多くの人は「高い変動金利」のままで、数百万円損している!2019年10月1日公開(2020年1月14日更新)ダイヤモンド不動産研究所ダイヤモンド不動産研究所100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。多くの人は「高い変動金利」のままで、数百万円損している!住宅ローンを「変動金利」で借りている人の多くは、「変動金利だけに、最近の低金利の恩恵を受けて金利は下がっているので、借り換えの必要はない」と考えているようだ。実は、過去に借りた人は「高い変動金利」のままになっているケースが大半だ。試算してみると、借り換えによって金利が下がり、数百万円以上もお得になるケースもあるので、変動金利で借りている人は、低金利が続いている今のうちに借り換えを急ぐべきだろう。住宅ローンを借りている人と話をしていると、こんな人が結構いる。「住宅ローンのホームページを見ていたら、金利が借りたときよりも、かなり低くなっていたよ。変動金利で借りておいてよかった!」このように、住宅ローン金利の低下に伴って、自分が借りている変動金利も下がっていると思っている人は多いが、これは大きな間違いだ。確かに、住宅ローンの金利は2007年頃から低下の一途をたどっており、現在、過去に類を見ない超低金利となっている。2016年には、日銀が「マイナス金利政策」を導入したことで、金利は一段と低下した。住宅ローンを借りている人の金利は、最近の金利低下の恩恵を受けられないのだ。これを聞くと、「変動しない変動金利なんて、矛盾してないか?」と思うだろうが、実は、現在の低金利が適用されるのは、新規借入や、借り換えで新たに住宅ローンを借りた場合のみ。既存の借り手は借り換えを行わない限り、現在の金利が下がることはないのだ。借りている人には、「高い変動金利」が適用されている。この事実はあまり知られていないため、変動金利で住宅ローンを借りている人の多くが、「変動金利」という言葉を誤解して、「借りたときの高い変動金利」のまま、住宅ローンを返済し続けている。そこで今回ダイヤモンド不動産研究所では、どうして変動金利が「高いまま固定されている」のかを分かりやすく解説し、借り換えによってどのくらい金利が下がるのかを試算してみた。変動金利で住宅ローンを借りている人は、この記事を参考にして、ぜひ借り換えを検討してみてはいかがだろうか。金利優遇幅が借りた当時から変更されないからすでに変動金利で住宅ローンを借りている人の金利は、どうして下がっていないのか。答えは単純で、銀行が金利を下げないからだ。住宅ローンの「店頭金利」は、「短期プライムレート(通称・短プラ)」をベースにして決められている。「短期プライムレート」とは、銀行が業績の良い会社に1年以内の短期貸し出しを行う際に基準とする金利のこと。金利については銀行側で自由に設定できるが、短期プライムレートは優良中小企業の貸出金利や信頼できる個人の融資など幅広く用いられている。そのため、銀行は短期プライムレートの引き下げに慎重になっており、ここ9年ほど変わっていないのが現状だ。住宅ローンの「店頭金利」は「短期プライムレート」を基準に決定しているため、ほとんど変化していない。言っても、実際の貸出金利は年々下がっている。その秘密は、下図を見れば分かるだろう。ある大手銀行の変動金利の決まり方を図示したものだ。2009年と2018年の金利についてみてみよう。住宅ローン金利を決定するベースとなるのが、「店頭金利」だ。「店頭金利」は、言わば「住宅ローンの定価」だ。次に、実際の貸出金利である「表面金利」は、「店頭金利」から「金利優遇幅」を引いて計算する。「金利優遇幅」とは「住宅ローンの値下げ幅」のことだ。言える「店頭金利」は、この9年くらい変化がない。銀行間の競争激化によって「金利優遇幅」はどんどん拡大しており、2017年には金利優遇幅が1.875%に拡大している。定価である「店頭金利」の姿かたちは残っていないくらい、「金利優遇幅」が非常に大きくなることで、金利が下がってきたのだ。厄介なことに金利優遇幅は、借りている間は変わることがない。新規貸し出しの金利優遇幅は拡大されているのに、既存の借り手には借りた当時の金利優遇幅がずっと適用され続けているのだ。上図であれば、2009年3月に借りた人は、金利優遇幅はずっと「1%」のまま。「高い変動金利」を押し付けられているとも言えるだろう。定価である「店頭金利」自体が引き下げられれば金利は下がるが、「店頭金利」は8年も据え置かれたままで、望みは薄い。既存の借り手が、現在の金利優遇幅である「1.875%」を利用したいのであれば、住宅ローンを借り換えるのがいいだろう。した複雑な仕組みが、前述した「変動金利」に対する誤解を引き起こす要因になっているのだ。「実質金利」こそ隠された“コスト”を炙り出し、もっとも安い住宅ローンを見つけ出す最強ツール!4年前(2015年)に、変動金利を借りた人でも借り換えで86万円ものメリットが得られる!ここまでの説明で変動金利の仕組みは大体理解できただろう。金利優遇幅が大幅に拡大している今、借り換えないと損をしてしまうことは明白だ。実際に借り換えを行った場合、どれくらいメリットがあるのか。ダイヤモンド不動産研究所で、試算してみた。下表は、過去に大手銀行で変動金利を借りた人が、ネット銀行の変動金利(2019年12月現在の表面金利でトップの低金利である、ジャパンネット銀行の0.415%)で借り換えたときのメリット額をまとめたものだ(当初の借入金額3000万円、返済期間35年、諸費用すべて込み)。※大手銀行からの借り入れ当初の借入金額は3000万円、借入期間35年、借入金利は当時の大手銀行の平均的な金利とした。借り換え後はネット銀行(ジャパンネット銀行)とし、借入金利は0.415%。2010年に変動金利で住宅ローンを借りた人の現在の金利は1.475%で、ネット銀行の0.415%へ借り換えをした場合、1.06%も金利が低くなる。その結果、借り換え手数料などを支払ったとしても、今後の支払額は289万円も減少する。借り換えを行うだけで328万円ももうかるのだ。驚くべきことに、2015年に借りた人も、たった4年前に借りたばかりにもかかわらず、86万円ものメリットが生まれる。このメリット額に驚くだろうが、住宅ローン金利はここ10年くらい、優遇金利を拡大させながら、ずっと下がり続けているため、ある意味当然のことなのだ。これだけのメリットがあるのに、よく分からずに放置している人は何十万人もいると言われている。これは、非常にもったいないことだ。変動金利はこれ以上下がる見込みは少ない!借り換えメリットを得るなら、今がチャンス変動金利は、ここ10年間で1%近く金利が下落し、最も金利が低い銀行は0.5%以下まで下がっている。銀行が住宅ローンを貸し出すのにかかるコストは0.5%とも言われており、変動金利については、これ以上下がる余地がほとんどないというのが実情だ。そのため、変動金利で住宅ローンを借りている人は、金利が「底」になりつつある今、借り換えのチャンスと言えるだろう。変動金利で住宅ローンを借りている人の中には、今より1%以上高い金利で住宅ローンの支払いを続けている人もいる。借り換えを実行するだけで、昨今の金利優遇幅引き下げ競争によるメリットを手に入れられるのだが、勘違いしている人が多いためか、言わば「宝の持ち腐れ」状態になっている。住宅ローンの借り換えに失敗しても、デメリットはほとんどない。変動金利の住宅ローンを借りているのであれば一度、借り換えでメリットがあるかどうかを検討するのがいいだろう。借入額×2.2%【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。最短10日とい短期間での契約が可能だ。SBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。借入額×2.2%【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。