13−15気になる『不動産なんでも無料相談』ってどこまで相談にのってくれんの?あんなことは?こんなことは?・・・色々聞いてきました。...・ズバリ、一瞬で見分けられる信用できる不動産会社って!?・今の枚方の空き家ってどんな状況!?・簡単にできるお家の売却額がアップする裏ワザって!?などなど、ぶっちゃけ話をいろいろ教えてもらいました!お話をしてくださったのはトラスティ飛鳥の福田社長(左)とそのお隣は営業の峯田課長。(初めに出てきた怪しい人たちとは別人ですよ〜!生粋の関西人なので要所要所で関西弁がでますがご容赦ください。『トラスティ飛鳥』でも無料相談会をやってるんです!!っていうのをお知らせしたくって。この福田社長の相談実績経験と地域密着でやっているトラスティ飛鳥の強みを活かせると思います!そうやね!(峯田くん、ええこと言った!)相談内容は複雑でいろんなケースがありまして、真剣に悩んではる人の相談を受けてお応えしています。・個別にいろんな不動産の相談を無料で受けます!・空き家の相談も無料でOK!・それ以外のローンやお家の売却についても何でも聞いてください!ということですね。自分で言うのもなんやけど、不動産屋もいろいろやと思うんですわ(笑)相談する人によって、解決のアドバイスが全然変わるでしょ?よく僕言うんやけど、例えば家電製品1つ買いに行っても担当者によって当たりハズレがありますよね。お客さんの立場になってものすごく詳しく説明してくれる人もいれば、これを売りつけようとする人もいるし、そういう意味で峯田くんが言ってくれたように、いろいろと経験値踏んでお客さんの立場に少しでも寄り添った形でご相談にお応えできたらなと思ってやってます。)...などの資格をお持ちです!どんな相談が多いの?年齢はだいたい60代〜80代の人からの相談が多いね。内容は、私が1番多いと感じているのは相続とか税金、空き家、売買について。中には「変な業者に捕まらんようにするにはどういう所を見たらいいですか?」とか。ところで宅建免許番号っていう不動産屋に免許番号があるの知ってますか?物件概要の下の方に書いてるやつですか?うん、そうそう。その番号でその不動産屋の信用の見方の1つがあるのを知ってますか?ええ!知らないです。さっきお渡しした私の名刺を見てもらえます?これが一概に絶対いいとは言わへんけど、ここに(4)番ってあるんよね。これが大阪府知事の免許番号ね。このカッコ内の数字が更新の回数。不動産屋って5年に1回更新あるわけ。更新しないと続けていけないのよね。どんなことやってきたかっていうのを全部提出して、府庁から許可もらうんよね。その番号が4番っていうことは単純に5掛けてくれたらええのよ。うちは20年やってる会社なわけよ。(1)の会社って出来て5年以内の会社なんよね(笑)。あーーー!!(納得)「買う時に業者の選定どうしたらいいでしょうか?」って相談を受けた時にこういうことも1つの目安って答えたりもします。5年以内やから悪いとは限らへんけど立ち上げた会社が5年以内でつぶれる数の多さとか、20年続ける大変さとか、特に地元で悪い噂がたてば長いことできひんもんな(笑)。相談についてなんですが、例えば、1組に相談内容が3つあるんですっていうのも大丈夫なんですか?全然問題ないです。基本はお客さんの悩み解決やから。100個あっても大丈夫。ちなみに、枚方は空き家は多い方なんですか?枚方の空き家事情...私、枚方の空き家対策協議会に携わっている関係でいろいろやらせてもーてるねん。この冊子に「枚方の空き家の推移」が書いてあるわけよ。平成20年には21,160戸、平成25年には22,190戸。5年間で約1,000戸の空き家が増えてます。枚方は今たぶん23,000戸ほど空き家があると思われます。これ他の市と比べて多い方なんですか?ええこと言うや〜ん。ここに空き家率は11.6%って書いてる。来ると思って黄色でちゃんとマーカーしてるやろ?ありがとうございます(笑)全国平均13.5%、大阪府の14.8%に比べると枚方は11.6%なんで、比較すると低いよということやね。いうまちは空き家が多め・少なめとか、特徴ってあるんですか?これもええ質問。ええ質問がどんどん出だしたな〜。空き家ってなんで空き家になると思う?人が少なくなったから?せや、そういうことやろ。いうことは、空き家にならへんまちは逆やな。人が多いまちは空き家にならへん。東京都内とか空き家問題あんまりないわけよ。需要と供給問題は今も昔も同じ。枚方市も空き家が増えていってるのは間違いない。空き家の有効活用!空き家の有効活用ってどういう事例がありますか?これも空き家の有効活用に関してデータがあった方がおもしろいやろ。枚方市の人口が40万人、世帯が17万世帯、人口はだんだん減っていってる。枚方の人口の減り方が、平成55年までに81,800人も減少しそうやってん。約32万人ぐらいになるって言ってるわ。京都なんかやったら空き家が町家として復活してるよね。私の知り合いも外国人に貸してものすごくよーなったり。これもさっきの話と一緒でさ、需要と供給やねん。〜!!◯◯するだけで売却額アップ?!コレするだけでお家の売却額がアップする裏ワザってあるんですか?ここはもう簡単でね、家をキレイにすること。掃除!!トイレの神様がいるって聞いたことない?例えば、家を引っ越そうとした時に自分の家を売ってから次に行くと、一旦空き家にしてからになるよね。空き家にするいうことはローンを全部払い終えなあかんいうことやんか。!!家を買いに来た人の心理として、汚い家と、キレイに整理整頓されてる家と見た時の印象ってどう感じると思う?やっぱり第一印象って大事やんか。これで全然変わんねん。200〜300万円平気で違ってくる。不動産の家の価格の付け方って知ってる?家は需要と供給、欲しがってる人がいれば高く売れるし、欲しがってる人が少なかったら安くでしか売れへん。昔、私が経験したのは、中古の家で自分でお金かけて、家の外壁を総タイル張りに変えはった人がいててん。理由は、古い家を新しく見せるために。それに300万円ぐらいかかったかな。ほんで3,000万の家を3,000万で売り出してたけど売れへんから言うて、3,000万に300万の外壁工事をして3,300万で売れたらいいやろ?そしたら、結果的に3,600万円で売れたっていう例は知ってるよ。手加えたら金額上がることもあるねん!おもろいやろ?でも家を売りに出す時ってプロの業者がお掃除に入るじゃないですか。いや、ご自分の家を売る時の値段にプロが掃除に入るケースは稀なんよ。なんでか言うたら自分の家に住んでいる状態で売るから。ふろさんが次家買い替える時に、次の家を新築買いました。いうことは、自分の家を売ったお金を頭金にして次の新しい家のローンにするわけやんか。引っ越すいうことは今住んでる家のローンがなくなってんことには次の家のローン借りられへんわけよ。2つのローンを重複できへんから。いうことは、住んだまま売るのが1番多いパターンなんよ。あ、なるほど!買い取りをちょっと想像してたんで。お客様とお客様が直接やり取りするようなイメージっていうことですか?それが普通やねん。SUUMOで中古で検索したらほとんど住んでる家やわ。買い取ってもらうのと仲介とでは値段がそこで全然違うわけ。基本的にはお客様同士が直接やり取りしながら、不動産屋が間に入って話を取りまとめてくれる。不動産屋に買い取ってもらう。売り主⇔買い主(不動産屋)なるほど〜。掃除した方がいいのは仲介の話?それはどっちも一緒!!やっぱり汚く使ってたら我々も構えますからね。買い取りの場合は正直全部やりかえるから、とにかく安くされるっていうことだけ覚えといてください。実際自分が家を買い換えようとした時に選択肢があったら、買い取りを選ぶ人はまず少ない。2,000万の仲介で家売ろ思たら、単純に仲介手数料で我々不動産屋に払うお金が70万ですわ。これと登記費用やなんやかんやで売る時に75万ぐらいで済むわけよね。ほな手元に1,925万円残るよね。これを私とこが買い取ろう思たら、まず一般的に八掛けから七掛け。言うたらもう1,400万から1,600万で買うと。これだけ違うんよ!そうですね。以前買い取り業者の方のお話を聞く機会があって、その時にむちゃくちゃな家の使い方をしてなければ掃除してなくても掃除してても一緒ですって言われたんですね。いうことなんやろな?と思って。これも担当によるねんけど(笑)またそういうのが次の物語になるんよね、売る時に。「ここ前住んではった人ね、ものすごいおうちキレイにしてはったんですよ」って。家売る時は買う方の立場からすると、実際に住んでる所を見に行って、「この辺の住環境はどうですか?」とか、マンションやったら「上の人うるさいですか?」とか「近所に変な人いませんか?」とか聞くのもアリやと思てるから。あと「夜も見に行ったほうがいいですよ」「駅まで歩いてみたほうがいいですよ」と、うちは言うようにしてるね。駐車場とアパート、どっちが貸しやすい?例えば、自分が土地を持ってて家賃収入にしたいなと思った時に、駐車場にするのがやりやすいのか建物を建ててそれを人に貸すっていう方法がやりやすいかってありますか?これはもう完全にコンサルやね。実際にシミュレーションして全部の金額を出すこと。それで選択肢を見てもらう。物理的に言うと駐車場が楽に決まってるけど、枚方やったら楠葉並木を駐車場にしてても固定資産税アホみたいに来るし、安い所やったら固定資産税が安いから、ケースバイケースですね。お金は持ってるけど、人とは関わっておきたいっていう投資家さんがいたとして、大家さんになって草むしりとかして住民の方と交流をもっていこうとしてた矢先に突然倒れてしまって、草むしりできなくなっちゃった。いう場合にトラスティ飛鳥さんがもしそこの物件を管理されていたら、メンテナンスとか相談には乗ってもらえるんですか?むちゃくちゃ具体的な質問ここで来たな(笑)しかもかなりニッチやな(笑)でも実はそれ同じ知り合いのご夫婦がいるのよ。同じ話でゾクッとしたわ。その夫婦は定期的にうちで小さい家を買ってくれはんねん。家の草むしりとか自分らでしてそれが趣味やねん。大家さんが来てそうやってちゃんとコミュニケーションとってたら、空き家になりにくいねん。愛情持って自分のもの管理してはるから。トラスティ飛鳥も管理しています。実際にやってますしね。うちが預かった売買の空き家をよく掃除させていただいてます。掃除したら売却率アップするんで草抜きしたり掃除機かけたり窓拭いたりしてますよ。気持ちを込めて掃除しています!!名義変更って?じゃあ次の質問いきます!小学生に説明するぐらいのレベルで建物の名義変更について説明するとしたら?勝手に名前を変えるだけじゃないんだよっていう。いや、単純に名前変えるだけやね。名義変更はできるの?できるよ、しかないね。小学生に説明するんやったら。中学生、、、いや上がっていくんかいな(笑)じゃあ高校ぐらいで(笑)えーーー!(笑)そうやな、高校生ぐらいやったらちょっと意味教えたらなあかんね。そもそも登記って義務化されてないからね。法律で建物の名義は登記せんでええからね。知ってた?知らなかったです。するもんやと思てるやろ?ここは私のもんです、でええねん。これ、法律で決められてるわけじゃないねん。第三者に「これは私のもんですよ」って言うために法務局に登記してるだけのことやねん。今これで問題が起きているのは、家主が死んで誰が持ち主かわからんようになってしまうっていうことやね。相続しても名義変更せんでええから。これを法律で名義変更するように今業界で訴えてて、たぶんここ何年かで義務化されるんちゃうかな?じゃあ・・・今度は、高校生が「親がおばあちゃんが死にそうやから今のうちに家をもらおうかなって言うてんねん(笑)でも兄弟がいっぱいおるから今のうちにもらっといた方がいいかなと思ってんねん。」って言ってきたら?大人な高校生やな〜(笑)そういう意味での名義ね。それも生きてるうちに変えると、あげたことになるっていう話で、「贈与税」がかかる。死んでからは「相続税」。もらう人にもよるけど、相続税には「基礎控除」っていうのがあるねん。ご相談に来てもらった際にはiPadで計算します!▶基礎控除の金額計算式はこれ↓3,000万+(相続人の人数×600万)例えば、もし配偶者なしで相続人が4人兄弟だけやったら、3,000万+2,400万で、5,400万までは無税ですよっていうことやね。生きてるうちにやってしもたら先に贈与税がかかります。贈与税は金額によってパーセンテージが違うからね。最高は50%までいってしまうんかな。そのあたりもケースバイケースでその人に合わせて計算してアドバイスさせてもらいます。(計算式はよくわからなかったけど...)ようは、何か不安に思ってることや悩みがあれば相談に来た方が早いですね。!トラスティが目指しているのは、「頼りになる知人の1人としてトラスティ飛鳥を使ってください」って言うてんのよ。不動産ってみんなちょっと怖いイメージ持ってるやんか。相談しにくいっていう。言ってカタいところ行ったら、順番に並んでパッパッパッとおざなりの説明受けてはい終わり。相談者の立場になって、なんで相談来はりましたんや?なんのきっかけでここに来はったんですか?から入ってくれたらええっていうな。いう風にトラスティ飛鳥はなりたいなとほんまいつも思てんねん。選択肢を与えてもらいに来ましょう!っていう感じですよね。ええこと言うてくれた。その選択肢、引き出しをできるだけこっちはいつも用意してあげたいなって常に思ってます。