーズが分からない...この範囲内の予算で事業を進めたいなど、アパート・マンション経営の悩みをぶつけてみましょう。賃貸経営に強みを持つ業者が揃っているので、初心者オーナーさんでも安心して利用できます。→HOME4U土地活用の評判の真相!強み6つと注意点2つを土地活用プランナーが説く【関連記事】アパート・マンション経営の基礎知識をおさらいしたい人は、下記記事を参考にしてください。メリット・デメリットを交えて、詳しく解説しています。某不動産会社を経て「トチカム」にライターとして参画。1中身の濃い情報を2過不足なく3わかりやすく伝えること上記を念頭に「オーナーさんの視点」に立った記事作成を意識しています。