財務・事業分析センセーショナル?な題名ですが、今回は高利回りを謳う不動産投融資案件のカラクリについて説明します。私は銀行員時代に国内外の不動産ファイナンスを担当していたので、その経験から高利回り案件の裏側をご説明したいと思います。まとめ不動産の利回り都内に所在する稼働中の区分マンション等の不動産に全額自己資金で投資すると、もちろんケースバイケースですが、自然体で概ね年3%~5%程度のリターン(NOIベース)が得られるのでないでしょうか。この水準を大きく上回る利回り(例えば8%位)を謳う案件には何か特別な事情があるはずです。高利回り案件のカラクリソーシャルレンディング事業者が不動産投融資案件で年8%のリターンを謳う案件を想定してみます。この案件の利回りの内訳(構成)は以下の様になっている可能性が高いです。上記式の「不動産の賃貸運用以外の利回り」には大きく以下の2つが考えられます。借手の事業者が当該案件以外の事業収益の一部を充当する。当該案件を売却する事を想定し、その売却益の一部を充当する。ここまで書くともうお気づきかもしれませんが、「不動産の賃貸運用以外の利回り」というのは投資時点では本当に実現出来るかわかりません。借手の事業収益の一部を充当する「賃貸運用以外の利回り」を生み出す方法の1つ目について具体的に説明します。投資金額1万円、運用期間1年(利払いサイクル:四半期)、利回り8%とすると、利息は年800円(四半期当たり200円)です。:4%)の2階建て構造になります。この事例ではオレンジ部分の四半期当たり100円の利息は、借り手が行う他の事業収益等で賄われることになります。私は案件分析で「借り手の財務状態が分からない」と良く書きますが、これは「不動産の賃貸運用以外の利回り」の負担能力が分からないという意味です。続いて2つ目の不動産売却益で利息を支払うケースについて説明します。これはPIK(ピック)と呼ばれるストラクチャードファイナンスの手法です。略称で、借入金の利息の一部について返済期限まで支払いが繰り延べられて、返済期限に一括して支払われる契約です。具体的には以下の様なイメージです。上記の図と同様に四半期ごとに本来200円の利息支払いが発生しますが、キャッシュが不足しているので2階部分の利息を返済期日まで繰り延べる(ツケ払い)にする方法です。ツケ払いにした300円+100円は物件の売却代金で払うことになりますが、都合よく予定した値段で売却出来るかどうかは誰にも分りません。PIKはストラクチャードファイナンスの世界では時々見かけるストラクチャーですが、「ツケ払い」は本来健全ではありません。この様な契約を容認する貸し手は、ローン契約がデフォルト(債務不履行)になったら物件を差し押さえて、借手から取り上げてしまおうと考える人たちです。ローン返済のハードルを上げておいて、借り手が売却に成功すれば高い金利を得る、失敗すれば物件を取り上げて自分で運用・売却する戦略です。以上の説明を踏まえて、不動産投融資型のクラウドファンディングを行う代表的な事業者を独断と偏見で下図の様に分類してみました。比率、横軸に期中配当の有無で4つに分類しました。エリア1~4の特徴エリア1このエリアに分類される事業者が最も多いです。高めの金利を謳う事業者や、リースアップ(バリューアップ)や開発案件の売却益を前提にした案件を取り扱う事業者が入ります。対象不動産の賃貸運用に加えて、借手の事業収益等による返済が前提になっています。エリア2運用期間が3か月~6か月程度の短期で期中配当が無い案件を取り扱う事業者です。個人的にはこのエリアが一番リスクが高いと思います。PIK構造に近いストラクチャーです。本来安定的に収益を生み出すはずの不動産に投資しているのですから、期中配当は欲しいところです。デフォルトする場合は、期中配当による回収が一切無い状態で元本が棄損する可能性があります。エリア3SBISL以外には目ぼしいプレーヤーがいないエリアでしたが、CREAL、fundsなどの新規参入が最近盛んなエリアです。不動産の賃貸運用収益や上場企業への貸付といった、リスクが限定的な案件を取り扱う点が特徴です。リターンは1・2に比べると低いですが、案件の構造に無理がありません。エリア4不動産賃貸運用がメインだが期中配当はしないという特殊なエリア。現状ではbitREALTYしか見当たりません。利回りは低い上に期中配当も無いので、あまり人気は出ないかもしれません。まとめ時系列で見ると上記分類図の1・2のエリアが主流でしたが、高利回り案件のデフォルトが増えた事もあり、3のエリアも人気化しつつある状況です。収益をあてにすること自体は悪い事ではありません。銀行では担保物件の価値を上回る金額を融資をすることが普通にあります。担保価値に加えて事業収益からの返済を前提にしているわけです。この手法は借り手の事業者がしっかり収益を生み出せることを確認する必要がありますが、現状ソーシャルレンディング案件で借り手の財務情報が公開されることはないので、借手の返済能力は完全なブラックボックス状態です。私は以上の経緯で不動産案件ではエリア3の事業者に専ら投資しています。口座を開設していない方がおられましたら、以下のリンクからどうぞ。funds(ファンズ)CREAL(クリアル)ランキング参加中ブログランキング参加中です。京町家ファンド#1」の募集が始まります。今回も開示情報に基づいて案件分析を行いました。Funds(ファンズ)っ...記事を読むマネオ案件のQ&A記載場所マネオの延滞案件などについて頂いた質問への回答は、記事の下のコメント欄に記載しております。新しい記事にはしていないので、お気づきでない方もいると思うのでご参考までにお知らせします。掲題の案件は本日午後6時が応募締め切りでしたが無事に満額成立しました。今回も開示情報に基づいて案件分析を行いました。29...記事を読むSBIソーシャルレンディングの管理手数料は安いのか?SBIソーシャルレンディングから連絡がありました。SBISL不動産担保ローン事業者ファンドの管理手数料が1.8%→1.5%に値下げされました。掲題の案件について公開情報をベースに案件分析をしました。:メインステージ蒲田IIはもちろん満額成立です5月9日午後8時から募集されたCREALのメインステージ蒲田IIですが、もちろん直ぐに満額成立しました。この調子だと毎週1件募集しても直ぐに資金が集まるんじゃないでしょうか。ドルチェ月島・弐番館CREALが1/28から「ドルチェ月島・弐番館」の募集を始めます。開示情報を元に投資すべき案件か自分なりに検討したのでまとめます。良い案件だと判断しました。詳細は以下の分析をご覧...記事を読むやっぱりmaneo(マネオ)は強い?相変わらずマネオが新規案件の募集を行っています。現時点でマネオは以下の案件を募集しています。一時に比べると人気は当然落ちていますが、それでも資金は集まってきています。maneoのHP...記事を読むSBISLサービサーズローンファンド7号の満額成立に見るヒット案件の法則SBISLが昨日3月19日に募集した「SBISLサービサーズローンファンド7号」ですが、募集額9億2,000万円が即日集まり満額成立しました。心から愛する元銀行員。ソーシャルレンディング業界のご意見番として、独自の視点で事業者や投資案件を分析するほか、資産運用全般について語ります。銀行員時代はストラクチャードファイナンス部門に在籍。東京のほかシンガポール、ロンドン、ニューヨークのビジネスシーンで培った感覚をもとにお届けします。勉強会を開催したときの様子はこちら個別相談も受付中です。お申込みはこちらブログランキング参加中です。クリックして頂けると嬉しいです。元銀行員のひとりごと.。