2022年問題が近頃話題になっています。地価が暴落するんじゃないか、とか都市農業の衰退が加速するんじゃないか、とか政府がその対応を始めたけれど、その程度じゃどうしようもない、とかとか。現在生産緑地をもっている私達は、2022年に向けてどうしたらいいのか、という議論があまり活発でない気がしています。いうことで、今回は「地主目線の生産緑地2022年問題」を取り上げます。生産緑地に登録した農地の固定資産税や相続税を優遇する、という施策を行います。この登録の期間は30年、つまり1992年に登録した生産緑地は2022年に期限をむかえます。現実は予算不足等の理由から、これまで買取が実施された例は限られています。地価が暴落すると予測されています。災害に弱い街になってしまう、という懸念もされています。政府の対応こうした事態をできるだけ避けるために、国は2017年6月に30年の期間を過ぎても、10年毎に生産緑地を更新できるように法を改正しました。農地内での農作物の直売所や農家レストランの設置を可能ともしました。直売所やレストランを設置・運営する費用、経営の計画、体力とやる気が続くのか、こうした問題からは逃げることができません。国の対応は場当たり的で、根本的な解決には程遠いということです。生産緑地として維持まずは生産緑地として維持し続けるのかどうか、あるいは維持できるのかの判断をすることです。相続対策や金銭といったメリットがあるとはいっても、葛藤が伴います。現在の日本社会を考えれば熟考の必要があります。自分や代わりに耕作してくれる人がいるのなら、農業を続ける選択肢は現実的です。住宅街の癒やしの場としても、近所の方たちにも好意的に受け入れられるはずです。宅地として売買するパターンと、土地は売らずに賃貸アパートを建てるパターンがあるかと思います。この2パターンでも、これまでの事例を見ると賃貸アパートを選択する傾向が強い、という統計があるようです。大きな借金を背負うことでの相続対策や、土地を手放したくない思いが背景にあるのではと思います。宅地として売れば一度に大きな金額が入り、アパートでも相続対策ができて、長期に渡り賃料が期待できるといったメリットがありますが、不動産リスクも当然考慮しなければなりません。今後どれだけの不動産需要があるかはわかりません。分譲住宅がずっと売れ残ったり、アポートはずっと空室になってしまったりと、空き家問題に拍車をかけることになりかねません。事前によく確認する必要があります。・地主の死去により相続した者が、農業等を営まない場合は、生産緑地の指定除外申請を行うことができ、自治体が買い取らず、担い手が見つからない場合は、指定除外となります。2022年まで待って売買やアパートにするよりかは、より高い価格で取引できる可能性があるでしょう。実際にこれまでも、30年の期限を待たずして指定を除外し、宅地として売却した例は少なくありません。宅地造成を考えていて、上記のような理由付けができるのなら、指定除外も十分に考慮の対象です。ソーラーシェアリングの設置さて、ここからは弊社の宣伝です。ソーラーシェアリングとは、農業を続けながら太陽光発電の売電事業による収入を得る取り組みです。農業を続けることが前提なので、指定解除後は宅地造成したい!という方向けではありません。こんな方におすすめ・2022年後も生産緑地として農業を続けたい・税負担は軽いままにしたい・農業は続けたいが、収入に不安がある・農業は続けたいが、後継者や耕作してくれる人がいないソーラーシェアリングのメリット農地として維持したままなので、税負担はこれまで通り。太陽光発電の売電収入が年間約110万円(1反水稲栽培・2018年4月現在の法による)入り、これが20年間続きます。宅地として売ってしまうと、入ってくるお金は1回こっきり。トータル金額も桁が一つ違うレベル。アパートにしても、入居者の不安は皆無。常に満室の状態で、天気が良ければシミュレーションの120%の収入も。加えて、アパート1棟建てる1億の費用リスクも約10分の1。農地の癒やし機能や災害に強い特性はそのままなので、周辺住民からも理解が得やすいでしょう。「アパートが建ったおかげで、日陰になった」「土地の価値が下がった」なんて陰口を言われることもありません。いい事づくしのように書いていますが、もちろん導入への障壁や考慮しなければならないことは数多くあります。隣地住宅とは十分に離隔を取る必要があります。生産緑地とソーラーシェアリングそしてもう一つ重要なことを。現在はまだ、生産緑地でのソーラーシェアリングは認められていません。全国規模で調査したわけではありませんが、少なくとも静岡県内ではどこの市町村でも認められていません。ある理由としては、農業を行うための生産緑地で太陽光発電は行えない、というもの。農地を保全する名目のある生産緑地でソーラーシェアリングを行うことは、生産緑地の本来の意味を失っている、ということのようです。生産緑地の指定除外を行えば、ソーラーシェアリングの設置も可能ですが、それでは税の優遇措置から外れてしまうので、何の意味もありません。本当に農地の保全が生産緑地の目的なら、20年間の耕作が義務付けられているソーラーシェアリングこそ、うってつけではないでしょうか。個人的には、ソーラーシェアリングがまだ始まって数年の取り組みで市民権がないことが、真意ではないかなと思っています。慣例的にでもソーラーシェアリングが生産緑地で可能となっているよう、我々ももっと頑張って参ります。まとめ「地主目線の生産緑地2022年問題」と銘打って、生産緑地を持つ地主は2022年までに何をするべきなのか、を紹介いたしました。とも相談をすることです。参考として、統計上は農地としての維持を検討している割合が3~4割、宅地造成が1割弱、残りの5~6割ほどはどうするか検討しているそうです。思っていたほど宅地造成の割合は高くないようです。どんな選択をするにしてもメリットとデメリットがあり、第三者的な視点からよく考えを巡らすことが最も重要だろうと思います。Reserved.TOPへ。