/マンションの売却にかかる税金〜計算方法&知って得する軽減制度マンションの売却にかかる税金〜計算方法&知って得する軽減制度2019.11.14中古マンションの全知識この記事の読了時間:約6分Tweetマンションを売却すると、所得税をはじめとした各種税金がかかります。その中には「必ずかかる税金」と「利益が出た場合にかかる税金」があります。一方で、課せられる税の中には、一定の条件を満たす場合に軽減措置が適用されるものも。売却で得た利益を、必要以上に手放してしまうことのないよう、この記事でポイントをおさらいしておきましょう。購入時よりも高く売れたときだけ課税されます。確定申告のときそれぞれの金額の目安を、くわしく見ていきましょう。印紙税まずは、印紙税から詳しく解説していきます。印紙税とは、契約書や領収証に貼る収入印紙の代金のこと。不動産を売買する際は、売買契約書に収入印紙を購入して貼ることで、税金を納めます。印紙税の金額は、物件価格によって次の表のとおり決まっています。2020年3月31日までは軽減税率が適用されます。表右側のオレンジの欄をご覧ください。不動産売買契約書の印紙税の軽減措置(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm)登録免許税マンションを買う際に、住宅ローンを組んだ人は、土地・建物が抵当に入っています。売却する際は、これを外さなければなりません。ローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きをとるわけです。上記のように登記や登録を行うと、登録免許税が課税されます。ったときよりも高い価格で売れて、譲渡所得を得た人に課される税です。税率は売却のタイミングによって変わります。購入後5年以上この2通りです。2011年3月11日に起きた東日本大震災に対する、復興支援を目的とした税金です。こちらも所得税・住民税と同様に、買ったときよりも高い価格で売れて、譲渡所得を得た人に課せられます。2013年1月1日から、全所得者に納付が義務付けられており、基本的には、給与から天引きされる形で納税します。年末調整の際に、過不足を清算する、という流れです。譲渡所得にかかる所得税額に2.1%を加算マンション売却で得た利益「譲渡所得」とは譲渡所得とは、売却によって得た利益のこと。買ったときに比べて「どれくらい高く売れたか」ということです。売却価格から購入価格や売買に伴う諸費用を差し引いたものが譲渡所得になります。)のほか、リフォーム・リノベーションをした場合、その費用も含まれます。ここで注意したいのが、建物は古くなるにつれて価値が下落していく(減価償却)ことも考慮しなくてはいけない、という点です。したがって取得費用は、購入価格から減価償却分を差し引いて計算します。RC造のマンションは、税法上の法定耐用年数を47年と定めています。1年に2.2%ずつ価格が下がっていくことになります(償却率)。建物代金のみが対象となります。減価償却資産の耐用年数(http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=340M50000040015&openerCode=1#207)では、実際に譲渡所得や減価償却を算出し、課税額を計算してみましょう。Q.4,000万円(建物2,000万円・土地2,000万円)の新築マンションを購入した。諸費用は200万円かかった。10年後、このマンションを4,500万円で売却した。このときの諸費用は150万円だった。課税されるか?A.マンションの減価償却は、2,000万円×0.9×2.2%×10年=396万円。よって、築10年時点の建物価格は、2,000万円-396万円=1,640万円。マンションの取得費用は、建物1,640万円+土地2,000万円+諸費用200万円=3,840万円。譲渡所得は、4,500万円-(3,840万円+150万円)=510万円。510万円×20%=102万円。共有物件の譲渡所得は誰のもの?いまは共働きの家庭が増えて、住まいも夫婦の共有とするケースが多くなっています。この場合、譲渡所得も持分に応じて分け合うことになります。夫婦で半分ずつ共有している自宅を売却し、500万円の譲渡所得を得られた場合、夫250万円・妻250万円と分け合うことになるのです。このあとで説明する減税制度の3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率といった特例も、夫と妻、それぞれ控除を受けることができます。仮に5,000万円の譲渡所得があったとして、夫の単独名義だった場合は控除額の上限は3,000万円ですが、夫婦の共有であった場合は、実質6,000万円まで控除を受けられるのです。ペアローンにおける住宅ローン控除と同様ですね。譲渡所得にかかる税金については、売却したマンションが自宅であった場合に限り、とくべつに軽減措置が用意されています。所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、軽減税率が適用されます。マイホームを売ったときの軽減税率の特例(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm)この特例を受けた場合の課税額は、つぎの表のとおりです。譲渡所得×14%(所得税15%+住民税5%)譲渡所得が6,000万円を超えることはめったにありませんので、基本的に「所有期間が10年を超える場合、譲渡所得にかかる所得税・住民税は14%」と覚えておけばよいでしょう。所得税額が安くなるのにともなって、復興特別所得税の金額も安くなります。実は自宅を売る場合、譲渡所得が3,000万円を超えない限り税金はかかりません。譲渡所得が3,000万円を超えることはめったにありませんので、実際には多くの人がこの特例によって所得税・住民税の支払いを免除されることになります。マイホームを売ったときの特例(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm)ここで注意したいのが、この「3,000万円の特別控除」と住宅ローン減税との併用はできないということです。この特例を受けると、新居を購入する際に住宅ローン減税が使えなくなってしまいます。譲渡所得が少額である場合、あえて特別控除を受けず、新居の購入に住宅ローン減税を使う方がお得になる場合もあります。2章であげた計算方法で、譲渡所得によって課税される所得税・住民税を算出し、10年間で受けられる住宅ローン減税の総額と比べてみましょう。課税を免れることができます。新居の方が、安価な場合も、課税のタイミングを、将来「新居を売却するとき」まで先送りすることができます。特定のマイホームを買い換えたときの特例(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm)この特例を受けた場合、課税対象となる譲渡所得は、買い換えによって得た利益です。家の売却で得たお金が、新居の購入費用を上回った分となります。収入金額とは、もとのマンションの売却価格と新居の購入価格の差額です。必要経費とは、買い換えに要した費用全般をいいます。いえ、実務では課税自体が免除される3,000万円特別控除を使われる方が多いでしょう。買い換え特例も、3,000万円特別控除と同様、住宅ローン減税との併用は認められませんので、「住宅ローン減税を使うために3,000万円特別控除をあえて受けないことにした」という方にもマッチしません。もとの家を親族に売却した場合など、この特例が検討されるケースは、実際にはやや限定的になります。損失が出た場合の救済措置もし、自宅マンションを売却して損失が出た場合は、4年間にわたって所得税と住民税が控除されます。マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm)上記を満たす場合、譲渡損失またはローンの残債、いずれか少ない方と同額が年間所得から控除され、所得税・住民税が安くなります。売却価格−(取得費用+売却費用)実際に例をあげて、計算してみましょう。Q.取得費用4,000万円のマンションに10年住んだあと、2,000万円で売却した。このときの売却費用は70万円。ローンの支払いは、残り3,000万円。この場合、譲渡損失の繰越控除により所得税・住民税はいくらになるか。年間所得は600万円とする。A.譲渡損失は、2,000万円-(4,000万円+70万円)=▲2,070万円。ローンの残債は、2,000万円-3,000万円=▲1,000万円。したがってローンの残債の方が少ないので、こちらを年間所得から差し引く。年間所得は600万円なので、この年の所得は600万円-1,000万円=▲400万円となり、所得税・住民税は課税されない。実務では、会社員の所得税・住民税は給与から源泉徴収されるため、払いすぎた分が年末調整で還付される、という形になります。投資目的の場合は消費税がかかるはじめから転売目的で入手した物件・賃貸に出して家賃収入を得ている物件(自宅として居住していた物件を、転勤等が理由で賃貸に出した場合も含む)は投資用と見なされ、税制も自宅を売却する場合とは異なります。大きな違いは、売却代金に消費税が課税されるということです。利益の小さいサラリーマン大家さん等は「免税事業者」といって、支払いが免除されています。ボーダーラインは、2年前の課税売上が1,000万円を超えているか否かです。この場合、売却益が出たかどうか(買値より高い売値がついたかどうか)に関わらず、売却価格に対して消費税が課税されます。いえ、課税対象となるのは建物価格だけ。売却によって譲渡所得を得たときは、消費税のほかに、所得税・住民税が課税されることになります。購入してから5年以内の売却は譲渡所得の39%、5年超なら譲渡所得の20%が課税されます。復興特別税として、所得税の2.1%が加算されます。10年超のマイホームの軽減税率の特例・買い換え特例は使えません。利益が少なくても、10年以上所有していても、かならず所得税や住民税が課税されます。損失となったときは、所得税・住民税は課税されません。同じ年に他の不動産を売却して得た譲渡所得は損益を通算し、年間の所得税・住民税を節約することができます。した物件は、いわばタダで手に入れたことになるため、売却代金がまるまる譲渡所得として計上されると考えやすいのですが、実際はそうではありません。相続によって亡くなった方(被相続人)の取得費用も引き継ぐことになるため、当時の購入価格をもとに損益を計上します。所有期間についても、被相続人がその物件を取得した日からカウントされます。30年前に、当時3,000万円で購入した物件を相続した場合、取得費用は「3,000万円から30年分の減価償却をした価額」となります。相続して間もなくても、30年間所有し続けていたものと見なされるのです。このように、引き継いだ取得費用を計上して、なお売却益がみとめられた場合は、所得税・住民税が課税されます。「相続税もとられたのに、さらに所得税もとられるの!?」と思う人もいるかもしれません。そこで政府は、相続物件を売却したタイミングが、相続税の申告期限(被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月間)から3年以内であった場合には、納めた相続税額の一部を取得費用として計上できる、という軽減措置を用意しています。ここまで、様々な算出方法などをお伝えしてきましたが、状況によって税率が軽減されたりと、ちょっとややこしいなと思われる方が多いかもしれません。ひかリノベでは自宅の売却のサポートも行っておりますが、その場合種々の税金がいくら掛かるのか、どの軽減措置を利用するのが一番ムダがないか、減税制度との兼ね合いも含めてご案内しています。景観、環境のよい場所の中古住宅の購入と同時にリノベーションを施すことで、自分らしい暮らしをリーズナブルに取得することが可能となります。住宅ローンの返済に縛られることのない、豊かなライフプランの実現を、家探し、家づくりを通じてサポートいたします」。ひかリノベのパンフレットを見るひかリノベの「中古を買ってリノベーション」は、家探しからリノベーション設計、施工、住宅ローンのご相談まで一貫して行う“ワンチームリノベーション”。ご利用の流れや、選べるリノベプランといった、ひかリノベのサービスがまるっと分かるパンフレットが、スマホで無料で読めちゃいます。中古マンションは新築と異なり、購入前にモデルルームだけでなく、家の現物を見学できるというメリットがあります。マンションの価格は築年数が古くなるほど安くなっていきます。底値を迎えた物件は、資産価値も安定しています。一方で古すぎる建物は、躯体の老朽化や、配管などの住宅設備の経年劣化、耐震性も心配ですね。中古マンションを購入し、リノベーションやリフォームをして住む。手の届きやすい価格で、自分のライフスタイルや価値観に合わせて住まいを自由に設計できると、多くの人々から注目されています。就職、結婚や出産、子どもの成長など、ライフステージの変化は、住まいを見直す大きなきっかけになりますね。hikarinobe.。