レインズに登録した宅建業者は、レインズが発行する書面を、遅延なく依頼者に引き渡さなければなりません。宅地・建物の売買、交換の契約が成立したときは、その旨を遅延なくレインズへ通知しなくてはなりません。4宅地・建物の売買、交換の申込があった場合は、遅延なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。(一般媒介契約も含む)これに反する特約は無効になります。媒介契約書面(34条の2書面)とは?先程も言った通り、宅建業者は、依頼された宅地・建物の売買、交換の媒介契約を締結させた場合は、遅延なく報告しなければなりません。その際、その内容を記載した書面を作成しなくてはなりませんが、その書面を「媒介契約書面」といいます。媒介契約書面には、宅建業者の記名押印が必要となります。交付場所はどこでもOKです。記載事項は以下の通りです。☆宅建業者が媒介価格に意見を述べる時は、媒介価格よりも高くても低くても、その根拠を明らかにしなくてはなりません。3媒介契約の種類4報酬に関する事項5有効期間および解除に関する事項6契約違反があった時の措置7媒介契約が標準媒介契約約款(国土交通大臣が定めたひな型)にもとづくものか☆基づいてなくても良いが、基づいてないことを記載しないといけません。覚えれば覚えていくほど、過去のものを忘れているような...wそれでは今回も閲覧していただき、ありがとうございました。今回も宅建の勉強をしていきます。前回は、宅建業者が業務を行う「事務所」と「案内所」について、勉強していきました。00:48今回は、「事務所」や「案内所」が「備え付けなくてはならないもの」について学んでいきます。専任の取引士を置かなければならない!「事務所」と「申込・契約をする案内所」では、国土交通省令で定める数の成年者の取引士を設置する必要があります。「成年者」とは原則20歳以上のこと。例外として、1婚姻している2宅建業者となった人(法人は役員)であれば、成年者と見なされます。設置する取引士は、「専任(その事務所や案内所に常勤している)」である必要があります。数が足りない場合、その事務所等は開設することが出来ません。退職等により、専任の取引士がいなくなり、取引士の数が不足した場合は、「2週間以内」に補充をしなければなりません。これは過去問でも出てきています。標識を掲示しなければならない!申込・契約をするかどうかに関わらず、すべての事務所と案内所は、標識を掲示しなければなりません。標識の共通記載事項は、以下の5つです。個別に記載しなければいけない事項もあり、それは業務を行う場所によって変わってきます。個別記載事項は以下の通り。☆宅建業者が一団の宅地建物の分譲を行う場合は、案内所だけではなく、マンションのある場所(現地)にも標識が必要になります。案内所には、自社の標識が必要となります。事務所や案内所はもちろん標識を掲示しなければなりませんが、マンションなどの分譲を行う場合には、現地にも標識が必要ということです。あぁ、頭に入りにくい...w帳簿を備え付けなくてはならない!帳簿は「事務所」が「事務所ごと」に備え付けなくてはなりません。本店には本店の、支店には支店の、取引を記載した帳簿を備え付けます。なく、「事務所ごと」です。各事業年度末に閉鎖し、閉鎖後5年は保存しなくてはいけません。従業者名簿を備え付けなくてはならない!従業者名簿も「事務所」が「事務所ごと」に備え付けなくてはならないものです。取引士であるかどうかに関わらずです。従業者名簿には、従業者の氏名・生年月日などの他、取引士かどうかも記載されます。最終の記載をした日から10年間保存しなくてはいけません。帳簿は5年、従業者名簿は10年の保存ですね。従業者名簿については、取引関係者から請求があった場合、閲覧させなくてはいけません。報酬額を掲示しなければならない!報酬額も「事務所ごと」に備え付けなくてはなりません。報酬額については、また後で習います。結局のところ、まとめるとこういうことです。事務所ごとに必要ということです。従業者証明書というのがある!宅建業者は、従業者に「従業者証明書」を携帯させなければなりません。これは、取引士であるかどうかは関係なく、正社員、パート・アルバイト、非常勤の役員など、すべての従業者が携帯しなくてはなりせん。提示しなければなりません。宅建の勉強にも飽きてきましたwでもやりましょう。前回は、保証会社の弁済業務について勉強しました。ついて学んでいきます。業務を行う場所として、一般的に「事務所」が挙げられます。他にも「案内所」という、モデルルームや現地販売を行う場所があります。事務所は本店、支店があり、宅建業務を行っていきます。それに対して、案内所では、申込・契約を行う場合もあれば、行わない場合もあります。申込と契約を行うかどうかによって規制が変わってきます。案内所等の届出はどうするの?申込・契約をする案内所を設ける場合は、業務を開始する「10日前」に、免許権者と、案内所の所在地を管轄する都道府県知事の「両方」に届出を出さなければなりません。本店と支店を持った業者が、埼玉県知事の管轄している所在地に案内所を出す場合は、「(免許権者)国土交通大臣に埼玉県知事を経由して」、「(案内所の所在地)埼玉県知事には直接」出します。届出は、業務を開始する「10日前」にします。今回も閲覧していただき、ありがとうございました。19:56続きを読む2018.05.07【独学で宅建】弁済業務の一連の流れ【保証協会2】こんにちは。今回も独学で宅建を勉強していきます。何気になんですが、やっぱり教科書やって、問題集解いて、ブログに書くことで、知識が定着している気がします。前回は「保証協会」とは何かについて学びました。00:50今回は、「弁済業務」について学んでいきます。保証協会に入ったら、供託所とは直接やり取りしない!大前提として、保証協会に加入したら、宅建業者は必ず保証協会を通すので、供託所とのやりとりを直接することはありません。それを頭に入れておきましょう。営業保証金は免除される。保証協会に納付しなければなりません。加入した後に、新たに事務所を設置する時には、事務所を設置した日から「2週間以内」に、分担金を保証協会に納付しなければなりません。支店ごと...30万円になります。金額が大分小さくなるため、納付するものは「金銭」のみとなります。保証協会が分担金を供託所に納付する宅建業者が分担金を保証協会に納付したら、その納付から「1週間以内」に、東京法務局(法務大臣および国土交通大臣が定める指定供託所)に、分担金を納付します。営業保証金と違い、本店最寄りの供託所では無いんです。(金銭または有価証券)になります。保証協会は、供託が終わったあと、社員である宅建業者の免許権者に、供託に係る届出をします。いう流れで、分担金の納付が完了しました。次は、宅建業者が取引をして、顧客に損害が生じた時の弁済になります。弁済業務保証金の還付を受けられる人は、営業保証金の還付を受けられる人と条件はほぼ同じです。保証協会の社員である宅建業者と、宅建業に関する取引をし、その取引によって損害を被り、債権を有している人です。その取引が、保証協会の社員になる前の取引だとしても、還付を受けることが出来ます。弁済業務保証金はいくら還付される?その宅建業者が、もしも保証協会の社員でなかった時に、その宅建業者が本来供託しているはずの営業保証金の範囲内です。宅建業者が、保証協会に加入していたら、60万円+30万円=90万円の納付をしていますよね。これが保証協会に加入していなければ、1,000万円+500万円=1,500万円の営業保証金の納付をしていることになります。宅建業者が90万円しか納付していなくても、顧客は1,500万円までの範囲であれば、還付を受けられるということです。還付請求はどうやるの?過去問にも出てきますが、弁済業務保証金から還付を受ける時には、その額について「保証協会」の認証を受けなければなりません。認証は「保証協会」に行いますが、還付請求は「供託所」に対して行います。還付後の不足額はどう供託する?弁済業務保証金の還付が行われたら、指定供託所の弁済業務保証金が減ってしまいますよね。それは、保証協会が宅建業者の代わりに仮払いしてくれます。保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から「2週間以内」に、還付された額を指定供託所に供託しなければなりません。これは仮払いしてくれているだけなので、最終的には、宅建業者が負担することになります。保証協会から還付充当金を納付すべき通知を受けたら、宅建業者は通知を受けた日から「2週間以内」に、還付充当金を、「保証協会」に納付しなくてはなりません。宅建業者が、期限内に納付しなかった場合、社員の地位を失います。その後も宅建業を営む場合は、1週間以内に「営業保証金」を供託しなければなりません。いうものが、保証協会には積み立てられています。保証協会のお金が減ったままにならないように、この準備金を取り崩して補填するということですね。この通知を受けた社員は、(ここ注意)、通知を受けた日から「1ヶ月以内」に納付をしなければなりません。取戻し」で締めましょう。長くなってしまいましたね。弁済業務保証金の取戻し宅建業者が保証協会の社員でなくなった時、社員が一部の事務所を廃止した時には、保証協会は指定供託所から、弁済業務保証金を取り戻すことが出来ます。保証協会は指定供託所から取り戻した弁済業務保証金と同額の分担金を、宅建業者に返還します。営業保証金の時には、「6か月以上の期間」を定めて、公告しなければなりませんでしたよね。保証協会も、同様、「6か月以上の期間」を定めて公告しなければなりません。営業保証金とは違い、弁済業務保証金の場合は、一部の事務所が廃止した時の公告は不要です。以上が、弁済業務の一連の流れになります。それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。19:56続きを読む2018.05.06【独学で宅建】保証協会って何?【保証協会1】こんにちは。今回も独学で宅建を学んでいきます。し」について学んでいきました。23:17今回は新しい単元の「保証協会」について学んでいきます。約2割の加入率になっています。その保証協会が一体何をしてくれるかというと、まず、営業保証金の供託を免除してくれます。「営業保証金」の単元でも習いましたが、宅建業を始めようとした場合、一店舗の事務所でも、1,000万円の供託をしなくてはいけませんよね。簡単に不動産業に手を出せないですよね。そこで、保証協会という制度が用意されているわけです。保証協会は何をしてくれるの?保証協会の業務には「必須業務」と「任意業務」があります。宅建業者の代理で手付金などを受け取り、保管すること。研修実施に要する費用の助成とは、宅建業者等が必要な知識や能力を習得できるよう、研修資金をバックアップすること。保証協会のメイン業務は、「弁済業務」になるのですが、保証協会をあいだに入れての弁済については、次の記事で書きます。それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。19:56続きを読む2018.05.05【独学で宅建】還付と追加供託と取戻し【営業保証金3】こんにちは。引き続き、宅建を独学で学んでいきたいと思います。飽きてきましたが...踏ん張っています。前回は、営業保証金の「供託」について学びましたね。しについて、まとめて学んでいきます。還付を受けられる人は誰?いくら還付されるの?営業保証金の還付は、債権を有している、「宅建業者と【宅建業に関する】取引をした人(宅建業者以外)」になります。いうことかと言うと、まず第一に、宅建業者でない人であること。宅建業に関する取引をしていること。最後に、そのことで債権を有していること。「宅建業」に関する取引とは、「宅地建物の売買」なとです。過去問にも出てきますが、「広告を作った広告代理店」などのように、宅建業とは違った取引をしている場合は、還付を受けることが出来ません。還付額は、営業保証金の範囲内の額になります。本店のみであれば、1,000万以内。本店+支店3店なら、2,500万円以内。還付されたら、供託している額に不足が出るよね?還付が行われた時に、不足してしまった額を追加で供託することを「追加供託」といいます。供託所から客に還付が行われた場合、免許を受けた都道府県知事もしくは国土交通大臣より「追加供託しなさいよー」と催告が来ます。催告がきた宅建業者は、催告が来た日から2週間以内に、追加供託をし、さらにその旨を2週間以内に免許権者に届け出なければなりません。「2週間以内」に追加供託の旨を届出。営業保証金の取戻し少しややこしいところなので、出来るだけ簡潔に書けたら良いなと思います。そもそも「取戻し」とは、宅建業者が供託所から営業保証金を返してもらうことです。取戻しを行う理由としては以下のものがあります。1免許の有効期間満了2廃業・破産等の届出により免許失効3免許取消処分4一部の事務所の廃止1〜4の場合、6か月以上の期間を定めて、公告をしなければなりません。公告とは、債権を持っている方は申し出て下さいというお知らせです。1〜4の理由が発生してから、10年以上経っている場合は、公告する必要はありません。5有価証券による供託をしている場合の本店の移転6保証協会の社員になった5、6の場合は、公告は必要ありません。次回は↑でも出てきた「保証協会」についてなのですが、営業保証金を習ったあとだと、「みんな保証協会入れや!」と言いたくなります...。それでは今回も閲覧していただき、ありがとうございました。今回も宅建を独学で勉強していきます。23:49今回は「営業保証金の供託」について学んでいきます。営業保証金の供託って何をいくら供託するの?宅建業者は、事業を開始するまでに、本店の最寄りの供託所(法務局)に供託しなくてはいけません。支店→1ヶ所ごとに500万円になります。本店1,000万円+支店の数×500万円=供託する額ということですね。ちなみにこの金額を使った問題も出てきます。供託するのは、金銭以外にも、有価証券も使えます。この時の有価証券の評価額も問題に出てくるので覚えておきましょう。90%それ以外の国土交通省令で定める有価証券→80%となります。事業を開始する時の流れ先程も言った通り、事業を始めるには、営業保証金を供託しなければなりません。事業を始めるには、それなりの段取りを踏む必要があります。※3ヶ月以内に供託の届出が無い場合は、免許権者は届出をすべき旨の催告をしなくてはならない。※催告が届いた日から1ヶ月以内に宅建業者から供託の届出が無い場合は、免許権者は免許取消に出来る。後でないと事業を開始出来ません。保管替えはややこしいですが、落ち着いて覚えれば、大丈夫かと思います。供託所は本店の最寄りである必要がありますよね。そのため、本店が移転した場合は、供託所も新しい本店の最寄りに移転しなくてはなりません。これが「保管替え」です。従来の供託所に対して、遅滞なく、「新しい本店の最寄りの供託所へ移転してください」と保管替えの請求を行います。金銭のみであれば、従来の供託所に保管替えの請求をすれば、供託所が自動的に移転をしてくれます。有価証券が絡んでくる場合、新たな移転先の供託所に「先に」供託を行い、「後で」従来の供託所に営業保証金の取戻しを行います。ちなみに、新たな供託所への供託は、金銭のみでも有価証券でもOKです。それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。何?【営業保証金1】こんにちは。独学で何かを学ぶって大変ですね。今日も宅建を独学で頑張っていきたいと思います。前回は、宅地建物取引士の「取引士証」について学んでいきました。何?本題に入る前に、私はここで頭が少し追いつかなくなってきました。いうのも「供託」という言葉が出てくるのですが、私は本当に日本語に弱くて、「供託」という意味が分からなかったのです。供託所や一定の者に差し出し、保管してもらうこと。それを踏まえてさっそく進んでいきましょう。そもそも営業保証金制度とは、宅建業者と取引をした際に、損失を被った相手方(宅建業者を除く)がいる場合に、その損失を補償する制度です。次の記事でやりますが、大前提として、宅建業者は事業を開始する前に、本店最寄りの供託所に営業保証金を供託しなくてはなりません。顧客(宅建業者ではない)が、宅建業者と取引をした時に、損失を被った場合、顧客は供託所にその損失を請求することが出来ます。すると、供託所はその還付請求に基づいて、営業保証金から損害を補てんします。なってくると、今度は、供託所に預けていた営業保証金が不足するため、都道府県知事(もしくは国土交通大臣)が宅建業者に対して、不足額を供託するように通知します。宅建業者は不足額を供託し、元に戻るわけですね。宅建業者が事業をやめる場合などには、供託していた営業保証金は取り戻すことが出来ます。これが、営業保証金制度の一連の流れになります。「供託」については長くなってしまうので、次回の記事でやっていきます。それでは、閲覧していただき、ありがとうございました。野菜と果物のほんわか日常スタンプ小馬鹿にしてくる野菜と果物スタンプTwitterブログの更新連絡や英会話フレーズ・日々のお役立ち情報をツイートしています。