大友哲哉Tweetこのブログの目的は実家を元手に金の卵を産ませることだ。具体的にはアパートなどに建て替えて家賃収入を得ることが王道となる。前回は賃貸経営が失敗する3つの原因とその対策の1つ目を解説した。失敗の原因その1は入居者目線の欠如だった。入居者と交流があれば大家の判断もいいが入居者と接することが多い管理会社や仲介会社の意見を重視したいものだ。今回は賃貸経営が失敗する3つの原因とその対策の2つ目を解説しよう。失敗する原因の2つ目は何か?それは特定の専門家に依存していることだ。賃貸経営は多くの分野にまたがる事業だからだ。特定の分野の最適解が全体(経営)の最適解になるとは限らない。入居者目線を持つ専門家は仲介会社なので失敗の原因その1の「入居者目線の欠如」の失敗はない。「もっとリフォームしましょう」だろう。たしかに家賃を下げることで満室になることもある。家賃を下げ続けるといずれ賃貸経営は破たんする。収入が減るのに借入金や固定資産税の支払いは同じままだからだ。入居者の質が低下して家賃滞納や不良入居者問題など新たな問題が発生しその解決にお金がかかる。このように家賃を下げて満室にすることは部分最適ではあるが全体最適とは限らない。全体のバランスを取ることが重要こうした失敗を避けるのに各分野の専門家に相談することだ。家賃を下げることでキャッシュフローが悪化するなら副収入を得ることや経費削減や節税を同時に考えることが必要だ。トラブルが増えるとわかっているなら入居後のことなので管理会社に相談すればいい。今なら定期借家契約の活用がベストだ。ほかにも修繕のこと金利のこと節税のことなど各分野の専門家からアドバイスを受けて総合的に判断していく...これが賃貸経営を成功させる王道なのだ。多くの意見の統合には全般的な知識が必要ここで大家さんに求められる能力に気がつくだろう。それはふさわしい専門家にふさわしい質問をする能力だ。この能力を身につけるにはあらゆる専門家の分野について広くて浅い知識があればいいのだ。今は、不動産実務検定で学ぶのが最適だ。広く浅い知識を持つことで各分野の専門家と共通認識が持てるようになるするとコミュニケーションの質が上がる。なればレベルの高い情報交換が成り立つので短時間で効率よく情報収集できたり問題解決のヒントを得られたりする。あとは賃貸経営の全体を見極めた上でアドバイスができるコンサルタントに相談することも1つだ。コンサルタントの優劣を見極めるためにもどの道ある程度の実務知識は必要だ。次回は賃貸経営が失敗する3つの原因とその対策その3)破たん体質の放置について紹介しよう。コミュニティー(資格認定団体)理事。マスター講座はこちら。空き家または空き家になる予定の実家の活用方法を、売却する・そのまま活用する・建て替えて活用するの3段階に応じて、365ステップに分けて、わかりやすく解説。時間のある方は当ブログをお読みください。毎日少しずつ読みたい方はメルマガにご登録ください。時間のない方は、初回無料の個別相談をご予約ください。