27日457.金利上昇にそなえる~住宅ローン防衛策について~日銀は2月21日、短期金利の+0.25%引き上げを決定し、即日実施いたしました。これを受け、銀行の普通預金も+0.1%程度引き上げるなど追随する動きとなっています。銀行などの変動型の住宅ローン金利もこれに反応して、+0.2%~+0.3%程度上昇するようです。その後の新聞・雑誌の記事を見ますと、参議院選挙の終わる夏以降までは次の利上げはなく、年内はあと2回、率にして+0.5%程度の利上げがあるのではないか、というような憶測が流れています。誰が流しているのかは、知りませんが。現実に利上げが着実に実施されたとすると、変動型のローン金利はさらに上昇することは確実です。低所得者層の庶民を住宅ローン地獄におとしいれ、自分たちは甘い汁を吸っている、という主旨の記事をブログに書いたことがあります。年収400万円前後の人に頭金ゼロで3,000万円以上、貸し込むというようなことが住宅ローンの現場では実態として行われています。「総務省の昨年の調べでは、持ち家率が69.9%、そのうち住宅ローンがあるという人の比率も34.3%と年々上昇しています。住宅地価の下落が最も大きい要因と思いますが、所得が伸びていないにもかかわらず、ローンを組む人が増えているのは、住宅ローン商品の多様さとひとえに金融機関の営業努力なのでしょう。住宅金融公庫であったならば融資できないような人にも、銀行は平然と貸し付ける。支払いが滞れば、保証会社から融資資金を回収するだけですし、保証会社は、物件を競売にかけることになります。銀行は、融資後は、借り手の自己責任と言い放っていますので、消費者としては、それなりの勉強も必要で、自己防衛するしかないということだと思います。私は、住宅を購入する際に、頭金は最低2割~3割、借入額は年収の4倍以内、返済率は収入の20%以内、これらの条件を全てクリア出来なければ、ローン破綻する懸念が少なからずある、と考えます。変動金利ローンは、通常5年間は返済額が固定という設定になっています。これだと当初の5年間は支払額が低く抑えられ、マンションの賃貸料に比べて大して変わらないという錯覚を抱きます。5年以内に金利が上昇した場合、未収金利分が上乗せされ、6年目以降、支払額が急増する場合が多く、融資行は、5年目以降の説明が不十分です。私は解決策としては、頭金を貯めて中古物件を探すという選択肢がベターではないか、と考えますが、それでもローンで新築物件が欲しい方のために、以下のとおり提案します。1ローンは、全期間固定金利の住宅金融公庫提携ローン、「フラット35」を推奨します。SBIモーゲージや楽天モーゲージなどノンバンク系に金利の低い提携ローンが多くありますので、必ずしも銀行にこだわる必要はないと考えます。2借り入れ元金をいかに早く減すか、ということに尽きます。具体的には、元金均等払いでしかもボーナス月の増額なしというパターンを選択する方がトータルの返済額は少なくなります。余裕資金は繰り上げ償還にまわすべきです。高額な手数料を取るなどして、これを嫌がるような銀行は、論外です。[ヘルプ]※このブログはトラックバック承認制を適用しています。ブログの持ち主が承認するまでトラックバックは表示されません。二度ある調..またしても、世界株式の急落(調整)がありました。インド・チャイナといえば、日本からのファンドによる投資もあり、そうでなくても低金利の円に遠くは由来する過剰流動性で膨れていた状態です。これが調整したということは、非常に簡単に言うと、『一般投資家は、トレンドに尻馬で乗って、結局損をさせられた』ということになります。『イケイケで調子に乗ってはならない。投資のルールに沿って、冷静になる必要がある』のです。xわんだぁさん、私は正直、消費者が育っていない現状において、契約の自己責任論だけが前面に出て行くのを、違和感を持ってみています。このブログを積極的にご覧になっていらっしゃるような勉強家の方は、消費者の中でもまだまだメジャーではありません。必要ではないかと感じます。22:31水道橋さん、家は200~300万円の車と違って、ミスると、生涯負債を引きずるといったことにもなりかねません。私は、このブログの左の欄で、無料相談を受付ておりますが、相談は1ヶ月に1件程度。そもそも、このブログ名称からして「いかがわしい?」からでしょうか。閲覧者の方は、ほとんど昔からの固定客の方、それも、金融関係の方かある程度の富裕層の方です。本来、庶民向けのセーフティネットを目指しているにもかかわらず、ターゲットとする層の方はあまりごらんになっていません。xわんだぁさん、昨日日本へ帰って来ました。中国ではなかなか書けませんでしたが、中国の富裕層は基本的に農民層からの搾取で資産を増やしたにすぎません。殆どが共産党幹部かその子弟です。毛沢東が行った社会主義革命は、それ以前のブルジョア層が共産党幹部に代わっただけだったのですよ。考えると、どうも毛沢東は社会主義者を装っては居ましたが、どうもウソっぽい。農民や労働者に「自分の頭でモノを考えない」ように仕向けて、支配される側にしておいた方がよいと考えていたような気がします。私も自分の考えを回りの人間に言いますが、あまりにも自分で物事を考えない人が多いのに驚いています。それも教育のせいなのかもしれません。自分と同じ年代、同じような教育を受けてきた人でも、考える人考えない人の差が開いているような気がします。最近「自分で物事を考えない、自分で判断できない人」は搾取される側になっても仕方ないのかな・・・・なんて考えてしまうことがあります。本当に残念な事ですが、ノアの箱船には定員があるのかもしれません。いつも拝見して勉強させていただいております。住宅取得には、頭金を貯めて中古住宅を買う方がベターというのは、確かにそうだと思います。わたしも家賃を払いながら、コツコツと頭金と住宅購入資金を貯めて、ローンなしで築15年の中古住宅を9年前に買いました。借金をするのが嫌な性分なのと、雇用と給料が安定しているわけもなく、ローンを数十年かけて返済するのは恐くて。それに、女性だといい条件ではローンを貸してくれそうもなく、保証人も親には頼めないしで、ローンを借りれないだろうと思っていたせいもありますが。注意しなければならないのは、中古住宅だと物件によっては、思いのほかリフォーム費用がかかります。これも年をわけて徐々にリフォームしたので、ローンは全然なし。家を買うのは家賃の前払いみたいなものと割り切っっていますので、家賃を払うよりは気楽でいいです。次の家を買うお金が貯まるまで、ず~っと済んでいればいいですしね。この低成長で雇用条件が悪化するご時世で、住宅ローンを数十年組むなんて、私には清水の舞台から飛び降りくらいの度胸がないとできないようです。xlaojinさん、お久しぶりです。日本に滞在されるのですか?中国にも闇があるようですね。私は、共産党の一党独裁の国と思っていますが、実際のところがよくわかりません。大前研一さんは、日本の道州制は中国にならえばよい、というようなことを書いておられます。各都市の権限は大きい、日本のような中央集権ではなく、合衆国に近いのでしょうか。中古物件は、取りあえず住めるものの、やはりリフォームは必要でしょうか。私も自宅の和室を洋間にリフォームしましたが、押入をルーバーに変えたりで2部屋で100万くらいは軽くかかってしまいました。キッチンや風呂場も高いでしょうね。今後、中古物件は市場に多く出てくるのではないか、とふんでいますが、私は将来的には、利便性のいい場所で、中古マンションを買おうと思っています。レスありがとうございます。リフォームの程度は、築年数と元々の建物・設備グレードに左右されます。前居住者の使用感をそれほど気にされない方もいますので、個人差もありますね。カラーベストにし、外壁前面の塗り替えで800万円以上かかりました。小さな家で、設備は普及タイプだったので、総額としてはかなり安いと思います。風呂もキッチンも広い部屋でグレードの高い設備にリフォームすると、すぐに数百万円とんでいきます。中古を買われる場合は、当然ですがなるべく築浅か、古くても所有者がマメにリフォームをしてメンテしている物件が良いと思います。米国の中古住宅市場は、リフォーム業が発達しているので、中古住宅価格がわりと高いそうですね。大手マンションデベロッパーで働いていたことがありますが、新築マンションは価格の2割~3割が業者の利益でしたから(今はもっと低いかもしれません)、個人的には新築を買うのは避けたいですね。xわんだぁさん、何も起こらなければ多分3〜4年は日本にいます。社会主義と根本的に違う国なのに、階級社会の権力構造や富の偏在といった面は意外と共通性があるように思えます。日本の木造住宅だったら築15年というと微妙ですね。日本では15年だと建物の評価額は限りなく安くなっているので、ほとんど土地値+αといったところでしょうか。住もうと思えば住めます。風呂とかキッチンが古くなっている可能性はありますね。マンションだと平成の初期の建設なので、充分使用に耐えます。ご指摘のように設備やらの老朽化は仕方ありません。昔は中古住宅用のローンというのは無かったですが、今では中古住宅でもローンが使えます。リフォーム部分や新規家具・家電の購入に若干費用が必要となりますので、それにキャッシュが必要として、若干のローンを組み入れる、というプランになるのではないでしょうか。さん、「何も起こらなければ」というのは、例えば「国家破産」のようなことを想定されているのでしょうか。金融資産の一部を中国の人民元で持つ、というのはどうでしょうか。10年以内に、世界のGDPは1米、2中共、3印、4日本の順になるだろう、といわれています。中国の情報は米国などに比べると格段に少ないですね。環境問題などでしょうか。行ったことがないのでよくわからない。日本から中国への観光客は増えていますが、やはりいい面しか見てこないのだろうな、という気がいたします。今度中古住宅を買うときは、ちゃんとリフォーム費用やインテリア製品の購入費用まで考えておこうと思います。できるかぎりローンの額と期間は押さえて、金利支払は減らしたいですね。預貯金や投資でちょこちょこと利益を出しても、それより高い利率のローン金利を払っていたら、金利を支払うのが無駄に思えてきてしまいます。xものすごい円高です!50万ぐらい損しました。xアメリカが株価急落の為に金利を引き下げるようですが、それを見越して湾岸産油国の人々がアメリカから金融資産を引き抜くようです。先月、掲載しましたが日本の銀行員が言ったように今年は円高というのは正しかったようです。日本の高齢者は大変な状態になっていくのではないでしょうか。アメリカ人は画期的な財政悪化対策を採るという噂もあります。イラク戦費に続きイラン戦費で財政赤字は巨額になるからです。後、日本でこの動きを知っていた一部の権力者とメディア関係者は大きく儲けたのは確実です。私は少なからず彼らを知っています。(国益より私利私欲が大事なのでしょう。)日本人も軽くなったものです。21:59ジンですさん、今回の円高も急激でした。損切りの時間がなかったでしょうか。115円の節目までいくかもしれません。さん、為替もさんざ、円キャリではやされ、株も高値をつかまされ、結局損をかくのは、裏情報に乏しい、素人ということになります。私は、最近こうした風潮に嫌気し、相場からは手を引いています。x今回の円高は、円キャリーの巻き戻しが起こっているからですよね。昨年4月にも同様のことが起きました。今、多くの投資家はあのときの為替の動きを意識していると思います。なると、ドル円が110円辺りになるまで、円キャリーは息を潜めるかもしれないと思っています。xこの株価大暴落で再び粉飾決算が露呈するのではないでしょうか。いろいろなサイトで時代の移り変わりを調べています。日本にいないのでネット放送局が中心ですが。(笑)http://naoyafujiwara.cocolog-nifty.com/ipodcasting/files/070227.mp3そうなった時、財政に飛び火するのは確実だと思います。Netの時代だと思います。藤原直哉さん、声若いですね。それはともかく、私は株価は、15,500円くらいまで下げないと上昇のエネルギーがたまらないと考えていましたが、俄然、15,000円台が現実味を帯びてまいりました。ドル円相場は115円までがけっこう早かったですが、このままでは112-113円あるいは、110円の節目までいくのかもしれません。悲観論がまた台頭してくるのかもしれません。x2月23日現在で裁定買い残が6兆円、信用買い残が3.8兆円のようです。これが、どう変化するか注目ですね。本日の東証一部売買代金は3.9兆円でものすごいエネルギーです。本日発売のオール投資で復活のようです。裁定買い残・信用買い残などの需給関係から今後の相場がどうなるかについてコメントされています。x欧州中央銀行(ECB)が3月8日の理事会で利上げをするかどうか注目だと思います。利上げとなれば、円キャリートレードの復活につながる可能性があり、株式相場反転のきっかけになると思うからです。xこの株価暴落は失業・社会保障の破綻に一気に繋がるようです。http://naoyafujiwara.cocolog-nifty.com/ipodcasting/files/070306.mp3アメリカの住宅市場はかなり悲惨だと書かれています。http://tanakanews.com/070306economy.htm海外投機信託の不明瞭な資料も発表されるのではないかとこちらでは噂されています。x本日の相場を見ていると、株式相場と為替相場の連動性がよくわかりますね。前場、円安が進んでいる時は株価が上昇し、後場、円安の度合いが弱まると株価が下落に転じました。xNAOKIさん、こんばんは。見ていると、連続して下げると、専門家の悲観的なコメントと政府筋の一時的な調整との見方が多くなるし、昨日上げたりすると、楽観論も載ります。株式は下げ基調に入り、15,500円前後まで下げると見ましたが、上昇するエネルギーがたまるには時間がかかるかもしれません。政権党の行方がややこしいことになるかもしれません。すれば、夏以降、また波乱ですね。為替は、114円の壁に、はね返され、また115~120円のボックス圏に逆戻りでしょうか。120円→115円、4.2%の上昇は、相場張っている人にとっては大きいかもしれません。円キャリの金利差は吹っ飛んだかもしれません。相場の怖さを考えますと、冷や汗かくよりは、額に汗して働いた方が人間的な気もいたします。確かに、何かの始まりの予兆かもしれません。上昇トレンドが壊れたのは確かでしょう。日本国内は、まだ混乱していませんが、一般投資家は、この下げ相場で、また痛手を負ったのかもしれません。外国人に蹂躙されているのではないかと思います。メッセージを入力してください。