計算式として具体的には以下の通りです。実質利回り=(年間の賃料収入-所有時の年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100となります。実質利回りでは、きちんとかかる「経費」も考慮されているので、これを基準にすると、実際に手元に残るお金を計算することができます。物件のより正確な収益力を図るには、実質利回りを基準にすべきです。実質利回りは表面利回りよりも低い数字となります。表面利回りが良くても実質利回りが低いと、手元に残るお金が少なくなり、場合によっては赤字になってしまうおそれもあるので、注意が必要です。詳しい計算方法は後ほど「3、アパート経営の実質利回りの相場と計算方法は?」で紹介していきます。(4)想定利回り想定利回りとは、将来想定される利回りです。相場の予想などをもとにして、入居率(または空室率)を算出して利回りを計算します。想定利回りは計算する人によって異なる可能性があります。「リフォーム費用なし」など、考えられる最高の条件によって計算されていることがあるので、注意が必要です。そのような想定利回りを信用して物件を購入してしまったら、購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔することになってしまう可能性があります。計算式としては以下の通りです。時諸経費)×100想定利回りについてより詳しくは「」をご参照ください。2、アパート経営の表面利回りの相場と計算方法は?まず、表面利回りの相場と計算方法を紹介していきます。(1)表面利回りの相場まずは、表面利回りの相場をご紹介します。東京23区内の新築マンションだと5~7.5%(2)表面利回りの計算方法は?表面利回りは、以下の計算式によって計算します。参考までに、先ほどと同様の事例ですが、物件価格8000万円のアパートで、満室想定の年間の家賃収入が600万円(月額50万円)の場合、表面利回りは以下の通りです。表面利回り=600万円÷8000万円=7.5%となります。表面利回りは、入居率や経費を考慮していません。そこで、実際には空き室が多い物件や経費が多くかかる物件では、表面利回りと実際に利回りが全く異なる可能性があります。そこで、投資用アパートを選ぶとき、表面利回りを重視して選ぶと危険です。3、アパート経営の実質利回りの相場と計算方法は?次は実質利回りの相場と計算方法を紹介していきます。(1)実質利回りの相場は?実質利回りには「相場」というものはありません。物件によって、空室率や経費が異なるからです。同じ表面利回りの物件でも、空室率が高ければ実質利回りが下がりますし、固定資産税や修繕積立金が高い物件であれば、やはり実質利回りは下がります。(2)実質利回りの計算方法は?実質利回りは先ほどもお伝えしたように経費も考慮して算出されます。計算式は以下の通りです。実質利回り=(満室想定の年間の賃料収入-所有時の年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100正確な実質利回り計算のためには、年間経費を考慮する必要があります。実質利回り=6.2%≒{600万円−80万円}÷(8,000万円+400万円)×100となります。(3)表面利回りよりも実質利回りを重視すべき理由アパート経営を成功させるためには、表面利回りよりも実質利回りが重要です。表面利回りが高くても、経費が高ければ手元に残るキャッシュフローが小さくなって、「絵に描いた餅」にしかならないからです。4、アパート経営の想定利回りの相場と計算方法は?次は想定利回りの相場と計算方法を紹介していきます。(1)想定利回りの相場は?想定利回りにも「相場」というものはありません。どの人が、どのような条件設定(想定)をして計算するかにより、数値が異なってくるからです。不動産会社によっては、表面利回りやそれに近い数字を「想定利回り」と言っていることもあるので注意が必要です。(2)想定利回りの算出には空室率を考慮することがポイント想定利回りを自分で計算するときには、なるべく厳しめに、「本当にどのくらいの収益率を維持できるか」という観点からきっちり算定することが大切です。現実的な想定の下、利回り計算しましょう。(3)想定利回りの算出方法は?想定利回りは、物件の個別事情を考慮して、投資家が自分で計算してみる必要があります。都心部や駅に近いマンションなどは空き室率が低いことが多いので実質利回りは高くなりがちですし、新しいアパートは修繕の必要や管理費等が安いので実質利回りが高くなりやすいです。空室率の計算をするときには、空室戸数に空室期間(月)をかけた数字を、物件の総戸数に12(月)をかけた数字で割り算します。空室率=空き室戸数×平均の空き室期間÷総戸数×12ヶ月×100想定利回り={年間の賃料収入×(1-空室率)-所有時の年間諸経費}÷(物件価格+購入時諸経費)×100空室率やかかる経費については、現状のみならず、将来自分が予定している管理体制なども考慮して、なるべく正確に、厳しめの条件設定をしておくと、購入後に「こんなはずじゃなかった」と思わずに済みます。5、最も重視すべきは想定利回り!ここまで3つの利回りを紹介していきました。重視すべきは想定利回りです。想定利回りをきちんと算出するにはきちんとアパート経営に関して勉強しておく必要があります(詳しくは「6、物件を見てきちんとシミュレーションを立てられる知識を得ることが重要」に記載していきます)。(1)最も重視すべきは想定利回り!以上、表面利回り、実質利回り、想定利回り計算方法をご紹介してきましたが、中でももっとも重要なのは「自分で計算した、正確な想定利回り」です。これさえきちんとできていれば、不動産投資で失敗するリスクを大きく軽減できます。インターネットサイトで調べる1つは、楽待などのネットサイトで、表面利回りの高い物件を見繕って、空室率や管理費用なども調査して、有利な物件を選定する方法があります。不動産会社から物件を紹介してもらうまた、いろいろな不動産会社とコンタクトを取り、随時良い物件を紹介してもらうことです。その際には、不動産業者が説明する表面利回りを鵜呑みにするのではなく、固定資産税額や現状や過去の空き室率、レントロールや修繕状況などを確認して、なるべく有利な物件を選ぶことが大切です。近隣の取引成約事例と比較するまた、「土地総合情報システム」などのデータベースによる、隣地の制約条件などと比べて、割安物件かどうかを判断する方法もあります。想定されている家賃が適正かどうか、チェックする現在適用されている家賃が相場より高くなっていないかどうかチェックすることも重要です。相場より高い家賃で想定利回り計算されている場合、実際にはその値段では貸せないので、収益は低くなってしまうからです。以上のように、アパート経営を成功させるには、自分でしっかり想定利回り計算できる知識を身に付けることが重要です。そのためには、不動産の正しい利回り計算ができるだけの知識をつけなければなりません。修繕積立金、リフォーム費用等の経費の想定方法です。将来の家賃下落リスクや金利上昇リスクについても考えておきましょう。まとめ今回は、アパート経営をするときに重要な利回り計算について解説しました。利回り計算をするときには、自分でしっかりとシミュレーションをした上で「想定利回り」計算することが重要です。不動産会社の広告を鵜呑みにしないように注意しましょう。ネットと不動産会社とのコミュニケーションの両立てにより、本当の意味で利回りの良い物件を購入すると、不動産投資を成功させやすくなります。3年間のフリーター生活を経て法律事務所に勤務。ある丸山和也氏の秘書を務める。情報が十分に行き届いないために大きく損してしまう不動産オーナーが多い現状を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届け続けている。初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル(無料ダウンロード)これは不動産投資初心者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。選び方が分からない」などの原因で失敗したり、困ったりするケースの案件がほとんどです。不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない専門用語や不動産投資の仕組みをよく理解し、判断をしていきたいしっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたいこうした方々のために、不動産投資の手順を全てまとめました。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。資産運用マニュアル無料プレゼント「自由な老後を過ごしたい」と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。買取マンション売却で失敗しない為の注意点。FX初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。“本当に良質な不動産会社だけをオススメするメディア”※無断転載及び無断でリンクを貼ることを禁止しております。リンクをする際には、必ず運営者までご連絡頂き許可をお願いします。