!】私達がワンルームマンション投資で失敗した理由8つマンション投資2018.7.19(最終更新日2019.7.11)【失敗相談増加!】私達がワンルームマンション投資で失敗した理由8つTweetPocket結婚しない人、優秀な外国人労働者の流入の増加で単身世帯が増加傾向にあります。それにより今後長期で安定した賃貸需要が見込めるワンルームマンション投資。人口が減少傾向の地方一棟アパートよりも、初心者が低リスクで安定収入を得やすいメリットがあります。それなのに、最近ワンルームマンション投資で失敗してしまうケースが増えています。失敗してしまったのでしょうか?今回8つの事例をもとに、ワンルームマンション投資で失敗しやすいケースを見ていきます。「どういったワンルームマンション投資をすると失敗するのか」が明確になり、これからの不動産投資にいかすことができるでしょう。失敗事例2「節税効果に魅力を感じた。人口減少時代に突入した日本ですが、結婚をしない人が増え単身世帯数は増加傾向にあります。価格帯が低いワンルームマンションは初心者の方でも運用しやすい投資と言えます。いっても、不動産経営は長期にわたるものです。今後の需要予測を怠ったり、資金計画を軽く考えて安易にワンルームマンション投資をはじめ失敗してしまうケースが増えています。1章ではよくある8つの失敗事例をまとめました。このような買い方はまず失敗する可能性が高いです。初心者の方は特にしっかり見ていきましょう。失敗事例1「地方の新築ワンルームを高金利のローンで購入して赤字経営に...」まず最初にご紹介させていただくのは、新築のワンルームマンションで失敗した事例。ワンルームマンション業界研究所こちらで相談されている、物件の概要と相談内容は以下のとおりです。・毎月のローン返済額8万円(家賃相場平均5.03万円:築16年1R)購入してから数年後に空室が発生。空室になってから2年間、ローンの返済で毎月8万円も持ち出している上、残債がまだ1100万円ほど残っているとのことです。総額約200万円も自腹で負担しています。サラリーマンで毎月8万円の出費はかなり厳しいですね。8年経っても残債が200万円ほどしか減っていないので、高金利のローン組んだと思われます。物件は駅前にあるなど好条件ですが、希望価格よりかなり下回った価格でしか売却できないため踏みとどまっているそうです。この事例で大きな失敗原因は2点あります。1つ目は、2年間もの長期にわたり空室が続いた。2つ目は、バランスを考慮せず高金利のローンで購入してしまった。1つ目、2年間も空室は、物件の家賃設定や管理会社の体制に問題があったと考えられます。地方都市のワンルームマンション投資のデメリットでよくみられるのが、アパートといった競合が多いことです。同じ家賃設定なら、わざわざ博多駅のワンルームでなくても、主要駅から何個も離れていない駅で1LDKといったより間取りの広いアパートに住む選択肢もたくさんでてきます。希望家賃では入居者がつかない、家賃を下げたとしても高金利のローンで毎月の返済が収入より上回るのでいずれにしても苦しい結果となるでしょう。マンション経営は長期にわたるため、返済計画や需要の見極め(その土地の賃貸相場)が重要です。今検討している物件が、そのエリアで長期にわたって入居者が付き続けると思うような物件かどうかしっかり検討していきましょう。(物件選びのポイントは2章で説明します。失敗事例2「節税効果に魅力を感じた。不動産投資のメリットを語る常套句として「節税効果」がありますが、このケースではそれありきで検討しまい失敗したケースです。税金の還付が受けられる併せて住民税も軽減措置があるため、結果的に全体的な収支がプラスになるというメリットを説明されたと言います。実際はというと、毎月の支払いで自身のお金を持ち出す結果となっており、税金の戻りも返済の支払いでほとんど消えてしまっている状況。質問の投稿者はマンション販売業者にマンションを買い取ってもらうか、話し合いで和解の道を探りたいようですが、現実は難しそうです。ワンルームマンション投資で赤字を出すことで所得税や住民税を安くできる、若しくは還付を受けられるのは間違いありませんが、赤字は赤字。「節税効果は一時的なもの」ということや、「赤字経営で儲かるはずがない」という経営の原則を見落としていることがこの事例のポイントです。工場があることで賃貸需要が見込めるものの、なくなれば一気に需要が落ちるような物件の事を指します。大学の都心回帰という話は数年前から各メディアでも取り上げられていましたが、移転するのは大学だけではありません。大手自動車メーカーであるホンダでは、2021年に埼玉県の狭山工場を寄居に集約させることを決定し、約4600名の従業員が狭山市から消えるという事で地元にも大きな衝撃が走りました。狭山市長も「やむを得ない」とは言っているものの、同時に「事態は深刻」と受け止めているようで、大学や工場などの移転はワンルームマンションオーナーにとって賃貸需要の変化という、一つのリスクとして考えるべきしょう。ワンルームマンション投資だけではありませんが、「投資」において何かに依存するという事は非常に危険な事です。所有物件がもし依存物件なのであれば、地域の変化にも耐えられる余裕を持つか、早めに対策を講じておくという工夫が必要です。投資するなら利回りは高いに越したことはないと思われている方は多いかと思います。次にご紹介させていただく事例は、そんな高い利回りだけに着目して失敗したというケースです。物件価格が安く、利回りが高い。駅近ということもあり非常に魅力的に見えますが、若者や単身者が多いとは言えない地域のため、入居者が全く見つからずに毎月持ち出しが発生しているとのことです。売却を検討しているものの不動産業者から「300万円で売れるかどうか」「サブリースはできない」と言われているそうです。老後の生活費の足しになればと借入期間20年に設定し、金利3.5%、自己資金0円のフルローンで購入したものの、結果的にローン返済と管理費等で毎月5万円以上の持ち出しが発生しています。返済期間はまだ15年以上もあり、毎月の返済がきついと話されています。高利回りは高リスクであるということを理解せずに購入してしまったことが、この事例のポイントです。再度Yahoo!知恵袋からの事例です。質問者は4月に投資用のワンルームマンションを購入したようですが、どうやら購入した時には入居者もあり、サブリースによる保証もあるという事で安心していたようです。購入直後の5月になってから入居者が退去。購入直後に部屋の原状回復費用を管理会社から求められることとなってしまいました。原状回復にかかる費用を前オーナーに持ってもらいたい、管理会社も退去の予定を知らせるべきではなかったのかなど、質問者はかなり不満を抱いているようです。契約書がどのようになっていたのか確認する必要がありますが、入居者自体がサクラであった可能性があります。利回りを高く見せて購入を促すため、不動産会社の従業員や雇ったバイトなどを一時的に入居させるという詐欺行為もあるため注意が必要です。続いては、弁護士ドットコムで相談されている内容からの事例です。投資用マンションをローンで購入した相談者は、サブリース会社を介して保証賃料を得られるということで契約をしました。そのサブリース会社が悪質だったようです。相談内容では、サブリースによる保証家賃が滞納されており、更に請求にも応じていない様子。サブリース会社の担当者は「資金繰りに困っている」との理由で滞納しているようですが、なんと滞納は既に半年も続いているとのこと。毎月入居者から得られている家賃はどこに消えてしまっているのでしょうか。サブリース契約は家賃保証をオーナーが得られて管理会社も手数料として数%を徴収できる、本来はwinwinになるはずのものです。この事例のように、管理会社の経営体制の悪化による家賃未払いという事例が後を絶ちませんので、サブリース会社の破綻リスクがある事は把握しておくべきでしょう。サブリース契約の問題についてはさらにこちらで詳しく取り上げています。失敗事例7「契約書類をよく読んでいなかったばかりに...」もう一つ、サブリースに関連する失敗談を見てみましょう。弁護士ドットコム「サブリース解約違約金が高額過ぎて困ってます。数年前に中古のワンルームマンションを購入したAさん。サブリース契約のある物件を購入したようですが、サブリースに関する実際の契約内容を見たことがなかったため、管理会社に契約書を開示をしてもらったところ、以下のような内容になっていることを知ります。・12カ月前の予告期間から解約に至るまでの賃料は支払わない・途中で解約する際は、オーナーが賃料6か月分の解約金を支払わなければならないあまりにも不利な契約であるためサブリースの解約を望んでいますが、以上の条項により解約ができないと相談されています。借主という立場でもあることがネックとなります。賃貸に関わる法律では借主の立場は非常に強く、簡単にオーナーからの解約ができないため、Aさんの希望どおりに途中解約するのは一苦労となりそうです。本件を相談されているAさんは、サブリースの契約内容を知っていたら購入しなかったと怒り心頭のようですが、時すでに遅しです。現行の法令からすると管理会社からはサブリース契約の解除が安易にできてしまうという事実に変わりなく、契約書を確認していたとしても、サブリース契約が後のトラブルに発展する可能性を認知されていなかったことが問題のポイントです。最後の失敗事例も弁護士ドットコムの相談内容からです。所有する投資用マンションにて漏水事故が起こったことにより修繕工事が行われましたが、管理組合による工事の発注がかなり杜撰なものだったという相談。管理組合の理事長は管理会社に工事を一任、管理会社は施工会社に工事を依頼という構図になっており、工事費の内容を見ると架空請求や異常に高い請求があったとのこと。よる総会議事録の不正も発覚したということですが、結果として理事長の不正行為や管理会社と施工会社の結託による法外な費用などの立証ができなければ、損害賠償等を請求するのは難しいという見解になっています。投資用マンションにおいて、家賃収入さえあれば問題ないため管理組合が機能していないことはよくある話です。ワンルームに限らず、マンションはいずれ必ず修繕が必要となります。購入前に修繕計画を綿密な確認する、購入後も管理組合が機能しているかチェックする体制を厳重にする必要があった事例と言えます。【事例から見えてくる!】ワンルームマンション投資成功の秘訣や注意点1章ではワンルームマンションでよくある失敗事例をみてきました。2章ではこれらをうけてワンルームマンション投資をする際に気を付けるべきことをまとめます。失敗しにくいワンルームマンション投資をするなら重要なのは以下の3つのポイントです。空室にさせない徹底「管理」能力が高い管理会社選び「空室になりにくい物件」を選び、「空室にさせない」能力が高い管理会社に管理を任せる長い不動産経営で重要なポイントです。以下で詳しく見ていきます。ワンルーム投資をするなら新築より中古がおすすめ新築ワンルームマンションを投資用に買う場合、失敗事例の1と2にもあったように「フルローン」「節税」というキーワードに十分注意が必要です。フルローンで購入するということは毎月の返済額が大きくなるということでもあります。キャッシュフローを圧迫しない金利設定や確実な返済計画が必要となり、節税というメリットがあったとしても不動産取得税や他経費、そして減価償却による一時的なもの。数年後にはその効果が大幅に薄れるという前提を忘れてはいけません。新築に比べて中古のマンションは築15~20年ほどで価値も家賃も下げ止まる傾向にあり、更に設備部分の減価償却期間を消化しています。築15年以降の資産価値や賃料の下落は緩やかになる上、節税効果は既に薄れていますので購入前のシミュレーションでの見落としが少なくなるのです。簡単に申し上げると、新築より中古マンションのほうが失敗しづらいと言えるのです。詳しく解説させていただいておりますので、新築か中古かで迷われる前に、是非ご一読ください。ワンルーム投資をするなら単身世帯が増えている東京都心がおすすめワンルームマンション投資はアパート経営と比べて、空室率は0%か100%ときっぱり分かれます。よって、空室の発生はそのまま死活問題となります。失敗事例3と4でご紹介させていただきましたとおり、その地域に大学や工場も都心回帰が進んでおり、駅前だからといって地方都市では賃貸需要ない場合もあります。本ブログのこれからの不動産投資は東京で始めよう!東京にこだわる5つの理由という記事において、「今後の東京の単身世帯は減りにくい」ということをデータと併せて解説しています。東京に若者が流れ込む一極集中という現象が止まらないことを考えると、地方でのワンルームマンション投資自体がリスキーと言っても過言ではありません。新築よりも中古の方が買いやすく、運用の計画も立てやすい。地方よりも東京都心の方が入居者が見込める。「東京都心で中古のワンルームマンションを購入する」ということが合理的なワンルームマンション投資の秘訣と言えるでしょう。管理をまかせるならワンルームに特化した管理会社でもし自分の希望に合う物件を見つけることができたなら、物件の管理はワンルームに特化した管理会社に依頼することがベストです。不動産投資といってもワンルームやファミリータイプのマンション、アパートに店舗などがあり、種類の違う様々なトピックに対して特有のメリットデメリット、そして対策方法があります。それなのにワンルーム需要に弱いアパートの管理会社に管理委託してしまったり、販売会社が勧めてきたからという理由で素性の分からない会社に管理委託してしまうと、長期間の空室、杜撰な管理なんて事態を引き起こす可能性が高まります。サービス業など、多くの業界で特定のジャンルに強い「スペシャリスト」の方が存在しますが、それは不動産業界も同じです。ワンルームマンション投資のスペシャリストを探すなら、当然、ワンルームマンションに強い会社を探し、二人三脚での運用を目指すのが合理的、且つワンルームマンション投資の失敗を遠ざける秘訣になるのです。販売から管理までを請け負う会社がベスト失敗事例5では「物件の入居者がサクラだった可能性」、そして失敗事例6で「サブリース会社の経営悪化による賃料未払い」というものをご紹介させていただきました。失敗事例8では「購入したマンションの修繕計画が杜撰だった」というものもありました。実はここが盲点となっているケースは少なくありません。不動産投資家の方は利回り、価格、出口戦略といった「数字」に着目する方が多く、それらを試算した結果、自分の希望する条件に合致すれば購入を決めてしまうということが多いためです。オーナーチェンジ物件などは購入前に必ず前オーナーとの間で交わされた賃貸契約書を見せてもらう必要がありますが、それを確認したからといって入居者がすぐに退去するかどうかまで判断することは困難です。サブリース会社の経営状況や今後の事業の見通し、購入前の第三者には開示されづらいマンションの修繕計画までを個人の方が確認するとなると多大な労力を要することになるでしょう。そんな失敗を回避するためにどうしたらよいのでしょうか。有効な方法として「物件の仕入れ、販売、管理を一括して任せられる懇意の会社を見つける」ということが挙げられます。これは、その会社に全てを丸投げしようということではありません。物件調査、仕入れ、そして販売とその後の管理までワンストップで行う会社というのは、その不動産についてかなり詳しい知識を有している会社ということです。前項で「ワンルーム特化型の会社が良い」と申し上げましたが、併せて、販売から管理までを請け負ってくれる会社であれば尚良し。上記までにご紹介させていただいた失敗事例の大半を解消できる可能性が高まります。「ワンルームに特化して販売から管理までを行っている会社とお付き合いしていくこと」これもまた、ワンルームマンション投資における一つの秘訣となります。失敗事例から見えてくるワンルームマンション投資の秘訣の5つ目は、失敗事例に対する対策をまとめたものと言えるかもしれません。それは「サブリースに頼る必要のない空室リスクの低い物件を選ぶ」ということです。再確認として、ワンルームマンション投資の失敗事例をまとめた図を見てみましょう。アパート経営と違って、ワンルームマンションの空室は0か100であると伝えしました。空室リスクを見越した運用シミュレーションが行われていれば慌てることもないかもしれませんが、ワンルームマンション投資における空室期間の収入はまさに「0」。ローンを利用していれば、空室が出た瞬間に自分の貯蓄や給与収入からローン返済をしなければなりませんし、それが節税効果の薄れた時期や大規模修繕で一時金が必要になったタイミングだったとすると非常に大きな負担となります。「だからサブリースというシステムがあるのではないか」と思われるかもしれませんが、上記の事例があるように積極的にお勧めできるものではありません。確かにサブリースは空室リスクを抑える効果がありますが、サブリース会社の破綻リスクや契約上の制約を受けるリスクを新たに抱えるという事でもあります。そもそも空室リスクの少ない物件を所有していたとしたらどうでしょうか。上図の失敗事例のほとんどが解決できると思いませんか?つまり、サブリースや節税効果に頼る必要がないように空室リスクの低い物件を探し、長く住みたいと思ってもらえるように優良な管理会社と連携して経営していく。これはワンルームマンション投資だけに限らない不動産投資の鉄則であり、ワンルームマンション投資を成功させるための最低条件でもあります。失敗例や成功例、更にそこから学べるワンルームマンション投資の秘訣や注意点を見てきて、もうお腹いっぱいという方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産投資は非常に奥が深いため、色々と知識を付けていくうちに今後も次々と他の疑問が湧いてくることでしょう。気付いたころには調べもので多くの時間と労力を消費していたなんてことも...。何をどう調べたらよいか、自分にとって何が重要か分からないということがあれば、直接、専門の方に話を聞いてしまいましょう。そのために、知識を持った人の話を聞ける不動産投資セミナーがあるのです。不動産投資関連の会社で行っているセミナーは知らなかった事実を知ることができるだけでなく、自分の不動産投資知識がどの程度であるか再認識できる試金石のような面もありますので、まさに一石二鳥。最後に有名不動産会社を始めとした、ワンルームマンション投資に精通した会社の特徴とセミナーをご紹介させていただきます。中古ワンルーム物件に特化しており、「空室は身銭を切ってでも埋める!」という姿勢からワンルームマンション投資で頼りになる会社の一つです。日本財託が開催するセミナーは、既に200回以上開催された「マンション投資セミナー」、日本の高齢化に合わせた「相続対策セミナー」、28年という年月で培ったノウハウから入居募集や資産価値の維持の方法を公開する「賃貸管理セミナー」といったものがあります。スカイコート創業から50年目を迎えるスカイコートは、ワンルームマンション業界では老舗中の老舗。一部の木造アパートを含めて929棟、3万3680戸にもなるワンルーム物件の分譲販売を行ってきた業界屈指の実績があり、ワンルーム業界のパイオニアとして認知されています。現在予定されているセミナーは、「30~40代の方向けの資産形成無料セミナー」や「相続対策セミナー」の2つ。人生100年時代に向けた老後資金の作り方や、失敗事例に学ぶ賃貸経営の相続対策について解説されるようです。ワンルームマンション投資のプロフェッショナルと言えるスカイコートは、セミナーだけでなく、そのサービス内容や物件も魅力的なものとなっていますので、気になる方は一度セミナーへ参加されてみてはいかがでしょうか。トラスト株式会社トラストでは、行われているセミナーが特徴的。一言で申し上げるなら「投資初心者の気持ちに寄り添った適切で分かりやすい解説」に期待できるセミナーを開催しています。セミナー自体は「中古マンション投資セミナー」、「女性限定マネーセミナー」「資産運用セミナー」という3つに分かれていますが、参加者の年代は30~40代の方が多いのも特徴の一つでしょう。直近で予定されている女性限定マネーセミナーと資産運用セミナーでは、「林先生も驚く!初耳学」にも登場したことのあるファイナンシャルプランナーの國松典子さんにより、働く女性や仕事に忙しい方でも分かりやすい、徹底した解説が行われています。今という時代に沿ったワンルームマンション投資を行うのであれば、一度参加すべきセミナーと言えるでしょう。まとめワンルームマンション投資の失敗談、そこから見えてくる成功の秘訣やワンルームマンション投資に特化した会社などを一挙にご紹介させていただきました。ワンルームマンション投資で成功した美談というのは比較的に多く目にする機会が多いのですが、わざわざ自分から失敗談を話すという方は多くありません。成功談にも重視すべきポイントが含まれている事はありますが、失敗談を多く知ることで「失敗要因となる共通点」が見えてきます。今回の記事では、他サイトと比べて実際の失敗談を多くご紹介させていただくことに注力しました。いつかまた「そういえば、こんな時どうしたらいいんだろう」と思った時は、是非この記事を思い出し、もう一度お読みいただける機会をいただければ幸いです。安い投資ではありません。うまく運用できれば頭金たった10万円で月20万円の家賃収入を作り出すことが可能です。このセミナーでは、サラリーマンの方が現実的に不動産投資を始めるために必要な知識をお伝えします。不動産業界14年のプロが導き出した「失敗しないためにリスクヘッジを最大限にする手法」、かつ「実践的な不動産投資の勝ちパターン」を、参加者の方だけにお伝えします。・「東京15区」に投資するべし!・目先の数字にとらわれず資産価値を重視すべし!・中古マンションに限定すべし!本当に不動産投資で5回の成功と10回の失敗を繰り返した私だからこそわかる、物件の良し悪しの見極め方、満室経営を達成するノウハウをお教えします!詳細を見るtrust_admin「不動産投資をデザインする」株式会社トラストのスタッフが交代制で記事を書いています。マンション投資リノベーション。