不動産に関するコラム「不動産会社」と聞くとどのような印象を持つでしょうか。億単位のお金が動く業界ではありますので、比較的売上額も大きいです。実際に儲かっているか?どのような仕組みか?を知っている人は少ないです。今回は、そんな不動産会社の裏側を解説すると共に、不動産を売却するときはどのようにするのがベストなのかを紹介していきます。不動産会社は様々な専門分野があり「不動産会社」と一言でいっても不動産業界全体は広い世界です。良く利用するための極意をお教えします。結論から言ってしまうと、「不動産は儲かるか?」の疑問に対する答えは「業種により、フィフティフィフティ」です。いうのも、不動産は一つ一つが高額で儲かるときも大きいです。食べ物や嗜好品と比べ物にならないくらい原価がかかるんです。儲かるといわれている分譲マンションですら、人気がでなくて収入にならなければ経費がかさむだけでなく値割れの危険性もあります。いったリスクが常につきまとっているのも不動産業界なのです。不動産会社と一言でいっても、以下のような種類があります。細かくいうと上記以外にもありますが、主に不動産業を行っている不動産会社は上記の4種類になります。不動産会社が儲かるかどうか、またその仕組みに関しては種類ごとに異なります。1-1ディベロッパーそもそもディベロッパーとは「開発業者」という意味です。土地を自ら購入して、設計・施工監理も自社で行うという会社になります。ビル事業を行うとします。その場合は、まず土地を買いビルの設計をして、施工会社を選定して進捗管理をして売却(もしくは自社で管理)するというイメージです。「総合」ディベロッパーとは、住宅や商業施設など不動産全ての開発を手掛けるという意味です。財閥系などの大手不動産会社が総合ディベロッパーと言われます。マンションディベロッパーは、主にマンションの開発事業をメインで行っているディベロッパーです。読んで字のごとく不動産の仲介を主業とする不動産会社です。個人の仲介がメインの会社や法人の仲介(投資用マンションやビル)がメインの会社があります。一戸建ての建築と販売を行う会社です。自ら土地を仕入れ、一戸建てが建築されている状態で売ったり、土地の所有者から依頼があって注文住宅を建築したりします。一戸建てを主業としている不動産会社と思ってください。市区町村は?エリアは?2.不動産会社は儲かるのか?結論からいうと、不動産会社の利益額や利益率は前項の「種類」と「会社規模」によって異なります。そのため、不動産会社が一括りで「儲かるか」は一概にはいえません。儲かるかどうかの指標として「給与水準」を業界ごとに比較すると、14業種中6位※1でした。真ん中という結果です。前項で解説した種類によって大きくバラつきがあると考えられます。大手ということもあり、不動産会社の中では最も儲かっている会社です。総合ディベロッパーは「賃貸物件」をたくさん保有しているからです。三菱地所は「丸の内の大家」といわれており、住友不動産は新宿のビル群を所有しています。そのため、多額の開発費用(土地の仕込み代など)をかけなくても、賃料収入が入ってくるので利益率が高いというワケです。総合ディベロッパーが最も利益額が多く、利益率が高い業態になります。継続的かつ安定した収入が多いので会社の業績も比較的安定しています。2-2マンションディベロッパーマンションディベロッパーの業績は、時期によって左右されやすいです。マンション価格は景気の動向に左右されやすい上に、総合ディベロッパーのような「安定的な収入」が少ないからです。マンションを売却するときには、まず土地を仕込んで建物を建築する必要があります。その支出額をいくらにするのかは「マンションがいくらで売れるか」によって決まります。そのため、景気が落ち込んでマンション価格が下がったときに、支出額が売り上げを上回り赤字になりやすいです。億単位の赤字になることもあるので、どうしても安定して儲けることが難しいのです。マンション価格が高騰しているときには利益額・利益率は伸びやすいです。先のリーマンショックの経験から、賃貸物件(ストック事業)やリノベーション事業など、リスクが小さく安定的に利益を出せる仕組みにシフトしているマンションディベロッパーも多いです。ディベロッパーに比べて利益額・利益率は低いですが、リスクが少ないです。自社で土地を買ったり施工したりしない分、支出額は小さいからです。仲介手数料は最大で3%+6万円なので、どうしても利益率・利益額は小さくなります。2-4ハウスメーカーハウスメーカーは、マンションディベロッパーと毛色が似ています。異なる点は、一戸建てはマンションほど規模がないので支出額が低く、マンションディベロッパーほどリスクはありません。一方でマンションディベロッパーほど売り上げは立たないので、プロジェクトごとの利益額は小さいです。そのため、ハウスメーカーは「受注件数」が利益額と直結します。ハウスメーカーは木造建築なので建築費も高騰しにくく、比較的安定した利益を残せる業態です。3.儲かる仕組みづくりができているしかし、そうはいっても不動産業界の仕組みは素晴らしいです。様々な方向から儲かるシステムになっています。売買でも不動産会社を通すことによって支払わなくてはならないのが仲介手数料です。不動産会社のほとんどの収入源となっています。契約を結ぶことによって入る成果報酬型の収入となります。案件が大きければ大きいほど手数料も大きくなるので、不動産会社としてはウハウハです。残金50%を引き渡しで受け取る◇買取すぐに現金化したいといったお客さんは「買取」を利用します。買取とは、不動産会社が売主の物件を購入することです。売主としては個人の売買より価格が安くなってしまって残念ですが、早く売れることと不動産会社が買主の場合瑕疵担保特約を外すことが出来るので悪いことばかりでもありません。その後はリフォームしてまた売りに出します。安く手に入れたので高く売れたら儲けもんです。買取価格は通常の75~80%とされているので、利益を上乗せして販売します。すると15~20%は利益にできます。相手が売主であっても買主であっても、どちらかはリフォームをすることが多いです。売主がリフォームしてしまって高く売る場合もありますし、買主が安く買って追加でリフォームする場合もあります。そのリフォーム会社を紹介することによって、紹介料が不動産会社に入ってきます。紹介料の相場は約10~15%ですので、100万円のリフォーム工事をすると約15万円は何もせずとも売り上げになります。◇火災保険の手数料マンションを購入すると「火災保険」に入る方が多いです。それも不動産会社が提案することによって、手数料が入ります。不動産会社は火災保険の代理店をしています。これで契約件数が取れていればかなりの収益になります。代理店で優秀だと火災保険会社から特別表彰をされることもあります。いった形で繋がっているのです。3.不動産売却の一括査定は無料!様々な方法で儲かるシステム作りが出来ている不動産業界ですが、私たちが不動産を吟味しなければならなくなる最も重要な場面は、不動産(投資用・居住用)を売るとき、です。家を借りるだけの付き合いで終わる賃貸と違って、一度の金額が大きいものだからこそ、不動産選びは非常に大切です。一括査定は無料で出来るので安心して何社にも依頼することが出来ます。不動産会社に査定を依頼する場合は、最低でも4社くらいは見てもらう必要があります。査定は一つひとつの不動産会社によって異なりますし、必ずしもその値段で売れるわけではないので、売却価格の決定は非常に大切です。低すぎると途中で値段を上げることは出来ませんし、高すぎると何ヶ月も内覧すら来ないという悲しい状況になってしまいます。上手な価格設定が鍵を握っています。そのため、複数の会社のうちより親身になってくれる業者に依頼しましょう。身近な不動産売却時の注意点は、なんといっても「長い付き合いになる不動産業者の選び方」ではないでしょうか。目についた不動産業者に依頼しようと思っても、その業者が売買の経験は豊富なのか?出来る限り高値で売ってくれるのか?営業ノウハウがあるのか?など、売買はハードルがいくつもあります。3-1.業者選びがカギそのため、不動産業者選びは非常に大切になってきます。具体的な方法は、まずなにより不動産一括査定サイトを利用することが先決です。不動産査定一括サイトとは、必要情報を登録するだけで、複数社が査定を行ってくれて、その査定額や対応から、良い不動産業者を選択できる相見積もりサイトです。不動産売却においてよくある失敗が、「変な業者にあたってしまったがために時間や費用の無駄をした」というものです。ダメな業者、対応が遅い業者、相性なども様々だからこそ、一括サイトに登録し、対応や査定価格を実際に見て、決められるのが大きなメリットです。不動産業者にとっては査定を行ってもその時点では全くお金にならないので、その時の対応が遅い・雑などであれば「早い段階でわかってラッキー」だと思えます。自分の利益になっていないときから親身に相談に乗ってくれ、素早く一生懸命に対応してくれる業者であれば「この業者にお願いしたい」と思うでしょう。デキる業者とデキない業者の違いはほんの小さなことです。それを見極めるために一括査定サイトは非常に便利なのです。こんな不動産業者はイヤだ・不動産業者の相見積もり、気を付けるポイントとは?・不動産査定で「良い業者」を見極めるポイントは?・【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット4.まとめいかがでしたか?不動産は儲かる!といわれていますが、実は業種にもよりますし、儲かると言い切れないのも現状のようです。種類もおさらいしておきましょう。ハウスメーカーこのように、不動産会社は種類ごとに仕組みが異なり、儲かるかどうかも会社によります。上述した4種類の特徴はどの会社も同じなので、利益の出し方やリスクは同じ業態であれば同様になります。ハイリスクハイリターンなのが不動産業界というわけですね。儲かる業種だからこそ、様々な業者がいます。不動産売却の際はなによりも業者選びが大切で、しっかり売却活動を行ってくれるかがカギになります。信用できる業者に依頼するために、一括査定サイトの利用は必須です。いった業界なのかなんとなくイメージが出来たのではないでしょうか?不動産を売却する際は、直接自身の利益に関わってくるので正しい判断をしてくださいね。「家を相続したら一体いくら取られるんだ..」不安に駆られて調べてみるとどうも、ダメ人間です。大学卒業後、小さい会社に就活したものの、就職先を一日で辞め無事ニートに。それ以来、定職に就くことは諦め20代後半でよう...記事を読む売却しやすいのは2LDK?3LDK?売却方法は間取りとターゲティングから物件を売る時には、その部屋の間取りによってターゲットが変わります。日本全体が高齢化社会になっていくにつれ、相続問題は無視できないものになりつつあります。不動産や家を購入しようと考えている人は、気になることがあります。それは、「なぜその物件を売却しようと思ったのか?不満はあるのか?」です。...記事を読む新常識!いらない土地は国や自治体に売却・寄付できるって本当なの?いま日本では、空き家が価値のない土地が増え続けていることが社会問題になっています。稼げない家を持っている人は、今後の人生において各場面で損してしまうかもしれません。売るに売れなくなった家を所有しているのであれば、答...記事を読む2019年10月消費税増税、家を売る・買う不動産取引はいつが得なの?【増税前の総復習】2014年4月に8%に上がったばかりの消費税が、2019年10月に10%に引き上げられることが発表されましたね。消費税増税に伴って、...記事を読む不動産ってメルカリ・ヤフオクで売れるの?不動産は高価なものです。高額な取引になることが予想されますが、フリマアプリの「メルカリ」や、オークションサイト「ヤフオク」で売買は出来るので...記事を読む売却しよう「サラリーマン大家」流行の影に不動産業界の闇をみた何年前でしょうか。不動産の売却にしても、購入にしても、「タイミング」が大切です。実は売却に適している時期と購入に適している時期は異なるのです。今回は、そのタイミングについてご紹介します。1不動産「売却」のタイミングは...「家を相続したら一体いくら取られるんだ..」不安に駆られて調べてみるとどうも、ダメ人間です。大学卒業後、小さい会社に就活したものの、就職先を一日で辞め無事ニートに。それ以来、定職に就くことは諦め20代後半でようやくブロガーにでもなろうかと考えているダメ人間です。昔から、不動産はとても価値のあるものでした。その不敗神話は崩れかけているのが現状です。...家を買うなら核シェルターを買え!?北朝鮮のミサイル発射失敗を受けて、安全を考える連日報道されている北朝鮮のミサイル問題、直接的な危機は感じられないものの、何か重大なことが起こっていることは想像できます。今回はそういったことを含めて、安全について考える時間にしましょう。家を買うときに損しないため、もしくは所有する不動産が売れない物件だと把握するために、「損する家」の特徴を紹介していきたいと思います。どの時代にも、需要の高い家には特徴があります。