特別編「J-REIT市場15周年を迎えて」J-REIT市場は2016年で市場創設15周年を迎えます。(以下、「東証」といいます。手段を上場市場を通じて提供するJ-REITは、我が国の投資家にとって、中長期の資産形成における極めて有力な選択肢となりうる可能性のある金融商品として大きな期待が寄せられました。その一方で、いかにして金融商品としての利便性と信頼性を向上させ、投資家をJ-REIT市場に呼び込むかが課題として認識されており、関係者の間で、市場の拡大に向けて様々な議論が行われてきました。当初は個人投資家による投資が中心だったJ-REITも、この15年間で内外の機関投資家を含め幅広い投資家に認知されるようになり、2016年9月末時点では、上場銘柄数56、時価総額約12兆円の規模まで成長を遂げています。市場創設からの15年の間に、J-REITの資金調達額は累積で約8兆円(投資口発行によるものに限り、私募REITによる調達額を除きます。J-REITも含む不動産証券化の社会的意義の1つはこのような資金循環機能であり、幅広い投資家層からの資金調達により不動産の量的・質的な向上を支えるという機能を果たしてきました。いま1つの意義は、資産運用における新たな投資機会の創出です。証券化により、実物不動産への投資が困難な投資家に対し、不動産投資の手段を提供することで、多様な資産形成を可能にしてきました。不動産証券化の中でも、特にJ-REITは、小口化により個人投資家に不動産投資の手段を提供するのみならず、その「透明性」と「継続性」を示すことで我が国不動産投資市場の拡大と活性化に大きく貢献したといえます。これらは土地神話で不動産投資から撤退した機関投資家を不動産投資に呼び戻すきっかけとなりました。資産運用型(資産の追加取得や入替え等を行うこと)の不動産証券化である点も、J-REITの特性の1つといえるでしょう。J-REITは不動産から得られる収益をほとんどすべて分配するかたわら、適切に資産の追加取得や入替え・維持管理を行い、ゴーイング・コンサーン(事業の継続性)の主体として存続しなければなりませんが、J-REITは流動性の低い不動産を投資対象としながらも、その期待に応え続けたといえるでしょう。J-REITは、経済環境が大きく変化するときにあっても、安定的な分配により成果を提供してきたことは安心感を与え、幅広い投資家の投資資金を呼び込む、成長の好循環に成功したといえます。東京証券取引所3.これからのJ-REIT不動産投資市場における透明性と安定性の向上は、J-REITが市場のスタートから15年間で成し遂げた大きな功績です。現在、J-REITは運営型資産や地方に所在する資産等の新しい分野への資金循環や、巨額の資金を運用する年金基金等に対する投資機会の創出に挑んでいますが、今後、J-REITがますます資金循環機能等を発揮することを通じて、我が国の持続的な成長に貢献するためには、今一度透明性や継続性といった特性を伸長し、これまで以上に市場の信頼性や安定性を高めることが必要との指摘もあります。J-REITには、受託者責任の考えの下、これまでの実績や現状に満足することなく、高い透明性の追求と確実な成長に基づき、新たな地平を開拓していくことが期待されているといえるでしょう。東証としても、関係者と協同しながら、J-REIT市場の更なる発展の実現に向けた取り組みを継続していきたいと考えています。「証券アナリストの調査手法とこだわり」(全6回)証券アナリストの行動パターンをご紹介!個人投資家のリスク回避術を学ぼう。